Jak sprawdzić działkę przed jej kupnem?

Każdy, kto zamierza nabyć działkę w celu posadowienia na niej domu bądź innej nieruchomości, chciałby dowiedzieć się o niej jak najwięcej. W szczególności nasuwają się pytania, czy działka jest przeznaczona na cele budowlane, jaki jest grunt na działce i czy będzie można na niej posadowić dom mieszkalny, ile kondygnacji można zaplanować, czy tuż za „miedzą” nie planuje się budowy fabryki bądź innego uciążliwego obiektu. Pytań dotyczących działki przeznaczonej pod zabudowę jest sporo, a odpowiedzi na nie są „porozrzucane” w wielu ustawach, rozporządzeniach wykonawczych czy opracowaniach tematycznych opartych właśnie na tych przepisach.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Raport o działce – kompleksowa analiza nieruchomości

Aby nie tracić cennego czasu w poszukiwaniu odpowiedzi na stawiane sobie pytania dotyczące działki, w Internecie uruchomiono stronę pod adresem: https://www.dzialki360.pl/, której zadaniem jest przedstawienie rzetelnej charakterystyki nieruchomości pozwalającej nabywcy działki na trafną ocenę ryzyka inwestycyjnego. 

Serwis Dzialki360.pl umożliwia wyszukanie interesującej działki bądź kilku działek i wygenerowanie raportu zawierającego kompleksową analizę wszelkich interesujących nas cech działki.

Zagadnienia charakteryzujące działkę, twórcy serwisu Dzialki360.pl podzielili na kategorie, wśród których znajdują się:

1. Lokalizacja i geometria działki, które określone są m.in. przez:

1. geograficzne i administracyjne położenie działki, a więc jej adres administracyjny i współrzędne geograficzne,
2. dane z ewidencji gruntów i budynków (EGiB),
3. parametry geometryczne terenu,
4. parametry geometryczne budynków na działce.

Dzialki360.pl – fragment Raportu o działce – sekcja: Parametry geometryczne terenu

2. Geologia – w sekcji tej znajdziemy informacje określające budowę geologiczną gruntu, która posiada istotny wpływ na koszt inwestycji. Trudne i skomplikowane podłoże, np. podłoże o wysokim stanie wód gruntowych, na którym budowa wymaga szczególnych rozwiązań technologicznych (betonu), może znacznie podnieść koszt inwestycji.

Dzialki360.pl – fragment Raportu o działce – sekcja: Warunki gruntowe

3. Fizjografia działki – w tej części raportu znajdziemy m.in. analizę:

1. ukształtowania terenu (spadki, nachylenia),
2. pokrycia terenu (obiekty znajdujące się na powierzchni działki, np. roślinność, zabudowa),
3. ekspozycji terenu względem stron świata.

Dzialki360.pl – fragment Raportu o działce – sekcja: Analiza pokrycia terenu

4. Zagadnienia formalno-prawne – obejmujące informacje pochodzące z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wydanych dla działki i sąsiednich posesji decyzji i pozwoleń oraz obowiązujących na niej i w okolicy zasadach ochrony przyrody i krajobrazu. Ta część raportu wskazuje zatem m.in.:

1. przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
2. aktualne pozwolenia na budowę,
3. obszary objęte ochroną konserwatora zabytków,
4. pomniki przyrody,
5. strefy wyłączone wokół turbin wiatrowych,
6. strefy ochronne wokół cmentarzy.

Dzialki360.pl – fragment Raportu o działce – sekcja: Pozwolenia na budowę

5. Infrastruktura działki – sekcja wskazuje m.in.:

1. uzbrojenie działki w media takie jak sieć: wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa czy telekomunikacyjna i energetyczna oraz inne,
2. dostęp do drogi publicznej,
3. obecność napowietrznych linii elektroenergetycznych,
4. dostęp do światłowodu.

Dzialki360.pl – fragment Raportu o działce – sekcja: Uzbrojenie terenu w media

6. Zagrożenia i uciążliwości – z treści tej części raportu można się dowiedzieć m.in. o:

1. możliwym zagrożeniu powodziowym,
2. lokalizacji wyrobów zawierających azbest,
3. znajdujących się w okolicy potencjalnie uciążliwych obiektach, np. wysypiskach śmieci oraz miejscach utylizacji odpadów przemysłowych.

Dzialki360.pl – fragment Raportu o działce – sekcja: Potencjalnie uciążliwe obiekty

7. Otoczenie – raport określa w tej sekcji położenie działki względem obiektów użyteczności publicznej (sklepu, przedszkola, szkoły, przychodni zdrowia, szpitala i innych) z podaniem odległości do tych miejsc oraz możliwego czasu dojścia i dojazdu.

Dzialki360.pl – fragment Raportu o działce – sekcja: Bliskie obiekty użyteczności publicznej

8. Dane lokalne, obejmujące m.in. dane demograficzne w obszarze położenia działki:

Dzialki360.pl – fragment Raportu o działce – sekcja: Demografia

Ważne jest zatem, aby przy wyborze działki, potencjalny jej nabywca nie kierował się tylko ceną, ale aby wziął pod uwagę inne aspekty charakteryzujące działkę, które w przyszłości przełożą się na komfort mieszkania.

Przeczytaj: Numer działki a identyfikator działki – co oznaczają i jak je znaleźć?

Jak i za pomocą jakich narzędzi możemy sprawdzić działkę przed jej zakupem?

Bazując na informacjach zawartych w raportach Dzialki360.pl, w niniejszym artykule postaramy się odpowiedzieć na pytania, jakie cechy charakteryzują działkę budowlaną oraz jak i za pomocą jakich narzędzi możemy sprawdzić działkę przed jej zakupem w celu posadowienia na niej domu.

