Zasiedzenie nieruchomości – co oznacza i kiedy można z tego prawa skorzystać?

Co to jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości zachodzi wówczas, gdy władający nieruchomością, niebędący jej prawowitym właścicielem zachowuje się jak właściciel tej nieruchomości, tj. dba o nią, gospodaruje na niej i opłaca należne podatki.

Wymienione czynności władający wykonuje nieprzerwanie przez okres co najmniej 20 lat.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze

Aby móc zasiedzieć nieruchomość w dobrej wierze musi zaistnieć przesłanka, że władający w dobrej wierze używał nieruchomości (przez okres co najmniej 20 lat) nie wiedząc, że posiada ona prawowitego właściciela.

Nieruchomość można również zasiedzieć w tzw. złej wierze. Taka forma zasiedzenia zachodzi w sytuacji, gdy władający wiedząc, że nieruchomość posiada prawowitego właściciela, władał tą nieruchomością jako właściciel, opłacał podatki, gospodarował na niej nieprzerwanie w okresie co najmniej 30 lat.

Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

W jakich sytuacjach dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?

Do zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze zachodziło i zachodzi najczęściej w sytuacjach nieuregulowanych spraw spadkowych. Jeszcze do niedawna zdarzało się, że na tzw. ojcowiźnie, po śmierci rodziców zostawała córka bądź syn, który z braku wiedzy nie dążył do prawnego uregulowania spadku po rodzicach.

Spadkobierca, często jako jeden z wielu, uważał, że skoro gospodaruje na „ojcowiźnie” nieruchomość prawnie należy do niego. Dopiero z chwilą potrzeby zaciągnięcia kredytu hipotecznego bądź przepisania nieruchomości na dzieci, okazuje się, że nieruchomość w dalszym ciągu stanowi własność rodziców.

Przykładem zasiedzenia nieruchomości w złej wierze może być nabycie nieruchomości od osoby, która nie jest jej jedynym prawnym właścicielem.

Co prawda, w świetle obowiązujących przepisów o księgach wieczystych, o ich powszechności, należy wymagać, aby ten, kto nabywa nieruchomość zapoznał się z treścią księgi wieczystej odnoszącą się chociażby do własności, to jednak władający nieruchomością nie podjął starań o sprawdzenie czy osoba wpisana jako właściciel nieruchomości jest jej jedynym właścicielem.

Należy podkreślić, że zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 6.1. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże, gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Przeczytaj: Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Jak stwierdza się zasiedzenie nieruchomości?

Prawne nabycie nieruchomości w złej albo w dobrej wierze wymaga postępowania sądowego.

Władający nieruchomością, czy to w dobrej czy w złej wierze, aby móc ją nabyć i zostać jej prawowitym właścicielem musi w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości złożyć stosowny wniosek o nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie.

Do wniosku o nabycie nieruchomości poprzez zasiedzenie należy dołączyć co najmniej takie dokumenty jak:

1. Potwierdzenia wpłat podatku (rolnego, leśnego od nieruchomości).
2. Wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości.
3. Wypis z rejestru gruntów nieruchomości.
4. Zaświadczenie starosty o braku roszczeń reprywatyzacyjnych do nieruchomości.

Opłata za wpis sądowy od wniosku o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł. Jest to opłata stała, określona w Ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Sąd przyjmując wniosek o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie ogłasza (w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz w piśmie poczytnym w całym kraju) o toczącym się postępowaniu sądowym i tym samym wzywa wszystkich zainteresowanych do wzięcia udziału w sprawie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.

Termin wskazany w ogłoszeniu wynosi trzy miesiące (Art. 610. § 1. Kodeks postępowania cywilnego). Jeżeli w terminie tym nikt się nie zgłosi, albo zgłosiwszy się nie wykaże w żaden sposób swojej własności, sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostało ono udowodnione.

Z chwilą, gdy sąd uzna nabycie nieruchomość przez zasiedzenie, nabywający zostaje zobowiązany do uiszczenia podatku od darowizny. Podatek ten w wysokości 7% wartości nieruchomości powinien zostać wniesiony na konto Urzędu Skarbowego.

Przeczytaj również: Wywłaszczenie nieruchomości – co i kiedy może być wywłaszczone?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Foto: Unsplash.com