Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej – poradnik krok po kroku

Wpis hipoteki do księgi wieczystej to warunek uzyskania kredytu hipotecznego. Samo dokonanie wpisu jest możliwe po uprzednim złożeniu stosownego wniosku, co można zrobić samodzielnie lub przez notariusza. Co będzie lepszym rozwiązaniem? Jakie koszty należy ponieść? Odpowiedzi na te i inne pytania zawiera niniejszy artykuł, który opisuje krok po kroku jak wpisać hipotekę do księgi wieczystej.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Czym jest hipoteka i dlaczego jest tak ważna w kontekście kredytu hipotecznego?

Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe związane z nieruchomością. Może przyjąć 3 formy, a mianowicie umowną, przymusową oraz odwróconą. Hipoteka umowna jest dobrowolna i wykorzystuje się ją jako podstawowe zabezpieczenie każdego kredytu hipotecznego. Jej ustanowienie sprawia, że właściciel nieruchomości nie może jej sprzedać bez rozliczenia się z bankiem. Co więcej, w przypadku braku terminowej spłaty kredytu hipoteka pozwala również instytucji finansowej przejąć i sprzedać nieruchomość, w celu odzyskania pożyczonego kapitału. Z drugiej strony tak silne zabezpieczenie umożliwia pożyczenie dużej kwoty oraz zaoferowanie preferencyjnych kosztów i długiego okresu kredytowania.

Kto jest uprawniony do złożenia wniosku o wpisanie hipoteki w księdze wieczystej?

Wpisu hipoteki do księgi wieczystej dokonuje właściwy sąd rejonowy, w którego okręgu jest położona nieruchomość, na podstawie złożonego wniosku. W tym przypadku wnioskodawcą może być:

• właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości;
• jego wierzyciel – jeżeli przysługuje mu takiego prawo;
• osoba (fizyczna lub prawna), na rzecz której ma zostać ustanowiona hipoteka;
• uprawniony organ – w sprawach dotyczących obciążeń ustawowych.

Jak widać ustanowieniem hipoteki może zająć się sam bank, jednak nie jest to zbyt częsta praktyka. W większości przypadków kredytobiorca samodzielnie musi postarać się o dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Może to zrobić na dwa sposoby, a mianowicie korzystając z usług notariusza lub składając wniosek osobiście.

Złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej przez notariusza

Jak wspomniano w poprzednim akapicie, jednym ze sposobów na złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej jest skorzystanie z usług notariusza. W tym przypadku zajmuje się on wszystkimi formalnościami oraz pobraniem wszystkich niezbędnych opłat i podatków. Opłaty te przedstawiają się następująco:

• opłata za rozpatrzenie wniosku o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej – 200 zł,
• podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki (PCC-3) – 19 zł.

Notariusz pobierze również należną sobie taksę notarialną za ustanowienie hipoteki, której wysokość wynosi maksymalnie połowę przewidzianej przez Ministra Sprawiedliwości stawki, która zależy z kolei od wartości samej hipoteki.

W tym miejscu należy także zaznaczyć, że wartość hipoteki jest z reguły wyższa od kwoty zaciąganego kredytu (zazwyczaj od 50 do nawet 100%), co stanowi zabezpieczenie dla banku na wypadek ewentualnego kosztownego i długotrwałego procesu odzyskiwania należności (wartość hipoteki można zmniejszyć po spłacie znacznej części kapitału). Z tego też względu opłata notarialna za ustanowienie hipoteki jest wysoka, ponieważ w przypadku hipoteki o wartości od 60 tys. do 1 mln. złotych maksymalna stawka wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Oczywiście należy do tego doliczyć jeszcze 23% VAT. Notariusz z reguły jednak nie pobiera najwyższej możliwej stawki, co wynika z faktu, że czynności, które musi wykonać nie są skomplikowane oraz jest dzięki temu konkurencyjny na rynku.

Samodzielne złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej – instrukcja krok po kroku

Innym sposobem na złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości jest wykonanie tej czynności samodzielnie. Jest to możliwe, ponieważ wniosek nie wymaga formy aktu notarialnego. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć taksy notarialnej, która może być wysoka, co udowadnia poprzedni akapit.

Procedura złożenia wniosku nie jest skomplikowana, ponieważ należy go wypełnić na gotowym formularzu KW-WPIS. W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej należy złożyć wniosek o jej założenie, w ramach którego można od razu poprosić o ustanowienie hipoteki. Oczywiście do wniosku należy załączyć wymagane dokumenty oraz uiścić stosowne opłaty.

