Nieruchomość gruntowa – charakterystyka (czym różni się od działki)

Jedyną definicją nieruchomości gruntowej obowiązującą w całym systemie prawa cywilnego w Polsce jest definicja zawarta w art. 46 § 1. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Postanowienie SN z dnia 30 października 2003 r. sygn. IV CK 114/02).

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Zgodnie z treścią przedmiotowej definicji „nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności”. Definicja ta odnosi się do instytucji ksiąg wieczystych, które prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Czym jest nieruchomość gruntowa?

Nieruchomość gruntowa powstaje jako odrębny przedmiot własności z chwilą wydzielenia (wyodrębnienia) części powierzchni ziemskiej za pomocą określonych granic przestrzennych.

Odrębny przedmiot własności nie może funkcjonować bez opisu geodezyjnego granic w dokumencie urzędowym w postaci mapy geodezyjnej.

Wyodrębniony geodezyjnie grunt może graniczyć z innymi nieruchomościami należącymi do tego samego właściciela bądź do różnych właścicieli.

W przypadku, gdy granice nieruchomości są sporne, to musi nastąpić ich rozgraniczenie polegające na ustaleniu przebiegu granicy przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami na gruncie oraz sporządzenie dokumentacji geodezyjnej (art. 29 ust.1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne).

Granice przestrzenne nieruchomości gruntowych mogą być sztuczne oraz naturalne. Granice naturalne nieruchomości gruntowej wyznaczają cieki wodne, rzeki, strumienie, jary czy wąwozy oraz inne elementy rzeźby terenu. Granice sztuczne nieruchomości gruntowych nie są widoczne w terenie, wyznaczają je posadowione w terenie graniczniki. Zarówno granice naturalne nieruchomości, jak i granice sztuczne, znajdują odzwierciedlenie na mapach.

Częścią określonej nieruchomości gruntowej jest działka ewidencyjna.

W myśl rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, § 7. 1. „Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych”.

Działka ewidencyjna może być objęta oddzielną księgą wieczystą i stanowić samodzielną nieruchomość bądź być częścią nieruchomości, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Jedna księga wieczysta może obejmować kilka lub kilkanaście działek ewidencyjnych.

Jak uznał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02:

Stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi, w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. są odrębnymi nieruchomościami. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczyste. Oznacza to, że tyle jest nieruchomości, ile jest ksiąg wieczystych.

Stosownie do art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą, może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość, a jeżeli nieruchomości stanowią współwłasność, z żądaniem ich połączenia muszą wystąpić współwłaściciele.

Połączenie działek (nieruchomości) w jedną nieruchomość polega na przyłączeniu nieruchomości mających odrębne księgi wieczyste do jednej z nich, przy czym pozostałe księgi wieczyste ulegają zamknięciu i złożeniu do archiwum.

Na skutek połączenia odrębnych nieruchomości w jednej księdze wieczystej tracą one swoją samoistność i stają się częścią jednej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.
Należy mieć na uwadze, że w przypadku gdyby, chociaż jedna z połączonych nieruchomości była obciążona ograniczonym prawem rzeczowym(np. służebnością przesyłu), to z chwilą połączenia, prawo to będzie obciążało całą połączoną nieruchomość.

Przeczytaj: Jak znaleźć właściciela działki?

——————————————

RAPORT O DZIAŁCE

Uwaga! Na stronie Dzialki360.pl możesz uzyskać kompleksową analizę wskazanego przez siebie obszaru – w tym celu wyszukaj działkę na mapie i wygeneruj dla niej raport!

Raport zawiera ponad 20 najważniejszych zagadnień dotyczących danej działki i jej otoczenia. Znajdziesz w nim m.in.:

• dane ewidencyjne (pochodzące z EGiB),
• dane z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
• dane demograficzne,
• parametry geometryczne terenu oraz budynków, które się na nim znajdują,
• listę pozwoleń na budowę wydanych w odległości 200 m od granic wskazanego terenu,
• dane określające warunki gruntowe oraz analizę pokrycia terenu,
• dane dotyczące pobliskich stref ochronnych,
• informacje o dostępie do drogi publicznej oraz o uzbrojeniu terenu w media,
• informacje o znajdujących się w pobliżu potencjalnie uciążliwych obiektach, a także o ewentualnych zagrożeniach, które mogą ograniczać potencjał terenu.

