Każdy nowy właściciel nieruchomości ma obowiązek dokonać wpisu do księgi wieczystej. Dotyczy to również wpisu hipoteki w przypadku kredytu hipotecznego. Niestety czas oczekiwania na wpis może być bardzo długi, a w skrajnych wypadkach trwa nawet wiele miesięcy. W tym czasie bank ma prawo naliczać dodatkowe ubezpieczenie, tzw. pomostowe, co dla kredytobiorców oznacza wyższe raty. Istnieje jednak sposób, by w niektórych okolicznościach wpis do hipoteki przyspieszyć. Jak to zrobić i kogo dotyczy taka sytuacja?
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!
Księga wieczysta to rejestr stanu prawnego nieruchomości. Każdy, kto kupuje nieruchomość, musi dokonać w niej odpowiednich zmian. O wpis do księgi wieczystej wnioskuje kredytobiorca. Wniosek składa się w sądzie, który prowadzi rejestr ksiąg wieczystych i należy to zrobić po uzyskaniu własnościowego aktu notarialnego.
Sądy rozpatrują jednak wnioski wieczystoksięgowe w kolejności wpłynięcia, co oznacza, że w największych miastach normą są obecnie wielomiesięczne kolejki i wydłużony czas oczekiwania na prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Ile obecnie czeka się na wpis hipoteki do księgi wieczystej?
Czas oczekiwania na prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej jest różny w przypadku różnych sądów rejonowych i zależy przede wszystkim od obłożenia konkretnego wydziału ksiąg wieczystych. Im większe miasto, tym wniosków o wpis jest więcej. Na wydłużenie czasu oczekiwania na wpis ma również wpływ funkcjonowanie sądu w czasie pandemii i związana z tym zmniejszona obsada czy konieczność zorganizowania pracy w reżimie sanitarnym.
Sytuację kredytobiorców czekających na wpis do księgi wieczystej pogorszyła też duża liczba spraw wynikających z ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów. Również duże inwestycje wymagające wydawania decyzji administracyjnych, które są potem podstawą do wpisów w księgach, powodują czasowe „zapchanie się” wydziałów ksiąg wieczystych.
Na wpis hipoteki do księgi wieczystej czeka się obecnie średnio od 4 do 9 miesięcy, choć zdarzają się też rekordziści, którzy na swój dokument oczekują nawet ponad rok. Jak można sprawdzić czas oczekiwania na wpis w „swoim” sądzie rejonowym? Najprościej będzie zadzwonić do wydziału ksiąg wieczystych i zapytać, jak długo przeciętnie czeka się na odpowiedni dokument.
Dlaczego długie czekanie na wpis do księgi wieczystej może być problemem?
W trudnej sytuacji mogą być przede wszystkim kredytobiorcy, którzy dom lub mieszkanie kupują na kredyt hipoteczny. Bank, który zawiera umowę kredytu na zakup nieruchomości, traktuje sytuację, kiedy brak jeszcze wpisu do księgi, jako potencjalnie ryzykowną i stara się zabezpieczyć przed ewentualnymi problemami. Dopiero wpis hipoteki do księgi wieczystej to gwarancja, że bank stanie się właścicielem nieruchomości w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy.
Z tego powodu w trakcie oczekiwania na prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej kredytobiorca jest zmuszony do płacenia wyższej marży kredytu lub – i to jest najczęstsza sytuacja – ponosi koszty tzw. ubezpieczenia pomostowego. Ubezpieczenie jest formą dodatkowego zabezpieczenia interesów banku, ale, jak to zwykle bywa, jego koszty ponosi kredytobiorca.
Ubezpieczenie pomostowe oznacza więc ratę kredytu wyższą miesięcznie nawet o kilka procent, co przy dużej wartości nieruchomości może być sporą kwotą. Każdy miesiąc oczekiwania mniej to spore oszczędności. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy Twoja sytuacja finansowa się pogorszyła.
Straciłeś pracę? Musiałeś zawiesić działalność gospodarczą albo dotknęły Cię ograniczenia działalności wywołane pandemią koronawirusa? Przebywasz na długotrwałym zwolnieniu? Musisz ponosić koszty leczenia swojego lub najbliższego członka rodziny? A może spotkała Cię inna życiowa i niespodziewana okoliczność, która ma negatywny wpływ na stan Twoich finansów? W takiej sytuacji warto wnioskować o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, aby poprawić swoją kondycję finansową i zmniejszyć wysokość rat.
Przeczytaj: Ile się czeka na wpis hipoteki do księgi wieczystej?
W jaki sposób można przyspieszyć wpis do hipoteki? Gdzie złożyć wniosek?
Istnieje sposób, aby wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej mógł być przez sąd rozpoznany poza kolejnością. Regulamin Urzędowania Sądów Powszechnych wskazuje, że „Sprawy powinny być rozpoznawane według kolejności ich wpływu do danego referatu, chyba że przepisy szczególne określają termin do ich rozpoznawania lub zachodzi inna uzasadniona przyczyna zmiany tej kolejności wynikająca z organizacji pracy sądu. W pozostałych sprawach podejmuje się tylko czynności niecierpiące zwłoki”.
Istnieje jednak podpunkt tego Regulaminu, który mówi o tym, że:
„W szczególnie uzasadnionych przypadkach przewodniczący wydziału może zarządzić rozpoznanie sprawy lub spraw poszczególnych kategorii poza kolejnością”.
A zatem z przepisów dotyczących funkcjonowania sądów rejonowych wynika, że każdy, kto chce, aby jego wniosek został rozpatrzony poza kolejnością i uważa, że w jego sytuacji zachodzi „szczególnie uzasadniony przypadek”, powinien razem z wnioskiem o wpis do hipoteki do tego samego sądu rejonowego złożyć wniosek o przyspieszenie rozpoznania wpisu w księdze wieczystej. Wniosek składa się do Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.
