Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?

Zakup mieszkania wiąże się nie tylko z wydatkowaniem znacznej sumy pieniędzy, ale również z obawą, czy nabywana nieruchomość nie przysporzy nam więcej kłopotów niż radości. Aby nie narażać się na rozwiązywanie problemów związanych z nabytym mieszkaniem i móc cieszyć z posiadania swoich „czterech kątów”, należy obowiązkowo przed dokonaniem transakcji zakupu sprawdzić stan prawny mieszkania.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!
Stan prawny lokalu określają takie dokumenty jak:
- księga wieczysta prowadzona dla danego lokalu,
- zaświadczenie o przynależności nieruchomości do obszaru rewitalizacji,
- zaświadczenie o braku zobowiązań czynszowych wydane przez spółdzielnię bądź wspólnotę mieszkaniową,
- zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach podatku od nieruchomości,
- zaświadczenie o tym, że w lokalu nie jest zameldowana żadna osoba postronna,
- zaświadczenia o nie zaleganiu w opłatach za media (np. woda, prąd, gaz, tv i inne),
- świadectwo charakterystyki energetycznej.
Jak sprawdzić stan prawny mieszkania?
Podstawowym dokumentem, który pozwoli sprawdzić wszelkie niezbędne informacje związane ze stanem prawnym mieszkania, jest księga wieczysta.
Ujawnienie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej następuje poprzez wpisanie w niej prawa własności, użytkowania wieczystego i ograniczonych praw rzeczowych, praw osobistych i roszczeń. Stan prawny nieruchomości – mieszkania określają również wpisy wykreślone.
Ujawnienie w księdze wieczystej stanu prawnego nieruchomości stanowi podstawową funkcję ksiąg wieczystych, która zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, a także kredytu hipotecznego oraz ochrony ujawnionych w niej praw rzeczowych.
Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe właściwe dla miejsca położenia nieruchomości. Od 2010 r. księgi wieczyste prowadzone są w systemie elektronicznym (zob. Elektroniczne księgi wieczyste – kilka faktów).
Księgi wieczyste prowadzone są odrębnie dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych oraz dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Księgi wieczyste są zakładane na wniosek właściciela nieruchomości lub osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości.
Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt załącza się w porządku chronologicznym wszelkie dokumenty stanowiące podstawę wpisu oraz inne pisma dotyczące danej księgi wieczystej.
Przepisy o prawach jawnych z księgi wieczystej oraz ustrój ksiąg wieczystych, zakładanie ksiąg wieczystych, jak i postępowanie wieczystoksięgowe określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.).
Podstawowymi cechami ksiąg wieczystych są:
- (w zasadzie) obligatoryjność ich prowadzenia,
- zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych dla nieruchomości a nie dla właściciela (wyjątek stanowi prowadzenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego),
- dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą,
- księgi wieczyste są jawne (cechę jawności ksiąg wieczystych określa Art. 2 u.k.w.h., który mówi, że księgi wieczyste są jawne, a skoro tak to nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę),
- księgi wieczyste pełnią funkcję informacyjną oraz materialno-prawną.
Jawność materialna wyraża się tym, że domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (Art. 3 u.k.w.h.).
Jak odnaleźć księgę wieczystą mieszkania, które chcemy kupić?
Aby móc zapoznać się z treścią wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla „upatrzonego” mieszkania, musimy poznać numer księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładaniu i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym numer księgi wieczystej składa się z czteroznakowego kodu wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona, numeru według repertorium ksiąg wieczystych oraz cyfry kontrolnej. Poszczególne elementy numeru księgi wieczystej oddzielone są znakiem ” /”. Więcej o budowie numeru KW dowiesz się z artykułu: Numer księgi wieczystej – jak ustalić?
Numer księgi wieczystej dla interesującego nas mieszkania możemy odnaleźć w następujący sposób:
- poprosić zbywającego mieszkanie o udostępnienie numeru księgi wieczystej,
- udać się do sądu wieczystoksięgowego i poprosić o udostępnienie numeru księgi wieczystej, bądź złożyć wniosek do sądu w formie pisemnej za pośrednictwem poczty,
- złożyć wniosek w starostwie właściwym dla miejsca położenia lokalu o wypis z kartoteki lokali bądź wypis z rejestru budynków,
- samemu wyszukać numer księgi wieczystej korzystając z udostępnionych w Internecie portali.