——————————————

Nieruchomość gruntowa a działka ewidencyjna – różnice

Definicję nieruchomości gruntowej oraz działki gruntu określają różne ustawy.

Definicję nieruchomości gruntowej określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 46. § 1, w myśl której: „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Definicję działki określa § 7. 1. Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, wydane na podstawie art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne. W myśl w/w rozporządzenia (§ 7. 1.) „Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych”.

Każda działka gruntu może stanowić odrębną nieruchomość, ale pod warunkiem, że posiada założoną i prowadzoną księgę wieczystą.

W rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami. Tak więc czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w rozumieniu Kodeksu Cywilnego (art. 46 § 1) jest księga wieczysta.

W nauce prawa przytacza się argument, że księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., gdyż pozwala na skonkretyzowanie, kto jest właścicielem wydzielonego obszaru. Jednocześnie należy dodać, że uznanie księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami (Postanowienie SN z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02).

W przypadku, gdy właściciel posiada np. dwie działki graniczące ze sobą i dla każdej z tych działek prowadzona jest odrębna księga wieczysta, możemy mówić, że posiada on dwie nieruchomości, a więc tyle ile ksiąg wieczystych. Błędnym jest twierdzenie, że osoba, która skupia kilka graniczących ze sobą nieruchomości, posiadających odrębne księgi wieczyste, posiada tylko jedną nieruchomość.

W przypadku połączenia nieruchomości (opisanych wyżej) w jednej księdze wieczystej, dochodzi do utraty ich samodzielności i powstanie nowej nieruchomości. Natomiast, gdy nieruchomość nie jest objęta księgą wieczystą (zbiorem złożonych dokumentów), o jej odrębności, jako przedmiotu własności, decyduje to, czy stanowi ona odrębną całość gospodarczą należącą do tego samego właściciela.

Jak stwierdził w wyroku z dnia 9 grudnia 2020 r. Sąd Administracyjny w Rzeszowie, powołując się na obowiązujące przepisy prawa oraz wyroki sądów administracyjnych i Sądu Najwyższego, pojęcia: „działka” i „nieruchomość” nie powinny być utożsamiane. 

Przemawia za tym m.in. twierdzenie, że przedmiotem obrotu prawnego nie jest działka geodezyjna, lecz nieruchomość.

Również prawo własności oraz jego wykonywanie w zakresie:

• dostępu do drogi publicznej,
• wykonywania prawa własności wynikającego ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych oraz granice w rozumieniu art. 143 Kodeksu Cywilnego,

odnosi się do nieruchomości, a nie do działki ewidencyjnej.

Działka ewidencyjna może zatem odpowiadać nieruchomości, jeżeli stanowi własność określonej osoby oraz posiada założoną księgę wieczystą.

Nieruchomość jest wyróżniana numerem księgi wieczystej, na który składają się: czteroznakowy kod wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, w którym księga została założona, numer według repertorium ksiąg wieczystych oraz cyfra kontrolna. Poszczególne elementy numeru księgi wieczystej oddziela się znakiem”/”.

Działka ewidencyjna, natomiast, jest wyróżniana przez jej numer, który ma postać liczby naturalnej. Numer działki może przybierać też formę ułamka lub formę cyfr oddzielonych ukośnikiem. Numer działki w formie ułamka powstaje najczęściej po jej podziale. Przykładem może być podział działki macierzystej o nr 50 na trzy mniejsze działki. W wyniku podziału każda z działek otrzymuje nowy numer i tak: działka, z której wydzielono inne dwie działki otrzymuje numer 50/1, a następne: 50/2 i 50/3.

