Zdarzają się sytuacje, że ktoś mieszka w domu bądź mieszkaniu niebędącym jego własnością bez umowy najmu bądź innej umowy regulującej jego pobyt w tym lokalu. Niejednokrotnie grunty rolne bądź leśne niebędące własnością osób fizycznych bądź prawnych są przez długie lata użytkowane przez osoby nieposiadające do tych gruntów żadnych praw. Na skutek takiego użytkowania nieruchomości przez osoby niebędące właścicielami tych nieruchomości (gruntowych, budynkowych) dochodzi do uzyskania przez te osoby prawa własności do nieruchomości poprzez tzw. zasiedzenie.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!
Zasiedzenie nieruchomości następuje z mocy prawa. Jednakże, aby mogło dojść do nabycia prawa własności przez zasiedzenie muszą zaistnieć przesłanki określone w Art. 172 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, a więc posiadanie nieruchomości musi być posiadaniem samoistnym, trwać przez okres 20 lat bądź przez 30 lat, jeżeli posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze.
Posiadanie samoistne wyraża się tym, że osoba, która użytkuje nieruchomość, zachowuje się jak jej właściciel, pomimo że nie posiada do tej nieruchomości praw własności.
Jak obronić się przed zasiedzeniem nieruchomości?
Aby nie dopuścić do zasiedzenia nieruchomości, które są w posiadaniu osób trzecich, należy przede wszystkim nie dopuścić do przekroczenia terminów zasiedzenia, tj. 20 i 30 lat.
Bieg zasiedzenia nieruchomości może zostać zawieszony, wstrzymany bądź przerwany. Sytuacje te określają przepisy ustawy dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.) o przedawnieniu roszczeń majątkowych, które odnoszą się również do zasiedzenia nieruchomości.
Do biegu zasiedzenia można również stosować Art. 123 k.c., zgodnie z którym, bieg przedawnienia przerywa się m.in. przez każdą czynność przed sądem przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia oraz Art. 222 powództwa o wydanie nieruchomości.
Zawieszenie biegu zasiedzenia
Bieg zasiedzenia nie rozpoczyna się, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:
- co do roszczeń, które przysługują dzieciom przeciwko rodzicom – przez czas trwania władzy rodzicielskiej;
- co do roszczeń, które przysługują osobom niemającym pełnej zdolności do czynności prawnych przeciwko osobom sprawującym opiekę lub kuratelę – przez czas sprawowania przez te osoby opieki lub kurateli;
- co do roszczeń, które przysługują jednemu z małżonków przeciwko drugiemu – przez czas trwania małżeństwa;
- co do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju – przez czas trwania przeszkody.
Wstrzymanie biegu zasiedzenia
Podobnie, jak zawieszenie biegu zasiedzenia czy przerwanie biegu zasiedzenia, wstrzymanie biegu zasiedzenia określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepisy tej ustawy stanowią, że:
- bieg zasiedzenia względem osoby, która nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych, nie może skończyć się wcześniej niż z upływem lat dwóch od ustanowienia dla niej przedstawiciela ustawowego albo od ustania przyczyny jego ustanowienia;
- przepisy powyższe stosuje się odpowiednio do biegu zasiedzenia przeciwko osobie, co do której istnieje podstawa do jej całkowitego ubezwłasnowolnienia.
Przy czym, jeżeli osoba małoletnia lub osoba ubezwłasnowolniona jest współwłaścicielem zasiadywanej nieruchomości na zasadach współwłasności udziałowej, przyczyny wstrzymania biegu zasiedzenia nie mają zastosowania w stosunku do pozostałych współwłaścicieli.
Przerwanie biegu zasiedzenia
Bieg zasiedzenia przerywa się:
- przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
- przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;
- przez wszczęcie mediacji.
Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo.
W razie przerwania zasiedzenia przez czynność w postępowaniu przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym albo przez wszczęcie mediacji, zasiedzenie nie biegnie na nowo, dopóki postępowanie to nie zostanie zakończone.
Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Do najważniejszych czynności przerywających bieg zasiedzenia należą:
- Wytoczenie powództwa o wydanie nieruchomości, czyli tzw. powództwo windykacyjne.
- Wniesienie powództwa o zaprzestanie naruszeń prawa własności, czyli tzw. powództwo negatoryjne.
- Wniosek o dział spadku i wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości.
- Powództwo o ustalenie prawa własności.
