Księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – jak założyć?

Nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bywa jednak, że czynność ta okazuje się konieczna. Z niniejszego artykułu dowiesz się, jakie wiążą się z tym formalności i opłaty.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?

Jedną z form korzystania z lokali należących do spółdzielni mieszkaniowej jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

W myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, dla którego w celu ustalenia stanu prawnego może być prowadzona księga wieczysta.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem:

• zbywalnym – co oznacza, że może być sprzedane,
• przechodzi na spadkobierców – co oznacza, że może być dziedziczone,
• podlega egzekucji komorniczej – co oznacza, że prawo to może być zajęte na poczet zaciągniętych przez właściciela tego prawa, długów.

Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa, a nabywca prawa staje się „uprawnionym”.

Mieszkanie o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie posiada udziału we własności gruntu, na którym jest posadowiony budynek. Płatnikiem podatku od nieruchomości za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest spółdzielnia mieszkaniowa z tym, że osoba uprawniona do mieszkania wnosi ten podatek w czynszu za mieszkanie.

W przypadku, gdy lokal nie posiada prowadzonej księgi wieczystej, to wszystkie dokumenty związane z tym lokalem są przechowywane w spółdzielni mieszkaniowej.

Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest obowiązkowe w przypadku, gdy lokal ma stanowić zabezpieczenie kredytu hipotecznego, bowiem w myśl ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 67: „do ustanowienia hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”.

Spółdzielnia mieszkaniowa, jako właściciel gruntu, na którym wybudowała mieszkania może dla tej nieruchomości założyć księgę wieczystą pod warunkiem, że jest właścicielem gruntu lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym wybudowała budynek. W przeciwnym razie, jeżeli spółdzielnia nie posiada prawa do gruntu, to przysługuje jej tylko ekspektatywa tego prawa (więcej na ten temat w artykule: Mieszkania spółdzielcze na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym).

Na ten temat wypowiedział się Sąd Najwyższy, który w dniu 24.05.2013 r. podjął uchwałę, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia (uchw. SN(7) z 24.5.2013r. III CZP 104/12 OSN 2013, Nr 10 poz. 11.). Jednocześnie w uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że „jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością (współwłasnością) gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, to zarówno na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., jak i bezpośrednio w umowie członka ze spółdzielnią (w umowie o przydział), nie może dojść do skutecznego ustanowienia definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jako ograniczonego prawa rzeczowego (art. 244 § 2 k.c.). W związku z tym należy stwierdzić, że de lege lata w ogóle nie powstaje kwestia dopuszczalności zakładania księgi wieczystej dla ujawniania takiego prawa, nie jest natomiast możliwe założenie księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (art. 1, 16 i 241 u.o.k.w.i.h))”.

Przeczytaj: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego a prawo odrębnej własności

Czy istnieje obowiązek założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

W myśl ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece zakładanie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie jest obowiązkowe i zależy od woli osoby, której to prawo przysługuje (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 873/97 (OSNC 1999, nr 5, poz. 94)).

Właściciel spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, który nie składa wniosku o założenie księgi wieczystej, może natomiast żądać ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości „macierzystej’, tj. tej, w której znajduje się lokal mieszkalny (np. blok wielorodzinny). Wówczas spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zostaje ujawnione w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości „macierzystej” (post. SN z 14 11.2012r.,II CSK 116/12,OSN 2013, Nr 6 ,poz. 78 ).

Kiedy założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu okazuje się być konieczne?

Istnieją sytuacje, w których posiadanie założonej księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu jest nieuniknione. Jedną z takich sytuacji jest np. zamiar zaciągnięcia kredytu hipotecznego w banku na remont bądź nabycie nieruchomości. Może się okazać, że właśnie z braku założonej księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, decyzja banku o udzieleniu kredytu będzie negatywna albowiem dla nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej, nie można ustanowić hipoteki (Art. 67 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece):

“Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej”.

Istota hipoteki została zawarta w Art. 65 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z treścią wymienionego artykułu celem hipoteki jest zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Jak złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Co prawda, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie może być już ustanawiane, to jednak nie ma przeszkód, aby aktualnie założyć księgę wieczystą dla już istniejącego prawa.

