Rynek nieruchomości jest bardzo różnorodny. Przeglądając ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości gruntowych można się natknąć na nieruchomość, której cena znacznie odbiega od średniej ceny w danym obszarze. Po bliższym zapoznaniu się z opisem nieruchomości, okazuje się, że nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej. Zastanawiamy się, dlaczego pomimo znacznego upływu czasu od wejścia w życie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, nie wszystkie nieruchomości zostały objęte księgami wieczystymi.
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Przyczyn pewnego zapóźnienia w zakładaniu ksiąg wieczystych należy dopatrywać się nie tylko w bardzo burzliwej historii naszego kraju, ale również w tym, że w polskim systemie prawnym nie istnieje obowiązek obligatoryjnego zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych dla wszystkich nieruchomości.
Do najczęściej spotykanych nieruchomości gruntowych, które nie posiadają założonej księgi wieczystej, należą grunty położone w obszarach wiejskich. Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby nabyć działkę, która nie posiada założonej księgi wieczystej. Potencjalny nabywca takiej nieruchomości musi nie tylko wykazać się znajomością prawa, ale przede wszystkim liczyć się z pewnym ryzykiem związanym z nabyciem nieruchomości, której stan prawny w chwili nabycia może okazać się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Nieruchomość gruntowa bez księgi wieczystej może bowiem być objęta roszczeniem polegającym na ustanowieniu zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości, lub innymi ograniczonymi prawami osobistymi i rzeczowymi.
Jakie dokumenty sprawdzić, jeśli działka nie posiada księgi wieczystej?
Nabywając nieruchomość bez księgi wieczystej należy przed dokonaniem tej transakcji zbadać stan prawny nieruchomości. Oczywiście, gdyby dla nieruchomości była prowadzona księga wieczysta, zbadanie stanu prawnego nieruchomości można by ograniczyć do zapoznaniu się z treścią wpisów ujawnionych w księdze wieczystej. Natomiast w sytuacji, gdy takiej możliwości nie ma, należy przede wszystkim dążyć do zapoznania się z dokumentami świadczącymi o własności danej nieruchomości.
Dokumentami, które mogą świadczyć o własności nieruchomości gruntowej, a zarazem mogą być podstawą do założenia księgi wieczystej, są m.in.: decyzje organów administracji publicznej oraz postanowienia i wyroki sądów. Do istotnych decyzji administracyjnych świadczących o własności nieruchomości należy zaliczyć akt własności ziemi (AWZ) oraz akt nadania ziemi (ANZ).
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!
Akt własności ziemi
Akt własności ziemi to dokument wydawany w formie decyzji przez nieistniejący już organ – prezydium rady narodowej na mocy uchylonej ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Zgodnie z tą ustawą, nieruchomości wchodzące w skład gospodarstw rolnych i znajdujące się w dniu 4 listopada 1971 r. w samoistnym podsiadaniu rolników stały się z mocy samego prawa własnością tych rolników, jeżeli oni sami lub ich poprzednicy objęli te nieruchomości w posiadanie na podstawie zawartej umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, umowy o dożywocie lub innej umowy o przeniesienie własności, o zniesienie współwłasności albo umowy o dział spadku, mimo że umowy te nie miały formy przewidzianej dla takich umów.
W owym czasie rolnik mógł stać się właścicielem gruntów nawet wtedy, gdy nie posiadał żadnej umowy do gruntu, ale posiadał ziemię nieprzerwanie przez okres 5 lat do dnia ustanowienia ustawy, a w przypadku posiadania ziemi w złej wierze rolnik musiał wykazać to posiadanie przez okres 10 lat do dnia ustanowienia ustawy. Osobom, które spełniały warunki posiadania samoistnego, powiatowe rady narodowe wydawały decyzje administracyjne – akty własności ziemi. Ostateczna decyzja stwierdzająca nabycie własności nieruchomości stanowiła podstawę do ujawnienia nowego stanu własności w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów. W ten oto sposób posiadacze samoistni ziemi stawali się jej właścicielami, a ich dzieci czy wnuki następcami prawnymi. Wielu właścicieli gruntów uznało, że skoro w najbliższym czasie nie mają zamiaru sprzedawać ziemi, zaniechali założenia księgi wieczystej dla posiadanych nieruchomości, a dziedziczenie, przekazywanie ziemi swoim następcą odbywało z pominięciem wpisu w księdze wieczystej. Z czasem okazało się, że brak księgi wieczystej dla posiadanej nieruchomości może stanowić istotną przeszkodę w sprzedaży nieruchomości.
