Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze – co to oznacza?

W Polsce własność nieruchomości można nabyć nie tylko w drodze zakupu poprzez czynność prawną, ale także w drodze zasiedzenia nieruchomości. O tym, kto może stać się właścicielem nieruchomości oraz jakie warunki muszą być spełnione, aby nieruchomość stała się własnością w drodze zasiedzenia, mówi poniższy artykuł.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Zasiedzenie nieruchomości – jakie warunki trzeba spełnić?

Warunki zasiedzenia nieruchomości określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.). Zgodnie z treścią Art. 172 k.c., posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zatem, aby nieruchomość stała się własnością w drodze zasiedzenia muszą być spełnione dwa podstawowe warunki, tj.:

• posiadanie musi spełniać przesłanki posiadania samoistnego,
• posiadanie powinno trwać nieprzerwanie przez okres 20 lub 30 lat w zależności od dobrej lub złej wiary posiadania.

Przy czym wymienione warunki muszą być spełnione łącznie.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Z analizy treści Art. 172 k.c. wynika, że prawo zasiedzenia dotyczy tylko nieruchomości.

W związku z powyższym należy przypomnieć, że zgodnie z Art. 46 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części tych budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zatem, w myśl Art. 172 k.c. nie każdą nieruchomość można zasiedzieć. Prawo nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia dotyczy tylko rzeczy, które mogą być przedmiotem własności. Z uwagi na powyższe, nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia będzie dotyczyło nieruchomości gruntowej, budynkowej czy lokalowej, ale np. nie pokoju w lokalu mieszkalnym czy piwnicy w domu jednorodzinnym.

Przeczytaj: Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości

Posiadanie samoistne – co to oznacza?

Jednym z warunków nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne nieruchomości. Definicję posiadania samoistnego określa ustawa Kodeks cywilny w Art. 336. W myśl tego przepisu, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Zatem, posiadaczem samoistnym będzie osoba, która włada daną rzeczą jak właściciel, co oznacza, że osoba ta opłaca czynsz oraz podatki, jak i inne rachunki związane z codziennym korzystaniem z nieruchomości. Posiadacz samoistny pobiera również pożytki wynikające z władania nieruchomością.

W zrozumieniu definicji stanu posiadania samoistnego pomóc może orzecznictwo.

„Jako przejaw samoistnego posiadania nieruchomości wymienia się przykładowo ogrodzenie działki, jej zabudowanie lub zagospodarowanie w inny sposób, dbanie o jej utrzymanie w stanie niepogorszonym, czynienie innego rodzaju nakładów pobieranie pożytków, czy uiszczanie należnych od nieruchomości danin publicznych.” – Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 lutego 2014 r. sygnatura akt IV CSK 271/13.

Dopełnieniem warunku posiadania samoistnego, niezbędnego do zasiedzenia nieruchomości, jest nieprzerwane posiadanie nieruchomości przez określony czas. Długość tego czasu jest zależna od posiadania samoistnego w dobrej lub złej wierze.

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze

Przepisy ustawy kodeksu cywilnego określają czas nieprzerwanego posiadania nieruchomości w dobrej wierze przez okres 20 lat, a czas posiadania nieruchomości w złej wierze przez okres 30 lat. Jednoczenie ustawa Kodeks cywilny nie definiuje pojęcia dobrej i złej wiary. Wykładnię pojęcia dobrej bądź złej wiary znajdujemy w orzecznictwie sądów.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż posiadaczem w dobrej wierze, jest ten, kto posiada usprawiedliwione okolicznościami przekonanie, że posiada rzecz zgodnie z prawem, które mu przysługuje. Dobrą wiarę wyłącza wiedza o braku praw do rzeczy, jak również brak wiedzy spowodowany niedbalstwem, polegającym np. na niesprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości posiadającej księgę wieczystą.

Powszechnie przyjmuje się, że wejście w posiadanie nieruchomości bez umowy zawartej w formie aktu notarialnego wyłącza dobrą wiarę (por. E. Janeczko, ”Zasiedzenie”, Zielona Góra, 2002 r., czy post. Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2000r., II CKN 657/98, niepubl. oraz z dnia 27 kwietnia 2001r., V CKN 219/00, niepubl.).

