Służebność drogi koniecznej – jak ją ustanowić?

Do ustanowienia służebności drogi koniecznej dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy nieruchomość zwana władnącą nie posiada drogi dojazdowej do drogi publicznej. Wówczas, aby umożliwić władnącemu dojazd do nieruchomości, ustanawia się dojazd do jego posesji przez nieruchomość należącą do właściciela nieruchomości sąsiedniej – zwanej służebną.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej.

Zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r.Kodeks cywilny, służebność pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest w danej chwili właścicielem nieruchomości władnącej i obciążanej, przez co prawo to wiąże wszystkich kolejnych następców, którzy dysponować będą prawem do nieruchomości władnącej.

Czym jest służebność drogi koniecznej i kiedy jej ustanowienie jest niezbędne?

Służebność drogi koniecznej jest ograniczonym prawem rzeczowym. Definicję służebności drogi koniecznej określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodek cywilny (dalej k.c.), Art. 145 § 1,2,3. W myśl tego przepisu: „jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

Zatem, zgodnie z treścią Art. 145 § 1, 2, 3 k.c. podstawową przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Za drogę publiczną należy uważać jedną z dróg wymienionych w ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Do dróg publicznych zaliczane są drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe lub gminne. Z dróg publicznych może korzystać każdy, zgodnie z ich przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie o drogach publicznych lub innych przepisach szczególnych.

Przy czym, w myśl Art. 145 k.c. odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować nie tylko możliwość przejścia, ale również możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy (uchwała SN z dnia 14 maja 2014 r. III CZP 14/14 publ. LEX nr 1491111).

Ustanowienie drogi koniecznej może również nastąpić wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej. Dzieje się tak najczęściej w sytuacji, gdy potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a właściciele nieruchomości z różnych względów nie mogą się porozumieć co do przebiegu i ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej można ustanowić w drodze:

• umowy,
• orzeczenia sądu (wydane w trybie postępowania nieprocesowego, Art. 626 Kodeks postępowania cywilnego, dalej k.p.c.),
• zasiedzenia,
• decyzji administracyjnej (ustawa o gospodarce nieruchomościami).

Do najczęściej spotykanych sposobów ustanowienia drogi koniecznej należą: ustanowienie służebności drogi koniecznej w drodze umowy oraz w drodze orzeczenia sądu. Z uwagi na powyższe, w niniejszym artykule postaramy się przybliżyć tryb postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej w zakresie obu sposobów.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej w drodze umowy

Do ustanowienia służebności drogi koniecznej (przejazdu, przechodu) pomiędzy właścicielem nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej a właścicielem nieruchomości sąsiedniej, może dojść się w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (Art. 245 § 2 k.c.). Forma aktu notarialnego dla ustanowienia służebności drogi koniecznej w tym przypadku jest niezbędna i obligatoryjna.

Warunkiem zawarcia umowy jest sąsiedzkie porozumienie co do trasy przebiegu drogi łączącej nieruchomość nieposiadającą dostępu do drogi publicznej przez nieruchomość służebną.

Do umowy o ustanowienie służebności drogi koniecznej niezbędne są następujące dokumenty:

• odpis księgi wieczystej dla nieruchomości, która ma być obciążona służebnością,
• wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wypis z rejestru gruntów nieruchomości władającej i obciążonej,
• dane uprawnionego,
• zakres służebności.

W umowie właściciel nieruchomości obciążonej (zwanej też służebną) powinien złożyć oświadczenie woli o ustanowieniu służebności drogi koniecznej.

Ponieważ służebność drogi koniecznej ustanawia się za wynagrodzeniem, w umowie – akcie notarialnym powinien znaleźć się zapis o wynagrodzeniu, które przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej może być jednorazowe bądź za zgodą stron może przybrać formę np. w ratach. Na temat wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej wypowiedział się Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 8 maja 2000r., sygn. akt V CKN 43/2000,OSNIC, 11/2000,poz. 206. Sąd, ustanawiając służebność, orzeka o wynagrodzeniu z urzędu, niezależnie od wniosku właściciela nieruchomości służebnej, chyba że uprawniony zrzekł się wynagrodzenia.

