Księga wieczysta jest rejestrem publicznym prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Przez stan prawny nieruchomości należy rozumieć stan praw ujawnionych w Dziale II, III i IV księgi wieczystej. Nie tworzą natomiast stanu prawnego wpisy ujawnione w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” księgi wieczystej. Dowiedz się, na co zwracać uwagę podczas analizy poszczególnych działów księgi wieczystej.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!
Ustrój ksiąg wieczystych oraz postępowanie w zakresie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Cechami charakterystycznymi ksiąg wieczystych są:
- Nienaruszony model ksiąg wieczystych wprowadzony 1 stycznia 1947 r.
- Obligatoryjność zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych dla nieruchomości.
- Prowadzenie księgi wieczystej dla nieruchomości, a nie dla właścicieli, za wyjątkiem ksiąg wieczystych prowadzonych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
- Jawność ksiąg wieczystych. Zgodnie z Art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych (dalej u.k.w.h.) księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej może zapoznać się z treścią księgi wieczystej korzystając z publicznej przeglądarki ksiąg wieczystych umieszczonej w Internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: Ekw.ms.gov.pl. Skutkiem możliwości zapoznania się z treścią księgi wieczystej jest to, że w przypadku procesu nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (Art. 2 u.k.w.h.). Podniesienie więc w procesie zarzutu nieznajomości określonego wpisu bądź wzmianki w księdze wieczystej będzie bezskuteczne.
- Domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
- Warunkiem powstania niektórych praw rzeczowych na nieruchomości np. użytkowania wieczystego (Art.27 zd. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami), odrębnej własności lokalu (Art. 7, ust.2 ustawy o własności lokali) i hipoteki (Art. 67 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.u.k.w.h.), jest wpis do księgi wieczystej.
Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe w formie elektronicznej. Sposób zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w formie elektronicznej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 16.02.2016r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
Księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych.
Informacje zawarte w księdze wieczystej
Księga wieczysta pełni rolę rejestru publicznego, związanego z ustaleniem stanu prawnego nieruchomości. Funkcja ta wymaga, aby struktura księgi wieczystej pozwalała na takie usystematyzowanie ujawnionych w księdze wieczystej informacji, aby były one zgodne z wymogami przepisów prawa w zakresie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych, jak również, aby informacje te były rzetelne, czytelne i zrozumiałe dla każdego, kto tę księgę będzie przeglądał.
Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, struktura księgi wieczystej prowadzonej w systemie teleinformatycznym odpowiada strukturze księgi wieczystej prowadzonej w wersji papierowej. Dotychczas występujące w księdze wieczystej łamy zostały zamienione na rubryki i pola. Elementy struktury księgi wieczystej zostały oznaczone nazwą oraz numerem.
Księga wieczysta prowadzona w systemie teleinformatycznym zawiera okładkę oraz cztery działy. Podział księgi wieczystej na działy ma charakter czysto porządkowy. W przypadku omyłkowego wpisania prawa w niewłaściwym dziale, wpis ten nie powoduje niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.
Okładka księgi wieczystej zawiera informacje podstawowe, takie jak numer księgi wieczystej, oznaczenie wydziału sądu rejonowego poprzez podanie nazwy sądu, w którym księga jest prowadzona oraz typ księgi wieczystej. Wybór typu księgi wieczystej następuje z chwilą założenia księgi wieczystej i może ulegać zmianie. Na okładce księgi wieczystej ujawnia się także: dane o założeniu księgi wieczystej, chwilę zapisania księgi, ujawnienia księgi oraz dane o zamknięciu księgi wieczystej.
Poszczególne działy księgi wieczystej to:
- Dział I księgi wieczystej składający się z Działu I-O – „Oznaczenie nieruchomości” i Działu I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”. Dokumentem potwierdzającym oznaczenie nieruchomości (gruntowej, budynkowej czy lokalowej) jest „Wypis z rejestru gruntów i budynków” wydany przez starostę właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Szczegółowe informacje na temat struktury i wpisów w Dziale I księgi wieczystej można znaleźć w artykule umieszczonym na naszym blogu pod linkiem:
https://ksiegi-wieczyste.org/jak-czytac-ksiege-wieczysta-dzial-i/. - Dział II księgi wieczystej “Własność” – obejmuje wpisy ujawniające właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego, względnie uprawnionego z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Szczegółowe informacje na temat struktury oraz wpisów w Dziale II księgi zawiera artykuł umieszczony na naszym blogu pod linkiem: https://ksiegi-wieczyste.org/jak-czytac-ksiege-wieczysta-dzial-ii/.
- Dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” – obejmuje informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz inne prawa i roszczenia z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. Szczegółowe informacje na temat struktury Działu III księgi wieczystej zostały podane w artykule umieszczonym pod linkiem: https://ksiegi-wieczyste.org/jak-czytac-ksiege-wieczysta-dzial-iii/.
