Zasiedzenie służebności gruntowej – kiedy jest możliwe?

Czy służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie, a jeżeli tak, to na jakich zasadach i jakie przepisy prawa na to wskazują?

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Służebność gruntowa – na czym polega

Służebność gruntowa jest ograniczonym prawem rzeczowym. Celem ustanowienia służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności innej nieruchomości.

Służebność gruntowa polega na tym, że:

• właściciel nieruchomości władnącej (służebnik) może w ograniczonym zakresie korzystać z gruntu będącego własnością innej osoby, np. może przez tę nieruchomość przechodzić, przejeżdżać, czerpać wodę ze studni znajdującej się na posesji nieruchomości władnącej;
• właściciel nieruchomości obciążonej służebnością nie może w pełni korzystać ze swojego prawa własności, np. nie może w oznaczonym miejscu nieruchomości wznosić budynków do określonej wysokości, bądź sadzić drzew wysokopiennych.

Do ustanowienia służebności niezbędne jest zawarcie umowy bądź decyzja administracyjna.

Służebność gruntowa, jeżeli jest wpisana do księgi wieczystej, jest chroniona przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W związku z wykonywaniem służebności gruntowej nasuwa się pytanie, czy służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie, a jeżeli tak, to na jakich zasadach i jakie przepisy prawa na to wskazują.

Przeczytaj: Służebność drogi koniecznej – jak ją ustanowić?

Zasiedzenie służebności gruntowej – jakie warunki muszą być spełnione?

Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio (Art. 292 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.)). Oznacza to, że samo korzystanie z nieruchomości przez określony ustawą okres 20-30 lat nie stanowi jedynej przesłanki do nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie.

Aby mogło dojść do nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie muszą być spełnione jednocześnie następujące przesłanki:

• korzystanie z cudzego gruntu przez określony ustawą okres 20-30 lat (Art. 172 § 1 i 2 k.c.)

oraz

• korzystanie w tym okresie z trwałego i widocznego urządzenia posadowionego na nieruchomości służebnej,
• trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności.

Konsekwencją spełnienia przesłanki korzystania z cudzej nieruchomości przez okres 20 lub 30 lat jest nabycie tej nieruchomości w ramach prawa określanego w Art. 172 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zwanego zasiedzeniem.

Zgodnie z treścią Art. 172 k.c.:

1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Istotnym warunkiem pozwalającym na nabycie prawa własności służebności gruntowej przez zasiedzenie jest korzystanie w okresie ustawowym z trwałego i widocznego urządzenia znajdującego się na nieruchomości służebnej pod warunkiem, że urządzenie to zostało wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości (Wyrok Sądu Najwyższy z dnia 24 maja 1974 r.,  III CRN 94/74, OSNC 1975/6/94):

Służebność gruntową można nabyć przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy trwałe i widoczne urządzenie zostało wykonane przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości, z której posiadacz korzysta w zakresie służebności.

Przeczytaj: Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze – co to oznacza?

Co należy rozumieć przez określenie „trwałe i widoczne urządzenia?”

Z określeniem „trwałe i widoczne urządzenie” spotykamy się w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 49.

Zgodnie z treścią tego artykułu przez trwałe i widoczne urządzenie należy rozumieć:

„urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne”.

Do najczęściej spotykanych urządzeń posadowionych na gruncie i w gruncie należą wszelkiego rodzaju kolektory przesyłowe gazu, wód (wodociągi) i innych płynów, linie energetyczne, światłowody oraz inne urządzenia.

Z definicji trwałego i widocznego urządzenia wynika, że takim urządzeniem może być również „inne urządzenie” nienazwane w definicji, a które może wystąpić na gruncie. Może to być np. studnia, z której czerpana jest woda, rynna czy okno, które otwiera się na nieruchomość sąsiada. Takim trwałym urządzeniem może być również urządzenie podziemne, co prawda niewidoczne, ale oznaczone w sposób umożliwiający określenie jego przebiegu.

