Służebność osobista stanowi ograniczone prawo rzeczowe polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby fizycznej w celu zaspokajania jej potrzeb osobistych, w tym także mieszkaniowych.
Służebność mieszkania spełnia ważne znaczenie społeczne, ponieważ służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a tym samym daje możliwość schronienia, odpoczynku, snu, przygotowania posiłków, zaspakajania podstawowej higieny osobistej itp. Jest bardzo często praktykowana w przypadku darowizny mieszkania bądź przekazania w spadku gospodarstwa rolnego.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!
Na czym polega służebność osobista mieszkania?
W myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 244, jednym z ograniczonych praw rzeczowych, obok użytkowania, zastawu, hipoteki i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, jest prawo służebności.
Prawo służebności jest bardzo zbliżone do prawa własności. W praktyce jednak osoba, która korzysta z tego prawa, jest zobligowana do przestrzegania praw i obowiązków wynikających z przepisów prawa i ujętych w stosownej umowie służebności.
Służebność mieszkania należy do służebności osobistych. Prawo służebności mieszkania polega na umożliwieniu korzystania z określonego mieszkania (lokalu) osobie, która nie jest właścicielem tego mieszkania ani też jego najemcą. Wymagane jest, aby korzystanie z mieszkania przez uprawnionego (służebnika) odbywało się w sposób zgodny z osobistymi jego potrzebami i z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego.
Prawo służebności mieszkania powstaje z chwilą złożenia oświadczenia właściciela mieszkania o ustanowieniu służebności mieszkania. ”Umowa służebności mieszkania może być zastąpiona orzeczeniem sądu, ale tylko wtedy, gdy ten, kto zobowiązał się do ustanowienia służebności, uchyla się od zawarcia umowy, albo, gdy ustawa przewiduje ustanowienie służebności przez sąd (wyrok Sądu Najwyższego z 23 listopada 2018 roku sygn. akt II CSK 682/170. Art. 296 k.c. nie stanowi samodzielnej podstawy do obciążenia nieruchomości służebnością wbrew woli i zgodzie właściciela nieruchomości”.
Służebność mieszkania może być zarówno odpłatna, jak i nieodpłatna, przy czym służebność mieszkania wygasa zawsze wraz ze śmiercią uprawnionej osoby i nie można jej przekazać nikomu innemu chyba, że w umowie służebności ustalono, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie.
Prawo służebności mieszkania jest prawem niezbywalnym, co oznacza, że służebnik nie może tego prawa sprzedać bądź darować.
Prawo służebności mieszkania nie podlega dziedziczeniu, przez co należy rozumieć, że w przypadku śmierci służebnika nie wchodzi ono do spadku.
Służebność mieszkania nie może być ustanawiana na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego.
W sytuacji, gdy po wpisaniu służebności mieszkania do księgi wieczystej, właściciel mieszkania przeniesie własność tego mieszkania (sprzeda je) na inną osobę, to uprawniony z tytułu służebności mieszkania zachowuje swoje prawo względem nowego nabywcy (Art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).
Czym różni się służebność mieszkania od umowy dożywocia?
Służebności mieszkania nie można mylić z prawem dożywocia, bowiem oba prawa nie tylko różni tryb ich wykonywania, ale przede wszystkim różna podstawa prawna. Oba prawa wygasają najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionych.
Prawo służebności osobistej mieszkania określają Art. 296-305 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Natomiast uprawnienia dożywotnika oraz tryb ustanawiania prawa dożywocia określają Art. 908-916 k.c.
Służebność mieszkania
W prawie służebności mieszkania, właściciel mieszkania w odróżnieniu od prawa dożywocia, nie ma obowiązku zapewnienia służebnikowi, utrzymania, wyżywienia czy opieki w czasie choroby.
Uprawniony z tytułu służebności mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości.
Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Prawo służebności mieszkania ustanawia się w formie aktu notarialnego i ujawnia w Dziale III księgi wieczystej – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” prowadzonej dla nieruchomości obciążonej tym prawem.