Na wstępie należy przypomnieć, że działka budowlana powinna odpowiadać cechom działki, której definicję zawarto w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl tej ustawy przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć „nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Zawarte w definicji cechy określające działkę budowlaną to przede wszystkim:

• wielkość działki,
• cechy geometryczne,
• dostęp do drogi publicznej,
• wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej.

Wymienione przez ustawodawcę cechy działki budowlanej są bardzo ogólne i dopiero przepisy szczegółowe (wykonawcze) precyzują wymienione w ustawie cechy działki.

Wielkość działki, jej położenie oraz cechy fizyczne

Po upatrzeniu działki w terenie nasuwają się pytania, jaki jest adres administracyjny działki, jaki kształt i wymiary posiada działka oraz czy na tej działce można wybudować dom. Położenie działki z określeniem jej adresu administracyjnego możemy sprawdzić korzystając z popularnych portali internetowych, m.in. z Map Google. Jeżeli posiadamy numer działki oraz jej adres administracyjny możemy odnaleźć tę działkę na stronie Geoportal.gov.pl, odczytać jej dane administracyjne oraz powierzchnię, jak również dokonać pomiaru poszczególnych boków działki.

Upatrzoną działkę możemy również odnaleźć korzystając z serwisu Geoportal360.pl – umieszczona tu interaktywna mapa z numerami i granicami działek ewidencyjnych pozwala na odszukanie działki, dokonanie pomiaru boków działki oraz wyszukanie dla odnalezionej działki numeru księgi wieczystej. Dzięki tej usłudze możemy również dowiedzieć się, kto jest właścicielem działki oraz o tym jakie prawa obciążają działkę.

Aby odszukać działkę korzystając z mapy interaktywnej umieszczonej na stronie https://geoportal360.pl/map/ należy po jej otwarciu, tak przybliżyć mapę, aby na pulpicie komputera pokazały się granice działek z numerami ewidencyjnymi. Po zlokalizowaniu działki na mapie, należy kliknąć w jej obszar. Efektem tej czynności będzie pojawienie się na tle mapy dodatkowego okienka – etykiety ze szczegółowym opisem wskazanej działki. Na etykiecie znajdziemy m.in. informacje takie jak: powierzchnia działki, TERYT, numer obrębu ewidencyjnego, nazwę województwa, powiatu i gminy, w których położona jest działka. Korzystanie z mapy jest bezpłatne i nie wymaga żadnej rejestracji.

Dokonując pomiaru na działce (jej boków) może się okazać, że dane te mogą „delikatnie” odbiegać od danych rzeczywistych działki, a więc tych na gruncie, które z kolei powinny być zgodne z danymi ujętymi w Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków.

Aby sprawdzić zgodność danych rzeczywistych, czyli tych pomierzonych na gruncie z danymi z zawartymi w Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków (PEGiB), należy pobrać w tym urzędzie dokument jakim jest wypis i wyrys z rejestru gruntów dla określonej nieruchomości.

Będąc w posiadaniu wypisu i wyrysu z rejestru gruntów i dokonaniu pomiaru poszczególnych boków działki, można w terenie (za pomocą taśmy) dokonać pomiarów poszczególnych boków działki i porównać te pomiary z pomiarami na wyrysie z mapy ewidencyjnej.

Zazwyczaj działki przeznaczone do sprzedaży są wydzielone w terenie, co oznacza, że granice działki zostały utrwalone na gruncie poprzez posadowienie na załamaniach granic działki oraz na bokach działki dłuższych niż 200 m, graniczników. Zapewne działki, których granice zostały zastabilizowane granicznikami są atrakcyjniejsze, chociażby z tego względu, że ich powierzchnia na gruncie oraz długości boków są bardziej wiarygodne i łatwiejsze do dokonania pomiaru. Każdy punkt graniczny posiada swoje współrzędne geograficzne (długość i szerokość). Dane o współrzędnych nieruchomości są przechowywane w Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków.

Zdarza się, że powierzchnia działki wynikająca z pomiarów na gruncie nie jest zgodna z powierzchnią wykazaną na wyrysie mapy ewidencyjnej. Tego typu niespodzianki mogą dotyczyć działek, które praktycznie nigdy nie były przedmiotem pomiarów geodezyjnych, bądź zostały podzielone na mniejsze działki a ich powierzchnia została podana w zaokrągleniu do ara – 0,00 (powinna być wykazana w m2 – 0,0000).

Posiadając wiedzę na temat powierzchni oraz kształtu działki można wstępnie określić, czy na danej działce będzie można wybudować dom, który sobie wymarzyliśmy. Jeżeli działka jest wąska to trudno będzie dostosować posadowienie naszego budynku w taki sposób, aby zachować zgodność z obowiązującymi przepisami budowlanymi oraz wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

Należy przypomnieć, że zgodnie z ustawą Prawo budowlane, odległość ściany budynku z oknem od sąsiedniej działki nie może być mniejsza niż 4 m. Jeżeli nie można zachować tej odległości bez zmiany projektu budynku, to wówczas ściana budynku równoległa do granicy sąsiada musi pozostać bez okna.

Tak więc to szerokość działki decyduje o maksymalnej szerokości budynku, któremu od strony sąsiadów trzeba zapewnić odpowiedni odstęp. Podobne ograniczenia wynikają w przypadku graniczenia działki budowlanej z lasem (Ls). Jeżeli działka sąsiadująca z naszą działką jest lasem (w ewidencji Ls), to obowiązuje zasada zachowania odstępu budynku od lasu w odległości 4 m.

Należy mieć na uwadze, że nabywając małą działkę musimy liczyć się z tym, że będziemy mogli wybudować na niej budynek, który nie zawsze będzie odpowiadał naszym potrzebom.
Niewątpliwie najbardziej efektywnym sposobem wykorzystania wąskiej działki budowlanej będzie budowa bliźniaka, ewentualnie szeregowca (segmentu). W przypadku wąskiej działki warto rozważyć stworzenie tzw. kooperatywy mieszkaniowej.

