Jak sprawdzić, czy nabywana działka nie jest zadłużona?

Nabycie nieruchomości – działki (np. budowlanej) od osoby fizycznej często związane jest z pewnym ryzykiem finansowym. I nie chodzi tutaj wyłącznie o cenę, jaką będziemy musieli zapłacić za nabycie działki, ale o ewentualne zadłużenie działki, które nieświadomy nabywca będzie zobowiązany uregulować już po zakupie nieruchomości. O tym, jak i gdzie sprawdzić, czy nabywana działka nie jest zadłużona, można się dowiedzieć z niniejszego artykułu.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Kupując działkę od osoby fizycznej jej nabywca powinien zadbać o to, aby po jej nabyciu nie spłacać długów ciążących na danej nieruchomości. Obaw tego typu nie powinno się mieć w przypadku nabycia działki będącej własnością Skarbu Państwa – np. od Agencji Nieruchomości Rolnych, która sprzedając swoje nieruchomości, w akcie notarialnym informuje, że działka – nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń.

Podobne oświadczenie stwierdzające, że nieruchomość nie jest obciążona żadnym długiem można też uzyskać od osoby fizycznej, jednakże oświadczenie to może się mijać z prawdą. Dlatego, aby wyeliminować ewentualne przykre niespodzianki zaraz po zakupie nieruchomości, należy sprawdzić dokumenty określające stan prawny działki przed przystąpieniem do transakcji.

Księga wieczysta jako dokument określający stan prawny działki

Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta prowadzona dla danej nieruchomości – działki.

Księga wieczysta jest dokumentem prowadzonym przez sąd wieczystoksięgowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej danej nieruchomości może tę księgę przeglądać, zapoznać się z jej treścią oraz żądać wydania z niej odpisów i wyciągów.

Dzięki temu, że księgi wieczyste są prowadzone w systemie teleinformatycznym, każdy, kto zna numer księgi wieczystej, może sam swobodnie wywołać na ekran komputera daną księgę wieczystą i zapoznać się z jej treścią. Takie przeglądanie umożliwia system teleinformatyczny umieszczony na stronie internetowej Ministra Sprawiedliwości pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/.

Księga wieczysta, zarówno ta prowadzona w systemie papierowym, jak i ta prowadzona w systemie teleinformatycznym, posiada nienaruszony model wprowadzony jeszcze w styczniu 1947 r. Tak więc księga wieczysta prowadzona w systemie elektronicznym składa się z takich samych działów jak w 1947 r., z tą różnicą, że dotychczas działy były podzielone na łamy, a obecnie w systemie informatycznym są podzielone na rubryki i pola, a te z kolei na podpola.

Księga wieczysta składa się z czterech działów.

Dział I księgi wieczystej składa się z części I-O „Oznaczenie nieruchomości” oraz części I-Sp „Spis praw związanych z własnością”.

W Dziale II księgi wieczystej „Własność” ujawnia się:

• uprawnionych z tytułu własności, wysokość ich udziałów lub rodzaj współwłasności,
• wpisy dotyczące użytkowania wieczystego,
• podstawę prawną wpisu, którą stanowią w szczególności akty notarialne, orzeczenia sądu, decyzje administracyjne lub zaświadczenia.

Dział III księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipoteki, ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

Dział IV księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy hipotek.

Oczywiście, przyszły nabywca działki powinien sprawdzić, zapoznać się z wpisami (oraz wzmiankami) ujawnionymi w każdym dziale księgi wieczystej. Sprawdzając wpisy w poszczególnych działach księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na ich zgodność z rzeczywistym stanem prawnym.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Na co zwrócić uwagę podczas analizy księgi wieczystej działki?

W Dziale I księgi wieczystej, powinniśmy zwrócić uwagę na zgodność danych osobowych ujawnionych w treści księgi wieczystej z danymi osobowymi osoby, która zamierza sprzedać działkę. W przypadku jakichkolwiek rozbieżności w prawie własności do nieruchomości należy dążyć do wyjaśnienia zaistniałej sytuacji, a jeżeli podający się za właściciela nie wyrazi chęci wyjaśnienia ujawnionych niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, po prostu zrezygnować z zakupu tej działki.