- Dział IV „Hipoteka” – obejmuje informacje dotyczące hipotek. Szczegółowe informacje dotyczące Działu IV księgi wieczystej można znaleźć w artykule umieszczonym pod linkiem: https://ksiegi-wieczyste.org/jak-czytac-ksiege-wieczysta-dzial-iv/.
Na co należy zwrócić uwagę czytając księgę wieczystą?
Każdy, kto zamierza nabyć nieruchomość, powinien zapoznać się z treścią wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. I nie tylko chodzi tutaj o zaspokojenie zwykłej ciekawości, ale przede wszystkim, o to, aby uchronić się przed nabyciem nieruchomości, która np. nie posiada uregulowanego stanu prawnego bądź jest obciążona jakimś prawem na rzecz osób trzecich (np. służebnością drogi koniecznej czy prawem dożywocia).
Każdy, kto zna numer księgi wieczystej określonej nieruchomości, może zapoznać się z treścią tej księgi korzystając z przeglądarki ksiąg wieczystych umieszczonej w Internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/. Za pomocą tego narzędzia można bezpłatnie przeglądać treść księgi wieczystej o znanym numerze (zob. Księgi wieczyste po adresie lub numerze działki – jak znaleźć?).
Po wywołaniu na ekran komputera szukanej księgi wieczystej, jako pierwsza ukaże się Okładka księgi wieczystej, która zawiera informacje podstawowe, charakteryzujące księgę wieczystą, tj.: numer księgi wieczystej, nazwę sądu rejonowego, w którym księga jest prowadzona oraz typ księgi wieczystej.
Okładka księgi wieczystej zawiera również dane o założeniu księgi wieczystej, chwilę zapisania księgi, chwilę ujawnienia księgi, chwilę zamknięcia oraz dane o położeniu nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, jak również nazwisko i imię osoby – właściciela (użytkownika wieczystego) czy uprawnionego.
Na dalszych stronach elektronicznej księgi wieczystej mamy możliwość zapoznania się z treścią wpisów w poszczególnych działach:
| Dział I: I-O „Oznaczenie nieruchomości oraz I-Sp ”Spis praw związanych z własnością” |
| Przeglądając Dział I księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na zgodność wpisów określających działkę ewidencyjną z danymi podstawowymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków (wypis z rejestru gruntów i budynków).
Dane ujęte w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” powinny być zgodne z dokumentem geodezyjnym wydanym przez starostę, tj. wypisem i wyrysem z rejestru gruntów opatrzonym klauzulą wieczystoksięgową. Co prawda, dane zawarte w dziale I-O są przedmiotem kontroli sądu z urzędu, to jednak może się zdarzyć, że dane te różnią się od siebie, gdyż np. w międzyczasie dokonano podziału nieruchomości i nie wprowadzono danych z tego podziału do księgi wieczystej, bądź w wyniku przeprowadzonej tzw. modernizacji gruntów i budynków działki z danego obrębu otrzymały inne numery ewidencyjne. Sprawdzając wpisy Działu I księgi wieczystej należy pokusić się o sprawdzenie czy nieruchomość, którą zamierzamy nabyć, faktycznie nią jest. Dokonując oględzin działki należy orientacyjnie sprawdzić jej powierzchnię, lokalizację oraz sposób korzystania z nieruchomości, aby po nabyciu działki nie okazało się, że oglądaliśmy nieruchomość inną od określonej w księdze wieczystej, której numer nam udostępniono. W Dziale I-Sp ”Spis praw związanych z własnością” ujawnia się prawa związane z własnością nieruchomości, prawem użytkowania wieczystego oraz spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu poprzez wpisanie treści tego prawa oraz wskazanie tzw. księgi powiązanej, czyli tej, której to prawo dotyczy. Np. jeżeli nieruchomość nie posiadała dostępu do drogi publicznej i droga ta została ustanowiona, to w dziale I-Sp ”Spis praw związanych z własnością” znajdziemy szczegółowy opis prawa, jakie przysługuje nieruchomości, dla której prowadzona jest dana księga wieczysta oraz numer księgi wieczystej obciążonej służebnością drogi koniecznej. |
| Dział II „Własność” |
| W Dziale II księgi wieczystej należy sprawdzić, czy osoba, która podaje się za właściciela nieruchomości faktycznie nim jest. Z treści wpisów ujętych w Dziale II możemy się dowiedzieć, jaki tytuł prawny do nieruchomości przysługuje jej aktualnemu właścicielowi – czy jest to prawo odrębnej własności, prawo użytkowania wieczystego czy też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Od rodzaju prawa zależna jest cena nieruchomości. Zawsze najwyższą cenę będzie posiadało prawo własności, a niższą prawo użytkowania wieczystego.
