Założenie księgi wieczystej – jak to zrobić?

Założenie księgi wieczystej to czynność, którą można wykonać samodzielnie bądź zlecić ją notariuszowi. Jeśli nie lubisz formalności, ta druga opcja zapewne będzie dla Ciebie wygodniejszym rozwiązaniem, choć droższym. Jeśli jednak nie chcesz ponosić dodatkowych kosztów, dowiedz się, jak założyć księgę wieczystą samodzielnie.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Na czym polega założenie księgi wieczystej i po co się to robi?

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości oraz zapewnienia bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami. Funkcja ta sprawia, że księga wieczysta jest traktowana w naszym kraju jako jedyny taki rejestr, który obejmuje dokumenty określające stan prawny nieruchomości. Wiarygodność księgi wieczystej jest gwarantowana przez Państwo.

Prawo wieczystoksięgowe reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, natomiast sposób zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. z 2016 r. poz. 312).

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, dla której nie ma księgi wieczystej, bądź której księga wieczysta zaginęła lub uległa zniszczeniu, polega na złożeniu w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, wniosku KW-ZAL. Złożenie wniosku KW-ZAL powinno być poprzedzone uiszczeniem opłaty sądowej. Poszczególne czynności opisałam bardziej szczegółowo w dalszej części artykułu.

Każda księga wieczysta posiada swój niepowtarzalny numer i oznaczenie (zob. Numer księgi wieczystej – o co chodzi?).

Dla jakich nieruchomości zakładane są księgi wieczyste?

Elektroniczna księga wieczysta może być założona dla:

• nieruchomości gruntowej,
• gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste,
• gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną nieruchomość,
• gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i urządzenia stanowiącego odrębną nieruchomość,
• gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, budynku i urządzenia stanowiącego odrębną nieruchomość,
• budynku stanowiącego odrębną nieruchomość,
• lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość,
• własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
• spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego,
• prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Dla nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste i dla położonych na tych nieruchomościach budynkach oraz innych urządzeń, które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą.

W przypadku nieruchomości lokalowych posadowionych w budynku, księgę wieczystą prowadzi się dla:

• gruntu, na którym został posadowiony budynek oraz dla,
• każdego wydzielonego w budynku lokalu.

Księgę wieczystą można także założyć i prowadzić dla prawa, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, ale pod warunkiem, że grunt, na którym spółdzielnia wybudowała bloki mieszkalne i w którym znajduje się dany lokal, jest jej własnością bądź grunt jest w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym posadowiła budynek – blok mieszkalny, to nie istnieje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jedynie ekspektatywa tego prawa.

Przeczytaj: Mieszkania spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym

Kto może złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej?

Z wnioskiem o założenie księgi wieczystej może wystąpić:

• właściciel nieruchomości,
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
• osoba, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do danej nieruchomości (np. służebność, hipoteka),
• wierzyciel (jeśli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane do księgi wieczystej),
• państwowa jednostka organizacyjna, której przysługuje użytkowanie wieczyste na danej nieruchomości,
• państwowa jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której przysługuje prawo użytkowania dla danej nieruchomości.

Dokumenty potrzebne do założenia księgi wieczystej

Aby założyć księgę wieczystą należy w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia danej nieruchomości złożyć wniosek KW-ZAL – Wniosek o założenie księgi wieczystej (o tym, jak wypełnić wniosek piszę w dalszej części artykułu).

Do wniosku o założenie księgi wieczystej należy dołączyć:

1. dokument świadczący o tytule własności do nieruchomości,
2. dokumenty określające nieruchomość – jej położeniu, obszar, funkcję,
3. dowód wniesienia opłaty sądowej za założenie księgi wieczystej i dokonanie w niej żądanych wpisów.

Ad a)

Podstawowymi dokumentami świadczącymi o tytule własności do nieruchomości są np.:

• akt notarialny – dokument świadczący o nabyciu nieruchomości w drodze zakupu nieruchomości bądź darowizny nieruchomości,
• postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia – dokument świadczący o nabyciu nieruchomości w drodze dziedziczenia,
• prawomocne orzeczenie sądowe – nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia,
• postanowienie Sądu stwierdzające nabycie własności nieruchomości przez posiadacza samoistnego – nabycie nieruchomości w drodze uwłaszczenia.

Ad b)

Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości, przez który należy rozumieć ewidencję gruntów i budynków prowadzoną przez starostów. Dokumentami określającymi nieruchomość są „Wypis z rejestru gruntów” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej”. Dokumenty te zawierają informacje o położeniu:

• gruntów – ich granicach, powierzchni, rodzaju użytków gruntowych oraz klas bonitacyjnych,
• budynków – ich przeznaczeniu, funkcjach użytkowych i ogólnych danych technicznych,
• lokali – ich funkcji użytkowej oraz powierzchni użytkowej.

