Księga wieczysta jest szczególnym dokumentem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Zarówno księga wieczysta prowadzona w formie papierowej, jak i obecnie prowadzona w formie elektronicznej, zawiera informacje uporządkowane według określonego wzoru. Szczegółową strukturę księgi wieczystej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Niniejszy artykuł poświęcony jest analizie Działu I księgi wieczystej.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!
Dokument prowadzony w systemie teleinformatycznym zawiera cztery działy, z których:
- Dział I księgi wieczystej obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością.
- Dział II księgi wieczystej obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
- Dział III księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek oraz wpisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki.
- Dział IV księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Podział księgi wieczystej na działy ma charakter ściśle porządkowy. Omyłkowe wpisanie prawa w niewłaściwym dziale nie powoduje niezgodności w stanie prawnym nieruchomości, a sprostowanie tego błędu następuje z urzędu (Art. 626(13) ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, dalej k.p.c.).
W niniejszym artykule odpowiadamy na pytanie, jakie informacje obejmuje Dział I księgi wieczystej, składający się z Działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” oraz Działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością”, oraz jak należy czytać i interpretować wpisy ujawnione w tym dziale.
Przeczytaj: Działy księgi wieczystej – na co zwrócić uwagę?
I. Dział I-O – „Oznaczenie nieruchomości”
Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości” podzielony jest na rubryki:
- 1.1 – Wzmianki w dziale I-O,
- 1.2 – Numer nieruchomości,
- 1.3 – Położenie,
- 1.4 – Oznaczenie, która podzielona jest dodatkowo na podrubryki: 1.4.1 – Działka ewidencyjna, 1.4.2 – Budynek, 1.4.3 – Urządzenie, 1.4.4 – Lokal,
- 1.5 – Obszar,
- 1.6 – Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków,
- 1.7 – Podstawa oznaczenia (sprostowania),
- 1.8 – Dane o wniosku i chwili wpisu,
- 1.9 – Komentarz.
źródło: Przegladarka-ekw.ms.gov.pl – treść Działu I-O „Oznaczenie nieruchomości” przykładowej księgi wieczystej
Wzmianki
W części pierwszej Działu I księgi wieczystej, w rubryce 1.1, oraz we wszystkich pozostałych działach, znajduje się rubryka pod nazwą „Wzmianki”. Wpis w treści pola należącego do tej rubryki informuje i jednocześnie ostrzega o tym, że do Sądu wpłynął wniosek, który oczekuje na wpis do księgi wieczystej bądź wpis został już dokonany. Do czasu wykreślenia wzmianki z księgi wieczystej, zaufanie do treści ujawnionej w księdze wieczystej powinno być ograniczone.
O fakcie wpisu wzmianki, bądź o jej wykreśleniu, informuje wypełnione pole „Treść wpisu”. Każdą wzmiankę określa:
- numer wzmianki,
- opis wzmianki,
- chwila zamieszczenia,
- omówienie wykreślenia (podstawa wykreślenia lub przyczyna usunięcia wzmianki w księdze wieczystej).
Z chwilą wpisu wniosku do księgi wieczystej wzmianka zostaje wykreślona.
Numer nieruchomości
W rubryce Numer nieruchomości (1.2) wpisuje się kolejny numer nieruchomości ujawnianej w danej księdze wieczystej. W przypadku wpisu cyfry „1” w polu “Numer bieżący nieruchomości” oznacza to, że w danej księdze wieczystej mamy jedną nieruchomość. Do zmiany numeru nieruchomości może dojść tylko na skutek przyłączenia bądź odłączenia części nieruchomości.
Położenie
W rubryce „Położenie” (1.3), obejmującej sześć pól, ujawnia się dane określające położenie nieruchomości gruntowej, budynkowej, lokalowej oraz dane o położeniu lokalu lub budynku o statusie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Znajdujemy tutaj takie informacje jak:
- numer porządkowy – kolejny numer położenia nieruchomości,
- dane adresowe położenia nieruchomości takie jak: nazwa województwa, powiatu, gminy, miejscowości i dzielnicy, a nawet ulicy, przy której jest położona nieruchomość, lokal, budynek oraz lokal i budynek, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Oznaczenie
Rubryka 1.4 – Oznaczenie jest najbardziej rozbudowaną rubryką w Dziale I-O – „Oznaczenie nieruchomości”.