Ad a. W przypadku, gdy znamy osobę sprzedającą lokal mieszkalny, możemy poprosić ją o przekazanie nam numeru księgi wieczystej prowadzonej dla tego lokalu.
Jeżeli sprzedający nieruchomość odmówi udostępnienia numeru księgi wieczystej, to może być to znakiem, że w zakresie sprzedawanej nieruchomości, zbywający lokal ma coś do ukrycia. Odmowa podania numeru księgi wieczystej danego lokalu może również oznaczać, że stan prawny nieruchomości nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, np. ujawnione wpisy w księdze wieczystej nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu, np. osoba zbywająca mieszkanie nie jest wpisana w Dziale II księgi wieczystej jako właściciel.
W takim przypadku lepiej odstąpić od zakupu mieszkania bowiem transakcja nabycia może okazać się zbyt ryzykowna. Wykazane niezgodności mogą wynikać ze zwykłego zaniedbania prawowitego właściciela nieruchomości polegającego na braku uzgodnieniu stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Np. osoba podająca się za właściciela nabyła nieruchomość w drodze spadku bądź darowizny i do tej pory nie złożyła wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpis nowego właściciela. Tego typu niezgodności można wyjaśnić jeszcze przed nabyciem nieruchomości bądź na etapie sporządzania aktu notarialnego.
Ad b. Innym sposobem na poznanie numeru księgi wieczystej interesującego nas mieszkania jest udanie się do sądu rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta, i złożenie tam wniosku o udostępnienie numeru księgi wieczystej dla wskazanej nieruchomości.
Jeżeli nie wiemy, który sąd wieczystoksięgowy prowadzi księgę wieczystą dla określonej nieruchomości, to znając adres administracyjny tej nieruchomości, możemy skorzystać z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste oraz obszarów ich właściwości miejscowej i ustalić adres sądu. Następnie w tym sądzie, w wydziale wieczystoksięgowym, złożyć wniosek o udostępnienie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla interesującej nas nieruchomości. Możemy to zrobić osobiście udając się do sądu bądź przesłać wniosek pocztą tradycyjną.
Decyzję w sprawie udostępnienia numeru księgi wieczystej podejmuje przewodniczący wydziału sądu po dokonaniu oceny czy żądanie udostępnienia numeru księgi wieczystej jest oparte o interes prawny. Uzasadnienie wniosku poprzez wskazanie interesu prawnego do nieruchomości może być trudne, ale nie niemożliwe. Z interpretacji przepisów prawa wiadomo, że dowodem w sprawie żądania udostępnienia numeru księgi wieczystej może być proces nabywania nieruchomości poświadczony np. zawartą umową przedwstępną.
Ad c. Kolejnym sposobem na pozyskanie numeru księgi wieczystej dla nieruchomości – lokalu, który chcielibyśmy nabyć, jest pozyskanie wypisu z kartoteki (lub z rejestru) lokali bądź wypisu z rejestru budynków, w których treści ujawnia się numer księgi wieczystej.
Dokumenty te wydawane są przez starostę właściwego dla miejsca położenia nieruchomości na wniosek zainteresowanego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, wnioskodawca, aby pozyskać kompletny dokument obejmujący wszystkie informacje w zakresie nieruchomości, a więc i numer księgi wieczystej, musi udowodnić interes prawny w zakresie swego żądania.
Ad d. Jeżeli wszystkie sposoby pozyskania numeru księgi wieczystej zawiodą, wówczas można skorzystać z jednej z dostępnych w Internecie przeglądarek ksiąg wieczystych (np. https://ksiegiwieczyste.pl), umożliwiających wyszukanie numeru księgi wieczystej m.in. po adresie nieruchomości.
Będąc w posiadaniu numeru księgi wieczystej lokalu, który zamierzamy nabyć, możemy skorzystać z przeglądarki ksiąg wieczystych uruchomionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/) i tam, po wprowadzeniu znanego numeru księgi wieczystej pobrać interesujący nas dokument i zapoznać się z treścią ujawnionych tam wpisów.
Przeczytaj: Księgi wieczyste po adresie lub numerze działki – jak znaleźć?
Na co zwrócić uwagę czytając księgę wieczystą przed zakupem mieszkania?
Księga wieczysta prowadzona w systemie informatycznym swoją strukturą przypomina księgę wieczystą prowadzoną w systemie papierowym, nie zawiera ona jednak łamów, które zostały zastąpione podziałem na rubryki i pola.