Dodatkowo, każda działka ewidencyjna posiada:

1. identyfikator działki ewidencyjnej;
2. numeryczny opis granic wraz z danymi dotyczącymi punktów granicznych;
3. pole powierzchni ewidencyjnej;
4. pola powierzchni użytków gruntowych i klas bonitacyjnych w obszarze działki ewidencyjnej;
5. oznaczenie dokumentów potwierdzających własność;
6. numer księgi wieczystej;
7. oznaczenie dokumentów określających inne niż własność uprawnienia do działki ewidencyjnej;
8. adres, jeżeli został określony;
9. oznaczenie jednostki rejestrowej gruntów, do której należy działka ewidencyjna.

Dla celów ewidencji gruntów i budynków każda działka ewidencyjna jest oznaczona specjalnym numerem identyfikacyjnym umożliwiającym określenie położenia działki względem podziału administracyjnego kraju. Identyfikator działki ewidencyjnej przyjmuje postać: WWPPGG_R.XXXX.NDZ. gdzie:

1. „WW” – kod województwa;
2. „PP” – kod powiatu w województwie;
3. „GG” – kod gminy;
4. „R” – rodzaj jednostki;
5. „XXXX” – oznacza numer ewidencyjny obrębu w jednostce ewidencyjnej, określony za pomocą liczb całkowitych w przedziale od 0001 do 9999;
6. sekwencja liter „NDZ” – oznacza numer ewidencyjny działki ewidencyjnej.

Numer działki ewidencyjnej można znaleźć w księdze wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości w rubryce 1.4.1.2 numer działki.

Numer działki można też sprawdzić wchodząc na stronę internetową https://geoportal360.pl/. Informacje ujęte w tym portalu pozwalają nie tylko na sprawdzenie granic, powierzchni czy położenia działki w układzie administracyjnym kraju, ale za pomocą odpowiednich aplikacji umożliwiają również dokonanie pomiaru długości boków działki i jej powierzchni, przydatnych w trakcie planowania inwestycji budowlanych.

Przeczytaj: Numer działki a identyfikator działki – co oznaczają i jak je znaleźć?

Nieruchomość gruntowa – oznaczenie w księdze wieczystej

Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomościami (art. 26 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Przez pojęcie katastru nieruchomościami należy rozumieć ewidencję gruntów i budynków uregulowaną w ustawie z dnia 17 maja 1989r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Zgodnie z definicją ujętą w/w ustawie, przez ewidencję gruntów (kataster nieruchomości) należy rozumieć system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami.

Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych (art. 21.1 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne).

Informacje o gruntach, budynkach i lokalach zawiera operat ewidencyjny, który składa się z map, rejestrów oraz dokumentów, na podstawie których dokonano wpisów w prowadzonych rejestrach.

Podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej stanowią dokumenty: „Wypis z rejestru gruntów” oraz „Wyrys z mapy ewidencyjnej”. Wymienione dokumenty, obejmujące dane oznaczenia nieruchomości, obok dokumentu (np. aktu notarialnego) świadczącego o własności nieruchomości, stanowią podstawę założenia księgi wieczystej.

Wypisy oraz wyrysy z ewidencji gruntów i budynków są wydawane odpłatnie na żądanie właścicielowi nieruchomości lub innym osobom prawym i fizycznym, które wykażą interes prawny w żądanym zakresie.

Dane o oznaczeniu nieruchomości gruntowej ujawnia się w księdze wieczystej w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości”. W poszczególnych rubrykach działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” wpisuje się następujące informacje:

Rubryka.1.2 – Numer nieruchomości. Rubryka ta obejmuje tylko jedno pole 1.2.0.1. „numer bieżący nieruchomości”, w którym wpisuje się kolejny numer nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej. Zmiana numeru bieżącego nieruchomości następuje tylko w przypadku odłączenia lub przyłączenia części nieruchomości.

Rubryka 1.3 – Położenie. W rubryce tej wpisuje się dane określające położenie nieruchomości gruntowej, województwo, powiat, gminę, miasto lub miejscowość, w miastach podzielonych na dzielnice – nazwę dzielnicy, jeżeli nieruchomość położona jest na obszarze jednostki podziału administracyjnego, w którym wyodrębnione są ulice i numery porządkowe – ulicę i numer porządkowy.