Minimalną wielkość działek budowlanych określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przyjmuje się, że optymalna powierzchnia działki budowlanej:

• na terenach miejskich to 600 m2 (minimalna wielkość – 300 m2),
• na terenach podmiejskich to 1500 m2 (minimalna – 1000 m2),
• na wsi to 3000 m2 (co najmniej 1000 m2).

Kwestie formalno-prawne (np. stan własności działki, dane ewidencyjne, przeznaczenie działki w MPZP, strefy ochronne i obszary chronione)

Przed nabyciem działki na cele budowlane należy zawsze sprawdzić stan prawny nieruchomości, czyli stan praw odnoszących się do danej działki, ujętych w działach II-IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości oraz porównać ten stan z rzeczywistym stanem prawnym.

Prawa ujawnione w księdze wieczystej powinny być zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.

W celu sprawdzenia stanu prawnego działki należy zapoznać się z wpisami ujawnionymi w treści księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Jeżeli znany jest nam numer księgi wieczystej prowadzonej dla wybranej nieruchomości, to dotarcie do treści księgi wieczystej nie powinno sprawiać trudności. Wszystkie bowiem księgi wieczyste prowadzone są w systemie teleinformatycznym i każdy kto zna numer księgi wieczystej może zapoznać się z jej treścią. Umożliwia to przeglądarka ksiąg wieczystych, która została umieszczona w Internecie pod adresem: Ekw.ms.gov.pl. Przeglądarka ksiąg wieczystych jest ogólnodostępna i bezpłatna. Jeżeli posiadamy dostęp do Internetu to z powodzeniem możemy wyszukać daną księgę wieczystą i zapoznać się z jej treścią.

Natomiast, jeżeli nie znamy numeru księgi wieczystej, a właściciel działki nie jest skory do udostępnienia nam jej numeru KW, to aby go odnaleźć możemy skorzystać z portalu: https://ksiegiwieczyste.pl/, który umożliwia wyszukanie księgi wieczystej po adresie bądź po numerze działki.

Przeglądając treść księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na wpisy ujęte we wszystkich czterech działach księgi wieczystej z których:

• Dział I obejmuje oznaczenia nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością. Dzięki sprzężeniu ksiąg wieczystych z państwową ewidencją gruntów i budynków, dane zawarte w księdze wieczystej obejmujące powierzchnię działki powinny być ze sobą zgodne.
• Dział II obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego. Z treści tego działu dowiemy się, kto jest właścicielem działki bądź użytkownikiem wieczystym oraz jakie i na czyją rzecz ustanowione zostały obciążenia i ograniczenia konkretnej nieruchomości. Jeżeli znane jest nam nazwisko i PESEL osoby podającej się za właściciela możemy porównać te dane z danymi ujętymi w księdze wieczystej i rozwiać wątpliwości (bądź nie) w zakresie prawa własności do nieruchomości.
• Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
• Dział IV przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

W dziale III i IV księgi wieczystej przyszły nabywca działki ma możliwość sprawdzenia czy np. działka jest objęta prawem dzierżawy bądź najmu lub czy na działce nie została ustanowiona służebność drogowa (droga konieczna, Art. 145 K.C) oraz inne ograniczone prawa rzeczowe. Jakiekolwiek obciążenie działki może być przeszkodą w swobodnym dysponowaniu tą nieruchomością.

Jeżeli nie znamy numeru księgi wieczystej, ani też adresu administracyjnego działki, to możemy dotrzeć do tej informacji posługując się jednym z portali komercyjnych umieszczonym w Internecie.
Wśród najbardziej znanych portali umożliwiających wyszukanie działki w terenie oraz numeru księgi wieczystej prowadzonej dla tej działki jest wspomniany już portal: https://geoportal360.pl/map/.

Będąc w posiadaniu adresu administracyjnego działki możemy wystąpić do gminy o informację, na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przeznaczona jest „nasza” działka. MPZP jest aktem prawa miejscowego, który określa przede wszystkim przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Informacja jest nam niezbędna do utwierdzeniu się w przekonaniu, że działka jest przeznaczona na cele budowlane.

Wniosek do gminy w sprawie udzielenia informacji o przeznaczeniu działki w MPZP możemy napisać odręcznie bądź skorzystać z druku wniosku umieszczonego na stronie internetowej gminy.

Każdy potencjalny nabywca działki przed podjęciem ostatecznej decyzji o jej kupnie powinien zapoznać się z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to o tyle ważne, że wiedza o przeznaczeniu działki w MPZP może ustrzec nabywcę przed kupnem działki, np. położonej w obszarze, który przeznaczony jest pod budowę fabryki bądź innego obiektu przemysłowego lub na terenie, który tworzy strefę ochronną, np. gazociągu wysokiego ciśnienia (30 m), co wyklucza zabudowę tego terenu. Jeżeli opinia gminy będzie niezrozumiała można poprosić pracownika gminy o wyjaśnienia naniesionych na mapę oznaczeń oraz o szersze omówienie planów gminy w zakresie przedsięwzięć budowlanych na wskazanym obszarze.

Zakazy zabudowy dotyczą również terenów położonych w strefie ochronnej cmentarzy (150 m), wokół turbin wiatrowych, terenów położonych na obszarach ochronnych i strefach ochrony zwierząt.

Należy mieć na uwadze, że na terenie Polski – zgodnie z Art. 6. 1. Ustawy o ochronie przyrody, istnieją wyznaczone i objęte ochroną takie formy ochrony przyrody jak:

1. parki narodowe;
2. rezerwaty przyrody;
3. parki krajobrazowe;
4. obszary chronionego krajobrazu;
5. obszary Natura 2000;
6. pomniki przyrody;
7. stanowiska dokumentacyjne;
8. użytki ekologiczne;
9. zespoły przyrodniczo-krajobrazowe;
10. ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów.