Szczegółowe informacje o gruntach, budynkach i lokalach oraz właścicielach nieruchomości generowane są z operatu ewidencji gruntów i budynków prowadzonego przez starostę. Operat ewidencyjny prowadzony jest w formie elektronicznej, zapewniającej odpowiednie zabezpieczenie danych oraz ich aktualizację. Dane zawarte w operacie ewidencji gruntów i budynków są udostępniane na zasadach określonych w przepisach prawa geodezyjno-kartograficznego.

„Wypis z rejestru gruntów” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej” można pozyskać na wniosek w Starostwie Powiatowym w Biurze Geodezji i Katastru w wydziale Ewidencji Gruntów i Budynków.

Informacje zawarte w operacie ewidencji gruntów i budynków są jawne i podlegają aktualizacji (Art. 24 ust.2 i 2a ustawy z dnia ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne), co oznacza, że każdy, kto nie ma interesu prawnego, może również wnioskować o pozyskanie dokumentów ujętych w operacie ewidencyjnym za wyjątkiem tych dokumentów, które w swej treści zawierają dane właścicieli nieruchomości oraz osób i jednostek organizacyjnych władających gruntami, budynkami lub lokalami, których dotyczy udostępniany zbiór danych lub wypis.

Z wnioskiem o dokumenty obejmujące dane osobowe może wystąpić właściciel nieruchomości oraz osoba posiadająca interes prawny do nieruchomości.

Dokumenty „Wypis z rejestru gruntów” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej” są wydawane przez starostę odpłatnie.

Do wniosku KW-ZAL należy również dołączyć dokumenty wskazujące adresy osób wszystkich uprawnianych, na rzecz których ma być wpisana własność, powołanie tytułu własności oraz wyszczególnienie wszystkich ograniczonych praw rzeczowych lub ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością albo oświadczeń wnioskodawcy, że nie wie o istnieniu takich praw lub ograniczeń.

Przeczytaj: Jak uzyskać wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej?

Wniosek o założenie księgi wieczystej – przykłady

Założenie księgi wieczystej następuje wyłącznie na złożony na urzędowym formularzu wniosek KW-ZAL (bądź z urzędu) i z chwilą dokonania pierwszego wpisu. 

Oznacza to, że Sąd nie może założyć księgi wieczystej bez posiadanego wniosku, albowiem zgodnie z treścią Art. 6268. § 1. wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu. Również przepis Art. 506 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.) wskazuje, że postępowanie nieprocesowe, jakim jest postępowanie wieczystoksięgowe, sąd wszczyna na wniosek. Tylko w wyjątkowych przypadkach sąd wieczystoksięgowy może podejmować czynności z urzędu (Art. 506 k.c.: Sąd wszczyna postępowanie nieprocesowe na wniosek; w wypadkach wskazanych w ustawie sąd może wszcząć postępowanie także z urzędu).

Czysty (do wypełnienia) formularz wniosku KW-ZAL oraz formularze załączników do wniosku można pobrać z urzędowej strony internetowej: LINK

Sąd wieczystoksięgowy podejmie się założenia księgi wieczystej, jeżeli wnioskodawca złoży jednocześnie żądanie o założenie księgi wieczystej oraz o dokonanie w niej wpisu, co najmniej w Dziale I-O – „Oznaczenie nieruchomości” oraz w Dziale II – ”Własność”.

Sąd wieczystoksięgowy nie może założyć księgi wieczystej tylko dla danej nieruchomości, bowiem zgodnie z treścią Art. 6268 założenie księgi wieczystej następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu.

Przykłady uzupełnionych wniosków dostępne są na moim blogu, zapraszam do zapoznania się:

• Wniosek KW-ZAL dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
• Wniosek KW-ZAL o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej

Do wniosku o założenie księgi wieczystej KW-ZAL należy dołączyć, według potrzeb następujące załączniki:

