W przypadku podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział, a w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!
Czym jest służebność gruntowa?
Służebność gruntowa jest prawem obciążającym nieruchomość ustanowionym na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej). Zgodnie z treścią Art. 285 § 1, zawartego w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.), istota służebności gruntowej polega na tym:
- że właściciel nieruchomości władnącej (służebnik) może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (np. przejeżdżać przez tę nieruchomość, przechodzić przez tę nieruchomość w określonym celu – np. do posadowionej tam studni w celu poboru wody),
bądź na tym:
- że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań (np. na nieruchomości obciążonej nie może sadzić drzew wysokopiennych, wybudować budynku o określonej wysokości itp.),
bądź też na tym:
- że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
Głównym celem ustanowienia służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
Przeczytaj: Służebność drogi koniecznej – jak ją ustanowić?
Wpis prawa służebności gruntowej w księdze wieczystej
Warunkiem powstania prawa służebności gruntowej nie jest wpisanie tego prawa do księgi wieczystej. Jednakże wpis prawa służebności gruntowej do księgi wieczystej nie tylko ujawnia to prawo na nieruchomości obciążonej i władnącej, ale przede wszystkim gwarantuje ochronę tego prawa przez Art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tj. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Wpis prawa służebności gruntowej dokonywany jest w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości służebnej i władnącej.
Zgodnie z treścią § 92 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym:
w przypadku dokonywania wpisu służebności gruntowej w dziale III „Prawa roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej, dokonuje się równocześnie wpisu w dziale I-Sp „Spis praw związanych z własnością” księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej.
Na przykład, jeżeli nieruchomość (służebna) została obciążona prawem przechodu polegającym na tym, że właściciel innej nieruchomości (władnącej) może przechodzić przez nieruchomość służebną – np. w celu utrzymania urządzenia hydroforowego i poboru wody, to w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej w dziale III „Prawa roszczenia i ograniczenia” dokonuje się wpisu rubrykach:
Rubryka 3.2 – Numer wpisu:
1. Numer wpisu – np.: 1.
Rubryka 3.4 – Treść wpisu:
1. Rodzaj wpisu – np.: Ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością.
2. Treść wpisu – np.: nieodpłatna służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej działką numer … zapisaną w księdze wieczystej …..polegająca na prawie przechodu przez nieruchomość oznaczona działką nr … w celu utrzymania urządzenia hydroforowego i poboru wody.
Jednocześnie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej w Dziale I-Sp – „Spis praw związanych z własnością” wpisuje się:
1. Numer prawa – np.: 1.
2. Rodzaj prawa – np.: Uprawnienia wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej (księgi prowadzonej dla nieruchomości).
3. Treść prawa – np.: Każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości oznaczonej działką nr … (władnącej) przysługuje nieodpłatna (odpłatna) służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu przez nieruchomość (służebną) oznaczoną działką nr …., zapisaną w księdze wieczystej ****/********/* w celu utrzymania urządzenia hydroforowego i poboru wody.
Ujawnienie wpisu służebności gruntowej w dziale I-Sp księgi wieczystej bez jego ujawnienia w dziale III księgi wieczystej nie wywołuje skutków prawnych. Skutki prawne powstają bowiem z chwilą wpisania obciążenia w dziale III księgi wieczystej.
W przypadku, gdy wpis służebności gruntowej został ujawniony w dziale III księgi wieczystej bez jego ujawnienia w dziale I-Sp, traktuje się to jako usterkę możliwą do sprostowania.
Podział nieruchomości władnącej lub obciążonej – wpływ na sposób wykonywania służebności
Ustawodawca mając na uwadze przyszłe, ewentualne działania właścicieli nieruchomości, polegające m.in na podziale nieruchomości władnącej bądź służebnej, wprowadził do Kodeksu cywilnego korekty stanu prawnego określające sposób wykonywania służebności po podziale nieruchomości. Zgodnie z Art. 290 k.c.:
§ 1. W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział; jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych.
§ 2. W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.
§ 3. Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd.
W przypadku, gdy na skutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej, sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, wówczas zmiana ta może nastąpić na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości złożonego w formie aktu notarialnego.