Występujące formy ochrony przyrody determinują posadowienie na ich obszarze jakichkolwiek inwestycji budowlanych. Np. na terenie parków narodowych i rezerwatów przyrody obowiązuje całkowity zakaz budowy lub przebudowy obiektów budowlanych i urządzeń technicznych, poza obiektami ściśle związanymi z ochronną funkcją parku lub rezerwatu (ustawa dnia 16 kwietnia 2004 r.).

Dla pozostałych form ochrony przyrody w programach ochrony ustala się ścisłe wytyczne w zakresie możliwości budowy bądź przebudowy istniejących już obiektów budowlanych.

Wyłączenia terenów spod zabudowy mogą dotyczyć również terenów objętych ochroną konserwatora zabytków. Informacje o objęciu działki ochroną konserwatorską można znaleźć w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej działki. Każde ujawnienie i wpis zabytku nieruchomego do rejestru zabytków ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku.

Wykaz obiektów wpisanych na listę konserwatorską, objętych ochroną archeologiczną, najłatwiej uzyskać u odpowiedniego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jednocześnie należy nadmienić, że odkryte w trakcie realizacji inwestycji potencjalne zabytki archeologiczne muszą zostać zgłoszone konserwatorowi zabytków i zabezpieczone, a wszelkie roboty budowlane na działce powinny być wstrzymane do czasu podjęcia decyzji przez odpowiedniego konserwatora zabytków (Art. 32. 1. Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Ukształtowanie i pokrycie terenu, ekspozycja względem stron świata i nasłonecznienie – fizjografia działki

Istotną informacją określającą działkę jest ukształtowanie terenu, pokrycie terenu roślinnością oraz ekspozycja działki względem stron świata.

Usytuowanie domu względem stron świata ma znaczny wpływ na funkcjonalność domu oraz koszty związane z ogrzewaniem i ogólnym samopoczuciem jego mieszkańców. Planując posadowienie domu najkorzystniej jest tak zaprojektować jego położenie, aby stronę północną przeznaczyć na wjazd na działkę oraz wejście do domu. Natomiast na stronie wschodniej, czyli tam, gdzie słońce będzie krótko, można zaprojektować sypialnię, bowiem nie wymaga ona tyle światła co pokój dzienny. Pokój dzienny natomiast, warto zaplanować po stronie południowej bądź południowo-zachodniej. Od tej też strony dobrze jest również usytuować ogród warzywny bądź kwiatowy oraz zejście na taras.

Wszelkie nachylenia oraz spadki terenu w obszarze działki, w zależności od jej powierzchni, nie zawsze będą sprzyjały budowie domu. Może się okazać, że teren w obszarze działki z uwagi na nierówności i spadki będzie wymagał wyrównania, co niewątpliwie przyczyni się do wzrostu kosztów przygotowania powierzchni działki pod budowę. Należy mieć na uwadze, że prace ziemne nie należą do prac tanich. Jeżeli jednak wyrównanie terenu nie będzie możliwe należy tak dostosować projekt budynku, aby wykorzystywał on spadek terenu działki (tereny górskie i podgórskie).

Bardzo pomocna w określeniu spadków terenu może okazać się mapa z naniesionymi wysokościami – poziomicami. Linie oznaczające wysokości w terenie – poziomice znajdują się na m.in. na mapie zasadniczej terenu. Mapę taką można pozyskać na wniosek w Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków (PEGiB).

W przypadku pozornie płaskiego terenu działki należy sprawdzić poziom wód gruntowych na działce oraz czy powierzchnia działki nie leży poniżej drogi dojazdowej do działki, co w przyszłości może stanowić problem z wodami gruntowymi.

Ważne jest również sprawdzenie, czy w obszarze działki nie występują ukryte dziury po starych odwiertach, studniach bądź piwnicach pozostałych po poprzednich zabudowaniach. Aby więcej dowiedzieć się o terenie działki można porozmawiać z miejscowymi i dowiedzieć się, czy na działce np. nie składowano odpadów przemysłowych bądź materiałów budowlanych np. betonów pochodzących z rozbiórki obiektów przemysłowych, a które następnie zostały zasypane ziemią.

W przypadku, gdy działka pokryta jest drzewami i krzewami, należy sprawdzić, czy możliwe jest posadowienie na niej domu bez wycinania drzew. Jeżeli zaistnieje taka konieczność, to należy mieć na uwadze, że czynność ta może być wykonana po uprzednim uzyskaniu zgody od wójta gminy, w obszarze, której położona jest działka. Formularz wniosku o wydanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu w formie dokumentu elektronicznego udostępnia minister właściwy do spraw środowiska w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego urzędu. Jeżeli teren jest wpisany do rejestru zabytków to wniosek o wycinkę drzew należy skierować do wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Zasady dopuszczalnej wycinki drzew określa ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, a wysokość stawek opłat za usuniecie drzew i krzewów określa Rozporządzenie Ministra Środowiska z dnia 3 lipca 2017 r. w sprawie wysokości stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów.

Wszystkie te „niespodziewane” elementy terenu mogą znacznie podnieść koszty budowy domu, a czasami wręcz uniemożliwić jego budowę.

Warunki gruntowe – geologia

Każdy potencjalny nabywca działki, na której zamierza wybudować dom, powinien wiedzieć co znajduje się pod powierzchnią gruntu. Bezpieczne posadowienie domu na określonej działce jest zależne od warunków gruntowych (geologicznych) działki.

Każdy, kto zamierza wybudować dom mieszkalny i w przyszłości uniknąć problemów związanych z niewłaściwym usytuowaniem budynku, powinien przed rozpoczęciem prac budowlanych przeprowadzić na działce badanie gruntu.

Funkcjonujące obecnie Prawo budowlane nakłada na inwestora, który zabiega o uzyskanie pozwolenia na budowę, sporządzenia projektu budowlanego składającego się z trzech następujących części:

• projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• projektu architektoniczno-budowlanego,
• projektu technicznego.

