Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości

Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie ma miejsce wówczas, gdy nieruchomość jest w posiadaniu osoby niebędącej jej właścicielem, po spełnieniu przez tę osobę wymogu czasowego ustalonego w ustawie. Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie może mieć charakter nabycia w dobrej bądź w złej wierze posiadania.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność jeżeli posiada tę nieruchomość samoistnie, nieprzerwanie przez określony prawem czas. Jeżeli samoistny posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej wierze, termin wynosi 20 lat, jeżeli w złej wierze termin ten wynosi lat 30.

Decydująca jest przy tym tylko chwila uzyskania posiadania, wobec czego późniejsze od tej chwili okoliczności powodujące, że samoistny posiadacz stał się posiadaczem w złej wierze, nie mają już znaczenia i nie skutkują wydłużeniem terminu.

Kiedy możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli

Definicje współwłasności określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.), Art. 195. W myśl tego przepisu: „Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).”

Zgodnie z orzecznictwem Sądów (m.in. Postanowienie Sądu Okręgowego w Ostrołęce, Wydział I Cywilny z dnia 6 marca 2019 r.) współwłasność jest szczególną postacią prawa własności, polegającą na tym, że „jedna rzecz stanowi równocześnie przedmiot własności dwóch lub więcej osób, których prawa są, co do istoty, jednakowe. Niepodzielność prawa wyraża się tym, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, a zatem z faktu posiadania przez współwłaściciela całej rzeczy wynika jedynie, że korzysta on z tej rzeczy zgodnie z przysługującym mu prawem (Art. 206 k.c.)”.

Problem zasiedzenia udziału w prawie własności rzeczy był wielokrotnie przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego (np. postanowienia: z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 300/09; z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 117/12; z dnia 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08 oraz z dnia 2 marca 2012 r., II CSK 249/11).

Zgodnie z orzecznictwem Sądów zasiedzenie przez jednego ze współwłaścicieli udziałów pozostałych współwłaścicieli nieruchomości jest możliwe pod warunkiem spełnienia szczególnych wymogów określanych przez SN jako „zamanifestowanie” woli posiadania określonych udziałów w nieruchomości.

Zamanifestowanie samoistnego posiadania nieruchomości

Zamanifestowanie samoistnego posiadania nieruchomości wyraża się w woli władania nieruchomością dla siebie, co oznacza chęć odsunięcia pozostałych współwłaścicieli nieruchomości od współposiadania.

Sądy orzekając o zasiedzeniu współwłasności podkreślają, że jednym z warunków zasiedzenia współwłasności jest władanie rzeczą wspólną (nieruchomością) w sposób wykraczający poza granice przysługującego uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej oraz obejmować całą nieruchomość.

Osoba będąca współwłaścicielem, a zmierzająca do nabycia całej nieruchomości w formie zasiedzenia, powinna rozszerzyć zakres czynności świadczący o samoistnym posiadaniu ponad realizację uprawnienia z Art. 206 k.c. w myśl, którego:

„Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Aby jednak zamanifestowanie posiadania było skuteczne musi ono być jawne i widoczne dla współwłaścicieli nieruchomości. Jednocześnie zgodnie z orzeczeniem SN manifestowanie zmiany zamiaru władania nieruchomością przez współwłaściciela powinno być widoczne w stopniu bardziej znacznym dla współwłaścicieli aniżeli dla otoczenia (osób trzecich).

Współwłaściciel, który pragnie zasiedzieć udział pozostałych współwłaścicieli i wyrazić swoje władanie współwłasnością, powinien podejmować czynności, które przedstawią go współwłaścicielom jako właściciela samoistnego całej nieruchomości. Do tego typu czynności uznawanych przez Sąd jako czynności manifestujące własność, należą m.in.:

• samodzielne wykonanie i finansowanie modernizacji budynku,
• samodzielny remont budynku,
• samodzielne wybudowanie budynku (tutaj może mieć zastosowanie uprawnienie wynikające z Art. 231 § 1 k.c.).

W przypadku, gdy współwłaściciel wykonuje podane wyżej czynności, a pozostali współwłaściciele nie decydują w podejmowanych działaniach, nie partycypują w kosztach wykonywanych czynności i nie sprzeciwiają się tym działaniom, można z całą pewnością mówić o zamanifestowaniu posiadania całej rzeczy jako samoistnego posiadania.

Jednocześnie należy podkreślić, że niewykonywanie prawa posiadania przez jednego ze współwłaścicieli nie uprawnia do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień (Pogląd SN w postanowieniu z dnia 20 września 2012 r. w sprawie IV CSK 117/12 Legalis Numer 552683).

Przeczytaj: Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze – co to oznacza?

Stwierdzenie zasiedzenia udziału w nieruchomości na rzecz współwłaściciela

Stwierdzenie zasiedzenia współwłasności przez jednego ze współwłaścicieli wymaga złożenia stosownego wniosku do Sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości (rzeczy).

Do wniosku należy dołączyć wszelkie dowody świadczące o wykonaniu czynności wykraczających poza współposiadanie i korzystanie z rzeczy wspólnej wynikające z Art. 206 K.c.

W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia udziału we współwłasności należy udowodnić sądowi, że zostały spełnione przesłanki do zasiedzenia udziału we współwłasności.

Wniosek o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie współwłasności podlega opłacie stałej w wysokości 2000,00 zł. Dowód opłaty wniosku należy dołączyć do składanego wniosku.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Zdjęcie: Pixabay.com