Ekspektatywa to termin wywodzący się od łacińskiego słowa „expectatio” i oznacza stan przejściowy lub stan oczekiwania. Pojęcie ekspektatywy znalazło zastosowanie w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z Art. 19 cytowanej ustawy, ekspektatywa powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a osobą starającą się ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!
Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 maja 2015 r. (syg. II FSK 929/13) „ekspektatywa nie stanowi jeszcze prawa odrębnej własności lokalu, lecz jest dopiero koniecznym, pierwszym etapem uzyskania tego prawa. Prawo odrębnej własności lokalu, czyli prawo do nieruchomości lokalowej określone w art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a u.p.d.o.f., powstaje dopiero w terminie określonym w art. 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w trybie i na zasadach wynikających m.in. z art. 7 i następnych ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).”
Celem umowy ekspektatywy jest oczekiwanie osoby, która zawarła tę umowę, że po zakończeniu budowy nieruchomości budynkowej, będzie można ustanowić prawo własności lokalu mieszkalnego i dokonać wpisu w księdze wieczystej.
Czas trwania ekspektatywy liczony jest od chwili zawarcia umowy o budowę lokalu do chwili wyodrębnienia mieszkania oraz wpisu własności do księgi wieczystej.
Ekspektatywa własności jest prawem dziedzicznym (w razie śmierci właściciela ekspektatywy, prawo to przechodzi na spadkobierców), majątkowym oraz zbywalnym, dzięki temu może stać się przedmiotem obrotu na rynku wtórnym, czyli zostać nabyta bądź sprzedana. Zbywalność ekspektatywy następuje wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią.
Ekspektatywa podlega egzekucji komorniczej, co oznacza, że może przejść na osoby trzecie.
Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część. Ekspektatywa musi zostać wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, na której deweloper realizuje swoją inwestycję.
Rodzaje ekspektatyw na rynku nieruchomości
Na rynku nieruchomości rozróżnia się:
- ekspektatywę prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego,
- ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego
Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego powstaje z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową bądź deweloperem a osobą starającą się ustanowienie odrębnej własności lokalu.
Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego może powstać tylko wówczas, gdy strona prowadząca budowę posiada:
- prawo do gruntu, na którym realizuje swoją inwestycję – budowę, np. wielorodzinny blok mieszkalny bądź osiedle domków jednorodzinnych,
- aktualne pozwolenie na budowę,
- w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której jest prowadzona budowa, ujawnione zostało roszczenie o ustanowienie odrębnej własności.
Umowa o ustanowienie ekspektatywy prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego powinna zawierać:
- zobowiązanie osoby ubiegającej się o ustanowienie odrębnej własności lokalu do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jej lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie;
- określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
- określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
- określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych.
Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
W obecnym stanie prawnym nie można już ustanawiać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zakaz ten został wprowadzony w 2007 r. ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r.o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Art. 7, ust. 1).
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przywróciła, zresztą na krótko, możliwość ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, aby ponownie ją wstrzymać. Powyższe działania spowodowane były rozstrzygnięciem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12) stwierdził, że: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.”
Jednocześnie z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zm.) roszczenie o przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uległo przekształceniu w roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Innymi słowy, ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stała się ekspektatywą prawa odrębnej własności lokalu (Art. 7 ust. 4 ustawy z 2007 r. i Art. 5 ust. 3 ustawy z 2009 r.).
Celem zniesienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i przejścia w ekspektatywę odrębnej własności jest dojście w Polsce do modelu spółdzielczości mieszkaniowej opartej na odrębnej własności lokali. W każdym przypadku prawo spółdzielcze do lokalu, w zamiarze ustawodawcy, ma przekształcić się w prawo własności lokalu.
Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, że ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w obecnym stanie prawnym funkcjonuje jako ekspektatywa prawa odrębnej własności i powstaje z chwilą przekształcenia w ekspektatywę prawa odrębnej własności.
W przypadku spółdzielni mieszkaniowych o ustanowienie ekspektatywy może wnosić jedynie jej członek. Musi on przy tym pokryć wszystkie koszty tzw. zadania inwestycyjnego, które dotyczą jego lokalu, m.in. poprzez wniesienie wkładu budowlanego. W przypadku chęci zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, należy mieć na uwadze, że sprzedaż może być przeprowadzona tylko z całym wniesionym wkładem.