Obecnie właściciel nieruchomości bądź jego następca prawny, będący w posiadaniu aktu własności ziemi, może w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej będzie podstawą do zmiany danych w ewidencji gruntów i budynków. Pozwalają na to przepisy ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych, ponieważ, pomimo, że ustawa z dnia 26 października 1971 r. została uchylona, to wydane na jej podstawie akty nadania ziemi, zachowały swoją ważność.
W dużo gorszej sytuacji będzie właściciel ziemi, czy jego następca prawny, który pomimo poszukiwań aktu własności ziemi w archiwach domowych czy gminnych nie znajdzie tego dokumentu. W takim przypadku, obecny władający nieruchomością może dochodzić swoich praw własności do ziemi składając w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości wniosek o uwłaszczenie. Przesłanką do takiego postępowania są przepisy ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny raz uchyleniu ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. z 1982r. Nr.11, poz. 81) 1971 r.
W Art. 4 niniejszej ustawy stwierdza się, że uchyla się ustawę z dnia 26 października 1971 r. o własności gospodarstw rolnych. Jednocześnie w ustawie z dnia 26 marca 1982 r. o zmianie ustawy, stwierdza się, że pozostają w mocy ustawy z dnia 26 października 1971 r. (uchylonej) Art. 5, 6 oraz 8-11, a rozpoznawanie spraw z tyt. nabycia własności przekazuje się sądom. Z wnioskiem do sądu o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości może wystąpić posiadacz samoistny albo jego następca prawny. Zgodnie z ustawą postępowanie w sprawach o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości jest wolne od opłat.
Akt nadania ziemi
Dokumentem świadczącym o własności nieruchomości może być akt nadania ziemi (ANZ). Akt nadania ziemi (ANZ) to dokument wydawany na podstawie Dekretu z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska. Zgodnie z treścią Dekretu, przeniesienie prawa własności nadanego gospodarstwa (działki) na nabywcę następowało w drodze orzeczenia, zwanego orzeczeniem o wykonaniu aktu nadania. W orzeczeniu o wykonaniu aktu nadania wymieniano: akt nadania, osobę nabywcy oraz przedmiot i warunki nabycia gospodarstwa (działki). Orzeczenie o wykonaniu aktu było ostateczne. Władzami właściwymi do orzekania w trybie Dekretu byli starostowie.
Pozostałe dokumenty świadczące o własności nieruchomości
Innymi dokumentami świadczącymi o własności nieruchomości mogą być postanowienia i wyroki sądu, do których należy zaliczyć: postanowienie o dziale spadku, postanowienie o podziale majątku wspólnego małżonków, wyrok stwierdzający zasiedzenie nieruchomości, postanowienie o założeniu księgi wieczystej, wyrok znoszący współwłasność nieruchomości, postanowienie o stwierdzeniu nabycia prawa własności nieruchomości, wyrok ustalający (lub zmieniający) prawo do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie, odrębną własność lokalu).
Przeczytaj: Jak uregulować stan prawny działki?
Ryzyko związane z zakupem działki bez księgi wieczystej
Nabycie nieruchomości – działki bez księgi wieczystej zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Przede wszystkim, nabycie takiej nieruchomości pozbawia nabywcę ochrony prawnej, jaką daje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, określona w Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, oprócz domniemania zgodności ze stanem prawnym oraz pierwszeństwa praw wpisanych w księdze wieczystej, jest jedną z podstawowych zasad rządzących księgami wieczystymi. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni zawsze tego nabywcę, który poprzez czynność prawną – nabycie nieruchomości w formie aktu notarialnego, nabył prawo własności od osoby, która jest wpisana w księdze wieczystej, jako właściciel, ale w rzeczywistości tym właścicielem nie jest. Dzieje się tak, dlatego, że prawo w interesie publicznym chroni tego nabywcę, który działa w dobrej wierze opartej na domniemaniu (Art. 3 u.o.k.w.i.h), że prawo jawne wpisane w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a nie na oczekiwaniu, że niewpisany zostanie kiedyś ujawniony, z określonym skutkiem.