Pojęcie trwałego i widocznego urządzenia zostało zobrazowane w licznych wyrokach Sądu Najwyższego, z których kilka postaram się przytoczyć w poniższym artykule.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego trwałym i widocznym urządzeniem może być np. utwardzona żwirem droga gruntowa, okno otwierające się na przestrzeń powietrzną nad nieruchomością sąsiada czy studnia do czerpania wody.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (Wyrok z dnia 11 maja 2000 r., I CKN 273/00), trwałym i widocznym urządzeniem może być droga gruntowa utwardzona żwirem i kamieniami bądź innym materiałem budowlanym umożliwiającym zwykłe z niej korzystanie. Przy czym, w uzasadnieniu przedmiotowego wyroku SN stwierdził, że „Utwardzenie żwirem koleiny drogi stanowią trwałe i widoczne urządzenie gruntowe bowiem są one niewątpliwie efektem świadomego i pozytywnego działania ludzkiego mającego na celu przystosowanie do korzystania gruntu służebnego, jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie jego przebiegu” (wyrok SN z dnia 10 stycznia 1969 r., II CR 516/68, OSNC 1969, z. 12, poz. 220;  wyrok SN z dnia 24 maja 1974 r., III, CRN 94/74, OSNCP 1975, z. 6, poz. 94).

Jednocześnie w wyroku tym Sąd Najwyższy uznał, że używanie cudzej własności – drogi w celu przechodu i przegonu w okresie od 1927 r. do co najmniej 1998 r., stało się przesłanką do nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej przejazdu, przechodu i przegonu.

Podobnie uznał SN w wyroku z dnia 8.11.1983 r., III, CO 4/83, w którym stwierdzając, że droga gruntowa użytkowana i utwardzana przez wiele lat (20-30) w celu przechodu i przejazdu może być urządzeniem, o którym mowa w Art. 49 k.c. i jako taka może być przedmiotem nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie. We wskazanym wyroku Sąd Najwyższy podkreślił, że pojęcie „urządzenia” oznacza „wynik celowego działania ludzkiego uzewnętrzniony w trwałej postaci widocznych przedmiotów czy urządzeń wymagających do swego powstania pracy ludzkiej. Dlatego urządzeniem takim nie jest np. zwykła polna droga, powstała na skutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami oraz śladami przepędzania bydła” (orz. SN z dnia 26 listopada 1959 r., 1 CR 516/59, OSN 1962, nr 1, poz. 8).

Według Sądu Najwyższego samo wyrównywanie przez wiele lat (nawet ustawowe 20-30) kolein w drodze gruntowej nie może stanowić przesłanki do zasiedzenia służebności gruntowej. W rozumieniu Art. 292 k.c. takie działanie nie może być traktowane jako trwałe i widoczne urządzenie (wyrok SN z dnia 20 października 1999 r., III CKN 379/98, nie publ.). Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 maja 1974 r., III CRN 94/74 (OSNCP 1975, nr 6, poz. 94) przyjął.

Trwałym i widocznym urządzeniem w znaczeniu określonym przez Art. 49 może być również okno, które otwierane na zewnątrz wchodzi w przestrzeń powietrzną sąsiada. Stanowisko w niniejszej sprawie zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia SN z dnia 12 lutego 1980 r., III CZP 83/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 158. Według Sądu Najwyższego korzystanie z okna posadowionego na nieruchomości władnącej, otwierającego się w przestrzeń powietrzną nad nieruchomością (służebną) należącą do sąsiada, ogranicza tę nieruchomość w bardzo wyraźny i trwały sposób i jest faktycznym władztwem nad wskazaną nieruchomością. Korzystanie więc z takiego okna może prowadzić do nabycia przez zasiedzenie służebności gruntowej (o powierzchni określonej przez otwierane okno), polegającej na prawie posiadania takiego okna i otwierania go (Art. 292 k.c., podobnie jak pod rządem Art. 184 prawa rzeczowego z 1946 r.).

Z treści Art. 292 wynika, że ustawodawca posługując się pojęciem widocznego urządzenia, a nie urządzenia naziemnego dopuścił, aby to unormowanie nie ograniczało się jedynie do faktycznie widocznego urządzenia i aby było ono usytuowane na powierzchni gruntu.

