Roszczenie o opłatę przekształceniową – wykreślenie wpisu z księgi wieczystej

W Polsce od jakiegoś czasu trwa stopniowe odchodzenie od instytucji zwanej użytkowaniem wieczystym. Z chwilą przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych w prawo własności tych gruntów opłata za użytkowanie wieczyste została zniesiona, a w jej miejsce wprowadzona została opłata przekształceniowa. W niniejszym artykule wyjaśniamy zasady wnoszenia tej opłaty oraz wskazujemy, w jaki sposób wykreślić z księgi wieczystej wpis roszczenia o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej – po dokonaniu spłaty należności wynikających z tego tytułu.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności tych gruntów – o co chodzi?

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów, a zatem dotychczasowi użytkownicy wieczyści tych gruntów, bez podejmowania jakichkolwiek czynności prawnych, stali się właścicielami lub współwłaścicielami gruntów, na których mieszkają.

Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1. mieszkalnymi jednorodzinnymi
   lub
2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne
   lub
3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Podstawą prawną przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych w prawo własności stała się ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych w prawo własności.

Usunięcie użytkowania wieczystego z porządku prawnego dla milionów nieruchomości i ich właścicieli przyniosło wiele korzyści polegających m.in. na uproszczeniu dotychczas ponoszonych opłat z tytułu ustanawiania użytkowania wieczystego i toczących się w tych sprawach postępowaniach administracyjnych.

Należy nadmienić, że użytkowanie wieczyste to forma prawna umożliwiającą osobie fizycznej bądź prawnej korzystanie z nieruchomości będącej własnością np. Skarbu Państwa przez określony czas, zazwyczaj jest to 99 lat. W tym okresie osoba korzystająca z prawa użytkowania wieczystego ma obowiązek uiszczania stosownej opłaty. Użytkownik wieczysty, podobnie jak właściciel, może władać daną nieruchomością, korzystać z niej zgodnie z jej przeznaczeniem, wynająć, a nawet sprzedać, ale nie posiada do nieruchomości prawa własności.

Prawo własności do nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym pomimo nawet jej sprzedaży przez użytkownika wieczystego, będzie zawsze należało do właściciela nieruchomości.

W okresie użytkowania wieczystego właściciel nieruchomości otrzymuje od użytkownika wieczystego opłatę w postaci rocznego czynszu bądź opłatę jednorazową. Użytkownik wieczysty ponosi także koszty utrzymania nieruchomości.

Tak więc, uprawnienia właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych względem nieruchomości są prawie takie same z tą różnicą, że grunty zabudowane będące w użytkowaniu wieczystym stanowią własność odpowiednio gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa, a użytkownik wieczysty jest zobowiązany do uiszczania za te grunty opłaty rocznej i korzystania z tych gruntów zgodnie z ich przeznaczeniem.

Wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest zależna od wartości nieruchomości i może ulegać zmianie w zależności od zmiany wartości nieruchomości, przez co użytkownik wieczysty nigdy nie był i nie jest pewien jaką opłatę będzie musiał wnieść w najbliższym czasie.

Z chwilą przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych w prawo własności tych gruntów opłata za użytkowanie wieczyste została zniesiona, a w jej miejsce wprowadzona została opłata przekształceniowa.

Przeczytaj: Tytuł prawny do nieruchomości – rodzaje i skutki prawne

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności

Po przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, prawo własności tych gruntów zostało ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające to przekształcenie.

Zaświadczenie wydawane jest przez:

1. starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
2. dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego (AMW) – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
3. odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
4. dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji (ZZMMSWiA) – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.

Wymienione organy wydają zaświadczenie:

1. z urzędu – nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia
   albo
2. na wniosek właściciela – w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku,
   albo
3. na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu – w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku.

Zaświadczenie zawiera w swej treści:

• w lewym górnym rogu dane organu wydającego ten dokument,
• w prawym górnym rogu datę wydania zaświadczenia,
• w środkowej części karty zaświadczenia znajdujemy podstawę prawną wydania zaświadczenia (art. 4 ust. 1 w związku z art. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. poz. 1716 z późn. zm.).

W dalszej części zaświadczenia znajduje się:

• oznaczenie nieruchomości gruntowej zabudowanej według ewidencji gruntów i budynków w postaci wskazania miejscowości, nazwy ulicy, numeru działki ewidencyjnej oraz obrębu ewidencyjnego, w którym położona jest nieruchomość gruntowa zabudowana lub lokalowa,
• wskazanie udziału w nieruchomości wspólnej,
• wskazanie w złotych rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w wprawo własności w odniesieniu do udziału w nieruchomości wspólnej.