Projekt architektoniczno-budowlany powinien zawierać:

• opinię geotechniczną

oraz

• informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego.

W myśl rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawienia obiektów budowlanych, w przypadku obiektów budowlanych wszystkich kategorii geotechnicznych opracowuje się opinię geotechniczną.

Opinia geotechniczna powinna ustalać przydatność gruntów na potrzeby budownictwa oraz wskazywać kategorię geotechniczną obiektu budowlanego.

Projekt techniczny w zależności od potrzeb powinien zawierać dokumentację:

• geologiczno-inżynierską

bądź

• geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.

Geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych ustala się w szczególności, opierając się na bieżących wynikach badań geotechnicznych gruntu, analizie danych archiwalnych, w tym analizie i ocenie dokumentacji geotechnicznej, geologiczno-inżynierskiej i hydrogeologicznej, obserwacjach geodezyjnych zachowania się obiektów sąsiednich oraz innych danych dotyczących podłoża badanego terenu i jego otoczenia.

Forma przedstawienia geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych oraz zakres niezbędnych badań uzależnione są od zaliczenia obiektu budowlanego do odpowiedniej kategorii geotechnicznej.

Kategorię geotechniczną ustala się w zależności od stopnia skomplikowania warunków gruntowych oraz konstrukcji obiektu budowlanego, charakteryzujących możliwości przenoszenia odkształceń i drgań, stopnia złożoności oddziaływań, stopnia zagrożenia życia i mienia awarią konstrukcji, jak również od wartości zabytkowej lub technicznej obiektu budowlanego i możliwości znaczącego oddziaływania tego obiektu na środowisko.

Kategorię geotechniczną całego obiektu budowlanego lub jego poszczególnych części określa projektant obiektu budowlanego na podstawie badań geotechnicznych gruntu, których zakres uzgadnia z wykonawcą specjalistycznych robót geotechnicznych.

Warunki gruntowe w zależności od stopnia ich skomplikowania dzieli się na proste, złożone i skomplikowane.

• o prostych warunkach gruntowych mówimy wówczas, jeżeli w gruncie występują warstwy jednorodne genetycznie i litologicznie, zalegające poziomo, nieobejmujące mineralnych gruntów słabonośnych, gruntów organicznych i nasypów niekontrolowanych przy zwierciadle wody poniżej poziomu posadowienia obiektu budowlanego oraz braku występowania niekorzystnych zjawisk geologicznych;
• o złożonych warunkach gruntowych mówimy wówczas, gdy w gruncie występują warstwy niejednorodne i nieciągłe, zmienne genetycznie i litologicznie, obejmujące minerały i grunty samonośne, grunty organiczne i nasypy niekontrolowane przy zwierciadle wód gruntowych w poziomie projektowanego posadowienia i powyżej tego poziomu oraz przy braku występowania niekorzystnych zjawisk geologicznych;
• o skomplikowanych warunkach gruntowych mówimy wówczas, gdy w warstwach gruntu występują niekorzystne zjawiska, zwłaszcza zjawiska i formy krasowe, osuwiska, kurzawki, grunty ekspansywne i zapadowe oraz obszary szkód górniczych przy możliwych nieciągach deformacjach górotworu, w obszarach dolin i delt rzek oraz na obszarach morskich.

Wymienione warunki glebowe determinują kategorię geotechniczną obiektu budowlanego, a więc mówią nam o tym, jakiej kategorii budynek bądź obiekt budowlany może być posadowiony na danym gruncie.

Rozróżnia się trzy kategorie geotechniczne obiektu budowlanego:

1. Pierwsza kategoria geotechniczna obejmuje posadowianie niewielkich obiektów budowlanych w prostych warunkach gruntowych, w przypadku których możliwe jest zapewnienie minimalnych wymagań na podstawie doświadczeń i jakościowych badań geotechnicznych. Do kategorii tej zaliczane są m.in. 1-lub 2 kondygnacyjne budynki mieszkalne i gospodarcze.
2. Druga kategoria geotechniczna obejmuje obiekty budowlane posadawiane w prostych i złożonych warunkach gruntowych, wymagające ilościowej i jakościowej oceny danych geotechnicznych i ich analizy. Do kategorii tej zaliczone zostały m.in: fundamenty bezpośrednie lub głębokie, ściany oporowe lub konstrukcje oporowe utrzymujące grunt lub wodę.
3. Trzecia kategoria geotechniczna obejmuje obiekty posadawiane w skomplikowanych warunkach gruntowych, są to nietypowe obiekty budowlane, których wykonanie niezależnie od stopnia skomplikowania warunków gruntowych może stwarzać poważne zagrożenie dla użytkowników. Do obiektów zaliczanych do trzeciej kategorii ujęte zostały m.in. obiekty energetyki, rafinerie, zakłady chemiczne, wyspy morskie i platformy wiertnicze, budynki wysokościowe w miastach, tunele, obiekty infrastruktury krytycznej oraz wiele innych (patrz rozporządzenie).

Zakres badań geotechnicznych ustala się w zależności od kategorii obiektu budowlanego.

Dla obiektów budowlanych zaliczonych do I kategorii geotechnicznej, do której m.in. zalicza się wolnostojące budynki mieszkalne 1 i 2 kondygnacyjne, zakres badań geotechnicznych może być ograniczony do przeprowadzenia wierceń i sondowań mających na celu określenie rodzaju gruntu na podstawie analizy makroskopowej popartej studiowaniem istniejących map topograficznych, geologicznych i hydrogeologicznych, jak również wykorzystaniu zdjęć lotniczych.