W poszczególnych podrubrykach znajdujemy wpisy dotyczące:
- dane o oznaczeniu działek ewidencyjnych składających się na nieruchomość – podrubryka 1.4.1,
- dane o oznaczeniu posadowionych na nieruchomości budynków – podrubryka 1.4.2,
- dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości urządzeń stanowiących odrębną własność – 1.4.3,
- dane o oznaczeniu lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lub do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Oznaczenie działki ewidencyjnej to przede wszystkim identyfikator działki w postaci: WWPPGG_R.XXXX.NDZ, gdzie poszczególne elementy kodu oznaczają:
- „WW” – kod województwa,
- „PP” – kod powiatu w województwie,
- „GG” – kod gminy,
- „R” – rodzaj jednostki,
- „XXXX” – numer ewidencyjny obrębu w jednostce ewidencyjnej, określony za pomocą liczb całkowitych w przedziale od 0001 do 9999,
- „NDZ” – oznacza numer ewidencyjny działki ewidencyjnej (zob. Numer działki a identyfikator działki – co oznaczają i jak je znaleźć?).
(„Identyfikator działki to ciąg kodów oznaczających nazwę województwa, powiatu, gminy, obrębu ewidencyjnego, w którym położona jest działka o wskazanym numerze ewidencyjnym.” – Art. 49 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2021 r. poz. 955 oraz w załącznik do Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków).
W oznaczeniu działki podaje się również numer działki, numer obrębu ewidencyjnego oraz jego nazwę, nazwę ulicy, przy której działka jest położona oraz sposób korzystania, a także informację o odłączeniu działek bądź o przyłączeniu działek.
Oznaczenie budynku wyraża się w podaniu takich informacji jak identyfikator budynku, identyfikator działki, na której jest posadowiony budynek, dane adresowe budynku określające m.in. nazwę ulicy, przy której jest posadowiony budynek, numer porządkowy budynku, liczbę kondygnacji budynku, powierzchnię użytkową oraz rodzaj budynku wg Klasyfikacji Środków Trwałych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie Art. 40 ust. 2 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej. W podrubrykach oznaczenia budynku wskazuje się również czy budynek stanowi odrębną nieruchomość, czy część składową nieruchomości, jak również podaje się informację o wyodrębnionych w budynku lokalach i częściach wspólnych po ich wyodrębnieniu.
Sposób korzystania
W rubryce należącej do „Oznaczenia nieruchomości” ujęta jest również informacja o sposobie korzystania z nieruchomości. Informacji tej nie należy mylić z przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Sposób korzystania z nieruchomości to określenie rodzaju użytku gruntowego dla działki ewidencyjnej, którego opis znajdziemy w rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Wymienione wyżej dane powinny być zgodne z danymi ewidencji gruntów i budynków.
Podstawę wpisu danych dotyczących oznaczenia stanowią przepisy ujęte w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym z dnia 15 lutego 2016 r. (§ 78- 80). W myśl wskazanych przepisów, dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wypisu z rejestru gruntów, wypisu z rejestru budynków lub wypisu z kartoteki budynków, a także wyrysu z mapy ewidencyjnej, sporządzonych na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości, o których mowa powyżej, dotyczy wyłącznie położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów.
Obszar
Rubryka 1.5 – Obszar nieruchomości składa się tylko z jednego pola, w którym znajdujemy informacje o powierzchni nieruchomości gruntowej obejmującej powierzchnię pól wszystkich działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości gruntowej albo pole powierzchni użytkowej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość albo pole powierzchni użytkowej lokalu, do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przy czym, pole powierzchni lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość stanowi sumę pola powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, komórka).
