Ujawnienie budynku (domu) w księdze wieczystej

Często po zakończeniu budowy domu na działce gruntu zastanawiamy się, czy istnieje obowiązek ujawnienia nowo powstałego budynku w księdze wieczystej – jeżeli tak, to jak i kiedy należy to przeprowadzić?

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Ujawnienie budynku w księdze wieczystej – zasady

Celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest ustalenie stanu prawnego nieruchomości, który stanowi podstawę bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Stan prawny nieruchomości należy rozumieć jako stan praw do danej nieruchomości. Prawa te określają Działy II, III i IV księgi wieczystej.

Stanu prawnego nieruchomości nie tworzą natomiast wpisy ujawnione w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości”. Jednakże bez tych wpisów nie jest możliwe ustalenie pełnej treści księgi wieczystej, zwłaszcza, że wpisy ujawnione w Dziale I-O opisują nieruchomość, określają jej cechy fizyczne, identyfikują ją oraz umieszczają nieruchomość w przestrzeni.

Dane ujęte w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” dopiero w połączeniu z prawami ujawnionymi w dalszej części księgi wieczystej nabierają znaczenia prawnego i stają się wyznacznikiem przedmiotu określonego prawa.

Dane ujęte w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości”, jak również wszystkie dane ujęte w księdze wieczystej, powinny być zgodne z rzeczywistym stanem prawnym i odpowiadać stanowi rzeczywistemu nieruchomości (SN z dnia 16.02.2012 r., IV CSK 272/11). Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej jest sprawdzane przez sąd prowadzący księgę wieczystą. Sprawdzenie to jest możliwe dzięki nieodpłatnemu udostępnieniu sądom dostępu do bazy danych katastru nieruchomości prowadzonego przez upoważniony do tego organ.

Jednak, pomimo wymogów w zakresie zachowania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, właściciel nieruchomości, który posadowił budynek na działce, dla której w sądzie wieczystoksięgowym jest prowadzona księga wieczysta, nie może żądać ujawnienia budynku posadowionego na tej nieruchomości.

Dzieje się tak dlatego, że budynek posadowiony na działce gruntu, dla której prowadzona jest księga wieczysta, staje się częścią tej nieruchomości. Bowiem w myśl definicji ujętej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.), Art. 46: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Zatem budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane są częściami składowymi gruntu i jako takie nie mogą być przedmiotem odrębnej własności i innych praw rzeczowych (Art. 47 §1 oraz Art. 48 k.c.).

W myśl Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym z dnia 15 lutego 2016 r. księgi wieczyste mogą być prowadzone dla nieruchomości, do których zaliczane są odpowiednio:

1. nieruchomości gruntowe: „grunt oddany w użytkowanie wieczyste”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący odrębną nieruchomość”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste i urządzenie stanowiące odrębny przedmiot własności”, „grunt oddany w użytkowanie wieczyste, budynek stanowiący odrębną nieruchomość i urządzenie stanowiące odrębny przedmiot własności”,
2. dla nieruchomości budynkowej: „budynek stanowiący odrębną nieruchomość”,
3. dla nieruchomości lokalowej: „lokal stanowiący odrębną nieruchomość”,
4. oraz dla prawa jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

O nieruchomości gruntowej mówimy wówczas, gdy część powierzchni ziemi wydzielona fizycznie za pomocą określonych granic przestrzennych i geodezyjnych stanowi odrębny przedmiot własności.

O nieruchomościach budynkowych mówimy wówczas, gdy na mocy odrębnych przepisów stanowią one odrębny od gruntów przedmiot własności. Podobnie, o nieruchomościach lokalowych mówimy wówczas, gdy na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (§46 k.c.).

Z powyższego wynika, że nie prowadzi się odrębnej księgi wieczystej dla nieruchomości, w skład której wchodzi budynek trwale związany z gruntem. Jeżeli budynek nie jest odrębną nieruchomością, nie ma podstaw prawnych do ujawniania tegoż budynku w księdze wieczystej, a tym bardziej na założenie odrębnej księgi wieczystej.

Czy wybudowany dom należy wpisać do księgi wieczystej?

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym z dnia 15 lutego 2016 r. dopuszcza możliwość ujawnienia w księdze wieczystej w podrubryce 1.4.2 danych o oznaczeniu usytuowanego na nieruchomości budynku w następujących, ściśle określonych przypadkach:

• budynek stanowi odrębną nieruchomość,

albo

• wyodrębniono w budynku lokale stanowiące odrębną nieruchomość,

albo

• w budynku znajdują się lokale o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

albo

• przysługuje do budynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W przypadku, gdy budynek jest tylko częścią składową nieruchomości, niedopuszczalnym jest ujawnienie tego budynku w księdze wieczystej jako odrębnej nieruchomości.