Wynagrodzenie powinno być określone jako świadczenie jednorazowe, jednakże orzecznictwo Sądu Najwyższego – aprobowane przez część doktryny – dopuszcza możliwość określenia wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych (orzeczenie SN z 17 stycznia 1969 r., sygn. akt III CRN 379/68, OSNCP 12/69, poz. 223; z 15 września 1986 r., sygn. akt III CZP 43/86, niepubl.), które w razie zmiany stosunków mogą być zmienione.

Określenie w umowie wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej jest niezbędne w celu ustalenia podatku od czynności cywilnoprawnej, który to podatek po wniesieniu przez wnioskodawcę jest przekazywany do Urzędu Skarbowego.

Z uwagi na to, że służebność gruntowa jest kwalifikowana, jako posiadanie zależne, nie jest objęte podatkiem od nieruchomości.

Do powstania służebności drogi koniecznej nie jest wymagany wpis tego prawa w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej i w Dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej.

Przeczytaj: Jak wykreślić służebność gruntową z księgi wieczystej?

Ustanowienie służebności drogi koniecznej w drodze orzeczenia sądu

Do najczęstszych sposobów ustanowienia drogi koniecznej należy orzeczenie sądu wydane w trybie postępowania nieprocesowego.

Wszczęcie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej wymaga złożenia w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca ustanowienia służebności drogi koniecznej (Art. 606 k.p.c.) stosownego wniosku.

Wniosek w tej sprawie może złożyć:

• właściciel nieruchomości nieposiadającej dostępu do drogi publicznej,
• użytkownik wieczysty nieruchomości, która nie posiada dostępu do drogi publicznej,
• samoistny posiadacz nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej,
• spółdzielnia produkcyjna.

Osoba składająca wniosek do sądu w sprawie ustanowienia służebności drogi koniecznej powinna wskazać w tym wniosku, jako uczestnika postępowania, właściciela nieruchomości, przez którą ma przebiegać droga konieczna.

Do wniosku należy dołączyć:

• odpis z księgi wieczystej (albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów) nieruchomości należącej do wnioskodawcy (Art. 607 k.p.c.),
• sporządzony przez geodetę projekt drogi koniecznej przebiegającej przez obydwie nieruchomości.

W razie, gdy wnioskodawca nie przedłoży sądowi projektu drogi koniecznej, sąd przeprowadza dowód z opinii biegłego geodety, który określa przebieg drogi na mapie geodezyjnej. Mapa sporządzona przez biegłego sądowego z zakresu geodezji staje się integralną częścią postanowienia sądu o ustanowieniu służebności drogi koniecznej.

Sąd po zapoznaniu się z materiałami dowodowymi sprawy w zakresie ustanowienia służebności drogi koniecznej może nakazać biegłemu sądowemu w zakresie geodezji przedstawienie wariantów przebiegu drogi koniecznej. Analiza wariantów przebiegu drogi koniecznej pozwala sądowi na dokonanie właściwego i zgodnego z przesłankami prawa (ujętymi w Art.145 k.c.) wyboru właściwego wariantu przebiegu drogi koniecznej.

Sąd ustanawiając służebność drogi koniecznej orzeka jednocześnie o przysługującym właścicielowi nieruchomości służebnej, wynagrodzeniu z urzędu. Orzeczenie o wysokości wynagrodzeniu jest niezależne od wniosku właściciela nieruchomości służebnej.

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej jest wynagrodzeniem jednorazowym. W przypadkach szczególnych dopuszcza możliwość określenia wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych (orzeczenie SN z 17 stycznia 1969 r., sygn. akt III CRN 379/68, OSNCP 12/69, poz. 223; z 15 września 1986 r., sygn. akt III CZP 43/86, niepubl.).

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności nie obejmuje szkody nieruchomości obciążonej. W przypadku, gdy właściciel nieruchomości obciążonej z tytułu ustanowienia służebności drogowej poniesie szkodę, powinien wskazać wysokość wynagrodzenia za tę szkodę (orzeczenie SN z 8 maja 2000).