Przeczytaj: Mieszkania spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym
Zakup ekspektatywy odrębnej własności lokalu (zawarcie umowy ekspektatywy)
Czynność nabycia ekspektatywy jest bardzo podobna do nabycia nieruchomości, z tym że nabywając nieruchomość nabywamy pełne prawo własności do nieruchomości, natomiast w przypadku nabycia ekspektatywy nabywamy roszczenie prawa, a nie pełne prawo.
Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Zawarcie innej umowy nie wywołuje żadnych skutków prawnych w zakresie zbycia ekspektatywy.
Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część.
W przypadku, gdy właściciel ekspektatywy był członkiem spółdzielni mieszkaniowej i dokonał zbycia ekspektatywy, to przeniesienie ekspektatywy na nabywcę, uprawnia kupującego do wstąpienia w poczet członków danej spółdzielni mieszkaniowej.
Czynność nabycia ekspektatywy jest wpisywana do Działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, na której ma zostać wybudowany budynek mieszkalny.
Sprzedaż ekspektatywy odrębnej własności lokalu
Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu, powstałej na podstawie umowy o budowę lokalu zawartej przez spółdzielnię z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu, powinna być zawarta, pod rygorem nieważności, w formie aktu notarialnego.
Zbycie – sprzedaż ekspektatywy odrębnej własności lokalu w spółdzielni mieszkaniowej obejmuje również wniesiony wkład budowlany lub jego część.
Zbywca ekspektatywy z chwilą zawarcia umowy traci członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej i nie musi go odrębnie wypowiadać.
Sprzedaż ekspektatywy a podatek PCC
W świetle prawa ekspektatywa własności jest prawem majątkowym.
Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży prawa ekspektatywy wynika z przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych i ciąży na kupującym (Art.4).
Podstawę opodatkowania przy umowie kupna-sprzedaży ekspektatywy stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (Art. 6).
Od umowy kupna-sprzedaży ekspektatywy, stawka podatku wynosi 1% od jej wartości.
A zatem, jest ona niższa od stawki podatku od sprzedaży nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, który zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 r. Art. 1, 6, 7, ust. 1. pkt. 1 lit. 1, wynosi 2%.
Organem podatkowym właściwym miejscowo w sprawach podatku od czynności cywilnoprawnych od umów, których przedmiotem są rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane w kraju, jest Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lub siedzibę podatnika.
Zbywając ekspektatywę własności należy mieć na uwadze, że sprzedaż tego prawa na gruncie prawa podatkowego nie może być utożsamiana ze zbyciem lokalu mieszkalnego, co w konsekwencji uniemożliwia zastosowania Art. 10 ust.1 pkt. 8. lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (patrz: NSA w wyroku z 13.5.2015 r. (II FSK 929/13), przez co należy rozumieć, że ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jako prawo majątkowe, w przypadku zbycia podlega opodatkowaniu także po upływie 5 lat i nie ma możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej (wyrok NSA w Warszawie z 13 maja 2015 r., II FSK 929/13 lub wyrok WSA w Gdańsku z 16 października 2012 r., I SA/Gd 711/12).
Z uwagi na powyższe, sprzedaż ekspektatywy własności rozliczana jest na zasadach ogólnych, czyli skalą podatkową. Opodatkowaniu podlega dochód z transakcji kupna-sprzedaży ekspektatywy własności. Aby obliczyć kwotę do opodatkowania należy od uzyskanej ceny sprzedaży prawa majątkowego odjąć koszty związane z nabyciem tego prawa, a także koszty poniesione w związku z samą umową sprzedaży. Różnica pomiędzy tymi kwotami stanowi podstawę opodatkowania.
Uzyskany dochód podlega rozliczeniu w deklaracji rocznej składanej za rok, w którym dokonano zbycia ekspektatywy prawa własności.
Ekspektatywa jest narzędziem umożliwiającym osobie – stronie umowy dochodzenie swoich praw i odzyskanie należności w przypadku gdyby deweloper okazał się nierzetelny bądź gdyby zbankrutował.
Przeczytaj również: Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – jak założyć?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
- Wyrok NSA z dnia 13 maja 2015 r., sygn. II FSK 929/13.
- Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 maja, 2013 r., III CZP 104/12.
- Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 czerwca 2021 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Zdjęcie: Unsplash.com
Podobne artykuły
