Jak czytać księgę wieczystą – Dział III?

Zgodnie z Art. 25 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księga wieczysta zawiera cztery działy, z których trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek. W niniejszym artykule postaramy się przybliżyć Państwu strukturę (budowę) Działu III księgi wieczystej oraz omówić prawa, ograniczenia i roszczenia, jakie mogą być ujawnione w tej części dokumentu.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Księgi wieczyste prowadzi się w systemie teleinformatycznym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Spełnieniu tej funkcji sprzyja zachowanie historycznej struktury księgi wiecznej. Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 25, księga wieczysta zawiera cztery działy podzielone odpowiednio na podrubryki i podpola, z których:

1. dział pierwszy księgi wieczystej obejmuje oznaczenia nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
2. dział drugi księgi wieczystej obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
3. dział trzeci księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
4. dział czwarty księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipoteki.

Przeczytaj: Działy księgi wieczystej – na co zwrócić uwagę

Dział III księgi wieczystej – „Prawa, roszczenia i ograniczenia”

Strukturę Działu III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia” określa § 41-46 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

Na wstępie działu III napotykamy rubrykę 3.1 o nazwie „Wzmianka w dziale III”. Podobnie jak w działach I i II księgi wieczystej, wzmiankę o wniosku charakteryzuje numer wzmianki, opis wzmianki, chwila zamieszczenia, chwila wykreślenia, omówienie wykreślenia wzmianki.

Zaraz po wzmiance, mamy rubrykę 3.2 o nazwie „Numer wpisu”. Obejmuje ona jedno pole 3.2.0.1 „Numer wpisu”, w którym wpisuje się oznaczenie kolejnego wpisu (kolejnego ograniczenia) w Dziale III księgi wieczystej.

Kolejna rubryka – 3.3 ”Napis”, obejmuje jedno pole o nr 3.3.0.1 „Napis”. W polu tym ujawnia się napis o treści:

• “wpisy dotyczące użytkowania wieczystego”,
• „wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną własność”,
• „wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności”,
• “wpisy dotyczące użytkowania wieczystego, własności budynku stanowiącego odrębną własność i urządzenia stanowiącego odrębny przedmiot własności”,
• „wszelkie prawa, roszczenia i ograniczenia ciążące na lokalach wyodrębnionych z nieruchomości ciążą na związanych z nimi udziałach we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym”.

Rubryka 3.4 „Treść wpisu” składa się z podrubryk:

• 3.4.1 – „Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia”;
• 3.4.2 – „Skarb Państwa”;
• 3.4.3 – „Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny)”;
• 3.4.4 – „Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną”;
• 3.4.5 – „Osoba fizyczna”;
• 3.4.6 – „Wskazanie innej nieruchomości”

w których wpisuje się treść praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, osoby uprawnione według treści prawa lub roszczenia oraz treść ostrzeżeń i osoby, których roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone (§ 45 pkt. 1 lit. b Rozporządzenia w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym).

W strukturze podrubryki 3.4.1 „Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia” znajduje się pole 3.4.1.4. „Pierwszeństwo” oraz pole 3.4.1.5 „Prawo lub roszczenie uprawnione z pierwszeństwa”. Wpisy ujawnione w tych polach są konsekwencją treści art. 13 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie, z którą „właściciel nieruchomości ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane do księgi wieczystej, może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równe z tym prawem dla innego prawa”.

Ostatnim polem w strukturze Działu III księgi wieczystej jest pole 3.4.1.6 „Nieruchomość współobciążona”, które składa się z dwóch podpól. Podpola te są wypełniane w przypadku zakładania nowej księgi wieczystej dla obciążonej nieruchomości lub przeniesieniu części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej (§ 119. 1. Rozporządzenia MS w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym – ”Przy zakładaniu nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości lub przy przeniesieniu części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej dokonuje się wpisów w polach 3.4.1.6 lub 4.4.1.12”).

Przeczytaj: Wpis do księgi wieczystej – co oznacza i jak go dokonać?

Rodzaje ujawnionych praw w Dziale III księgi wieczystej

W Dziale III księgi wieczystej ujawnia się prawa osobiste i roszczenia, oprócz hipoteki, ujęte w Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. księgach wieczystych i hipotece. W myśl tego przepisu w dziale tym mogą być w szczególności ujawnione następujące prawa osobiste i roszczenia:

1. prawo najmu lub prawo dzierżawy, prawo odkupu lub prawo pierwokupu, czy prawo dożywocia,
2. prawo użytkowania oraz służebności, takie jak służebności gruntowe, służebności przesyłu, służebności osobiste,
3. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, dotyczące tylko roszczeń przyszłych,
4. roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników, roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawienie do zniesienia współwłasności

Podstawowym celem ujawnienia w Dziale III „Prawa, roszczenia i ograniczenia” księgi wieczystej, praw osobistych i roszczeń jest zapewnienie ochrony danej nieruchomości, jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z treścią Art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie wzmacnia swoją skuteczność względem innych praw nabytych.