Księga wieczysta prowadzona w systemie informatycznym składa się z czterech działów, tj.:
- Dział I składa się z działu: I-O „Oznaczenie nieruchomości” i działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością”.
- Dział II – „Własność”.
- Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”.
- Dział IV – „Hipoteka”.
Podział księgi wieczystej na działy ma charakter czysto porządkowy.
Omyłkowy wpis w niewłaściwym dziale nie stanowi niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wpis taki podlega sprostowaniu z urzędu (Art. 626 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego).
Stan prawny mieszkania stanowiącego nieruchomość lokalową określają wpisy danych ujawnione we wszystkich czterech działach księgi wieczystej.
Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości” i I-Sp „Spis praw związanych z własnością”
Analizując wpisy ujawnione w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” należy zwrócić uwagę na zgodność wpisów ujawnionych w księdze wieczystej z dokumentem wydanym przez starostę, jakim jest „Wypis z kartoteki lokali” bądź „Wypis z rejestru lokali”. W dziale tym powinny znaleźć się informacje o położeniu lokalu ze wskazaniem województwa, powiatu i gminy, miejscowości, a nawet dzielnicy, w której znajduje się dana nieruchomość.
Ważną informację ujętą w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” stanowi opis lokalu umieszczony w podrubrykach 1.4.4 – „Lokal” oraz w rubryce „Obszar”. Powinniśmy zwrócić uwagę na zgodność wpisów w zakresie numeru budynku, numeru lokalu oraz podanej w treści księgi wieczystej ilości izb.
Istotną informacją jest również wpis dotyczący przeznaczenia lokalu. Jeżeli kupujemy mieszkanie, to w punkcie 5 podrubryki 1.4.4 powinien widnieć wpis ”lokal mieszkalny”.
Sprawdzamy również, czy księga wieczysta zawiera wpisy o pomieszczeniach przynależnych do mieszkania, które również chcemy kupić (np. miejsce postojowe czy komórka lokatorska).
Zgodność wpisów ujawnionych w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” księgi wieczystej z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów i budynków oznacza się w rubryce 1.6 „zgodność z danymi z ewidencji gruntów i budynków”. W przypadku braku różnic, w rubryce 1.6 powinno być napisane „TAK”.
Należy mieć na względzie, że podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego – zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości.
W Dziale I-Sp „Spis praw związanych z nieruchomością” mogą być ujawnione prawa przysługujące właścicielowi (każdoczesnemu właścicielowi), a więc także nabywcy tego lokalu. Te same prawa jako obciążenia cudzych nieruchomości podlegają ujawnieniu w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla ujawnienia stanu prawnego nieruchomości obciążonej.
W strukturze Działu I-Sp ujawnia się przede wszystkim rodzaj prawa, treść prawa oraz podaje się księgę powiązaną.
W przypadku lokalu mieszkalnego w podrubryce „Rodzaj prawa” można natknąć się na informację o udziale właścicieli odrębnych lokali w nieruchomości wspólnej oraz wskazanie księgi prowadzonej dla „nieruchomości macierzystej”, a więc tej, z której ustanowiono odrębną własność lokali.
Dział II – „Własność”, który obejmuje wpisy dotyczące własności oraz użytkowania wieczystego
W Dziale II „Własność” należy zwrócić uwagę na zgodność danych osoby sprzedającej mieszkanie (podającej się za właściciela) z danymi ujętymi w treści księgi wieczystej oraz na informację określającą współwłasność.
Ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności osoby zbywającej nieruchomość to wskazanie jej imienia (pierwszego i drugiego), nazwiska (w przypadku nazwiska złożonego, w księdze powinny być wpisane oba jego człony). W dalszej części powinno być wpisane imię ojca i imię matki oraz numer ewidencyjny PESEL.
Istotną informacją dla nabywcy nieruchomości jest ujawnienie współwłasności w częściach ułamkowych oraz ujawnienie współwłasności łącznej. Informacje te ujawnia się w przypadku, gdy nieruchomość stanowi własność kilku osób.
Jeżeli prawo własności przysługuje kilku osobom wspólnie, w księdze wieczystej wymienia się każdego ze współwłaścicieli. W przypadku takiego zapisu musimy pamiętać, że sprzedający powinien dysponować dokumentem, z którego będzie wynikało, że posiada on prawo do reprezentowania w procesie sprzedaży pozostałych współwłaścicieli nieruchomości.