Taki zapis stanowi ostrzeżenie dla każdoczesnego właściciela nieruchomości przed działaniem podmiotu, którego urządzenie znajduje się na nieruchomości właściciela gruntu. Właściciel urządzenia może bowiem doprowadzić do uzyskania służebności gruntowej prowadzącej niejednokrotnie do nabycia tej służebności przez zasiedzenie. Dlatego też, każdoczesny właściciel nieruchomości przed jej nabyciem powinien tę nieruchomość poznać nie tylko na gruncie, ale również poprzez analizę map zasadniczych obrazujących całą infrastrukturę – np. kable NN, wodociągi, kanalizacje, gazociągi oraz inne urządzenia biegnące pod ziemią i nad ziemią danej nieruchomości zwłaszcza, jeżeli na gruncie brak jest jakichkolwiek oznakowań branżowych i istnieje podejrzenie, że w gruncie danej nieruchomości biegnie np. gazociąg wysokiego ciśnienia.

Najczęściej przebieg urządzeń podziemnych jest oznakowany w terenie znakami spełniającymi wymogi właściwych przepisów branżowych (SN z 15.4.2006r., ICSK 226/15).

Przyjmuje się, że jeżeli urządzenie biegnące pod powierzchnią gruntu jest oznakowane na powierzchni gruntu np. słupkami w odpowiednim kolorze, bądź, jeżeli z łatwo dostępnych danych wynika, że to urządzenie przesyłowe biegnie przez daną nieruchomość, to spełniona jest przesłanka urządzenia widocznego.

Nabywca nieruchomości, na której istnieją jakiekolwiek znaki świadczące o przebiegu w gruncie urządzeń liniowych, np. gazociągu przesyłowego, powinien dążyć do „poznania” właściciela tego urządzenia i zawarcia z nim stosownej umowy.

Kiedy rozpoczyna się bieg terminu zasiedzenia służebności gruntowej?

Terminy zasiedzenia nieruchomości określone w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny są długie. W myśl Art. 172:

§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Art. 173:

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

Z uwagi na ustawowy 20-30 letni wymóg posiadania nieruchomości, ustalenie początku biegu tego terminu może być trudne. Najczęściej w braku dowodów ściśle określających rozpoczęcie zasiedzenia brane są pod uwagę dowody, z których wynika, że posiadacz zależny – najemca nieruchomości władał tą nieruchomością w oznaczonym okresie w sposób samoistny, niezależny.

W orzecznictwie reprezentowane jest stanowisko, że bieg zasiedzenia rozpoczyna się wówczas, gdy posiadacz zależny, np. – najemca nieruchomości, zmierza do przejęcia prawa własności do danej nieruchomości, a więc zaprzestaje płacenia czynszu oraz manifestuje swoje władztwo nad nieruchomością zachowując się jak jej właściciel.

W przypadku, gdy nieruchomość stanowi współwłasność, do zasiedzenia dochodzi wówczas, gdy współwłaściciel ujawni wolę posiadania większej części nieruchomości niż przysługuje mu w udziale. Przy czym to ujawnienie posiadania nieruchomości powinno być widoczne dla pozostałych współwłaścicieli.

W przypadku, gdy współwłasność powstawała w momencie otwarcia spadku, to bieg zasiedzenia może być określony od daty śmierci spadkodawcy. Przy czym uznanie otwarcia spadku za termin zasiedzenia uważa się wówczas, gdy jeden ze spadkobierców od razu zawładnie całą nieruchomością w sposób widoczny dla pozostałych spadkobierców.

W innym wypadku termin zasiedzenia rozpocznie się dopiero z chwilą ujawnienia woli właściciela nieruchomości.

W każdym przypadku warunkiem rozpoczęcie zasiedzenia służebności gruntowej jest przystąpienie posiadacza do korzystania z trwałego i widocznego urządzenia.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 1974 r. III CRN 94/74, OSNC 1975/6/94.
3. Uchwała Sądu Najwyższy z dnia 12 lutego 1980 r., III CZP 83/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 158.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r. III CZP 10/11.
5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1959 r., CR 516/59.
6. Blog: adwokat Eryk Trybuliński, Kancelaria Klisz i Wspólnicy, Wrocław.

Zdjęcie: Unsplash.com