Z punktu widzenia ryzyka budowlanego, wyniki badań geotechnicznych, nawet tych najprostszych – np. posadowienia domu jednorodzinnego powinny odnosić się do niżej wymienionych kwestii:

• zaliczenia obiektu budowlanego do odpowiedniej kategorii geotechnicznej;
• przydatności gruntów na potrzeby budownictwa;
• określenia nośności, przemieszczeń i ogólnej stateczności podłoża gruntowego;
• oceny wzajemnego oddziaływania wód gruntowych i obiektu budowlanego;
• zaprojektowania odwodnień budowlanych;
• oceny ryzyka wystąpienia zanieczyszczenia podłoża gruntowego.

Tego typu analizy są niezbędne w celu zabezpieczenie się przed rozpoczęciem prac, które w przyszłości mogłyby doprowadzić do nieodwracalnych uszkodzeń konstrukcji budynku i których usunięcie wymagałoby znacznych nakładów finansowych.

Najbardziej skuteczną formą badania gruntu pozwalającą na precyzyjne określenie nośności gruntu, jego struktury (a więc czy jest ona jednorodna czy nie) oraz ustalenia poziomu wód gruntowych jest wykonanie ekspertyzy gruntu przeprowadzone zgodnie z wytycznymi ujętymi w Polskiej Normie PN-EN 1997-2 Eurokod 7 (zalecenia w zakresie rozpoznawania i badania podłoża gruntowego). Zalecana norma określa szczegółowo sposób wykonania badań w celu rozpoznania warunków glebowych.

Zgodnie z normą badania warunków glebowych przeprowadza się dwuetapowo. Pierwszy etap to wykonanie w obszarze działki kilku odwiertów badawczych o ściśle określonej głębokości i średnicy oraz pobranie próbek gleby. Drugi etap to badanie laboratoryjne pobranego z odwiertów materiału.

Norma nakazuje, aby w trakcie badań polowych, niezależnie od metod bezpośredniego rozpoznania, np. sondowania statycznego, został wykonany przynajmniej jeden odwiert lub szybik służący weryfikacji przeprowadzonego rozpoznania in situ (w miejscu).

„Wszystkie działania związane z rozpoznaniem podłoża gruntowego mają ostatecznie doprowadzić do określenia obliczeniowych wartości parametrów geotechnicznych koniecznych do przeprowadzenia obliczeń projektowych posadawianego obiektu” (Irena Bagińska, Rozpoznanie i badanie podłoża gruntowego metodami polowymi w ujęciu Eurokodu 7).

Wyniki badań ekspertyzy gruntu powinny udzielić odpowiedzi na pytanie, czy badana warstwa gruntu w obszarze działki jest jednorodna i ciągła, czy występują na niej np. zawieszone oczka wodne, kurzawki oraz inne zagrożenia, a przede wszystkim czy na działce można posadowić budynek mieszkalny.

Ekspertyza gruntu może ujawnić również występujące w gruncie inne niebezpieczne dla budowy budynku zjawiska, takie jak stare zasypane wysypiska śmieci, wyrobiska żwiru, stare piwnice bądź inne zagrożenia.

Zdarza się, że nabyto działkę rekreacyjną położoną nad jeziorem, której pierwotna, podmokła powierzchnia została zasypana warstwą gruzu, a następnie przysypana ziemią. Oczywiście nabywca działki nie znał historii działki, nie przeprowadził też żadnych badań gruntu i z chwilą, gdy przystąpił do budowy domu musiał zmienić projekt budynku, co znacznie zwiększyło koszty budowy.

Wiedza z zakresu budowy geologicznej gruntu oraz poziomu wód gruntowych w obszarze działki budowlanej pozwala na dobranie odpowiedniej technologii w trakcie budowy domu. Trudne i skomplikowane warunki geologiczno-hydrograficzne w obszarze działki niejednokrotnie zmuszają inwestora do zastosowania szczególnych rozwiązań i metod posadowienia budynku, w celu zapewnienia jego bezpieczeństwa.

Należy nadmienić, że niektóre grunty organiczne takie jak namuł i torf nie wytrzymują najmniejszego obciążenia. Posadawiane na nich budynki bardzo szybko ulegają deformacji, odkształceniu, a w konsekwencji przemieszczeniu się fundamentów. Budowa na gruntach słabonośnych może doprowadzić do szybkiego pękania murów. Oczywiście budowa na tego typu gruntach jest możliwa, ale wymaga zastosowania zespołu specjalistycznych robót budowlanych mających na celu wzmocnienie podłoża gruntowego, co zawsze wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Posadowienie budynku na działce bez uprzedniego badania gruntu, znacznie podnosi poziom ryzyka inwestycji, a potencjalny koszt naprawy ewentualnych zaniedbań jest niewspółmierny do kosztu wykonania badań. Bywa, że już po nabyciu działki i wykonaniu badań geotechnicznych okazuje się, że posadowienie budynku na działce będzie wymagało specjalistycznych i drogich robót budowlanych, np. wzmocnienie podłoża gruntowego, czy wzmocnienia fundamentów oraz innych prac specjalistycznych. Aby nie narazić się na tego typu niespodzianki, dobrze jest zasięgnąć opinii geodety bądź geologa, który na danym terenie sporządzał już opinię geotechniczną.

Co prawda małym obiektom, takim jak domek jednorodzinny, rzadko zdarza się poważna katastrofa budowlana, to jednak niekiedy występują problemy związane z przenikaniem wód gruntowych do piwnic tych obiektów, osiadanie ścian czy pękanie posadzek. Zaleganie wód w niższych partiach budynku może mieć niekorzystny wpływ nie tylko na konstrukcję budynku, ale także na zdrowie jej mieszkańców. Długotrwałe wdychanie związków chemicznych powstałych przy zaleganiu wody, np. w piwnicy, może być bardzo ryzykowne i powodować różnego rodzaju schorzenia.