Rubryka 1.4 – Oznaczenie, jest podzielona na podrubryki:

1.4.1 – Działka ewidencyjna, wpisuje się dane o oznaczeniu działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość.
1.4.2 – wpisuje się dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości budynków: budynków stanowiących odrębną nieruchomość, albo budynków, z których wyodrębniono lokale stanowiące odrębną nieruchomość, albo budynków, w których znajdują się lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo budynków, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
1.4.3 – wpisuje się dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości urządzeń stanowiących odrębną własność,
1.4.4 – wpisuje się dane o oznaczeniu lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Odnośnie nieruchomości gruntowej w poszczególnych polach podrubryki „Działka ewidencyjna” wpisuje się:

1. pole 1.4.1.1 – Identyfikator działki określający położenie działki zgodnie z administracyjnym podziałem kraju;
2. pole 1.4.1.2 – Numer działki ewidencyjnej zgodnie z danymi ewidencji gruntów i budynków;
3. pole 1.4.1.3 – Obręb ewidencyjny – podane w odpowiednich podpolach:

A: obręb ewidencyjny – jego numer odpowiadający identyfikatorowi oraz
B: nazwę obrębu ewidencyjnego zgodnie z danymi ewidencji gruntów i budynków.

4. pole: 1.4.1.4 – Położenie – wskazanie numeru porządkowego położenia zapisanego w polu 1.3.0.1 ”numer porządkowy” odpowiedniego dla położenia działki ewidencyjnej.
5. pole 1.4.1.5 – Ulica – wpisuje się nazwę ulicy, alei placu, przy której jest położona działka ewidencyjna, w miejscowościach, w których ulice, aleje, place są oznaczone nazwami, zgodnie z danymi ewidencji gruntów i budynków.

6. pole 1.4.1.6 Sposób korzystania – wpisuje się oznaczenie rodzaju użytku gruntowego dla działki ewidencyjnej; jeżeli w skład działki wchodzą użytki z grupy użytków gruntowych „grunty zabudowane i zurbanizowane” wpisuje się właściwy rodzaj użytku, a w pozostałych przypadkach wpisuje się użytek gruntowy o największej powierzchni.

7. pole 1.4.1.7 – Odłączenie – podaje się w odpowiednich podpolach:

A: numer księgi wieczystej, do której została przyłączona działka ewidencyjna odłączona z danej księgi wieczystej,
B: obszar działki podlegającej odłączeniu.

8. pole 1.4.1.8 – Przyłączenie – podane w odpowiednich podpolach:

A: numer księgi wieczystej, z której została odłączona działka ewidencyjna do danej księgi wieczystej,
B: obszar działki podlegającej przyłączeniu, także w przypadku, gdy podpole A nie zostało wypełnione.

9. pole 1.4.1.9 numer księgi zaginionej zniszczonej, dawnej, zbioru dokumentów – podane w odpowiednich podpolach:

A: numer księgi zaginionej,
B: numer księgi zniszczonej,
C: numer księgi dawnej,
D: oznaczenie zbioru dokumentów.

Rubryka 1.5 „Obszar” obejmuje tylko jedno pole, w którym dla nieruchomości gruntowej wpisuje się obszar nieruchomości gruntowej stanowiący sumę pól powierzchni działek ewidencyjnych.

Rubryka 1.6 „Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków” – wpisuje się w niej wynik badania zgodności danych zapisanych w księdze z danymi ewidencji gruntów i budynków.
W wyniku weryfikacji zgodności danych z danymi ewidencji gruntów i budynków w polu 1.6.0.1 wpisuje się znacznik: Z – zgodny, N – niezgodny, B – brak możliwości sprawdzenia zgodności.

W polu 1.6.0.2 wpisuje się chwilę sprawdzenia – datę, godzinę oraz minutę ostatniego sprawdzenia zgodności.
W polu 1.6.0.3 wpisuje się wersję bazy EGiB – data ostatniej aktualizacji stanu bazy danych EGiB, z którą jest dokonywana weryfikacja danych wpisanych w Dziale I-O.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
4. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
5. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
6. Postanowienie SN z dnia 30 października 2003 r. sygn. IV CK 114/02.
7. Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 9 grudnia 2020 r., sygn. II SA/Rz 1164/20.

Foto: Fotolia