Zakup mieszkania to ważna decyzja życiowa, wiążąca się z dużym wydatkiem finansowym. Co zrobić, aby mieć pewność, że wybrana przez nas nieruchomość nie przysporzy nam więcej problemów niż radości? Przede wszystkim przed dokonaniem transakcji zakupu mieszkania należy sprawdzić jego stan prawny.
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Jak sprawdzić stan prawny mieszkania?
Podstawowym dokumentem, który pozwoli sprawdzić wszelkie niezbędne informacje związane ze stanem prawnym mieszkania, jest księga wieczysta. Jest to szczególny rejestr publiczny, którego głównym zadaniem jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
Księgi wieczyste są jawne i powszechnie dostępne, a to oznacza, że każdy może je przeglądać. Zatem obowiązkiem nabywcy mieszkania jest zapoznanie się z treścią jego księgi wieczystej. Zwłaszcza, że w przypadku kłopotów z kupioną nieruchomością nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów zawartych w jej księdze wieczystej (np. dotyczących ewentualnego obciążenia hipotecznego).
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!
Jak odnaleźć księgę wieczystą mieszkania, które chcemy kupić?
Aby dotrzeć do księgi wieczystej interesującego nas mieszkania, musimy znać jej numer. Jeśli jesteśmy na etapie prowadzenia rozmów z właścicielem nieruchomości, to o numer księgi wieczystej powinniśmy poprosić właśnie jego. Jeśli nam odmówi, to jest to wyraźny znak, że stan prawny tego mieszkania może zawierać jakieś nieprawidłowości, a sam sprzedawca ma coś do ukrycia. Lepiej zrezygnować z zakupu takiej nieruchomości.
Inaczej jest, gdy dopiero rozglądamy się za mieszkaniem – np. za pomocą portali ogłoszeniowych. Nie każda oferta zawiera numer księgi wieczystej, możemy go jednak spróbować odnaleźć na własną rękę.
Najszybszym i jednocześnie najwygodniejszym sposobem jest skorzystanie z jednej z dostępnych w Internecie przeglądarek ksiąg wieczystych (np. https://ksiegiwieczyste.pl), które umożliwiają wyszukanie numeru księgi wieczystej m.in. po adresie nieruchomości.
Inną możliwością jest kontakt z Sądem Rejonowym właściwym dla miejsca położenia wybranej przez nas nieruchomości, który prowadzi dla niej księgę wieczystą. Tu niestety, aby uzyskać numer księgi wieczystej, należy wykazać interes prawny do nieruchomości – co w przypadku osób postronnych może być dosyć skomplikowane.
Jeśli numer księgi wieczystej jest już nam znany, to wystarczy wejść na stronę internetową z przeglądarką ksiąg wieczystych, uruchomioną przez Ministerstwo Sprawiedliwości (https://ekw.ms.gov.pl/) i tam pobrać interesujący nas dokument.
Przeczytaj: Jak znaleźć numer księgi wieczystej po adresie lub numerze działki?
Na co zwrócić uwagę czytając księgę wieczystą?
Analiza treści ksiąg wieczystych nie należy do najłatwiejszych. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby próbować w tym temacie własnych sił. Zwłaszcza, że możemy się posiłkować licznymi wskazówkami, dostępnymi na portalach internetowych. Analiza własna pozwoli wytworzyć przynajmniej wstępny obraz o aktualnym stanie prawnym danej nieruchomości. Jeśli jednak chcemy mieć pewność co do znaczenia poszczególnych wpisów, to warto skorzystać z pomocy specjalisty, np. profesjonalnego doradcy czy radcy prawnego.
Weryfikując treść księgi wieczystej mieszkania, które chcemy kupić, szczególną uwagę należy zwrócić na informacje zawarte w niżej wymienionych działach.
Dział I-O – “Oznaczenie nieruchomości”
Upewniamy się, czy adres podany w księdze wieczystej pokrywa się z rzeczywistą lokalizacją mieszkania. Weryfikujemy jego powierzchnię oraz ilość i rodzaj wpisanych pomieszczeń. Sprawdzamy, jaki jest wpisany rodzaj przeznaczenia lokalu (właściwy wpis powinien brzmieć: Lokal mieszkalny) oraz czy księga zawiera wpisy o pomieszczeniach przynależnych do mieszkania, które również chcemy kupić (np. miejsce postojowe czy komórka lokatorska).
Dział II – “Własność”
Tutaj podane są dane właściciela (właścicieli) nieruchomości. W prosty sposób możemy sprawdzić, czy osoba podająca się za właściciela mieszkania, faktycznie jest ujawniona w księdze wieczystej (weryfikujemy imię i nazwisko oraz numer PESEL, jeśli jest wpisany). Jeśli mieszkanie jest przedmiotem współwłasności, należy się upewnić, czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na jego sprzedaż.
Dział III – “Prawa, roszczenia i ograniczenia”
Umieszczone w tym dziale informacje dotyczą ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim wobec mieszkania. Lista możliwych wpisów, na które możemy się tutaj natknąć, jest bardzo długa. Dlatego analizując ten dział należy zachować szczególną czujność. Sprawdzamy, czy nie ma tu wpisanych służebności obciążających nieruchomość, np. służebność osobista mieszkania (zapewne nikt nie chciałby nabyć mieszkania z tzw. dożywotnikiem). A także, czy nie widnieją tu np. zapisy dotyczące prawa pierwokupu, najmu, dzierżawy czy chociażby ostrzegające o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.
Dział IV – “Hipoteka”
Zawiera informacje o ewentualnych hipotekach obciążających nieruchomość (rodzaj hipoteki, waluta, suma). Warto pamiętać, że kupując mieszkanie z hipoteką, nabywamy je wraz z długami, które trzeba będzie pokryć. Dzieje się tak, ponieważ hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela – dla wierzyciela (np. banku) nie ma większego znaczenia, kto jest właścicielem mieszkania i tak może się domagać od niego zaspokojenia swoich roszczeń. Dlatego przed nabyciem takiej nieruchomości należy zadbać o to, aby hipoteka została wykreślona z jej księgi wieczystej. Idealna sytuacja jest wtedy, gdy w dziale IV znajduje się informacja “Brak wpisów”.
Przeczytaj: Jak bezpiecznie kupić nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym?
Wzmianki
Każdy dział księgi wieczystej posiada rubrykę “Wzmianki”. Również na nie trzeba zwracać uwagę, albowiem wzmianka oznacza, że do Sądu Rejonowego, prowadzącego daną księgę wieczystą, wpłynął wniosek o wpis do księgi, który nie został jeszcze rozpatrzony. W takiej sytuacji lepiej wstrzymać się z zakupem nieruchomości i poczekać aż sprawa się wyjaśni. Może się np. okazać, że osoba ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel już nim nie jest.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Na koniec warto także wspomnieć o jednej z kluczowych zasad, jaką jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W sytuacji, gdy istnieje rozbieżność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść nabywającego własność lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według treści księgi.
Przeczytaj również: Jak sprawdzić, kto jest właścicielem mieszkania?
Foto: Fotolia
Podobne artykuły