Umowa o dożywocie
Z prawem umowy dożywocia mamy do czynienia wówczas, gdy za przeniesienie prawa własności mieszkania, nabywca mieszkania zobowiązuje się na podstawie umowy o dożywocie, zapewnić zbywcy mieszkania dożywotnie utrzymanie. O ile umowa nie stanowi inaczej, nabywca (nowy właściciel) powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Dożywotnik, w odróżnieniu od służebnika, nie musi ponosić kosztów ze zwykłego korzystania z mieszkania typu energia elektryczna, gaz, ubezpieczenie mieszkania, czy koszty mediów typu radio, telewizja, Internet itd. ani też żadnych kosztów związanych z nakładami na remonty czy ubezpieczenie mieszkania.
Tak więc, podstawową funkcją umowy dożywocia jest funkcja alimentacyjna. W sytuacji konfliktów pomiędzy dożywotnikiem a właścicielem nieruchomości, umowa dożywocia może być zamieniona na rentę. Zasadność tej zamiany zawsze musi ocenić sąd.
Prawo dożywocia, podobnie jak prawo służebności mieszkania, ujawnia się w Dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości obciążonej tym prawem.
Przeniesienie prawa własności do nieruchomości w zamian za dożywocie następuje w formie aktu notarialnego i podlega opodatkowaniu podatkiem PCC w wysokości 2%.
Prawo dożywocia podobnie jak prawo służebności osobistej jest niezbywalne.
Do ustanowienia prawa dożywocia dochodzi zazwyczaj w sytuacji, gdy rodzice chcą przekazać swoje mieszkanie dzieciom w zamian za dożywotnie utrzymanie.
Od ustanowienia prawa dożywocia dzieci, jak i rodzice, nie są zobowiązani do uiszczenia podatku dochodowego, ponieważ dochodzi tutaj do transakcji w zerowej grupie podatkowej.
Po ustanowieniu prawa dożywocia, dzieci mogą ustanowić prawo służebności mieszkania.
Przeczytaj: Prawo dożywocia w księdze wieczystej – co to oznacza?
Jak ustanowić służebność mieszkania?
Służebność mieszkania może zostać ustanowiona poprzez zawarcie umowy służebności lub uzyskanie orzeczenia sądowego. W praktyce do zawarcia umowy służebności mieszkania dochodzi najczęściej pomiędzy rodzicami i dziećmi.
Zawarcie umowy służebności zawsze powinno być poprzedzone porozumieniem pomiędzy właścicielem mieszkania a służebnikiem.
Zgodnie z prawem umowa służebności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zatem, aby doszło do ustanowienia służebności mieszkania, strona umowy tj. właściciel mieszkania powinien skontaktować się z notariuszem w celu omówienia treści umowy służebności mieszkania.
Następnie, właściciel mieszkania, jako strona ustanawiająca służebność mieszkania na rzecz zainteresowanego, powinien dostarczyć notariuszowi niezbędne do sporządzenia umowy dokumenty takie jak:
- odpis księgi wieczystej wydany przez Sąd, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla nieruchomości, która ma być obciążona prawem służebności mieszkania,
- wypis z kartoteki budynków,
- wyrys z mapy ewidencyjnej,
- dane osobowe służebnika oraz strony ustanawiającej służebność mieszkania,
- dokument określający wartość mieszkania – lokalu objętego umową służebności,
- informację w sprawie (ewentualnej) odpłatności, jaką uprawniony ustala za służebność mieszkania, a którą ma ponosić służebnik.
Służebność może mieć charakter odpłatny bądź nieodpłatny.
W tym pierwszym przypadku służebnik musi wyrazić zgodę na zapłatę odpowiedniej kwoty ustalonej z właścicielem mieszkania. Ustalona przez strony płatność za ustanowienie służebności mieszkania może być przekazywana właścicielowi mieszkania jednorazowo, rocznie lub okresowo.
W umówionym dniu, osoba przekazująca mieszkanie służebnikowi powinna stawić się u notariusza celem podpisania umowy – aktu notarialnego.