• „KW-ZAD”- Żądanie wpisu w księdze wieczystej, jeżeli w zakładanej księdze wieczystej:
  – ma być ujawniony budynek i/lub urządzenie (dotyczy tylko księgi zakładanej dla nieruchomości gruntowej),
  – ma być ujawnionych więcej niż 2 współwłaścicieli lub współuprawnionych lub ma być ujawniony więcej niż jeden właściciel i jeden użytkownik wieczysty,
  – mają zostać ujawnione prawa (inne niż własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) roszczenia, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, hipoteki;
• „KW-OZN” – wypełnia się w przypadku, gdy nieruchomość obejmuje kilka bądź kilkanaście działek ewidencyjnych;
• „KW-PP” – „Pełnomocnik/przedstawiciel ustawowy” – wypełnia się w przypadku, gdy wniosek o założenie księgi wieczystej składany jest przez pełnomocnika bądź przedstawiciela ustawowego, do wniosku należy dołączyć ponadto pełnomocnictwo;
• „KW-WU – „Wnioskodawca/uczestnik postępowania” – wypełnia się w przypadku, gdy na formularzu głównym (KW-ZAL lub KW-WPIS) w sekcji „Dane wnioskodawcy/ uczestnika postępowania” brakuje miejsca na zamieszczenie danych wszystkich wnioskodawców lub uczestników postępowania.

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej?

Koszty założenia księgi wieczystej określa ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (dalej u.o.k.s.w.s.c). Opłatę stałą należy uiścić w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości przed złożeniem wniosku o założenie księgi wieczystej.

Od wniosku o założenie księgi wieczystej pobierana jest opłata stała w kwocie 100 zł (Art. 44. 1. (u.o.k.s.w.s.c).

Do wyżej wymienionej opłaty należy doliczyć kwotę 200 zł, która stanowi opłatę stałą od wniosku o wpis prawa własności. Jeżeli wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobierana jest część opłaty stałej proporcjonalna do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych (Art. 44. 1.).

200-300 zł to zatem minimalny koszt założenia księgi wieczystej. Należy jednak pamiętać o tym, że każdy kolejny wpis dokonywany na tym etapie wymaga wniesienia kolejnej opłaty sądowej, zgodnie z cennikiem podanym w ustawie z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (zob. Opłaty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym).

Opłatę stałą za założenie księgi wieczystej oraz wpis właściciela nieruchomości do tej księgi można wnieść bezgotówkowo, przelewem na rachunek dochodów sądu, bądź dokonać wpłaty w kasach sądowych sądu.

Opłatę sądową można także uiścić w postaci znaków opłaty sądowej funkcjonujących wyłącznie w formie elektronicznej (kiedyś były to papierowe znaki opłaty sądowej). E-znaki są generowane w systemie e-Płatności. Mogą być samodzielnie drukowane lub przedstawiane do skasowania w sądzie na ekranie urządzeń mobilnych. E-znaki są możliwe do nabycia:

• na stronie systemu e-Płatności (portal e-Płatności),
• w kasach sądowych (wydruk na etykietach samoprzylepnych).

Dowód wniesienia opłaty sądowej należy dołączyć do składanego wniosku KW-ZAL.

Ile trwa założenie księgi wieczystej?

Obecnie czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej w zależności od położenia nieruchomości trwa od kilku do kilkunastu miesięcy.

Wynika to z dużego obłożenia sądów napływającymi wnioskami o założenie księgi wieczystej, jak również od niedostatecznej obsady pracowników sądu – referendarzy sądowych zajmujących się zakładaniem ksiąg wieczystych.

Inną przyczyną spowolnienia zakładania ksiąg wieczystych była ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, zwana ustawą przekształceniową, która umożliwiła tysiącom właścicieli nieruchomości przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Z chwilą wejścia w życie ustawy przekształceniowej, do sądów wieczystoksięgowych wpłynęło tysiące wniosków o przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności. Powstała sytuacja spowodowała opóźnienie w zakładania ksiąg wieczystych.

Długi czas oczekiwania na założenie księgi wieczystej przekłada się na wzrost kosztów związanych z kredytem hipotecznym. Nabywcy nowych nieruchomości z rynku pierwotnego, którzy korzystają z kredytu hipotecznego muszą liczyć się z tym, że do czasu założenia księgi wieczystej i wpisania w niej banku jako wierzyciela będą zmuszeni ponosić dodatkowe koszty kredytu zwane ubezpieczeniem pomostowym. Ubezpieczenie pomostowe jest naliczane od raty kredytu i na dzień dzisiejszy może ono wynosić dodatkowo, co miesiąc nawet od 300 do 500 zł.

Należy nadmienić, że obecnie w Ministerstwie Sprawiedliwości trwają prace nad przyspieszeniem założenia księgi wieczystej. W szczególności Ministerstwo Sprawiedliwości chce, aby sprawy o wpis do księgi wieczystej były przez Sąd traktowane priorytetowo. Jednocześnie rząd chce, aby ostatecznie banki zwracały kredytobiorcom pieniądze, które pobierają od nich jako zabezpieczenie do czasu wpisu do księgi wieczystej. Wprowadzona zmiana zapewne nie skróciłaby czasu na założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki, ale z pewnością zwrot ubezpieczenia byłby bardzo pozytywnie widziany.