Oznaczenie powierzchni nieruchomości gruntowej określa się w jednostce określonej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Pole powierzchni działki ewidencyjnej wykazuje się w hektarach z precyzją zapisu do 0,0001 ha. Dla działek ewidencyjnych, dla których pole powierzchni od chwili założenia ewidencji nie zostało obliczone z precyzją zapisu do 0,0001 ha, dopuszcza się wykazywanie powierzchni z precyzją zapisu do 0,01 ha.
Pole powierzchni budynku wykazuje się jako łączne pole powierzchni użytkowej.
Pole powierzchni użytkowej lokalu oraz pole powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych do lokalu, wynikające z sumy pól pomieszczeń przynależnych, wyraża się w metrach kwadratowych z precyzją zapisu do 0,01 m2. Bardzo ważne dla nabywcy lokalu jest sprawdzenie, jaką powierzchnię posiada sam lokal, bez pomieszczeń przynależnych. Bowiem przy kupnie lokalu może się okazać, że cena jednostkowa lokalu (za 1 m2) jest taka sama jak cena jednostkowa pomieszczenia piwnicznego, a tego zapewne kupujący nie mógłby sobie darować.
W sytuacji odłączenia od nieruchomości części nieruchomości, w księdze wieczystej w polu „Obszar” należy wpisać obszar wynikający z dokumentów stanowiących podstawę oznaczenia nieruchomości zarówno co do części odłączonej jak i pozostałej (§ 114 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym z dnia 15 lutego 2016 r.).
Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków
Rubryka 1.6 „Zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków” składa się z trzech pól zawierających informacje o zgodności bądź niezgodności, gdzie:
- „ Z”oznacza stan zgodny,
- „N” oznacza stan niezgodny,
- „B” oznacza brak możliwości sprawdzenia zgodności.
Zgodnie z treścią Art. 626(8) k.p.c. sąd wieczystoksięgowy z chwilą otrzymania wniosku o zmianę oznaczenia nieruchomości z urzędu bada zgodność danych wskazanych we wniosku z ujawnionym w księdze wieczystej oznaczeniem nieruchomości, chyba że istnieją przeszkody faktyczne uniemożliwiające dokonanie takiego sprawdzenia.
Sąd wieczystoksięgowy może również dokonać sprawdzenia danych z danymi ewidencji gruntów i budynków poprzez bezpłatny i bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości wykorzystując w tym celu zintegrowany system informacji o nieruchomościach.
Wpisy w Dziale I-O nie są objęte domniemaniem wiarygodności ksiąg wieczystych, ponieważ są wprowadzane do tego działu w oparciu o określone dokumenty urzędowe będące danymi faktycznymi. Informacje zawarte w dziale I-O nie są również chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, ponieważ rękojmia odnosi się wyłącznie do praw wpisanych w księdze wieczystej, a nie do danych wynikających ze zbioru dokumentów (Orzeczenie SN z 15 listopada 1999r.,II CKN 621/99).
Sprostowanie wpisów dotyczących oznaczenia nieruchomości następuje w trybie uproszczonym – St. Rudnicki, „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Komentarz, Wydanie 6”.
Dane ujawnione w Dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” są ściśle powiązane z Działem I-Sp – „Spis praw związanych z nieruchomością” oraz z Działami II i III księgi wieczystej. Połączenie to jest niezwykle istotne w chwili zakładania księgi wieczystej. Księga wieczysta zostanie, bowiem założona tylko wówczas, gdy wnioskodawca złoży jednocześnie żądanie o założenie księgi wieczystej oraz o dokonanie w niej wpisu, co najmniej w Dziale I-O i Dziale II księgi wieczystej. Gdyby w jednym z tych działów nie było żadnych wpisów, nie można by uważać księgi wieczystej za założoną.
II. Dział I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”
Dział I- Sp przeznaczony jest do wpisywania ograniczonych praw rzeczowych przysługujących każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Informacje zawarte w tej części księgi wieczystej stanowią niejako uzupełnienie działu pierwszego, ujawniają prawa związane z nieruchomością.