W Dziale I-O warto również spojrzeć na rubrykę 1.6 – zgodność z danymi ewidencji gruntów i budynków, w którym wpisuje się wynik badania zgodności danych ujętych w księdze wieczystej z danymi ujętymi w katastrze nieruchomości. Wskazanym jest, aby informacje zawarte w księdze wieczystej w tej rubryce były zgodne z informacjami ujętymi w ewidencji gruntów i budynków. W polach dotyczących oznaczenia nieruchomości odnajdujemy m.in. położenie, oznaczenie oraz obszar nieruchomości (może to być suma działek wchodzących w skład nieruchomości). W myśl Art. 27 u.o.k.w.h, organ prowadzący kataster nieruchomości ma obowiązek zapewnić nieodpłatnie sądom bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości, a sąd w przypadku rozpoznania wniosku o zmianę oznaczenia nieruchomości ma obowiązek sprawdzenia danych wskazanych we wniosku z danymi katastru nieruchomości. Jeżeli nieruchomość składa się z wielu działek to szczegółowa informację o numerach tych działek znajdziemy w rubryce „Oznaczenie”.

W Dziale II księgi wieczystej ujawnia się wpisy dotyczące właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego, względnie uprawnionego z tyt. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Prawa te ujawnia się w rubryce 2.2 – Właściciel, 2.3 – Właściciel wyodrębnionego lokalu, 2-4 Użytkownik wieczysty, 2.5 użytkownik uprawniony, przy czym rubryka 2.5 występuje tylko w przypadku typu księgi wieczystej „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”. Typ księgi wieczystej jest definiowany z chwilą zakładania księgi wieczystej.

Sprawdzając wpisy ujawnione w Dziale II księgi wieczystej należy szczególnie zwrócić uwagę na dane zawarte w rubryce „Właściciel” oraz dane ujęte w podrubryce „Udział”. Dane właściciela, takie jak imię i nazwisko, imiona rodziców oraz pesel, powinny być zgodne z danymi ujawnionymi na dowodzie osobistym osoby podającej się za właściciela nieruchomości, a w polu udział powinien występować wpis w postaci ułamka zwykłego np. 1/1. Taki wpis oznacza, że nabywana nieruchomość stanowi własność jednego podmiotu, a w polu „wielkość udziału” powinien występować wpis 1/1.

W Dziale III księgi wieczystej, przeznaczonym na wpisy ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipoteki mogą być ujawnione m.in. takie prawa jak:

• najem, dzierżawa gruntu, prawo odkupu lub pierwokupu prawo dożywocia,
• roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego: dotyczy to także roszczeń przyszłych,
• roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
• roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności.

W Dziale III księgi wieczystej mogą być ujawnione prawa wywodzące się z przepisów ustawowych. Przy czym podstawą takiego prawa może być wyłącznie przepis o randze ustawowej. Do praw tych należą prawa ujawnione w ustawie o gospodarce nieruchomościami takie jak m.in.:

• Art. 30 – postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości,
• Art. 102, ust. 5 – wniosek wójta, burmistrz albo prezydent o scalenia i podziału nieruchomości, a gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów odpisu uchwały podjętej przez radę gminy,
• Art. 117 – wniosek Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej – o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania.

Analizując wpisy w Dziale III księgi wieczystej należy zwrócić uwagę na wpisy dotyczące umowy dzierżawy. Jeżeli nieruchomość – działka jest obciążona dzierżawą, to zgodnie z przepisami Art. 1002 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (dalej k.p.c.) z chwilą nabycia nieruchomości, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

W Dziale III księgi wieczystej mogą zostać ujawnione roszczenia o przeniesienie prawa własności wynikające z umowy przedwstępnej. Należy mieć na uwadze, że jeżeli umowa przedwstępna dotycząca zbycia nieruchomości została wpisana do księgi wieczystej, a nieruchomość została sprzedana osobie trzeciej to:

„Osoba, na rzecz której dokonany został wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej, zachowuje swoje roszczenie i może go dochodzić na podstawie Art. 17 u.o.k.w.h. w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości.” Uzasadnienie wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. Sąd Najwyższy I CK 28/05.