Całą procedurę samodzielnego złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej przedstawia poniższa instrukcja krok po kroku.

Krok 1 – skompletowanie niezbędnych dokumentów

Złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki wymaga wypełnienia formularza KW-WPIS, do którego należy dołączyć następujące dokumenty:

• umowa kredytowa,
• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku sporządzone przez kredytobiorcę – o ile nie wchodzi ono w skład umowy kredytowej,
• oświadczenie o udzielonym kredycie – wydaje je bank na podstawie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na jego rzecz. Jest to dokument, który zastępuje akt notarialny i musi zostać opatrzony dwoma podpisami pracowników banku oraz jego pieczęcią. Zawarte zostają w nim najważniejsze parametry kredytu, takie jak jego wartość i data spłaty, czy dokładne oznaczenie obciążanej nieruchomości (przed złożeniem wniosku warto go przejrzeć i upewnić się, że nie wymaga naniesienia żadnych poprawek),
• pełnomocnictwo reprezentantów banku, którzy podpisali oświadczenie – wymagane przez niektóre sądy,
• potwierdzenie wniesienia opłaty za rozpatrzenie wniosku – należy ją uiścić przed jego złożeniem.

Obowiązkowo trzeba pamiętać, że do sądu należy złożyć oryginały wyżej wymienionych dokumentów, a bank zobowiązany jest do wydania ich dodatkowych egzemplarzy.

Krok 2 – wypełnienie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej

Kolejnym krokiem jest wypełnienie wniosku KW-WPIS, który można otrzymać w sądzie lub pobrać go z Internetu (pobierz formularz klikając w ten LINK). Samo wypełnienie wniosku nie jest szczególnie trudne, jednak należy pamiętać by zrobić to w dwóch egzemplarzach oraz unikać błędów formalnych, które mogą wydłużyć cały proces.

Dobrą praktyką na etapie wypełniania formularza jest skorzystanie z gotowego wzoru oraz instrukcji, która jest dostępna w artykule: https://ksiegi-wieczyste.org/przyklad-wypelnienia-wniosku-o-wpisanie-hipoteki-w-ksiedze-wieczystej/.

Krok 3 – weryfikacja własności nieruchomości

Przed złożeniem wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości warto sprawdzić, czy notariusz dopełnił wszystkich formalności, czyli zgłosił przeniesienie własności nieruchomości. Powinien to zrobić niezwłocznie, w dniu podpisania aktu notarialnego. Dane o aktualnym właścicielu znajdują się w dziale II księgi wieczystej, a ich weryfikacji można dokonać online, wpisując nr księgi wieczystej na stronie https://ekw.ms.gov.pl.

Krok 4 – dokonanie płatności za rozpatrzenie wniosku

Złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej wiąże się z koniecznością dokonania opłaty w wysokości 200 zł za jego rozpatrzenie. Jest to niezależne od tego, czy wniosek składany jest osobiście, czy przez notariusza. Opłaty można dokonać przelewem na rachunek stosownego sądu rejonowego lub stacjonarnie w jego kasie. Potwierdzenie dokonania opłaty należy obowiązkowo dołączyć do wniosku, ponieważ jego brak sprawi, że nie zostanie on przyjęty.

Krok 5 – fizyczne złożenie wniosku

Wykonanie czynności opisanych w 4 poprzednich krokach pozwala wreszcie złożyć fizyczny wniosek. Można tego dokonać osobiście w biurze podawczym właściwego Sądu Rejonowego lub wysyłając dokumenty listem poleconym na jego adres. Należy również pamiętać, że składając wniosek osobiście istnieje również obowiązek dokonania samodzielnego zgłoszenia do urzędu skarbowego i zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3), który wynosi 19 zł.

Przeczytaj: Podatek PCC-3 od ustanowienia hipoteki – gdzie i jak złożyć deklarację?

Najpopularniejsze błędy na etapie samodzielnego wnioskowania o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości

Jak już wspomniano proces samodzielnego wnioskowania o wpis hipoteki do księgi wieczystej nie jest skomplikowany, jednak nie oznacza to, że nie pojawiają się na tym etapie błędy. Oczywiście należy się ich wystrzegać, ponieważ mogą skutkować oddaleniem wniosku. W wielu przypadkach jednak sąd pozwala w ciągu 7 dni dokonać poprawek lub uzupełnienia wniosku.