W przypadku księgi wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jako „Właściciel” występuje „Uprawniony”. Właściciel nieruchomości – osoba fizyczna powinna być oznaczona w Dziale II księgi wieczystej poprzez wskazanie jej: pierwszego i drugiego imienia, nazwiska (a w przypadku nazwisk złożonych powinno być ujawnione w odrębnych polach, pierwszy i drugi człon nazwiska), imię ojca i imię matki, numer ewidencyjny PESEL, chyba że odrębne przepisy nie przewidują nadania tego numeru. Sprawdzając dane ujęte w Dziale II księgi wieczystej „Własność” należy porównać dane ujawnione w księdze wieczystej z danymi ujętymi w dowodzie osobistym właściciela nieruchomości. W przypadku niezgodności w/w danych oraz braku dokumentów świadczących o genealogii posiadania nieruchomości, należy odstąpić od zakupu takiej nieruchomości. |
| Dział III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” |
| W Dziale III księgi wieczystej znajdujemy wpisy praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, a także osób uprawnionych według treści prawa lub roszczenia oraz treści ostrzeżeń i osób, których roszczenia zostały przez wpis zabezpieczone.
Zgodnie z Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece w Dziale III księgi wieczystej mogą być ujawniane:
Wyliczenie w Art. 16 u.k.w.h. praw i roszczeń ma charakter przykładowy i nie stanowi katalogu zamkniętego, dlatego też weryfikując wpisy w Dziale III księgi wieczystej należy sprawdzić, czy w dziale tym nie zostały ujawnione informacje np.:
Do innych ujawnionych w księdze wieczystej praw, na jakie można się natknąć przeglądając daną księgę wieczystą, należą prawa wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), np.:
Należy mieć na uwadze, że ujawnienie w treści księgi wieczystej praw ograniczonych rzeczowych, osobistych oraz roszczeń wywołuje ten skutek, że uprawniony z tytułu wpisu do księgi wieczystej może dochodzić zadość uczynienia od nabywcy nieruchomości. Ma to szczególne znaczenie, np. przy wpisie umowy dzierżawy, najmu czy użytkowania. Każdy nabywca nieruchomości, który nabędzie nieruchomość obciążoną np. prawem dzierżawy bądź najmu, wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela. W przypadku nabycia nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu sprzedaż nieruchomości wywołuje ten skutek, że uprawniony, na rzecz którego został dokonany wpis, może dochodzić swoich praw od każdego nabywcy nieruchomości. Ujawnienie w Dziale III księgi wieczystej praw i roszczeń wzmacnia te prawa, co oznacza, że z chwilą zbycia nieruchomości niektóre prawa przechodzą na nabywcę z dobrodziejstwem inwentarza. Tak jest m.in. z prawem dożywocia. Nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia przejmuje na siebie obowiązki wynikające z przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Art. 908 – 916. |
| Dział IV „Hipoteka” |
| Pomimo że, hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym i powinna zostać ujawniona w Dziale III księgi wieczystej, to jednak ze względu na doniosłą funkcję ekonomiczną hipoteki, jako prawa zabezpieczającego wierzytelność oraz konieczną rozbudowę struktury wpisów dotycząca hipoteki, prawu temu poświęcono całkiem odrębny Dział IV księgi wieczystej.
Z treści hipoteki można się dowiedzieć, jaką hipoteką jest obciążona nieruchomość, umowną czy przymusową, ustawową czy łączną. Np. hipoteka przymusowa może być następstwem niepłacenia podatku od nieruchomości (Ordynacja podatkowa Art. 35). Z treści wpisów można się dowiedzieć, kto jest wierzycielem hipotecznym, czy jest to: Skarbu Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobami prawnymi czy osoba fizyczna. W Dziale IV księgi wieczystej przeznaczonym na ujawnienie hipoteki można znaleźć także tzw. wpisy „około hipoteczne”, takie jak:
|
Przeglądanie aktualnej i zupełnej treści księgi wieczystej – różnice
Każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może ją przeglądać bezpłatnie na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości umieszczonej pod adresem http://ekw.ms.gov.pl.
Zgodnie z treścią przepisu § 15 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz.U. z 2016 r. poz. 292 ze zm.), przeglądanie księgi wieczystej polega na wywołaniu na ekran monitora aktualnej, albo zupełnej treści żądanej księgi wieczystej.
Przeglądanie aktualnej treści KW – umożliwia pobranie aktualnych informacji ujawnionych w księdze wieczystej, czyli tylko wpisów obowiązujących. Zawartość informacyjna aktualnej treści księgi wieczystej jest zgodna z treścią ujętą na odpisie zwykłym księgi wieczystej przedstawiającym ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu.
Przeglądanie zupełnej treści KW – umożliwia pobranie zarówno aktualnych (obowiązujących) jak i wykreślonych informacji z księgi wieczystej. Zawartość informacyjna zupełnej treści KW jest zgodna z prezentowaną na odpisie zupełnym księgi wieczystej przedstawiającym ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wpisy wykreślone, jak również wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenia referendarzy sądowych, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu, ujawnione od chwili przeniesienia treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.
Foto: Pexels.com
Podobne artykuły