Służebności osobiste i gruntowe

Przeglądając księgi wieczyste w Dziale III można znaleźć wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych takich jak użytkowanie czy służebność. W prawie cywilnym służebność dzieli się na służebność osobistą oraz służebność gruntową, która z kolei dzieli się na:

• służebność przechodu,
• służebność przejazdu,
• służebność przesyłu.

Służebność osobista mieszkania

W praktyce służebność osobista mieszkania jest ustanawiana wraz z aktem darowizny w jednym akcie notarialnym. Może się zdarzyć, że służebność jest ustanawiana w samodzielnym akcie notarialnym.

Służebność osobista mieszkania polega na zamieszkaniu osoby – służebnika w mieszkaniu (domu), które służebnik darował np. swojemu wnukowi, zastrzegając sobie prawo do mieszkania w tym lokalu bądź domu, do swojej śmierci.

Służebność osobista mieszkania przysługuje tylko służebnikowi i wygasa wraz ze śmiercią służebnika. Służebności mieszkania nie można sprzedać, darować czy zapisać w spadku.

Niejednokrotnie, wpis służebności w księdze wieczystej nie oznacza, że służebność ta jest w dalszym ciągu wykonywana. Może się bowiem zdarzyć, że na skutek śmierci służebnika, służebność wygasła. Wygaśnięcie służebności nie powoduje jednak automatycznego zniknięcia wpisu służebności z Działu III księgi wieczystej. Aby służebność osobista mogła zostać wykreślona z księgi wieczystej, niezbędny jest wniosek właściciela nieruchomości o jej wykreślenie. Do wniosku o wykreślenie służebności mieszkania należy dołączyć akt zgonu służebnika oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Nieruchomość obciążona prawem służebności osobistej może być sprzedana (wraz ze służebnikiem) bądź darowana, oczywiście jeżeli przyszły nabywca bądź obdarowany zdecyduje się na taką transakcję. Każdy nowy właściciel nieruchomości obciążonej prawem służebności osobistej musi zdawać sobie sprawę, że nabywając taką nieruchomość staje się właścicielem nieruchomości wraz ze służebnikiem i jest zobowiązany do przestrzegania praw służebnika.

Służebność osobista różni się od służebności gruntowej tym, że wygasa wraz ze śmiercią osoby, której prawo to przysługiwało.

Przeczytaj: Służebność mieszkania – jak ją ustanowić i jakie daje prawa?

Służebność gruntowa – przechodu i przejazdu

Służebność przechodu bądź przejazdu polega na możliwości przechodu bądź przejazdu właścicielom lub współwłaścicielom działki sąsiedniej niemającej dostępu do drogi publicznej. Podstawowym celem ustanowienia służebności przechodu bądź przejazdu jest zwiększenie użyteczności nieruchomości zwanej „władnącą” poprzez obciążenie nieruchomości zwanej „służebną”.

Służebność przechodu bądź przejazdu jest ustanawiana na określony czas, np. do chwili wybudowania drogi publicznej umożliwiającej dostęp do tej drogi, a która tego dostępu nie posiadała.

Służebność przechodu bądź przejazdu może być ustanowiona za odpłatnością.

Służebność gruntowa ustanawiana jest w odrębnym akcie notarialnym bądź w akcie notarialnym nabycia nieruchomości. W przypadku braku porozumienia stron, odnośnie ustanowienia służebności gruntowej, prawo to może być ustanowione przez sąd.

Ustanowienie służebności gruntowej przez notariusza polega na sporządzeniu przez niego dokumentu – aktu notarialnego, w którym umieszcza wniosek o wpis służebności gruntowej w Dziale III księgi wieczystej.

W treści służebności gruntowej powinien znaleźć się szczegółowy opis wykonywania służebności, tj. numer działki, przez którą biegnie wyznaczona do przechodu czy przejazdu droga, jej długość oraz szerokość. Istotną wskazówką dla właściciela nieruchomości, zarówno władnącej jak i służebnej, jest podanie w opisie służebności położenia drogi względem stron świata, np. droga położona jest w północno-wschodniej części nieruchomości oznaczonej numerem…:

W księdze wieczystej w Dziale III ujawnia się również informacje o tym, czy służebność obciąża także inne działki, jeżeli tak, to w treści opisu służebności powinny znaleźć się numery ksiąg wieczystych tych właścicieli, którzy mogą z tej „drogi” korzystać.

Służebność gruntowa, podobnie jak służebność osobista (mieszkania), obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości służebnej, jak również przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej. Oznacza to, że w przypadku zmiany właścicieli nieruchomości służebnej, służebność nie wygasa, zakres służebności pozostaje bez zmian pomimo zmiany właściciela nieruchomości służebnej.

Przeczytaj: Służebność drogi koniecznej – jak ją ustanowić?