Przeczytaj: Zasiedzenie służebności gruntowej – kiedy jest możliwe?

Służebność drogi koniecznej a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa w sytuacji, gdy stan prawny nieruchomości ujawniony w treści księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność może dotyczyć np. sytuacji, w której nabycie nieruchomości następuje od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana do księgi wieczystej jako właściciel. Przepisy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chronią zatem tylko tego nabywcę, którego kontrahentem jest osoba wpisana w księdze wieczystej.

Działanie rękojmi jest uzależnione od jednoczesnego spełnienia następujących przesłanek:

• niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym,
• nabycie nieruchomości lub innych praw ujawnionych w księdze wieczystej musi nastąpić odpłatnie i w drodze czynności prawnej (aktu notarialnego) od osoby uprawnionej, tj. ujawnionej w treści księgi wieczystej,
• dobrej wiary nabywcy.

Konsekwencją działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest nabycie prawa własności nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń z wyjątkiem praw wymienionych w Art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.).

W myśl Art. 7 pkt. 4 (u.k.w.h.) rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa m.in. przeciwko służebnościom drogi koniecznej ustanowionej na podstawie Art. 145 k.c. bez względu na tryb jej powstania. Oznacza to, że w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej „nabywca nieruchomości nabywa prawo własności do nieruchomości wraz z obciążeniem nieruchomości służebnością drogi koniecznej, chociażby prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej. Nie ma przy tym znaczenia, z jakiego powodu prawo nie zostało ujawnione w księdze wieczystej” (postanowienie SN z 28.3.2017 r., II CSK 462/16, Legalis).

Zatem, ochronie przed negatywnymi skutkami rękojmi podlega:

• służebność drogi koniecznej ustanowiona w drodze umowy,
• służebność ustanowiona postanowieniem sądu,
  oraz
• służebność nabyta w trybie zasiedzenia, po spełnieniu wymaganych przesłanek ujętych w Art. 292 k.c.

Ustawodawca wprowadzając do systemu ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece Art. 7 stanowiący o tym, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko m.in. służebnościom drogi koniecznej, miał na względzie ochronę tego prawa (i innych ujętych w tym przepisie) przed negatywnymi skutkami rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, powodujących uwolnienie nieruchomości od wszelkich obciążeń. Mogłoby to doprowadzić do sytuacji bardzo szkodliwych i zburzyć dotychczasowy porządek prawny.

Co istotne, ochroną wynikająca z Art. 7 u.k.w.h. nie jest objęta służebność gruntowa ustanowiona na podstawie Art. 285 k.c. niespełniająca wymagania „drogi koniecznej”.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej

W przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej, nabywca nieruchomości nabędzie tę nieruchomość wraz z ciążącym na niej obciążeniem, niezależnie od tego czy obciążenie to było ujawnione w Dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej i w Dziale I nieruchomości władnącej (w części dot. wpisów praw związanych z własnością).

Przemawia za tym przepis ujęty w Art. 1000 §2, pkt. 3 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie, z którym: „Służebność drogi koniecznej bez względu na to, czy była wpisana do księgi wieczystej, czy nie, czy ma pierwszeństwo wyższe niż hipoteka, czy niższe pozostaje w mocy bez potrącenia jej wartości z ceny nabycia.” (Heropolitańska /Tułodziecka, Hryćków –Mycka/Kuglarz).

Oznacza to, że każdoczesny właściciel nieruchomości obciążonej prawem służebności drogi koniecznej nabywa tę nieruchomość wraz z istniejącym na niej obciążeniem – służebnością drogi koniecznej, i nie ma tutaj znaczenia, czy prawo to zostało wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości czy też nie zostało wpisane.

Podobnie nie ma tu znaczenia, z jakiego powodu prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym (postanowienie SN z 28.3.2017 r., II CSK 462/16, Legalis).

Przeczytaj również: Podział nieruchomości a służebność gruntowa

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
4. „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz” – Heropolitańska/Tułodziecka, Hryćków-Mycka/Kuglarz.

Foto: Pexels.com