W przypadku, gdy we właściwym polu księgi wieczystej udziały nie są oznaczone, to należy zwrócić uwagę czy w polu 2.2.1.3 jest wpisany rodzaj wspólności, którą jest najczęściej wspólność majątkowa małżeńska bądź wspólność majątku wspólników spółki cywilnej. I tutaj podobnie, jeżeli występują wpisy ujawniające współwłasność łączną, to sprzedający nie może występować jednoosobowo.
Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”
Zgodnie z Art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dział III księgi wieczystej – pod nazwą „Prawa, roszczenia i ograniczenia” przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń dotyczących hipotek.
Umieszczone w tym dziale informacje dotyczą ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec mieszkania. Lista możliwych wpisów, na które możemy się tutaj natknąć, jest bardzo długa. Dlatego analizując ten dział należy zachować szczególną czujność.
W Dziale III księgi wieczystej mogą więc być ujawnione określone ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość, chociażby takie jak: użytkowanie czy służebność gruntowa, osobista czy przesyłu.
Co ważne, jeżeli lokal posiada status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, to nie można go obciążać użytkowaniem czy służebnością a także dożywociem.
W przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej w Dziale III, poza prawami rzeczowymi, mogą być także ujawnione prawa osobiste i roszczenia, takie jak:
- prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
- roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego,
- roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
- roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienia do zniesienia współwłasności,
- wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczeń listów zastawnych,
- prawo do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw – kodeks cywilny, kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
W Dziale III księgi wieczystej dokonuje się wpisów ostrzeżeń kierowanych z urzędu przez sąd wieczystoksięgowy np. ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
W Dziale III księgi wieczystej podlegają również ujawnieniu ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością wynikające z różnych zdarzeń prawnych, ustaw czy orzeczeń sądowych. Możemy tutaj spotkać ograniczenia chociażby takie jak: zakaz zbywania nieruchomości na mocy postanowienia sądu o zabezpieczeniu roszczenia pieniężnego, wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości czy ujawnienie ogłoszenia upadłości bądź wpis roszczenia o opłatę przekształceniową.
Ujawnienie w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości, w tym przypadku lokalu mieszkalnego powoduje, że ich nabycie przez czynność prawną osłania rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (za wyjątkiem prawa dożywocia), a ponadto uzyskują one skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu.
Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej sprawia, że osoba, która nabędzie prawo własności do nieruchomości lub użytkowanie wieczyste, czyni to z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego roszczenia.
Dział IV – „Hipoteka”
Pomimo, że hipoteka znajduje się w katalogu ograniczonych praw rzeczowych i powinna być wpisana w Dziale III księgi wieczystej, to jednak z uwagi na jej doniosłą funkcję ekonomiczną zabezpieczającą wierzytelność oraz rozbudowaną strukturę wpisów, postanowiono, że w księdze wieczystej wpisy dotyczące hipoteki powinny znaleźć się w odrębnym dziale.
Przy zakupie nieruchomości – lokalu należy pamiętać, że jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, to nabywca z chwilą zakupu nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki zbywcy, staje się dłużnikiem hipotecznym, bowiem hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela.
Dla wierzyciela (np. banku) nie ma większego znaczenia, kto jest właścicielem mieszkania i tak może się domagać od niego zaspokojenia swoich roszczeń. Dlatego przed nabyciem lokalu obciążonego hipoteką należy zadbać o to, aby z chwilą sporządzania aktu notarialnego nieruchomość była wolna od wszelkich wpisów w Dziale IV – Hipoteka. Dla nabywcy nieruchomości, idealną sytuacją jest, gdy w Dziale IV znajduje się informacja “Brak wpisów”.
Informacje ujawnione w Dziale IV księgi wieczystej – „Hipoteka” podzielono na elementy ujawniające powstanie hipoteki, takie jak:
- treść wpisu,
- określenie rodzaju hipoteki,
- sumy oraz waluty hipoteki,
- oznaczenie wierzytelności i stosunku prawnego, z którego wynika wierzytelność,
- ujawnienie hipoteki łącznej,
- sposób ujawnienia hipoteki obciążającej udział we współwłasności,
- sposób ujawnienia hipoteki obciążającej wierzytelność zabezpieczoną hipoteką,
- ujawnienie pierwszeństwa.