Przy ocenie dobrej wiary u posiadacza nieruchomości decydujące znaczenie ma chwila objęcia jej w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie jest istotna i nie uzasadnia przedłużenia terminu zasiedzenia do lat trzydziestu (post. SN z dnia 25 czerwca 2003 r., III CZP 35/03).

W orzecznictwie sądowym zwraca się również uwagę, że na pojęcie „dobrej wiary” składają się trzy elementy takie jak:

• przeświadczenie o istnieniu prawa,
• błędność tego przeświadczenia oraz
• możliwość usprawiedliwienia błędu w danych okolicznościach (Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 23 października 2018 r. ,I ACa 61/18).

Zatem posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze może być ten posiadacz, który przez okres co najmniej 20 lat władał określoną nieruchomością jak swoją, opłacał należne podatki, czynsz lub rachunki za media i żył w mylnym, lecz całkowicie słusznym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności do tej nieruchomości.

Należy podkreślić, że osoba, która posiada prawo do nieruchomości na zasadzie umowy najmu, nie może wnioskować o prawo zasiedzenia do tej nieruchomości. Ale gdyby np. umowa straciła ważność, wygasła, a właściciel nieruchomości nie zawarł nowej umowy, to osoba, która była prawowitym najemcą tej nieruchomości może po spełnieniu przesłanek zasiedzenia starać się o uznanie jej za właściciela na prawach zasiedzenia.

Zasiedzenie nieruchomości w złej wierze

Posiadaczem nieruchomości w złej wierze jest ten, kto wiedział, że obejmowana prze niego nieruchomość nie należy do niego i nie posiada on do tej nieruchomości żadnego tytułu prawnego, a mimo to zachowuje się jak właściciel.

W praktyce, posiadanie w złej wierze ma najczęściej miejsce np. przy spadkach w sytuacji, gdy jedna osoba obejmuje w posiadanie nieruchomość nie bacząc na prawa pozostałych spadkobierców. Według Adama Walasa, do takich sytuacji dochodzi bardzo rzadko, a jeżeli już zaistnieją, to przyjmuje się, co do zasady domniemanie dobrej wiary.

Przeczytaj:

Jak potwierdzić zasiedzenie nieruchomości?

Posiadacz nieruchomości, który spełnia przesłanki zasiedzenia nieruchomości, może wystąpić do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości o potwierdzenie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Co prawda, zasiedzenie własności nieruchomości następuje z mocy prawa, to jednak dla potwierdzenia uzyskania prawa własności przez zasiedzenie, istotne jest uzyskanie w tym zakresie sądowego potwierdzenia. Aby uzyskać sądowe potwierdzenie o zasiedzeniu własności nieruchomości należy w Sądzie Rejonowym (wydział cywilny) właściwym dla miejsca położenia nieruchomości złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości.

Wniosek według określonego wzoru należy złożyć w biurze podawczym sądu bądź wysłać za pośrednictwem poczty listem poleconym.

Wzór wniosku można znaleźć na stronie internetowej Sądu Rejonowego, do którego będzie składany wniosek. Wniosek należy złożyć w tylu egzemplarzach, ilu jest uczestników postępowania. Do wniosku należy dołączyć dokumenty świadczące o zasiedzeniu nieruchomości, m.in. takie jak:

• zeznania świadków o użytkowaniu nieruchomości,
• dowody uiszczania podatków (rolny, od nieruchomości) i innych opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości,
• odpis z księgi wieczystej (jeżeli istnieje księga wieczysta dla tej nieruchomości),
• wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości będącej przedmiotem wniosku o zasiedzenie,
• wypis z rejestru gruntów dla tej nieruchomości,
• wypis z rejestru budynków.

Koszty postępowania o zasiedzenie nieruchomości

Do wniosku o zasiedzenie nieruchomości, składanego do Sądu Rejonowego, należy dołączyć dowód opłaty sądowej. W przypadku braku dokumentu potwierdzającego wniesienie opłaty sądowej, wniosek nie zostanie rozpatrzony.

Na dzień dzisiejszy opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie nieruchomości wynosi 2000 zł i nie zależy od wartości nieruchomości (Art. 40 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Opłatę wnosi osoba, która składa pismo/wniosek do sądu o zasiedzenie.