W sprawie wykonywania służebności po podziale nieruchomości wypowiedział się m.in. Sąd Okręgowy w Gdańsku, który w postanowieniu z dnia 17 marca 2011 r. IIICa 120/11 wskazał, iż w świetle Art. 290 § 2 k.c. w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Sąd Okręgowy podkreślił słuszne działania Sądu Rejonowego utrzymującego, że podział nieruchomości obciążonej, tj. działki 111/1, dla której prowadzona jest księga wieczysta 2 (…), spowodował utrzymanie się w mocy służebności drogi również na części nieruchomości utworzonej przez podział m.in. działki nr 321/25, dla której założono księgę wieczystą 6 (…).
Roszczenia w sprawie wykonywania służebności bądź o zwolnienie od służebności są rozpatrywane w procesie przez sąd (Art. 13 Kodeks postępowania cywilnego). W trakcie postępowania sądowego właściciel nieruchomości powinien udowodnić sądowi, że służebność w dotychczasowym kształcie zwiększa użyteczność tylko jednej z nieruchomości bądź, że na skutek podziału nieruchomości obciążonej wykonywanie jej ogranicza się tylko do jednej służebności.
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Co dzieje się z wpisem służebności w księdze wieczystej po podziale nieruchomości?
Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.
W świetle prawa cywilnego nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej objęta księgą wieczystą. Jedna księga wieczysta może obejmować kilka, a nawet kilkanaście działek ewidencyjnych i niekoniecznie działki te muszą ze sobą graniczyć. Oznacza to, że tyle jest nieruchomości, ile prowadzonych ksiąg wieczystych.
W przypadku obciążenia którejkolwiek działki ewidencyjnej, ujętej w danej księdze wieczystej prawem służebności gruntowej (przechodu bądź przejazdu), prawo służebności gruntowej będzie obciążało każdą z działek, pomimo że wykonanie prawa służebności będzie obciążało tylko tę jedną działkę.
W przypadku sprzedaży jednej z działek ujętych w księdze wieczystej obciążonej prawem służebności, prawo to zostanie przeniesione do nowej księgi wieczystej założonej dla nabywanej nieruchomości. Nabywca działki, jeszcze przed jej zakupem powinien sprawdzić, czy nieruchomość ujęta w księdze wieczystej, jest obciążona służebnością gruntową i na jakiej części nieruchomości służebność ta jest wykonywana.
W przypadku, gdy nabywana nieruchomość nie jest objęta prawem wykonania służebności, nabywca działki powinien uzgodnić ze sprzedającym, aby ten uzyskał od właściciela nieruchomości władnącej oświadczenie o zwolnieniu zbywanej działki od służebności gruntowej. Brak takiego oświadczenia będzie przesłanką do dokonania przez sąd wpisu z urzędu prawa służebności gruntowej do księgi wieczystej nabywanej nieruchomości.
Podstawą postępowania sądu w zakresie ujawnienia w nowej księdze wieczystej prawa służebności jest § 11. ust. 2. Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. 2001.102.1122), który mówi, że:
W razie założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości.
Obowiązek przeniesienia przez sąd z urzędu wszystkich praw roszczeń, innych ciężarów lub ograniczeń do nowej lub innej księgi wieczystej nie dotyczy nieruchomości przejętych pod budowę dróg na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawy drogowej). W myśl Art. 12 ust. 4 cytowanej ustawy:
Jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.
W świetle powyższych ustaleń należy pamiętać, aby jeszcze przed zakupem nieruchomości przeanalizować ewentualne obciążenia ciążące na nieruchomości pod kątem ich zakresu wykonalności. Być może wykonanie służebności ogranicza się do zupełnie innej działki, a działka, którą zamierzamy nabyć, jest wolna od wykonalności prawa służebności.
W takim przypadku, przed nabyciem działki warto rozmawiać ze sprzedającym, aby ten uzyskał od właściciela działki władnącej zezwolenie na zwolnienie zbywanej działki od prawa służebności.
Jednocześnie należy mieć na uwadze, aby w akcie notarialnym dotyczącym transakcji nabycia działki, notariusz postawił wniosek o bezobciążeniowe odłączenie nabywanej działki i założenie dla niej nowej księgi wieczystej.
Przeniesienie prawa własności nieruchomości bez obciążeń pozwoli na uniknięcie skomplikowanych postępowań sądowo-administracyjnych.
Przeczytaj również: Jak wykreślić służebność gruntową z księgi wieczystej?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.
- Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.
- Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
- Postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 17 marca 2011 r. III Ca 120/11.
Zdjęcie: Pixabay.com
Podobne artykuły