Przykładem może być sytuacja, w której nie dokonano opłaty za rozpatrzenie wniosku lub zapłacono błędną kwotę. Jest to tzw. brak fiskalny, w wyniku którego sąd odsyła wnioskodawcy dokumenty wraz z informacją o konieczności uregulowania należności za rozpatrzenie wniosku. Jeżeli wnioskodawca dokona tego w ciągu 7 dni, wniosek zostanie rozpatrzony zgodnie z datą jego wpływu do sądu, a nie datą faktycznej zapłaty. Pozwala to uniknąć wydłużenia terminu oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Tyle samo dni wnioskodawca ma również na poprawienie ewentualnych błędów formalnych. Co do nich należy? Najczęstsze to brak podpisu na wniosku lub niewypełnienie obowiązkowych rubryk. W takiej sytuacji sąd odsyła wniosek do nadawcy wraz z opłatą, a wnioskodawca ma możliwość jego uzupełnienia. Większe problemy mogą pojawić się w przypadku braku wymaganych załączników lub pojawiających się w nich błędach (np. popełnionych przez bank na oświadczeniu o udzielonym kredycie). W takiej sytuacji wniosek jest najczęściej oddalany, a dokonana opłata przepada. Aby tego uniknąć należy obligatoryjnie sprawdzić kompletność oraz poprawność zarówno wniosku, jak i dołączanych do niego załączników.

Ile się czeka na wpis hipoteki w księdze wieczystej – jakie wiążą się z tym konsekwencje?

W momencie skutecznego złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki w dziale IV księgi wieczystej – Hipoteka w rubryce „Wzmianka” zostaje umieszczona wzmianka o złożonym wniosku, która zawiera: kod wydziału, oraz numer kolejny dziennika (dz. Kw), którym został oznaczony wniosek z dodaniem dwóch kolejnych cyfr danego roku i numeru żądania. Pojawienie się wzmianki nie oznacza jednak, że za chwilę zostanie ustanowiona hipoteka. Wynika to z faktu, że wniosek oczekuje w kolejce na rozpatrzenie, a cała procedura została opisana w artykule dostępnym na: https://ksiegi-wieczyste.org/ile-sie-czeka-na-wpis-hipoteki-do-ksiegi-wieczystej/.

Czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej nie został w żaden sposób uregulowany, co sprawia że okres ten może wynosić od kilku do kilkunastu miesięcy. Najszybciej sprawa jest załatwiana z reguły w mniejszych miejscowościach, ponieważ do miejscowych sądów wpływa mniej wniosków. Zdecydowanie najdłużej przyjdzie czekać mieszkańcom dużych miast wojewódzkich, co wynika z ogromnego obłożenia tamtejszych sądów rejonowych.

Jakie mogą być konsekwencje długotrwałego oczekiwania na ustanowienie hipoteki? Kredytobiorca z reguły ponosi z tego tytułu dodatkowe koszty, które stanowią tzw. ubezpieczenie pomostowe. Jest ono stosowane do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości i stanowi zabezpieczenie banku na wypadek problemów z terminową spłatą należności. Jego wysokość oraz sposób naliczania jest uzależniony od praktyk danego banku, co sprawia, że może wynosić kilka lub nawet kilkaset złotych miesięcznie. Dodatkowy problem może się pojawić, gdy bank wymaga jego zapłaty z góry. W szczególnych przypadkach istnieje jednak możliwość zwrócenia się do sądu z prośbą o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Wniosek ten należy jednak odpowiednio umotywować, a samo uzasadnienie koniecznością ponoszenia dodatkowych kosztów może nie wystarczyć. Warto w tym celu odnieść się również do indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, która wyróżnia go na tle innych.

Samodzielne wnioskowanie o wpis hipoteki do księgi wieczystej jest z pewnością korzystniejsze finansowo niż zlecenie tej czynności notariuszowi. Należy pamiętać również, że sąd rozpatruje wnioski w kolejności otrzymania zgłoszeń, niezależnie od tego, czy są one składane osobiście przez kredytobiorcę, czy przy udziale notariusza. Samo dopełnienie formalności nie jest natomiast skomplikowane, w związku z czym poradzi sobie z tym każdy, kto poświęcił kilka minut na lekturę niniejszego artykułu.

Przeczytaj również: Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – poradnik krok po kroku