Referendarz lub sędzia sądu rejonowego analizuje złożone podanie i w uzasadnionych sytuacjach podejmuje decyzję o przyspieszeniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Decyzja ta trwa około dwóch tygodni. Jeśli jest pozytywna – wystarczy odebrać w sądzie odpis księgi wieczystej i przedstawić go w banku, który na tej podstawie zamknie okres ubezpieczenia pomostowego.
Co oznaczają „szczególne okoliczności”, czyli kto ma szanse na przyspieszenie wpisu do hipoteki?
Sformułowanie „szczególnie uzasadnione wypadki” oznacza, że na pozytywne rozpatrzenie wniosku o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nie może liczyć każdy wnioskujący. Termin ten jest jednak nieostry i z tego powodu każda sytuacja jest traktowana indywidualnie i podlega pewnej uznaniowości.
W dołączonym do wniosku wyjaśnieniu należy więc uzasadnić, że w konkretnym przypadku zaistniała wyjątkowa, nietypowa sytuacja, która ma duży wpływ na plany życiowe wnioskodawcy. Nie może to być po prostu wskazanie, że z powodu ubezpieczenia pomostowego jest się narażonym na wyższe miesięczne raty kredytu. Takie wnioski są odrzucane, ponieważ nie jest to uznawane za szczególnie uzasadniony wypadek, a za normalne przy kredycie hipotecznym obciążenia finansowe.
Jak uzasadnić wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej?
Aby Twój wniosek o rozpatrzenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej poza kolejnością został pozytywnie zaopiniowany przez sąd rejonowy, musisz uzasadnić, że Twoja sytuacja zmieni się negatywnie z powodu długiego czasu oczekiwania. Jakie powody mogą zostać uznane za „szczególne okoliczności”?
Decyzja o przyspieszeniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej może być, na przykład, uzasadniona tym, że musisz wydać w krótkim czasie znaczne pieniądze na niespodziewane leczenie siebie lub członków rodziny. Za szczególny przypadek może być również uznana sytuacja, w której właśnie straciłeś pracę – zdaniem sądu nagłe pogorszenie kondycji finansowej Twojej i Twojej rodziny, zwłaszcza jeśli nastąpiło nagle, to dobry powód, aby wpis do hipoteki przyspieszyć i nie narażać Cię na dodatkowe koszty związane z koniecznością płacenia większych rat.
Wnioski o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej są też zwykle rozpatrywane pozytywnie w przypadku, gdy musiałeś zawiesić lub ograniczyć działalność gospodarczą z powodu pandemii koronawirusa, lub gdy w inny sposób dotknęło Cię nagłe pogorszenie sytuacji materialnej.
Dobrym argumentem będzie także nagły wyjazd za granicę lub konieczność szybkiej zapłaty dużej kwoty pieniędzy, takich jak spłata odziedziczonego majątku lub inna trudna sytuacja rodzinna.
Co powinien zawierać wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej?
Aby Twoja sprawa mogła być rozpoznawana poza kolejnością, musisz razem z wnioskiem o wpis hipoteki do księgi wieczystej złożyć osobny wniosek o przyspieszenie rozpoznania wpisu. Wniosek ten nie ma wzoru formularza, co oznacza, że powinno to być odręczne podanie.
Co musi zawierać wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, aby został prawidłowo rozpoznany?
- datę sporządzenia wniosku,
- pełne dane wnioskodawcy,
- adres sądu, do którego składasz wniosek,
- treść wniosku,
- odpowiednie uzasadnienie,
- dokumenty potwierdzające, że Twój stan finansowy zdecydowanie się pogorszył, które pozwolą stwierdzić, czy Twój wniosek jest zasadny.
W uzasadnieniu wskazujesz, że w Twojej sprawie mają miejsce szczególne okoliczności, które powodują, że oczekiwanie na „normalny” tryb wpisu hipoteki do księgi wieczystej, spowoduje pogorszenie Twojej sytuacji życiowej, a przede wszystkim materialnej. Pamiętaj, że dodatkowe opłaty, które narzuca bank (takie jak wyższa marża czy ubezpieczenie pomostowe) są traktowane przez sąd jako codzienne wydatki, a nie nadzwyczajna sytuacja, a więc nie będą podstawą, aby Twój wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej został rozpatrzony poza kolejnością. Musisz więc wskazać konkretne przyczyny, dla których opóźnienie wpływa na Twoje życie i wykazać związek przyczynowo-skutkowy, który zachodzi między długim czasem oczekiwania na wpis i pogorszeniem Twojej sytuacji.
Do wniosku o przyspieszenie wpisu powinieneś też dołączyć dokumenty, które będą dowodem na Twoją szczególną sytuację. Mogą to być zestawienia w formie kosztów i dochodów, z których wynika, że stan Twoich finansów się pogorszył – informacja o utracie pracy, zaświadczenie z urzędu o zawieszeniu działalności gospodarczej, rachunki za leczenie, informacje o chorobie, operacji czy innej nagłej okoliczności.
Na pewno warto dobrze przemyśleć wniosek i wykazać faktycznie istniejące i ważne przyczyny, dla których prosisz o wcześniejsze rozpatrzenie wniosku o wpis. Tylko wtedy masz szansę na przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej – nie bez powodu przepis powstał dla uzasadnienia „wyjątkowych okoliczności”, a nie sytuacji, w których przejściowo dokuczają Ci zbyt duże raty kredytu.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 30 czerwca 2021 r. zmieniające rozporządzenie – Regulamin urzędowania sądów powszechnych
Zdjęcie: Pexels.com
Podobne artykuły