Jeżeli na działce gruntu znajduje się budynek trwale z gruntem związany możliwe jest ujawnienie tego faktu poprzez wpisanie w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1.4 ”Oznaczenie”, podrubryce 1.4.1 „Działka ewidencyjna”, polu 1.4.1.6 „Sposób korzystania” wpisu „grunt zabudowany” albo „grunt zabudowany i zurbanizowany”.

Tak więc, wybudowanie domu na działce, dla której w sądzie rejonowym jest prowadzona księga wieczysta, można udokumentować poprzez zmianę oznaczenia dotyczącego sposobu korzystania z gruntu niezabudowanego na grunt zabudowany.

W sprawie ujawniania budynku w księdze wieczystej wypowiedział się Sąd Najwyższy w postanowieniu z 10 czerwca 2016 r., IV CSK 602/15., który uznał, że:

„Trwale związane z gruntem budynki nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz są jego częściami składowymi. Nie ma podstaw do dokonania wpisu w księdze wieczystej budynku, który nie jest odrębną od gruntu nieruchomością. Natomiast posadowienie na gruncie budynku, który jest częścią składową nieruchomości, prowadzi jedynie do oznaczenia w księdze wieczystej, iż jest to nieruchomość zabudowana”.

Zasada ujawnienia budynku w księdze wieczystej ma istotne znaczenie w przypadku starania się o kredyt hipoteczny, kiedy to wierzyciel oczekuje, że dłużnik ujawni budynek w księdze wieczystej jako odrębną nieruchomość. Z powyższych ustaleń wynika, że wierzyciel hipoteczny nie może domagać się od dłużnika ujawnienia budynku w księdze wieczystej, jeżeli ten jest trwale związany z gruntem. Dłużnik może jedynie złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o zmianę sposobu korzystania z gruntu niezabudowanego na grunt zabudowany.

Kiedy ujawnienie budynku w księdze wieczystej jest wymagane?

Budynek posadowiony na działce gruntu należy ujawnić jako odrębną nieruchomość tylko wtedy, gdy wzniesiono go na działce będącej w wieczystym użytkowaniu lub gdy jest to budynek z wyodrębnionymi lokalami stanowiącymi odrębne nieruchomości bądź jeżeli budynek na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl obecnie obowiązującego prawa – odrębną własność na podstawie przepisów szczególnych mogą stanowić budynki:

• budynki i inne urządzenia, które wzniesione zostały na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika.

To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (Art. 235. § 1. k.c.):

• budynki znajdujące się na gruncie Skarbu Państwa i przekazane wraz z tym gruntem Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej (Art. 272. § 1, k.c.),
• budynki i inne urządzenia wzniesione przez Rolniczą Spółdzielnię na gruncie Skarbu Państwa użytkowanym przez Spółdzielnię,
• budynki znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa, na obszarze m.st. Warszawy na podstawie przepisów dekretu z dnia 26 Października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr. 50, poz. 279 ze. zm.),
• budynki znajdujące się na gruntach Skarbu Państwa i pozostające w dniu 5 grudnia 1990 r.w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa (Art. 200 u.g.n.),
• garaże wybudowane przez najemcę z jego własnych środków na gruntach Skarbu Państwa lub gminy,
• budynki wchodzące w skład nieruchomości przekazanych przez rolnika na rzecz Skarbu Państwa w zamian za rentę.

Jaki złożyć wniosek o ujawnienie budynku w księdze wieczystej?

Ujawnienie nowo wybudowanego budynku w księdze wieczystej nie jest obowiązkowe. Istnieją jednak sytuacje, w których ujawnienie budynku jest wręcz konieczne. Szczególnie dotyczy to budynków wybudowanych za pieniądze wierzyciela – banku.

Ujawnienie budynku w księdze wieczystej wymaga złożenia do sądu wieczystoksięgowego, właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej, stosownego wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami.

Osobą uprawnioną do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej jest co do zasady zawsze właściciel nieruchomości. Jednakże wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej może złożyć podmiot, na którego rzecz wpis ma nastąpić.

Wniosek do sądu należy złożyć na urzędowym formularzu KW-WPIS. Formularz można pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ) bądź ze strony sądu rejonowego prowadzącego księgi wieczyste.

Przed złożeniem wniosku w sądzie wieczystoksięgowym warto sprawdzić wpisy ujawnione w Dziale I-O ”Oznaczenie nieruchomości” w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której posadowiono budynek. Informacja ta pozwoli na precyzyjne sformułowanie wniosku o zmianę treści tego oznaczenia.

Oznaczenie nieruchomości, jak również inne wpisy ujawnione w treści księgi wieczystej, można sprawdzić korzystając z przeglądarki internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości umieszczonej pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/. Ujęty na tej stronie system: Elektroniczne Księgi Wieczyste pozwala na bezpłatne przeglądanie księgi wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości. Warunkiem wywołania na ekran komputera treści księgi wieczystej jest znajomość numeru tej księgi.