Dlaczego założenie księgi wieczystej jest ważne?

Księga wieczysta jest dla nieruchomości podstawowy dokumentem określającym jej stan prawny. Wpisy ujawnione w poszczególnych działach księgi wieczystej rozwiewają wszelkie wątpliwości, co do tego, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, jakie prawa rzeczowe oraz osobiste obciążają daną nieruchomość oraz wskazują czy nieruchomość została obciążona hipoteką.

Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jest istotne z kilku powodów. Jednym z nich jest m.in. to, że nieruchomość, która posiada założoną księgę wieczystą jest bardziej wiarygodna od nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej. Wiarogodność nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta, wyraża Art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którego treścią „Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje”.

Zasada, że prawo jawne wpisane do księgi wieczystej istnieje i jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym uzasadnia domniemanie, że:

• prawo wpisane istnieje,
• prawo to przysługuje podmiotowi oznaczonemu we wpisie w księdze wieczystej,
• treść prawa jest zgodna z wpisem,
• prawo ma pierwszeństwo wynikające z wpisu.

Domniemywa się również istnienie hipoteki, jeżeli jest ona ujawniona w treści księgi wieczystej nawet w przypadku, gdy hipoteka wygasła bądź jest nieważna.

O tym, jak ważne jest założenie księgi wieczystej dla nieruchomości świadczy chociażby fakt, że nieruchomość, która nie posiada założonej księgi wieczystej w przypadku chęci jej sprzedaży nie znajduje nabywcy, bądź sprzedaż takiej nieruchomości odwleka się w czasie, a kiedy już do niej dojdzie to cena, jaką można uzyskać ze sprzedaż takiej nieruchomości jest często znacznie niższa od średniej rynkowej podobnej nieruchomości. Można uznać, że nieruchomość posiadająca założoną księgę wieczystą jest bardziej atrakcyjna, a ewentualny nabywca takiej nieruchomości nie będzie zmuszony do kompletowania dokumentów i ponoszenia kosztów związanych z tymi czynnościami.

Dodatkowo, w przypadku nabycia nieruchomości bez założonej księgi wieczystej jej nabywca nie może liczyć na ochronę. Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości, dla której jest prowadzona księga wieczysta, jej nabywca jest chroniony tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca, 1982r. o księgach wieczystych i hipotece).

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę nieruchomości, ale tylko w przypadku, gdy ten nabył nieruchomość poprzez czynność prawną wyrażoną np. w formie aktu notarialnego. W takim przypadku nabywca nieruchomości kupując nieruchomość od osoby wpisanej jako właściciel nieruchomości (domu, mieszkania czy gruntu) w księdze wieczystej, nie musi się martwić tym, czy aby na pewno zbywający nieruchomość jest jej prawowitym właścicielem.

Ważne! Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w Art. 5 u.k.w.h. jest wyłączona w sytuacji, gdy w chwili zbycia dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele. Uchwała SN – Izba Cywilna z 24.10.2003 r., III CZP 70/03, Legalis nr 59193.

Innym argumentem przemawiającym za tym, aby założyć księgę wieczystą jest np. chęć zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Oczywiście każdy może powiedzieć, że jego to nie dotyczy, bowiem nie ma zamiaru zadłużać się w bankach, ale nigdy nie wiadomo, czy w przyszłości nie zaistnieje taka potrzeba i trzeba będzie skorzystać z pomocy banku.

Jeżeli kiedykolwiek zechcemy wnioskować w banku o udzielenie kredytu hipotecznego np. na remont domu, to musimy mieć na uwadze, że bank nie udzieli nam kredytu do czasu, gdy nie uzyska zabezpieczenia swojej wierzytelności w postaci wpisu hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla posiadanej przez nas nieruchomości. Wpisu tego nie można przeprowadzić w sytuacji, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, bowiem zgodnie z Art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i h) „do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”. Bank, którego wierzytelność została zabezpieczona ustanowieniem i wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, ma prawo dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością.

Za założeniem księgi wieczystej dla nieruchomości przemawia również argument, że nieruchomością z założoną księgą wieczystą łatwiej jest rozporządzać zapisem windykacyjnym w testamencie. Oczywiście nieruchomość bez księgi wieczystej również można zapisać w testamencie jednakże łatwiej jest to zrobić, gdy dla wskazanej nieruchomości jest założona księga wieczysta. Notariusz, przed którym sporządza się testament, zapewne będzie chciał sprawdzić wiarygodność nieruchomości poprzez wgląd do księgi wieczystej.