Analizując treść wpisów ujawnionych w Dziale IV – „Hipoteka”, należy szczególnie zwrócić uwagę na wpisy ujęte w polu „inne informacje”. W polu tym może być bowiem ujawniony wpis:
- numer KW prowadzonej przez inny wydział ksiąg wieczystych dla nieruchomości współobciążonej hipoteką łączną oraz nazwa i siedziba sądu prowadzącego tę księgę wieczystą,
- informacja o zajęciu wierzytelności obciążonej hipoteką,
- informacja o wpisaniu hipoteki do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych czy sposobie podziału hipoteki w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu.
W Dziale IV księgi wieczystej możemy też spotkać wpis roszczenia o ustanowienie hipoteki. Jeżeli w dziale tym nie została ustanowiona hipoteka, to wpis roszczenia ma na celu zabezpieczenie dokonania ewentualnego wpisu hipoteki w przyszłości. W praktyce, wpis tego typu roszczenia dokonuje się przy wierzytelnościach krótkoterminowych, przy bardzo dobrej sytuacji finansowej dłużnika bądź w sytuacji, gdy w danej chwili hipoteka nie może być ustanowiona. Wpis w Dziale IV roszczenia o ustanowienie hipoteki nie daje wierzycielowi żadnego prawa do nieruchomości.
Przeczytaj: Jak sprawdzić, kto jest właścicielem mieszkania?
Wzmianki w księdze wieczystej mieszkania
Analizując wpisy ujawnione w treści księgi wieczystej należy zwrócić uwagę nie tylko na wpisy w poszczególnych czterech działach księgi wieczystej, ale również na rubrykę określoną nazwą „Wzmianka”.
W księgach wieczystych prowadzonych w systemie teleinformatycznym wzmianka o wniosku zamieszczana jest w odpowiednim dziale księgi wieczystej automatycznie, tj. z chwilą umieszczenia wzmianki w systemie.
Wzmianka składa się z numeru kolejnego dziennika KW, którym oznaczony został wniosek, z dodaniem dwóch końcowych cyfr danego roku.
W myśl Art. 6267. § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, wzmianka o wniosku nie jest wpisem, stanowi ona informację ostrzegającą o złożeniu do sądu wniosku, który po jego rozpatrzeniu może zmienić treść księgi wieczystej w zakresie objętym żądaniem, albowiem po przyjęciu i rozpatrzeniu wniosku przez sąd, wzmianka w księdze wieczystej zastąpiona zostanie właściwym wpisem.
Wprowadzenie do księgi wieczystej instytucji “Wzmianki” jest rozwiązaniem mającym na celu ochronę okresu pomiędzy przeniesieniem prawa własności, a ujawnieniem tego faktu w księdze wieczystej. W przypadku, gdy w księdze wieczystej widnieje wzmianka, zaufanie do treści księgi wieczystej powinno być ograniczone.
Każdy potencjalny nabywca nieruchomości, który dostrzeże wzmiankę w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nabywanej, powinien dążyć do poznania treści wniosku, który po jego wprowadzeniu i wykreśleniu wzmianki może zmienić treść księgi wieczystej.
Nabywając nieruchomość z „nierozpoznaną” wzmianką, potencjalny nabywca nieruchomości naraża się na znaczne ryzyko, ponieważ wzmianka w księdze wieczystej wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Należy wspomnieć, że dla nieruchomości, z której lokale zostały wyodrębnione prowadzi się odrębną księgę wieczystą. W księdze tej ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Jednym z instrumentów wzmacniających funkcję ksiąg wieczystych jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest sposobem nabycia nieruchomości lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje.
Tak więc, nabywając nieruchomość od osoby wpisanej w Dziale II księgi wieczystej jako właściciel, lecz nie będącej prawowitym właścicielem tej nieruchomości – mieszkania, stajemy się prawowitym właścicielem tego mieszkania.
Dzieje się tak dlatego, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni tylko tego nabywcę, którego kontrahentem jest osoba wpisana w księdze wieczystej. Natomiast, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni tego nabywcy, który nabył mieszkanie – nieruchomość od niewpisanego właściciela nieruchomości.