Uzbrojenie działki i dostęp do drogi publicznej – infrastruktura

Dostęp działki do drogi publicznej jest podstawowym wymogiem, bez którego nie można ubiegać się pozwolenie na budowę. Przy czym należy mieć na uwadze, że jeżeli działka położona jest przy drodze wyższej kategorii takiej jak: autostrada, droga ekspresowa czy szybkiego ruchu to nie można twierdzić, że działka ma dostęp do drogi publicznej, bowiem z tego typu dróg nie można projektować dojazdów.

Jeżeli działka nie posiada dostępu do drogi publicznej, można pokusić się, już po jej nabyciu, o ustanowienie tzw. drogi koniecznej, czyli służebności przez działkę sąsiada do najbliższej drogi publicznej (Art. 157 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.)). Służebność drogi koniecznej może powstać na skutek umowy właścicieli, orzeczenia sądu, wskutek zasiedzenia (Art. 292 k.c.) oraz na mocy decyzji administracyjnej (Art. 120 Ustawa o gospodarce nieruchomościami).

Planując zakup działki należy sprawdzić jej uzbrojenie w podstawowe media, tj. sieć wodociągową, kanalizację oraz w energię elektroenergetyczną. Można to zrobić na kilka sposobów tj.:

• sprawdzić uzbrojenie działki w wydziale geodezji i kartografii urzędu gminy właściwego dla lokalizacji działki,
• dokonać analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – mapa inwentaryzacja uzbrojenia terenu,
• sprawdzić uzbrojenie terenu działki poprzez wyszukanie jej w Krajowej Bazie Danych Geodezyjnych Ewidencji Sieci Uzbrojenia (GESUT) – tutaj,
• w raporcie o działce na stronie Dzialki360.pl, w sekcji Infrastuktura: Uzbrojenie terenu w media.

Dane dotyczące uzbrojenia terenu są bardzo przydatne w procesie inwestycyjnym. Braki w uzbrojeniu terenu w podstawowe media będą niestety generowały dodatkowe koszty i angażowały nasz czas. Brak uzbrojenia działki w podstawowe media nie musi oznaczać rezygnacji z nabycia działki, która nam się podoba. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę z tego, że doprowadzenie mediów do działki, a następnie do planowanego budynku, będzie wiązało się z zaangażowaniem znacznych środków finansowych oraz naszego czasu.

Uzbrojenie działki w energię elektryczną wymaga złożenia wniosku o wydanie warunków przyłącza do sieci lokalnego operatora energii elektrycznej. Składając wniosek o uzyskanie przyłącza należy do wniosku dołączyć dokument potwierdzający własność oraz plan zabudowy lub szkic sytuacyjny sporządzony na mapie zasadniczej, którą na wniosek można otrzymać w wydziale miejscowej geodezji.

Jeżeli chcemy uzbroić działkę w sieć wodną i kanalizacyjną musimy złożyć wniosek o wydanie warunków technicznych zaopatrzenia w wodę i odprowadzenie ścieków w miejscowym zakładzie wodno-kanalizacyjnym. Projekt przyłączy musi sporządzić osoba uprawniona – projektant. Komplet dokumentów należy złożyć w Zespole Uzgodnień Dokumentacji. Wykonanie przyłącza należy zlecić wyspecjalizowanej w tym zakresie firmie. Jeżeli w pobliżu działki nie ma sieci kanalizacyjnej, do której będzie można się podłączyć, to właściciel działki będzie zmuszony do wybudowania na działce szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków.

Uciążliwości i zagrożenia na działce i w jej otoczeniu

Nabywając działkę pod budowę domu należy sprawdzić, czy działka nie znajduje się w obszarze zalewowym. Informacje w tym zakresie możemy uzyskać w urzędzie gminy, w obszarze której położona jest interesująca nas działka bądź skorzystać z danych Państwowego Gospodarstwa Wodnego (PGW).

Nowe mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego zostały podane do publicznej wiadomości w dniu 22 października 2020 r. i są dostępne na Hydroportalu Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie pod adresami:

mapy zagrożenia powodziowego: https://wody.isok.gov.pl/imap_kzgw/?gpmap=gpMZP;
mapy ryzyka powodziowego: https://wody.isok.gov.pl/imap_kzgw/?gpmap=gpMRP.

Zgodnie z Art. 171 ust. 4 ustawy – Prawo wodne, mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego zostały zatwierdzone przez ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej.

Mapa zagrożenia powodziowego umożliwia odczyt takich informacji jak:

• prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi na danym obszarze w %,
• głębokość wody w czasie powodzi na danym obszarze,
• częstotliwość wystąpienia powodzi na danym obszarze.

W sytuacji, gdy prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi na danym obszarze jest znikome, ale teren znajduje się w obszarze zalewowym należy, przed zamiarem budowy domu na tego typu terenach, uzyskać decyzję Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

Nabywając działkę pod zabudowę należy zwrócić uwagę czy teren, na którym położona jest działka nie znajduje się w zagłębieniu po byłym wyrobisku, na którego dnie zalegają gliny bądź iły, czyli grunty spoiste. Grunty takie są bardzo trudne do zagęszczenia, ale także bardzo szybko się uplastyczniają pod wpływem opadów. Budowa na tego typu gruntach jest raczej niewskazana.

Jednym z elementów środowiska mających destrukcyjny wpływ na nasze zdrowie oraz na jakość życia jest hałas. Długotrwałe przebywanie w hałasie powoduje wzrost napięcia nerwowego, trudności w zasypianiu czy przebodźcowanie. Natężenie dźwięku (hałasu) mierzone jest w decybelach (dB). O dźwięku szkodliwym mówimy, gdy przekracza on 80 dB. Długotrwałe przebywanie w hałasie o natężeniu powyżej tego progu powoduje nieodwracalne szkody w naszym zdrowiu – ubytek słuchu.