W myśl Art. 17 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.o.k.w.h.) powstałe przez czynność prawną – akt notarialny i ujawnione w księdze wieczystej uzyskuje rozszerzoną skuteczność i przekształca się z roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (zobowiązanej z umowy przedwstępnej) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Tak więc, jeżeli kupujący, nabędzie nieruchomość obciążoną prawem pierwokupu, to może się spodziewać, że niedoszły nabywca nieruchomości będzie dochodził swoich praw ujętych w umowie przedwstępnej.

W Dziele III księgi wieczystej ujawnia się także postanowienia o wszczęciu egzekucji na wniosek komornika (art. 924 k.p.c.). Przy czym należy mieć na uwadze, że nieruchomość objęta postanowieniem o wszczęciu egzekucji jest zajęta z chwilą dokonania wpisu o wszczęciu egzekucji w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania o zapłatę długu, a w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta ze skutkiem wstecznym od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu.

Dział III księgi wieczystej jest również miejscem, w którym ujawniane są wnioski organu egzekucyjnego o przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości będącej własnością tego właściciela, który zalega ze spłatą podatków. Co prawda tego typu wpisy należą do bardzo rzadkich, to jednak się zdarzają.

W sytuacji, gdy nieruchomość została obciążona służebnością np. drogi koniecznej bądź służebnością przesyłu, wówczas w podrubryce 3.4.6 „Wskazanie innej nieruchomości” ujawnia się numer księgi wieczystej, w której ujawniono nieruchomość władnącą oraz inne istotne informacje o nieruchomości władnącej.

Tak więc, wpisy w Dziale III księgi wieczystej, mimo że nie informują o bezpośrednim zaleganiu określonej kwoty pieniężnej, to niejednokrotnie przekształcają się w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości i tym samym zobowiązują następcę prawnego – nabywcę nieruchomości do uiszczenia powstałych zaległości w opłatach i podatkach lokalnych.

Dział IV księgi wieczystej jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na nieruchomości. Na mocy tego prawa wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego spółdzielni mieszkaniowej czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

W przypadku, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, wówczas w poszczególnych rubrykach Działu IV księgi wieczystej odnajdziemy wpisy określające:

• numer hipoteki,
• treść wpisu określającą treść hipoteki obejmującą informację o rodzaju hipoteki (umowna czy przymusowa),
• dane wierzyciela hipotecznego/administratora hipoteki,
• sumę hipoteki wyrażoną cyframi arabskimi oraz słownie,
• walutę sumy, w jakiej ustanowiono hipotekę, oznaczenie pieniądza, w jakim jest wyrażona hipoteka,
• odsetki oraz rodzaj odsetek,
• termin zapłaty, w przypadku kredytu termin spłaty kredytu.

W przypadku, gdy Dział IV księgi wieczystej jest wolny od wpisów, można uznać, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Aby jednak upewnić się, co do istnienia obciążeń, należy przyjrzeć się również wpisom ujawnionym w rubryce „Wzmianka”. Każdy dział księgi wieczystej posiada rubrykę „Wzmianka”, gdy ukaże się w niej wpis (w postaci daty, godziny i minuty) będzie to oznaczało, że do sądu wpłynął wniosek o wpis do księgi wieczystej, który po ujawnieniu może zmienić treść księgi wieczystej i zaufanie do takiej księgi powinno być ograniczone. Wzmianka o wniosku w księdze wieczystej wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że ujawnione w księdze wieczystej prawo, którego dotyczy wniosek, nie korzysta już z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Z uwagi na rangę, jaką posiada wzmianka, zaniedbanie w jej ujawnieniu może spowodować znaczną szkodę osobie działającej w zaufaniu do stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w treści księgi wieczystej.

Przeczytaj: Jak uregulować stan prawny działki?