Skutkiem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest więc ochrona nabywcy działającego w dobrej wierze. Okazuje się, że osoba nieuprawniona do mieszkania, lecz wpisana do księgi wieczystej może przenieść własność mieszkania na nabywcę, jeżeli nabywca nieruchomości działał w dobrej wierze.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa, a więc jest wyłączona w przypadku, gdy:
- dla nieruchomości prowadzona jest więcej niż jedna księga wieczysta,
- prowadzona dla nieruchomości księga wieczysta została zagubiona lub zniszczona albo utraciła moc na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 lutego 1960 r. o utracie mocy prawnej niektórych ksiąg wieczystych,
- księga wieczysta została zamknięta,
- dla nieruchomości prowadzony jest tylko zbiór dokumentów.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych uaktywnia się, gdy stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Rękojmia wiary publicznej chroni tylko tego nabywcę, który nabył nieruchomość poprzez odpłatną czynność prawną, a więc rękojmia nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości na skutek dziedziczenia lub w drodze nabycia spadku.
W praktyce osoba, która nabędzie nieruchomość od osoby legitymującej się stwierdzeniem nabycia spadku albo poświadczeniem dziedziczenia, lecz nie wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości, nabywa tę nieruchomość, chyba że wie o tym, że zbywca w rzeczywistości nie jest spadkobiercą albo nie jest jedynym spadkobiercą.
Co ważne, przepisy o rękojmi nie mają zastosowania do czynności przeniesienia prawa własności w wyniku innych zdarzeń np.:
- w toku postępowania egzekucyjnego,
- w postępowaniu administracyjnym,
- przez zasiedzenie czy przemilczenie,
- w wyniku spadkobrania z mocy postanowień Kodeksu cywilnego, jak i testamentowego,
- na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej zawartej w oparciu o Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
- z mocy samego prawa.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawom ujętym w Art. 7 u.k.w.h. niezależnie od tego czy są, czy nie są ujawnione w księdze wieczystej. Prawa te, to:
- prawo obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu,
- prawo dożywocia,
- prawo służebności ustanowionej na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
- prawo służebności drogi koniecznej albo prawo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
- prawo służebności przesyłu (Art. 7 u.k.w.h.).
Działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ma istotne znaczenie w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej ograniczonymi prawami rzeczowymi i osobistymi.
Zwykle, nieujawnione w księdze wieczystej obciążenia nieruchomości, w warunkach rękojmi wygasają. Natomiast efektem działania Art. 7 u.k.w.h. jest to, że w przypadku, gdy dana osoba nabędzie nieruchomość obciążoną jednym z praw ujętych w katalogu Art. 7, a w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości nie będzie to prawo ujawnione, to osoba ta, nie będzie mogła powoływać się na brak wpisu i podnosić, że nabyła nieruchomość bez obciążeń.
Zgodnie z interpretacją przepisu Art. 7 u.k.w.h. nabywca nieruchomości obciążonej jednym z praw wyszczególnionych w Art. 7, nabywa tę nieruchomość wraz z tym obciążeniem, pomimo że nie zostało ono ujawnione w treści księgi wieczystej.
Skutkiem działania Art. 7 może być to, że w przypadku, gdy dana osoba nabędzie nieruchomość – lokal mieszkalny, dla którego notarialnie ustanowiono prawo dożywocia, lecz prawa tego nie ujawniono w księdze wieczystej, nabywca lokalu nie tylko stanie się właścicielem takiego lokalu, ale również będzie zobowiązany do zapewnienia dożywotnikowi jego praw wynikających z Art. 908 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny [Umowa dożywocia]. Przy czym, nabywca lokalu obciążonego prawem dożywocia nie może powoływać się na to, że w księdze wieczystej nie było wpisu i nabył tę nieruchomość bez jakichkolwiek obciążeń, bo tak działa prawo rękojmi, którego zasadą jest, że nieujawnione w księdze wieczystej obciążenia nieruchomości w warunkach rękojmi wygasają.
W przypadku prawa dożywocia, Art. 7 u.k.w.h. wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż poddanie tego prawa skutkom rękojmi mogłoby doprowadzić do sytuacji bardzo szkodliwych społecznie, zwłaszcza że prawo to posiada charakter ściśle alimentacyjny. Zatem, aby uniknąć przykrych niespodzianek i nie stać się właścicielem lokalu wraz z dożywotnikiem zaleca się, aby przed podpisaniem aktu notarialnego pozyskać od zbywcy oświadczenie, z którego będzie wynikało, że zbywana nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń, w tym w szczególności od takich praw, które mogą powstać niezależnie od ich wpisu w księdze wieczystej np. prawa dożywocia.
Przeczytaj również: Jak sprawdzić działkę przed jej kupnem?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
Foto: Pexels.com