Dział ten wraz z działem I-O stanowi jedną całość. Dowodem na to jest zachowanie ciągłości numeracji. Jedynym elementem wyróżniającym Dział I-Sp jest umieszczona w nim osobna rubryka poświęcona wzmiance (1.10).
Dział I-Sp – „Spis spraw związanych z własnością” składa się z rubryki 1.11 „Spis praw”, obejmującej trzy podrubryki:
- 1.11.1 – spis praw związanych z własnością,
- 1.11.2 – prawo użytkowania wieczystego,
- 1.11.3 – opis spółdzielni mieszkaniowej.
źródło: Przegladarka-ekw.ms.gov.pl – treść Działu I-Sp „Spis praw związanych z własnością” przykładowej księgi wieczystej
W polach „Spis praw związanych z własnością” opisuje się szczegółowo wszystkie prawa związane z własnością nieruchomości, prawem użytkowania wieczystego oraz spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu poprzez wpisanie rodzaju tego prawa oraz jego treści.
Odnośnie prawa użytkowania wieczystego w księdze wieczystej podaje się termin wygaśnięcia tego prawa, wyliczony przez sąd, gdzie jako pierwszy dzień przyjmuje się dzień złożenia wniosku o ujawnienie prawa użytkowania oraz sposób korzystania z nieruchomości, który powinien być zgodny z treścią umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Przy opisie spółdzielni mieszkaniowej, w której jest ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w trzech polach podrubryki 1.11.3 „Opis spółdzielni mieszkaniowej” powinna zostać ujawniona nazwa spółdzielni, siedziba oraz numer identyfikacyjny REGON.
Zgodnie z St. Rudnicki „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Komentarz, Wydanie 6”:
„W dziale I-Sp księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, ujawnia się udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jeżeli przedmiot odrębnej własności stanowi lokal w budynku znajdującym się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste ujawnia się udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.”
„W księdze wieczystej prowadzonej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w dziale I-Sp wpisuje się to prawo ze wskazaniem lokalu w budynku określonej spółdzielni mieszkaniowej.”
Jak już wspomniano wyżej w dziale I-Sp „Spis praw związanych z własnością” ujawnia się służebności gruntowe, przez co należy rozumieć ujawnienie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości władnącej służebności przysługującej właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu określonej nieruchomości (również każdoczesnemu).
Zasadą jest, że prawa ujawnione w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości służebnej są ujawniane w dziale I-Sp księgi wieczystej powadzonej dla nieruchomości władnącej. Brak korelacji między wpisami w działach I-Sp nieruchomości władnącej i w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej (służebnej) stanowi poważną usterkę i podlega sprostowaniu z urzędu (Art. 626 k.p.c.).
Natomiast, dokonanie wpisu w Dziale I-Sp bez odpowiedniego ujawnienia w Dziale III nieruchomości służebnej nie wywołuje skutków prawnych. Do ich powstania niezbędne jest wpisanie obciążenia w Dziale III nieruchomości służebnej, czyli do której odnosi się wpis w Dziale I-Sp nieruchomości władnącej.
W spisie praw w dziale I-Sp nie ujawnia się natomiast służebności osobistych oraz służebności przesyłu, bowiem służebności osobiste ustanawia się na rzecz określonej osoby natomiast służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorcy (Art. 305 Kodeks cywilny) – w tych przypadkach nie można mówić o służebnościach związanych z własnością lub użytkowaniem wieczystym nieruchomości władnącej.
Oznaczenie nieruchomości ujawnione w Dziale I księgi wieczystej powinno być zgodne z danymi ujętymi w Państwowej Ewidencji Gruntów i Budynków.
Podstawa prawna i inne źródła:
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, Rozdział 3. Struktura działu I księgi wieczystej.
- Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
- St. Rudnicki, “Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Wydanie 6.”
- E. Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz. Wydanie 2.”
Foto: Fotolia
Podobne artykuły