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu ustanawiana jest w formie aktu notarialnego pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą reprezentującym np. przedsiębiorstwa elektroenergetyczne, telekomunikacyjne czy wodnokanalizacyjne. Umowa dotycząca służebności przesyłu zawiera w swej treści nie tylko przeprowadzenie mediów przez nieruchomość obcą, ale również dostęp do tych mediów w celu wykonania bieżącej konserwacji oraz naprawy. Służebność przesyłu jest ustanawiana za odpłatnością.

Służebność gruntowa oraz służebność przesyłu są jedynymi prawami, które można zasiedzieć. Należy mieć na uwadze, że na części działki, która jest służebną nie można wznosić żadnych obiektów budowlanych.

Ważne, aby w przypadku ujawnienia służebności gruntowych w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej, ujawnienie tych praw nastąpiło także w Dziale I-Sp księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej. Dokonanie wpisu w Dziale I-Sp nieruchomości władnącej bez ujawnienia wpisu w Dziale III nieruchomości służebnej nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości – roszczenie z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

W Dziale III księgi wieczystej może zostać ujawniona informacja, że właściciel danej nieruchomości domu, mieszkania zobowiązał się do sprzedaży tej nieruchomości określonej osobie. Zobowiązanie to zostało spisane w formie aktu notarialnego.

Ujawnienie umowy przedwstępnej w Dziale III księgi wieczystej chroni interesy osób, które tę umowę podpisały, a jednocześnie ostrzega przyszłych nabywców nieruchomości o tym, że nieruchomość jest zarezerwowana. Ważne, aby roszczenie z tytułu zawarcia umowy przedwstępnej było spisane w formie aktu notarialnego. Jeżeli umowa została spisana w innej formie nie jest możliwe wpisanie jej do księgi wieczystej i dochodzenie swoich praw do odszkodowania w przypadku sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej.

Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji

Istotnym wpisem w Dziale III księgi wieczystej są wpisy – ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji przez komornika bądź o zajęciu nieruchomości przez syndyka. Wpis taki oznacza, że właściciel nieruchomości nie spłacał swoich długów i nieruchomość została zajęta i przeznaczona do sprzedaży. Uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne zostaną przeznaczone na zaspokojenie roszczeń wierzycieli. Nabycie nieruchomości z wpisem ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji komorniczej jest bardzo ryzykowne.

Ostrzeżenie o nieujawnionych spadkobiercach – niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

W Dziale III księgi wieczystej może znaleźć się ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Na przykład, w przypadku śmierci właściciela nieruchomości, notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia, w którym potwierdza prawa do spadku. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, to notariusz ma obowiązek poinformować sąd wieczystoksięgowy o zmianie właściciela nieruchomości. Sąd wieczystoksięgowy po otrzymaniu zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości, w Dziale III księgi wieczystej danej nieruchomości nie umieszcza wprost danych nowych właścicieli, lecz ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Wpis ostrzeżenia widnieje w Dziale III księgi wieczystej do czasu złożenia przez spadkobierców wniosku o wpisanie ich jako współwłaścicieli w Dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Poza prawami osobistymi, roszczeniami i ostrzeżeniami ujętymi w Art. 16 ustawy w Dziale III księgi wieczystej mogą być również ujawnione:

• wnioski organu egzekucyjnego o wszczęciu egzekucji sądowej lub administracyjnej z nieruchomości należącej do dłużnika (Art. 924, 1064 i Art. 1068 ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego oraz Art. 110c. § 3-5 ustawy z 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
• zakaz sprzedaży i obciążania nieruchomości orzekany w postępowaniu cywilnym;
• ustanowienie zakazu zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – jeżeli pomimo zakazu zbywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wpisanego do księgi wieczystej dokonano zbycia tego lokalu, czynność prawna jest nieważna;
• ograniczenie swobodnego korzystania z nieruchomości związane z ustanowieniem zabytku nieruchomego i wpisaniem do rejestru zabytków (Art.9 ust.4 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, Dz.U z 2018r.poz. 2067);
• roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa. Odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę (Art. 9.1.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali);
• roszczenie z umowy deweloperskiej (Art. 23 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym);
• roszczenie o opłatę przekształceniową w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych w na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Art. 5 ust. 1-3 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów). Podstawę wpisu roszczenia o opłatę w Dziale III księgi wieczystej stanowi zaświadczenie wydane przez właściwy organ (starosta, wójt, burmistrz prezydent miasta). W zaświadczeniu właściwy organ potwierdza przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty. Roszczenie ujęte w Dziale III księgi wieczystej dotyczy każdoczesnego właściciela nieruchomości;
• ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w trybie przepisów o wywłaszczaniu nieruchomości (Art. 124 ust. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami);
• roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (Art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Podobnie jak w Działach I i II księgi wieczystej, Dział III księgi wieczystej zawiera rubryki i podrubryki, w których wprowadza się wnioski i podstawy wpisów w księdze wieczystej, określa się położenie akt oraz wskazuje dokument, na podstawie którego wprowadzono treść obciążenia, jak również – po wygaśnięciu obciążenia, wskazuje się dokument, jego datę, osobę i instytucję, która dokument wydała.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie internetowym.

Foto: Fotolia