Organ wydający zaświadczenie – dokument stwierdzający przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności doręcza zaświadczenie dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu na adres ujęty w ewidencji gruntów i budynków, na który była przekazywana dotychczasowa korespondencja oraz przekazuje zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia jego wydania.

Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w:

• księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości,
• ewidencji gruntów i budynków.

Zaświadczenie staje się podstawą wpisu w Dziale III księgi wieczystej roszczenia o opłatę w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości. Zatem każdoczesny właściciel nieruchomości z chwilą nabycia nieruchomości przejmuje na siebie obowiązek uiszczania opłaty przekształceniowej.

Czym jest opłata przekształceniowa?

Zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, z tytułu przekształcenia, nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu (Skarbu Państwa; KOWR, AMW, wójta, burmistrza, prezydenta miasta, ZZMMSW) opłatę zwaną opłatą przekształceniową.

Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu 1 stycznia 2019 r., czyli w dniu przekształcenia.

Nowy właściciel nieruchomości ma obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej przez okres 20 lat w terminie do dnia 31 marca każdego roku.

Opłata przekształceniowa może podlegać waloryzacji zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Waloryzacja opłaty dokonywana jest przez właściwy organ z urzędu albo na wniosek właściciela nieruchomości, nie częściej niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji. Zwaloryzowana opłata obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano waloryzacji.

Opłata przekształceniowa obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Zgłoszenie zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej

Właściciel gruntu, w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). 

Wzór wniosku – zgłoszenia zamiaru wniesienia opłaty jednorazowej z wnioskiem o udzielenie przysługującej bonifikaty od tej opłaty, można pobrać z rządowej strony internetowej, z sekcji MATERIAŁY – na dole tej strony.

Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu jej spłaty.

W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości:

1. 60% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
2. 50% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
3. 40% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
4. 30% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
5. 20% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
6. 10% – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Uwaga! W wielu polskich miastach na mocy dodatkowych uchwał wyrażono zgodę na udzielanie bonifikaty osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym od jednorazowej opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w wysokości 98-99%.

Wpis roszczenia o opłatę przekształceniową w Dziale III księgi wieczystej

Organ wydający zaświadczenie – dokument stwierdzający przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, doręcza zaświadczenie dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu oraz przekazuje to zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości.

Sąd wieczystoksięgowy dokonuje z urzędu wpisu prawa własności gruntu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości w Dziale II księgi wieczystej – „Własność” oraz wpisu w Dziale III księgi wieczystej – „Prawa roszczenia i ograniczenia”, roszczenia o opłatę przekształceniową w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.

Wpis roszczenia przyjmuje najczęściej treść:

„Roszczenie dotychczasowego właściciela gruntu o opłatę przekształceniową w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów”.

Poniżej przykład wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową w księdze wieczystej:

Dzięki ujawnieniu w treści Działu III księgi wieczystej roszczenia o obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej, każdy następny właściciel nieruchomości będzie miał świadomość, że taką opłatę powinien uiścić.

Nabywając nieruchomość obciążoną roszczeniem dotychczasowego właściciela gruntu o opłatę przekształceniową, musimy pamiętać o tym, że wraz z nabyciem nieruchomości bierzemy na siebie obowiązek uiszczenia ustanowionej opłaty przekształceniowej.

Z uwagi na powyższe, nabywając nieruchomość należy zawsze przeanalizować wszystkie wpisy w poszczególnych czterech działach księgi wieczystej. Znajomość treści księgi wieczystej przed nabyciem nieruchomości niejednokrotnie uchroni nabywcę przed przykrymi niespodziankami w późniejszym okresie (zob. Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?).

Zawiadomienie o dokonanym wpisie w księdze wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości sąd doręcza na adres wskazany w zaświadczeniu. Doręczenie zawiadomienia na taki adres uważa się za dokonane.

Za dokonanie przez sąd wieczystoksięgowy wpisów w księdze wieczystej nie uiszcza się opłat sądowych.

Zaświadczenie o wniesieniu opłaty jednorazowej

Zgodnie z art. 7 ust. 9 ww. ustawy zaświadczenie potwierdzające spłatę całkowitą wierzytelności wynikającej z tytułu opłaty jednorazowej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej na cele mieszkaniowe w prawo własności, wydawane jest z urzędu w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat albo opłaty jednorazowej.

Jeżeli ktoś takie zaświadczenie utracił (np. zgubił), może złożyć do właściwego organu (np. urzędu miasta) wniosek o wydanie odpisu zaświadczenia.

Zaświadczenie to należy dołączyć do wniosku o wykreślenie w Dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę.