Nabywając działkę pod budowę domu chcielibyśmy zamieszkać w spokojnej okolicy, z dala od jakiegokolwiek hałasu. Co prawda nie zawsze się to udaje, ale na rynku nieruchomości można jeszcze dzisiaj znaleźć miejsca oddalone od zgiełku dużego miasta, które są wolne od hałasu. Budując dom na terenach potencjalnie narażonych na hałas należy zadbać o jego izolację akustyczną. Dobrym rozwiązaniem wyciszającym dom jest zastosowanie izolacji – wełny wygłuszającej wewnątrz, na poddaszu oraz na ścianach zewnętrznych budynku. Jeszcze większy efekt wyciszenia uzyskuje się poprzez zastosowanie wełny wyciszającej pomiędzy ściankami działowymi. Wszystkie te zabiegi sprawiają, że w mieszkaniu jest cicho i nie przenoszą się do niego żadne nieprzyjemne dźwięki.

Przymierzając się do nabycia działki należy rozejrzeć się po okolicy i postarać się ocenić, czy po sąsiedzku nie ma źródeł smogu. Jak wiemy, smog to mieszanina różnych substancji chemicznych takich jak: tlenki azotu, tlenki siarki, dwutlenek węgla, substancje stałe (pyły zawieszone oraz kancerogenne), węglowodory aromatyczne z naturalnymi zjawiskami przyrody takimi jak np. mgła. Wdychanie powietrza, w którym znajdują się wymienione substancje zabija corocznie wiele istnień ludzkich.

Zaleca się także, aby przed zakupem działki zapoznać się z wynikami wskazań pomiarów stężeń oraz wskazań polskiego indeksu jakości powietrza. Co prawda dane te pochodzą wyłącznie z automatycznych stanowisk pomiarowych Głównego Inspektoratu Ochrony Środowiska prowadzonych w ramach Państwowego Monitoringu Środowiska (PMŚ), to jednak mogą służyć ocenie środowiska i mieć wpływ na decyzję w sprawie nabycia działki.

Dane o jakości powietrza i jego wpływie na nasze zdrowie są publikowane na stronie Inspekcji Ochrony Środowiska umieszczonej w Internecie pod linkiem: https://powietrze.gios.gov.pl/.

Na stronie Inspekcji Ochrony Środowiska są również publikowane dane archiwalne, które pozwolą na zapoznanie się z wynikami z lat ubiegłych i podjęcie decyzji o wyborze miejsca dla posadowienia swojego domu. Dane archiwalne dostępne są w zakładce https://powietrze.gios.gov.pl/pjp/archives.

Otoczenie działki (obiekty użyteczności publicznej w pobliżu działki i odległość do nich)

Przy wyborze działki pod budowę domu należy uwzględnić jej położenie względem otoczenia, a w szczególności ocenić, czy w pobliżu znajdują się obiekty użyteczności publicznej takie jak przedszkola, szkoły, ośrodki zdrowia, sklepy bądź obiekty kulturalne, które są niezbędne do normalnego funkcjonowania. Bliskie sąsiedztwo przedszkola czy szkoły ma tę zaletę, że dzieci nie będą musiały być dowożone do szkoły, a przez to rodzice zaoszczędzą cenny czas. Bardzo ważne jest usytuowanie działki w pobliżu przychodni lekarskiej i sklepów. Mieszkając bowiem nieopodal przychodni lekarskiej będziemy mieli ten komfort, że w sytuacji choroby będziemy mogli bez zbędnej zwłoki skorzystać z pomocy lekarskiej. Nieocenionym jest również bliskie sąsiedztwo sklepów spożywczych. W dobie marketów, posadowienie chociażby małego sklepu spożywczego w bliskiej okolicy jest bardzo wskazane.

Ważne dla mieszkańców domów jednorodzinnych jest ich otoczenie. Najbardziej wymarzonym położeniem działki jest sąsiedztwo lasów, pól i jezior. Takie usytuowanie działki daje przyszłym mieszkańcom domu możliwość spacerów po lesie, przejażdżek rowerowych, wędkowania czy grzybobrania i zbierania innych płodów leśnych. Aktywne spędzanie czasu na łonie przyrody bardzo pozytywnie wpływa na zdrowie każdego i gwarantuje regenerację sił po pracy.

Lokalne dane (podatek od nieruchomości, demografia)

Nabywając działkę pod budowę domu dobrze jest zapoznać się z sytuacją demograficzną okolicy, a w szczególności móc odpowiedzieć na pytanie, czy okolica wyludnia się czy też jest tak atrakcyjna, że przyciąga nowych inwestorów.

Demografia, czyli ilość mieszkańców w danym obszarze, jak i przekrój wiekowy mieszkańców, sytuacja finansowa czy poziom edukacji posiada istotny wpływ na rozwój zaplecza kulturalnego w postaci budowy, zaplecza rekreacyjnego (baseny) czy innych obiektów pozwalających na czynne i kulturalne spędzanie wolnego czasu bez konieczności wyjazdu w dalsze obszary kraju.

Podejmując decyzję o zakupie działki na cele budowlane dobrze jest zapoznać się z funkcjonującymi w danej gminie stawkami podatku od nieruchomości, a więc z chwilą zakupu działki jak i po wybudowaniu na niej domu. Co prawda, maksymalne stawki podatku od nieruchomości są określane w obwieszczeniu Ministra Finansów, to jednak ostatecznie o wysokości stawki podatku decydują rady miast i gmin.

W świetle powyższych ustaleń można pokusić się o stwierdzenie, że znalezienie działki, której cechy odpowiadają wszystkim wymienionym wymaganiom jest wręcz niemożliwe. Warto jednak poświęcić trochę czasu i przymierzając się do nabycia działkę pod budowę domu, wziąć pod uwagę nie tylko cenę działki, ale również jej inne jej aspekty, które docenimy w przyszłości.

Przeczytaj również: Zakup działki budowlanej – notariusz, podatki i inne koszty

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
4. Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze.
5. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.