Dokumenty niezbędne do ujawnienia budynku w księdze wieczystej

Do ujawnienia budynku w księdze wieczystej niezbędne są dokumenty, które powinny stanowić załączniki do wniosku o wpis w księdze wieczystej. Do dokumentów tych należą:

• aktualny wypis z rejestru gruntów,
• aktualny wyrys z mapy ewidencyjnej,
• wypis z kartoteki budynków,
• dowód wniesienia opłaty sądowej za dokonanie wpisu.

Przeczytaj: Wypis i wyrys z rejestru gruntów – jak uzyskać?

Wypełnienie wniosku KW-WPIS o ujawnienie budynku w księdze wieczystej

Wniosek KW-WPIS należy wypełnić zgodnie z pouczeniem umieszczonym na pierwszej stronie wniosku. Ważne jest, aby wniosek wypełnić w języku polskim, czytelnie, drukowanymi literami, bez skreśleń i poprawek, na maszynie, na komputerze lub ręcznie zgodnie z opisem pól ujętych w formularzu.

Poszczególne sekcje formularza należy uzupełnić następująco:

1. Oznaczenie sądu i wydziału, do którego składany jest wniosek – należy wpisać odpowiednio nazwę sądu rejonowego i nazwę wydziału sądu, w którym prowadzona jest księga wieczysta nieruchomości, w której chcemy ujawnić budynek.
2. Numer księgi wieczystej, której dotyczy wniosek – numer księgi wieczystej nieruchomości złożony jest z czteroznakowego kodu wydziału sądu rejonowego, w którym księga została założona, numeru wg repertorium ksiąg wieczystych (osiem cyfr) oraz cyfry kontrolnej. Poszczególne elementy numeru oddzielone są znakiem „/”. Przed wpisaniem numeru księgi wieczystej należy upewnić się, że numer KW jest prawidłowy.
3. Treść żądania. W przypadku ujawnienia nowo powstałego budynku na nieruchomości gruntowej wniosek powinien posiadać treść ”Wnoszę o zmianę oznaczenia nieruchomości z „niezabudowanej” na „zabudowaną”.
4. Dane wnioskodawcy.
5. Lista załączników.
6. Data i podpis wnioskodawcy.

Należy pamiętać, że jeżeli budynek nie jest odrębną nieruchomością, nie ma podstaw prawnych do ujawniania tego budynku w księdze wieczystej, a tym bardziej na założenie dla tego budynku odrębnej księgi wieczystej.

W przypadku ujawnienia budynku w księdze wieczystej wystarczy sprawdzić jedynie Dział I-O ”Oznaczenie nieruchomości”, tutaj bowiem w polu 1.4.1.6 „Sposób korzystania” ujawnia się wybudowany budynek. Sąd po otrzymaniu prawidłowo złożonego wniosku oraz jego opłaceniu ujawni treść żądania i ww. polu dokona wpisu o treści: „grunt zabudowany”.

Ile kosztuje ujawnienie budynku w księdze wieczystej?

Koszt ujawnienia budynku w księdze wieczystej to koszt dokumentów – załączników, które należy pozyskać w Państwowej Ewidencji Gruntów i budynków oraz koszt opłaty sądowej.

Na dzień dzisiejszy koszt opłaty sądowej za ujawnienie budynku w księdze wieczystej wynosi 100 zł.

Koszt załączników:

1. wypis i wyrys z rejestru gruntów w postaci dokumentu elektronicznego – 140 zł lub w postaci dokumentu drukowanego – 150 zł,
2. wypis z kartoteki budynków w postaci dokumentu drukowanego – 20 zł lub w postaci dokumentu elektronicznego – 15 zł.

Opłatę za ujawnienie budynku w księdze wieczystej można wnieść do sądu wieczystoksięgowego właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej na kilka sposobów tj.:

• przelewem – na rachunek bankowy właściwego sądu (informacje o numerach rachunków bankowych znajdziemy na stronie internetowej sądu),
• w kasie sądu – w której można dokonać płatności w formie gotówkowej bądź bezgotówkowej,
• przekazem pocztowym na rachunek bankowy.

Dokument wniesionej opłaty sądowej należy dołączyć do wniosku KW-WPIS.

Złożenie w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o ujawnienie budynku w księdze wieczystej nie oznacza natychmiastowego załatwienia sprawy. W zależności od liczby oczekujących na wpis wniosków, ostateczny termin oczekiwania na rozpatrzenie wniosku i wpis do księgi wieczystej może trwać nawet kilka miesięcy.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Art. 46, 48).
3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
4. Postanowienie SN o sygnaturze IV CSK 272/11 z dnia 16 lutego 2012 r.
5. Postanowienie SN o sygnaturze IV CSK 602/15 z dnia 10 czerwca 2016 r.