Wniosek o wykreślenie roszczenia o opłatę przekształceniową z księgi wieczystej

Warunkiem wystąpienia do sądu z wnioskiem o wykreślenie roszczenia o opłatę przekształceniową z księgi wieczystej jest dokonanie spłaty opłaty przekształceniowej.

Wniosek o wykreślenie z Działu III księgi wieczystej roszczenia o opłatę przekształceniową w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej dla określonej nieruchomości.

Wniosek do sądu wieczystoksięgowego składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS.

Do wniosku należy dołączyć:

• zaświadczenie właściwego organu o wniesieniu opłat albo opłaty jednorazowej, z którego będzie wynikało, że dokonano w całości opłaty przekształceniowej, i że wydane zaświadczenie stanowi podstawę wykreślenia roszczenia z księgi wieczystej,
• dokument potwierdzający wniesienie do sądu opłaty stałej od wykreślenia przez sąd wieczystoksięgowy roszczenia z Działu III księgi wieczystej.

Zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, od wniosku o wykreślenie wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową pobierana jest opłata stała w wysokości:

1. 250 zł – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej;
2. 75 zł – w pozostałych przypadkach.

Opłatę stałą należy wnieść na rachunek bankowy sądu rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta nieruchomości przekształconej lub w kasie tego sądu.

Urzędowy formularz KW-WPIS można pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ).

Formularz wniosku KW-WPIS należy wypełnić zgodnie z opisem ujętym na stronie wniosku, najlepiej drukowanymi literami, bez skreśleń i poprawek, na maszynie, komputerze lub ręcznie.

Wpisując na formularzu numer księgi wieczystej należy wpisać nowy elektroniczny numer księgi wieczystej. W przypadku mieszkania stanowiącego odrębny lokal mieszkalny należy podać numer księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu – mieszkania, a nie dla gruntu, na którym jest posadowiony budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny. W przypadku wątpliwości odnośnie numeru księgi wieczystej można zawsze sprawdzić ten numer w wyszukiwarce ksiąg wieczystych umieszczonej w Internecie pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/.

Żądanie o wykreślenie roszczenia o opłatę przekształceniową należy wpisać na stronie drugiej formularza KW-WPIS w punkcie 7 formularza. Treść żądania to np.: „Wykreślenie roszczenia o opłatę przekształceniową na rzecz Urzędu Miasta/ Gminy….”.

Trzecia strona formularza jest przeznaczona na umieszczenie danych właściciela nieruchomości. Jeżeli nieruchomość jest we współwłasności, to w formularzu należy umieścić dane wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli wniosek o wykreślenie roszczenia składa jeden właścicieli nieruchomości, to drugiego współwłaściciela należy zaznaczyć jako uczestnika postępowania. Jeżeli natomiast we wniosku wskazujemy dwóch wnioskodawców, to wniosek musi być podpisany przez obu współwłaścicieli.

W przypadku gdy dane wszystkich właścicieli nie mieszczą się na formularzu należy do formularza KW-WPIS dołączyć formularz KW-WU.

Na czwartej stronie formularza KW-WPIS należy wprowadzić dane uczestnika postępowania, którym jest organ wydający zaświadczenie (np. Urząd Miasta, Urząd Gminy). Na stronie tej wpisujemy również nazwy wszystkich załączników, które dołączamy do wniosku, będą to np.:

1. Zaświadczenie dotyczące uregulowania opłaty przekształceniowej (wydane przez odpowiedni organ).
2. KW-WU wnioskodawca/uczestnik postępowania.
3. KW-PP – Pełnomocnik/ Przedstawiciel ustawowy (jeżeli istnieje).
4. Dokument opłaty sądowej.

Wypełniony formularz KW-WPIS należy podpisać własnoręcznie. 

Czy wpis roszczenia o opłatę przekształceniowa uniemożliwia sprzedaż nieruchomości?

Wpis roszczenia dotychczasowego właściciela gruntu ujawnia się w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla określonej nieruchomości.

Wpis roszczenia o opłatę przekształceniowa nie ogranicza sprzedaży nieruchomości.

Nabywca może nabyć obciążoną roszczeniem nieruchomość i sam spłacić należność wynikającą z tego tytułu bądź domagać się od sprzedającego, aby ten uregulował opłatę i wystąpił z wnioskiem do sądu o wykreślenie roszczenia o opłatę przekształceniową. Istotne jest bowiem to, że nabycie nieruchomości obciążonej roszczeniem o opłatę przekształceniową z chwilą transakcji sprzedaży nieruchomości dalej obciąża tę nieruchomość i przechodzi na nabywcę.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Zdjęcia: Pexels.com