Osoba nabywająca nieruchomość bez księgi wieczystej musi być świadoma tego, że nabycie nieruchomości bez księgi wieczystej może narazić ją na ewentualne roszczenia osób trzecich. Pomimo, że w chwili nabycia nieruchomości, takich roszczeń nie ma, to po jakimś czasie może okazać się, że jednak są. W przypadku, gdy dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta, ograniczone prawa rzeczowe oraz roszczenia ujawnia się w Dziale III księgi wieczystej „Prawa, roszczenia i ograniczenia”. W dziale tym ujawnia się takie ograniczenia jak służebności osobiste czy gruntowe albo dożywocie. Nabywca nieruchomości obciążonej ograniczonymi prawami rzeczowymi może się z tymi prawami zapoznać jeszcze przed nabyciem nieruchomości i podjąć decyzję o nabyciu działki bądź odstąpieniu od tej czynności. Natomiast, nabywca nieruchomości bez księgi wieczystej nie posiada możliwości zapoznania się z prawami i roszczeniami obciążającymi nieruchomość, co sprawia, że nabycie takiej nieruchomości jest naprawdę ryzykowne.
Może się również okazać, że po nabyciu nieruchomości bez księgi wieczystej, nabywca tej nieruchomości będzie miał trudności w założeniu księgi wieczystej, co z kolei uniemożliwia zaciągnięcie kredytu hipotecznego, albowiem warunkiem uzyskania kredytu jest zawarcie stosownej umowy i wpis do księgi wieczystej. W myśl Art. 747 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.), nieruchomość, która nie ma urządzonej księgi wieczystej lub której księga wieczysta zaginęła lub uległa zniszczeniu, może być objęta roszczeniem polegającym na ustanowieniu zakazu zbywania lub obciążania nieruchomości. W takim przypadku, sprzedaż nieruchomości dokonana wbrew zakazowi zbywania lub obciążania nieruchomości, jest nieważna (Art. 752 3a k.p.c.).
Przeczytaj: Ograniczone prawa rzeczowe w księdze wieczystej
Jak zabezpieczyć zakup nieruchomości bez założonej księgi wieczystej?
Wskazanym i często praktykowanym zabezpieczeniem się nabywcy przed zakupem nieruchomości obciążonej nieznanymi prawami jest zawarcie umowy przedwstępnej, w której warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest założenie księgi wieczystej przez sprzedającego.
Skuteczną formą zabezpieczenia przed nabyciem nieruchomości od osoby, co do której nie ma pewności, że jest właścicielem zbywanej nieruchomości, może być takie sformułowanie umowy – aktu notarialnego, które pozwoli na zwrot ceny nabycia nieruchomości wraz z innymi kosztami i karami danego przedsięwzięcia w przypadku stwierdzenia, że zbywający nieruchomość w rzeczywistości nim nie jest.
Dobrym rozwiązaniem może okazać się wprowadzenie do treści aktu notarialnego zapisu, w którym zbywający poddaje się dobrowolnej egzekucji. Taka konstrukcja umowy ułatwi dochodzenie roszczeń przez nabywcę nieruchomości. Nabywca nieruchomości, niezwłocznie po podjęciu informacji o tym, że został oszukany, może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i zlecić komornikowi egzekucję.
Notariusz, sporządzając akt notarialny dotyczący sprzedaży nieruchomości, nie tylko wprowadza w tym akcie wniosek o założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości, ale również wniosek o ujawnienie w tej księdze prawa własności nabywcy. Od wniosku o założenie księgi wieczystej pobierana jest opłata w wysokości 100 zł. Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, pobierana jest opłata stała w wysokości 200 zł (Art.42.1 ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (zob. „Zakup działki budowlanej – notariusz, podatki i inne koszty„).
Jak znaleźć właściciela działki, która ma założoną księgę wieczystą?
Temu zagadnieniu poświęciliśmy osobny artykuł: „Jak znaleźć właściciela działki?„, z którego dowiesz się, jak sprawdzić, kto jest właścicielem danej działki – w sytuacji, gdy znasz tylko jej lokalizację lub gdy wiesz już coś o niej więcej, np. posiadasz jej numer lub identyfikator (adres administracyjny).
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.
- Dekret z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska.
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Zdjęcie: Pixabay.com
Podobne artykuły