W przypadku, gdy nieruchomość będąca przedmiotem zasiedzenia, nie posiada założonej księgi wieczystej i nie jest wiadomo, kto jest jej prawowitym właścicielem, sąd ma obowiązek wezwać ewentualnych zainteresowanych poprzez publiczne ogłoszenie. Ogłoszenie musi pojawić się w piśmie poczytnym na obszarze całego kraju. Dodatkowo, ogłoszenie musi być również podane w urzędzie gminy, na terenie której znajduje się nieruchomość będąca przedmiotem zasiedzenia. Koszt takiego ogłoszenia jest zależny od cennika wydawnictwa pisma, w którym zostanie ono umieszczone. Zazwyczaj koszt ogłoszenia waha się w granicach od 600 – do 1500 zł.

Sąd Rejonowy po przeprowadzeniu postępowania w sprawie zasiedzenia nieruchomości, podejmie decyzję i na jej podstawie wyda postanowienie stwierdzające nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia prawa własności nieruchomości.

Postanowienie sądu stanowi nie tylko potwierdzenie, że uprawniony jest już formalnym właścicielem nieruchomości w drodze zasiedzenia, ale również stanowi podstawę do ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności do nieruchomości.

Jeżeli nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej, to jej nowy właściciel powinien w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości złożyć wniosek o jej założenie, a następnie wniosek o wpis do nowo założonej księgi wieczystej właściciela nieruchomości (zob. Założenie księgi wieczystej – jak to zrobić?).

Wniosek o złożenie księgi wieczystej składa się na urzędowym formularzu KW-ZAL, natomiast wniosek o wpis właściciela do księgi wieczystej składa się na formularzu KW-WPIS. Do wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis właściciela należy dołączyć postanowienie sądu stwierdzające nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2022.0.1125):

• od wniosku o założenie księgi wieczystej pobierana jest opłata w wysokości 100 zł,
• od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności pobierana jest opłata w wysokości 200 zł.

Podatek od zasiedzenia nieruchomości

Sprawy podatku od nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z Art. 5. tej ustawy, zasiedzenie nieruchomości jest traktowane jako nabycie nieruchomości (rzeczy i praw majątkowych).

Podatnik, który nabył nieruchomość w drodze zasiedzenia, ma obowiązek uregulować zobowiązanie wobec Państwa i wnieść na konto Urzędu Skarbowego podatek od zasiedzenia nieruchomości.

W myśl cytowanej ustawy, Art. 6. 1., obowiązek podatkowy przy nabyciu nieruchomości w drodze zasiedzenia powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Z podstawy opodatkowania (przy nabyciu w drodze zasiedzenia) wyłącza się wartość nakładów dokonanych na nieruchomość przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.

Jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku.

Wartość nabytych rzeczy – nieruchomości podaje się w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości podaje się na podstawie przeciętnych cen stosowanych na rynku nieruchomości, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Jeżeli nabywca nieruchomości w drodze zasiedzenia nie określił wartości nabytej nieruchomości albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelnika Urzędu Skarbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

Jeżeli nabywca, pomimo wezwania, nie określi wartości lub poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik Urzędu Skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego poniesie nabywca nieruchomości.

Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania.

Podatnicy podatku są obowiązani złożyć, w terminie miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi Urzędu Skarbowego zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych według ustalonego wzoru.

Do zeznania podatkowego, podatnicy powinni dołączyć dokumenty mające wpływ na określenie podstawy opodatkowania. Wzór zeznania podatkowego o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych oraz rodzaje dokumentów, które powinny być dołączone do zeznania, określa Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 listopada 2015 r. w sprawie zeznania podatkowego składanego przez podatników podatku od spadków i darowizn. Zeznanie podatkowe w sprawie nabycia nieruchomości w wyniku zasiedzenia prawa własności składa się na formularzu „SD-3- Zeznanie podatkowe o nabyciu rzeczy lub praw majątkowych”.

Przeczytaj: Jak nie dopuścić do zasiedzenia nieruchomości?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
3. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 27 listopada 2015 r. w sprawie zeznania podatkowego składanego przez podatników podatku od spadków i darowizn.

Foto: Unsplash.com