Zakładając księgę wieczystą dla nieruchomości należy wspomnieć o tym, że księgi wieczyste mogą być także zakładane dla prawa, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Co ważne, w razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w prawo własności nieruchomości księga wieczysta prowadzona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (Art. 241 ust 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) obciąża nieruchomość po przekształceniu w prawo własności.

Niekwestionowanym argumentem przemawiającym za założeniem księgi wieczystej dla posiadanych nieruchomości jest zapewnienie bezpiecznego obrotu nieruchomościami, albowiem obrót nieruchomościami z założoną księgą wieczystą określającą stan prawny nieruchomości nie tylko eliminuje jakiekolwiek matactwa, ale przede wszystkim gwarantuje uczciwe i zgodne z prawem przeprowadzenie transakcji zbycia – nabycia nieruchomości.

Czy istnieje obowiązek zakładania ksiąg wieczystych?

Instytucję ksiąg wieczystych reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece nie nakłada na obywateli obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla posiadanych nieruchomości. Co prawda, niektóre jej artykuły (np. Art.36) pod groźbą wymierzenia kary, zobowiązują właścicieli nieruchomości do spowodowania ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności, a organa administracji rządowej do zawiadamiania sądów o każdej zmianie właściciela nieruchomości, to jednak zobowiązania te mają na celu przede wszystkim zapewnienie zgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz usprawnienie postępowania wieczystoksięgowego.

Obowiązek ujawniania prawa własności do nieruchomości nie powstaje jedynie w sytuacji, w której do nabycia nieruchomości dochodzi przez czynność prawną – akt notarialny, wówczas obowiązek ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości obciąża notariusza.

Obowiązek właściciela nieruchomości ujawniania w księdze wieczystej prawa własności dotyczy powstania tego prawa w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, uwłaszczenia, odzyskania wywłaszczonej nieruchomości.

W przypadku gdy na skutek nieujawnienia w księdze wieczystej prawa własności, osoba trzecia doznała szkody, właściciel tej nieruchomości ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania tego obowiązku.

Obowiązek ujawnienia swego prawa własności dotyczy każdej nieruchomości, tj. gruntowej, budynkowej i lokalowej oraz jest niezależny od tego czy dla danej nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta. W sytuacji, gdy dla nieruchomości brak jest księgi wieczystej obowiązek ujawnienia prawa własności wiąże się z założeniem księgi wieczystej dla tej nieruchomości.

Założenie księgi wieczystej przez notariusza

Notariusz sporządzając akt notarialny dotyczący przeniesienia prawa własności, np. na skutek zbycia nieruchomości, ma obowiązek ujęcia w tym dokumencie wniosku o założenie księgi wieczystej i przekazanie tego wniosku wraz z dokumentacją do sądu wieczystoksięgowego drogą elektroniczną (Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie Art. 92.§ 4.).

Co do zasady, elektroniczne postępowanie wieczystoksięgowe dotyczy każdego rodzaju wniosku zawartego w akcie notarialnym i kierowanego do postępowania wieczystoksięgowego.

W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej, wniosek do sądu o jej założenie można złożyć samemu bądź czynność tę zlecić notariuszowi.

Zlecając notariuszowi założenie księgi wieczystej należy dostarczyć do kancelarii notarialnej niezbędne dokumenty, tj.:

• dokument potwierdzający prawo własności do nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane prze spółdzielnię mieszkaniową,
• zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości (dotyczy informacji o domu jednorodzinnym).

Notariusz po zbadaniu przedłożonych dokumentów sporządzi za wnioskodawcę – za odpowiednią opłatą, wniosek o założenie księgi wieczystej KW-ZAL i przekaże ten wniosek, drogą elektroniczną do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.

Do wniosku inicjującego postępowanie wieczystoksięgowe w danej sprawie, notariusz ma obowiązek dołączenia dokumentów i przekazania ich drogą elektroniczną, jeżeli dokumenty posiadają taką formę. W przypadku, gdy dokumenty są sporządzone w formie analogowej, notariusz powinien te dokumenty przesłać do Sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku o założenie księgi wieczystej.

Za sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej notariusz pobiera opłatę. Maksymalne stawki opłat za czynności notarialne zostały zawarte w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2004 r., Nr 148, poz. 1564 z późn. zmianami).

Mając na uwadze koszty związane z założeniem księgi wieczystej musimy zdecydować czy czynność tę wykonamy sami, czy zlecimy ją notariuszowi. Zlecając założenie księgi wieczystej notariuszowi należy liczyć się z tym, że koszty związane z czynnością założenia księgi wieczystej będą wyższe.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. 2004 r., Nr 148, poz. 1564 z późn. zmianami).
4. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
5. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.