Opinia z miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego (MPZP)

Opinię o działce można pozyskać w urzędzie gminy lub urzędzie miasta, na terenie którego położona jest działka. Po złożeniu wniosku i opłaceniu go, możemy liczyć na przekazanie opinii w terminie do 14 dni od dnia złożenia wniosku.

Opinia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowani przestrzennego odpowie na pytanie, na jakie cele w miejscowym planie przeznaczona jest interesująca nas działka oraz grunty do niej przyległe.

Wraz z opinią gminy o przeznaczeniu działki w MPZP otrzymamy również mapę oraz wyciąg z MPZP dotyczący interesującej nas działki. Jeżeli działka będzie przeznaczona na cele budowlane, wówczas w dokumencie – wyciągu z planu miejscowego gminy, otrzymamy również informację o tym, jakiej wielkości budynek możemy posadowić na danej działce, w jakiej odległości od drogi, jak wysokie może być ogrodzenie budynku, a nawet, w jakim kolorze mogą być dachówki na dachu przyszłego budynku. W przypadku, gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego, aby posadowić na działce dom, będziemy musieli poczynić starania o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wypis z MPZP możemy również pozyskać ze strony internetowej gminy. Obecnie większość gmin na swoich stronach internetowych publikuje te plany. Tak więc, zanim złożymy w gminie wniosek o wydanie opinii z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, możemy wejść na stronę internetową gminy i spróbować odnaleźć obowiązujący dla danej działki miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zapoznać się z nim.

Pozyskana wiedza o przeznaczeniu danej działki i innych nieruchomości położonych w sąsiedztwie, pozwoli na rozważenie decyzji o nabyciu działki. Nie posiadając wiedzy o lokalizacji i przeznaczeniu terenów wokół działki, możemy „przypadkowo” nabyć działkę, w sąsiedztwie której zostanie (zgodnie z MPZP) wybudowana fabryka bądź droga szybkiego ruchu, a parzcież nie tak wyobrażaliśmy sobie naszą spokojną i wymarzoną okolicę!

Wypis z rejestru gruntów i budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej

Istotnym dokumentem określającym działkę jest wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej. Z wymienionych dokumentów dowiemy się bowiem, kto jest właścicielem działki, którą zamierzamy zakupić, jaka jest powierzchnia działki, jaki rodzaj użytku gruntowego występuje w obszarze działki oraz jaki jest numer księgi wieczystej danej nieruchomości. Dane wypisu z rejestru gruntów powinny być zgodne z danymi ujętymi w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej można uzyskać w starostwie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Warunkiem uzyskania wymienionych dokumentów jest wykazanie się interesem prawnym w tym zakresie (Art. 24.5 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne). Aby dowiedzieć się, jak ubiegać się o wydanie wspomnianych dokumentów przeczytaj nasz artykuł: Jak uzyskać wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej?

Obciążenia publicznoprawne (opłaty za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości)

W trakcie sprawdzania stanu prawnego działki nie wolno zapomnieć o podatkach i opłatach obciążających działkę. Jeżeli nie jesteśmy pewni, że zbywający uregulował wszelkie należności podatkowe ciążące na nieruchomości, możemy poprosić zbywającego o złożenie oświadczenia, że nie zalega on z podatkiem od nieruchomości bądź wystąpić do gminy z prośbą o udzielenie informacji, czy podatnik – właściciel danej nieruchomości płaci należne podatki.

Należy podkreślić, że zgodnie z wyrokiem NSA z 18 lutego 2014 r. sygnatura akt I OSK 2129/13, informacja o tym, kto płaci podatki od nieruchomości nie korzysta z ochrony Ordynacji podatkowej. W związku z powyższym, organ podatkowy mając na uwadze konstytucyjną zasadę prawa do informacji określoną w Art. 61 ust. 1 Konstytucji RP i realizowaną przez ustawę o dostępie do informacji publicznej, powinien na postawione pytanie udzielić odpowiedzi bez zbędnej zwłoki.

Przeczytaj również: Zakup działki budowlanej – notariusz, podatki i inne koszty

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
2. Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Zdjęcie: Pixabay.com