Prawo służebności gruntowej ma na celu zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości kosztem drugiej. Do ustanowienia służebności gruntowej dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy nieruchomość zwana władnącą nie posiada drogi dojazdowej do drogi publicznej. Wówczas, aby umożliwić władnącemu dojazd do nieruchomości, ustanawia się dojazd do jego posesji przez nieruchomość należącą do właściciela nieruchomości sąsiedniej – zwanej służebną.
Nieruchomością władnącą może być zarówno nieruchomość gruntowa, jak i nieruchomość budynkowa.
Obciążenie nieruchomości prawem przechodu bądź przejazdu na rzecz właściciela nieruchomości władnącej, ogranicza prawa właściciela nieruchomości obciążonej z pełnego korzystania z nieruchomości, która jest jego własnością.
Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości władnącej, stanowi jej część składową, pomimo, że nieruchomość jest własnością właściciela nieruchomości obciążonej.
Definicję służebności gruntowej określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.) art. 285-294.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!
Służebność drogi koniecznej – charakterystyka
Przykładem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej.
Istotę służebności drogi koniecznej określa art. 145 k.c., w którym czytamy, że:
„jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej”.
Umowa służebności drogi koniecznej
Najczęstszym sposobem na uzyskanie drogi dostępu do drogi publicznej przez władnącego jest zawarcie stosownej umowy z właścicielem gruntu sąsiedniego zwanym następnie służebnym.
Umowa w swej treści powinna zawierać prawa i obowiązki stron tj. władnącego i służebnego, wolę o ustanowienie służebności wyrażoną przez obciążonego, przebieg drogi służebnej, jak również umowa ta powinna określać koszt służebności, zwany potocznie czynszem.
Umowa o ustanowienie służebności drogi koniecznej powinna być zawarta przed notariuszem.
Umowa służebności drogi koniecznej może być wpisana do księgi wieczystej – w Dziale III.
W przypadku, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia w potrzebie ustanowienia drogi koniecznej, sprawę rozstrzyga sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości poprzez wydanie stosownego orzeczenia.
Przeczytaj: Jak wykreślić służebność z księgi wieczystej?
Ustanowienie drogi koniecznej przez zasiedzenie
Inną formą ustanowienia drogi koniecznej jest jej ustanowienie poprzez zasiedzenie.
Zasiedzenie może być skuteczne w dobrej wierze o czasie użytkowania drogi dojazdowej po 20 latach oraz w złej wierze o czasie użytkowania drogi dojazdowej po 30 latach.
Wniosek do Sądu Rejonowego o ustanowienie drogi koniecznej składa właściciel nieruchomości władnącej, wskazując w nim wszystkich sąsiadów swojej nieruchomości, w szczególności właściciela, współwłaścicieli nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć wyrys geodezyjny wydzielonej drogi koniecznej.
Wniosek sądowy o przeprowadzenie drogi koniecznej rozpatruje Sąd Rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, w trybie postępowania nieprocesowego.
Przeczytaj: Zasiedzenie służebności gruntowej – kiedy jest możliwe?
Koszty związane z ustanowieniem drogi koniecznej
Zgodnie z postanowieniem art. 145 k.c. ustanowienie drogi koniecznej wymaga poniesienia przez władnącego pewnych kosztów. Może się jednak zdarzyć, że strony dojdą do porozumienia i zawarcie umowy stanie się nieodpłatne.
W sytuacji, gdy sprawę przejmie Sąd Rejonowy należy się liczyć, że koszty ustanowienia drogi koniecznej mogą być znaczne. Wnioskodawca będzie musiał się liczyć z poniesieniem kosztów opłaty sądowej, a następnie ustanowioną przez Sąd opłatę stałą, czynsz – tytułem korzystania z gruntu służebnego, naliczoną przez rzeczoznawcę majątkowego.
Sąd Rejonowy, przed wydaniem orzeczenia o ustanowieniu drogi koniecznej, przeprowadzi oględziny terenu, przez który planowany jest przebieg drogi koniecznej. Podstawą opłaty stałej może być m.in. koszt utraconych korzyści z tytułu obniżenia wartości nieruchomości służebnej.
Niezależnie od powyżej przedstawionych sposobów ustanowienia drogi koniecznej możliwe jest również powstanie służebności w wyniku decyzji administracyjnej wydanej na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).
Służebność drogi koniecznej a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece art. 7:
„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: służebności ustanowienia drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia”.
Wg St. Rudnickiego “art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wyłącza rękojmię przeciwko wymienionym w nim prawom, gdyż mają one tak doniosłe znaczenie, że poddanie ich skutkom rękojmi mogłoby doprowadzić do sytuacji bardzo szkodliwych, których porządek prawny nie powinien akceptować”.
Przeczytaj również: Podział nieruchomości a służebność gruntowa
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2001r. Nr.124, poz. 1361 ze zm.).
- St. Rudnicki – „Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz.”, Wydanie 6.
Foto: Fotolia
Podobne artykuły