Podstawą aktu notarialnego jest oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu służebności mieszkania. Z uwagi na powyższe, stroną aktu notarialnego jest jedynie właściciel mieszkania.
W akcie notarialnym sporządzonym przez notariusza powinien znaleźć się zapis o tym, z których pomieszczeń może korzystać służebnik, zakres korzystania z tych pomieszczeń w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Z zapisu ustanawiającego służebność powinno jasno wynikać, czy służebność będzie miała charakter odpłatny czy też darmowy. W przypadku służebności nieodpłatnej, służebnik nie musi obawiać się żadnych opłat w postaci czynszu za służebność, chyba że w umowie zawarte zostanie postanowienie, że służebnik będzie ponosił koszty korzystania z mediów takich jak energia elektryczna, woda czy gaz oraz czynsz.
Informacja o odpłatności służebności posiada istotne znaczenie, ponieważ od jej wysokości zależna jest wysokość wynagrodzenia notariusza.
W przypadku służebności nieodpłatnej należy ustalić wartości nieruchomości zgodnie z Art. 13 ust. 3 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn i do jej wyliczenia należy przyjąć roczną wartości służebności w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością. W każdym przypadku ustanowienia służebności nieodpłatnej wartość służebności osobistej mieszkania będzie równa 4% wartości przekazanego mieszkania.
W przypadku ustalenia służebności osobistej mieszkania dożywotnio, uzyskaną kwotę należy pomnożyć przez 10 lat. Przy czym należy tutaj pamiętać, że służebność osobista mieszkania może być ustanowiona dożywotnio bądź na określony czas. Przykładowo roczna wartość służebności mieszkania, które według cen rynkowych jest warte 250 000 zł, będzie wynosiła: 250 000 zł x 4% = 10 000 zł.
Ile kosztuje ustanowienie służebności mieszkania?
Służebność mieszkania jest prawem osobistym, które dla swej ważności wymaga złożenia oświadczenia woli właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego. Sporządzenie aktu notarialnego służebności mieszkania przez notariusza wiąże się z koniecznością uiszczenia taksy notarialnej.
Wysokość taksy notarialnej jest zależna od wartości przedmiotu umowy – aktu notarialnego. Wartość służebności mieszkania (przedmiotu umowy) można określić na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn Art. 13. 1. 2.3).
Po ustaleniu wartości służebności mieszkania, notariusz posługując się przepisami Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej określa stawkę taksy notarialnej, jaką musi uiścić osoba ustanawiająca służebność. Stawka taksy notarialnej nie może być jednak wyższa od tej ujętej w rozporządzeniu.
Na dzień dzisiejszy stawki taksy notarialnej liczone od wartości przedstawiają się następująco:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0, 4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Do taksy notarialnej należy doliczyć również:
- koszty wypisów aktu notarialnego w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę,
- podatek VAT w wysokości 23% od sporządzenia aktu notarialnego oraz wypisów aktu notarialnego,
- opłatę sądową za wpis służebności do księgi wieczystej nieruchomości w wysokości 200 zł.
Zgodnie z Art. 80 Prawa o notariacie, notariusz sporządzając umowę służebności mieszkania (jak i inne umowy) jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność notarialna może powodować skutki prawne.
Notariusz sporządzający akt notarialny, w dniu jego sporządzenia powinien złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe. Złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej przez notariusza za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe uważa się za złożenie wniosku przez stronę czynności notarialnej.
Prawa i obowiązki osoby posiadającej służebność mieszkania
Prawa osoby posiadającej służebność mieszkania określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z treścią przepisów wymienionej ustawy mający służebność (służebnik):
- może korzystać z pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytku,
- może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie (dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości),
- może przyjąć inne osoby, ale tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.
W przypadku ustanowienia w umowie – akcie notarialnym służebności nieodpłatnej służebnik nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów.
W przypadku ustanowienia służebności odpłatnej, służebnik musi zgodnie z harmonogramem dokonywać płatności w ustalonej kwocie.