- Pozew o uzgodnienie księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
- Wniosek o wszczęcie postępowania rozgraniczeniowego dotyczącego przebiegu spornej granicy (Art. 153 k. c., postanowienie Sądu Najwyższego z 21 maja 1998 r., III CKN 475/97, Lex nr 465042).
Skutki przerwania biegu zasiedzenia
Jedną z przesłanek uzyskania prawa własności do nieruchomości przez zasiedzenie jest nieprzerwane samoistne posiadanie nieruchomości przez czas 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze. Dla właściciela nieruchomości zasiadywanej (który może utracić swoją nieruchomość) ważne jest, aby czas zasiadywania został przerwany skutecznie. Liczą się tutaj każde działania zmierzające do „zakłócenia” posiadania samoistnego nieruchomości. Właściciel nieruchomości zasiadywanej musi też zdawać sobie sprawę, że jeżeli osoba zasiadująca nabyła grunt nieformalnie, np. bez aktu notarialnego to, aby mogło dojść do zasiedzenia musi upłynąć 30 lat nieprzerwanego władania tą nieruchomością.
Właściciel nieruchomości zasiadywanej, który przed upływem wymaganego terminu wytoczy powództwo o wydanie nieruchomości czy wniesie powództwo o zaprzestanie naruszeń prawa własności – powództwo negatoryjne, doprowadzi do przerwania biegu terminu zasiedzenia. Przerwanie biegu zasiedzenia prowadzi do tego, że termin ten zaczyna biec od nowa. Przy czym ważne jest, że termin zasiedzenia zostaje przerwany nawet, jeżeli do jego zakończenia brakowałoby tylko jednego dnia.
Dla posiadacza samoistnego przerwanie biegu zasiedzenia ma bardzo niekorzystne znaczenie. Na skutek przerwania biegu zasiedzenia następuje utrata dotychczasowego terminu posiadania.
W praktyce każdy właściciel nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości rolnych i leśnych położonych z dala od swego miejsca zamieszkania powinien co jakiś czas sprawdzić, czy ktoś, osoba postronna nie użytkuje jego gruntów, nie składuje na nich jakichkolwiek materiałów czy też nie uprawia jego pola, bądź nie ogrodził swojej przyległej nieruchomości w taki sposób, że włączył do niej część nieruchomości niebędącej jego własnością. Właściciel nieruchomości, który zauważy jakiekolwiek naruszenie prawa własności, powinien reagować natychmiast.
W przypadku odziedziczenia spadku należy dokładnie sprawdzić, co wchodzi w skład spadku. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, czy to lokalowa, czy gruntowa, należy niezwłocznie sprawdzić, kto obecnie użytkuje tę nieruchomości i w razie podejrzenia tzw. bezumownego korzystania z nieruchomości należy stanowczo zareagować podkreślając swoje prawo własności do odziedziczonej nieruchomości.
Właściciel nieruchomości (rolnych, leśnych czy budynkowych), który cyklicznie przeprowadza kontrole swych gruntów i budynków nie powinien obawiać się, że ktoś, osoba postronna uzyska prawo własności do nieruchomości przez zasiedzenie. Jeżeli jednak okaże się, że ktoś inny użytkuje nieruchomość będącą naszą własnością, to aby nie dopuścić do zasiedzenia nieruchomości w zależności od zaistniałej sytuacji należy przerwać bieg zasiedzenia w sposób skuteczny i w terminie.
Należy podkreślić, że jedną z przesłanek zasiedzenia nieruchomości jest posiadanie samoistne nieruchomości, które wyraża się tym, że osoba, która użytkuje nieruchomość zachowuje się jak jej właściciel, pomimo że nie posiada do tej nieruchomości praw własności. Użytkowanie nieruchomości przez posiadacza samoistnego prowadzi do zasiedzenia nieruchomości. Dopóki ma to miejsce, prawo własności do nieruchomości jest zagrożone. Aby nie dopuścić do zasiedzenia nieruchomości można zawezwać posiadacza nieruchomości do próby ugodowej na podstawie Art. 184 Kodeksu postępowania cywilnego, i zawrzeć z nim umowę najmu, dzierżawy bądź użytkowania nieruchomości i w ten sposób wstrzymać bieg zasiedzenia (Art. 123 § 1 pkt. 1 w zw. z Art. 175 Kodeksu cywilnego). Osoba, która do czasu podpisania umowy była posiadaczem samoistnym, po tym czasie staje się posiadaczem zależnym i nie może ubiegać się o prawo do nieruchomości przez zasiedzenie.
Przeczytaj również: Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
Zdjęcie: Unsplash.com
Podobne artykuły