Uregulowany stan prawny nieruchomości, na której spółdzielnia wybudowała budynek mieszkalny pozwala właścicielowi spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego złożyć wniosek o założenie dla tego prawa, księgi wieczystej.

Wiosek o założenie księgi wieczystej należy złożyć w Sądzie Rejonowym wydziale wieczystoksięgowym właściwym dla miejsca położenia lokalu mieszkalnego na prawach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z Art. 626(2) § 5 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego wniosek o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego może złożyć właściciel i użytkownik wieczysty nieruchomości, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Wniosek o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy złożyć na urzędowym formularzu KW-ZAL, który można pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (szybko znajdziesz go TUTAJ) lub w sekretariacie sądu wieczystoksięgowego.

Formularz KW-ZAL należy wypełnić zgodnie z pouczeniem znajdującym się na jego pierwszej stronie. A zatem, należy go wypełnić w języku polskim, czytelnie, drukowanymi literami, bez skreśleń, i poprawek na maszynie, na komputerze lub ręcznie.

Wzór wniosku o założenie księgi wieczystej oraz przykład jego wypełnienia znajdziesz na naszym blogu: Wniosek KW-ZAL o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – wzór wypełniony.

Należy mieć na uwadze, że sąd wieczystoksięgowy założy księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli wnioskodawca złoży jednocześnie żądanie o założenie księgi wieczystej oraz o dokonanie w niej wpisu, co najmniej w działach tej księgi:

• Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości” – obejmującego oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany,
• Dział II – „Własność” – obejmującego wpisy identyfikujące osobę fizyczną, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Dokumenty potrzebne do założenia księgi wieczystej dla mieszkania spółdzielczego własnościowego

Do wniosku KW-ZAL należy obowiązkowo dołączyć dokumenty stanowiące podstawę do założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dokumentami takimi będą:

• zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej z informacją o położeniu i powierzchni lokalu wraz z oznaczeniem nieruchomości, z którą lokal jest związany (tzn. zawierające wskazanie numeru księgi wieczystej nieruchomości, z którą związany jest lokal – nieruchomość na której położony jest budynek, w którym znajduje się lokal),
• dokumenty stwierdzające nabycie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu – w przypadku nabycie mieszkania bezpośrednio od spółdzielni podstawą wpisu jest przydział lokalu lub umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarta między spółdzielnią a jej członkiem, w przypadku nabycia mieszkania na rynku wtórnym podstawą wpisu mogą być np. umowa sprzedaży, darowizny, zamiany, orzeczenie sądu;
• wypis z rejestru gruntów działki, na której znajduje się budynek,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej od rozpatrzenia wniosku o założenie księgi wieczystej.

Uwaga! Wszystkie dokumenty będące podstawą wpisu muszą być złożone w oryginałach bądź odpisach wydanych i poświadczonych przez instytucje, które je sporządziły (sądy, organy administracji, notariusz), a – w przypadku decyzji administracyjnych i orzeczeń sądowych – powinny być opatrzone klauzulą prawomocności.

Dokumenty geodezyjne, tj. wypis z rejestru gruntów, powinny być opatrzone klauzulą właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że są przeznaczone do dokonywania wpisów w księgach wieczystych.

Przeczytaj: Założenie księgi wieczystej – jak to zrobić?

Ile kosztuje założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego?

Przed złożeniem wniosku o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkaniowego należy pamiętać o jego opłaceniu.

Zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych założenie księgi wieczystej wiąże się z poniesieniem opłat stałych, do których należą:

• opłata stała w kwocie 100 złotych – pobierana od wniosku o założenie księgi wieczystej,
• opłata stała w kwocie 200 złotych – pobierana od wniosku o wpis w księdze wieczystej prawa własności.

Od wniosku o wpis w księdze wieczystej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu lub działu spadku albo zniesienia współwłasności pobierana jest opłata stała w kwocie 150 zł.

W przypadku, gdy nabycie nieruchomości następuje ze środków banku, w akcie notarialnym dotyczącym nabycia prawa, powinien znaleźć się wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki (opłata stała pobierana od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej wynosi 200 zł).

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Zdjęcie: Unsplash.com