Jeżeli tak postanowiono w umowie, użytkownik korzystając z mieszkania zobowiązany jest do ponoszenia nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z mieszkania (Art. 260 § 1 k.c.), do których w szczególności należą:
- koszty ubezpieczenia mieszkania,
- podatki i opłaty,
- koszty utrzymania i korzystania z mediów (radio, telewizja, Internet),
- koszty funduszu remontowego,
- koszty ogrzewania mieszkania,
- opłaty na pobór wody,
- opłaty za wywóz nieczystości.
Za w/w interpretacją Art. 260 § 1 k.c. przemawia również orzecznictwo sądowe. W jednym z wyroków, sąd administracyjny wskazał, że użytkownik – służebnik mieszkania powinien ponosić koszty i opłaty eksploatacyjne związane z korzystaniem mieszkania, a także powinien ponosić opłaty należne wspólnocie mieszkaniowej (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 19 lipca 2011r., sygn. akt III SA/Lu 185/2011).
Jak wskazał SN w wyroku z dnia 23 listopada 2018 r. sygn. akt II CSK 682/1, stosownie do Art. 302, do wzajemnych stosunków pomiędzy mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne.
Takie ukształtowanie uprawnień mającego służebność mieszkania wynika z jej celu i funkcji ukierunkowanych na ochronę takich osób, zwłaszcza tych, które jeszcze lub już nie są w stanie pracować, jako dziecko, osoba w podeszłym wieku, lub niezdolna do działania z powodu choroby czy innego rodzaju niedomagania.
Przeczytaj: Licytacja komornicza mieszkania a służebność osobista
Kiedy wygasa służebność mieszkania?
Osobista służebność mieszkania należy do kategorii służebności osobistych i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego do mieszkania z tyt. służebności osobistej. W trakcie trwania służebności osobistej mieszkania prawo to nie może być przeniesione na inną osobę ani w drodze darowizny ani spadku jak również w drodze sprzedaży.
Zamiana służebności mieszkania na rentę
Służebność osobista mieszkania może być zamieniona na rentę.
Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę. Służebności osobistej mieszkania nie można zupełnie znieść, ale w sytuacji, gdy uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa służebność osobistą mieszkania można zamienić na rentę (Art. 303 k.c.). Z żądaniem o zamianę służebności mieszkania na rentę występuje do sądu właściciel nieruchomości.
Z uwagi na brak jednej jedynej metody na obliczanie wartości służebności mieszkania sąd korzysta z przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn i do wyliczenia wartości służebności mieszkania przyjmuje roczną wartość służebności w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością (Art. 13. 1. 2.3). Obliczona w ten sposób wartość jest mnożona przez 10 lat , co świadczy o tym, że ustanowione świadczenie zostało określone na czas nieokreślony. I tak dla mieszkania o wartości 200 000 zł miesięczna renta dla osoby pozbawionej służebności mieszkania wyniesie (200 000 x 4%= 80 000 zł) /120 = 600 zł.
Sąd obliczając należną rentę może również skorzystać z metody porównania wartości przed i po zniesieniu uprawnienia.
Sprzedaż nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania
Każde mieszkanie obciążone służebnością może być kupione lub sprzedane. Do sprzedaży mieszkania obciążonego służebnością nie jest wymagana zgoda służebnika.
Nabywca mieszkania obciążonego służebnością mieszkania godzi się na kupno takiego mieszkania zdając sobie sprawę, że będzie musiał się dostosować do wszystkich uprawnień służebnika. Dodatkowo, jeżeli będzie chciał sprzedać mieszkanie obciążone służebnością zapewne nie uzyska za to mieszkanie ceny, jaką uzyskałby gdyby mieszkanie to nie było obciążone prawem służebności, bowiem wartość mieszkania obciążonego służebnością mieszkania pomniejsza się o wartość służebności.
Przeczytaj także: Co sprawdzić w księdze wieczystej przed kupnem mieszkania?
Podstawa prawna:
- Ustawa a dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Foto: Pexels.com
Podobne artykuły
