Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

W polskim ustawodawstwie prawnym, prawo własności nieruchomości jest bardzo mocno chronione. Podstawowym dokumentem, wskazującym na ochronę własności jest Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Czytamy w niej:

„Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia” (Art. 21.1), a „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem” (Art. 21.2).

W społeczeństwie polskim, prawo własności posiada również bardzo silne umocowania społeczne. Niezrozumiałym zatem wydawać się może istnienie regulacji prawnych chroniących nabywcę nieruchomości, której właścicielem nie jest osoba wpisana w księdze wieczystej jako właściciel.

Jedną z instytucji prawnych ochraniających nabywcę nieruchomości jest rękojmia wiary publicznej.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Rękojmia wiary publicznej a stan prawny nieruchomości

Z określeniem rękojmi wiary publicznej spotykamy się w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.z 2016r. poz.790). W art. 5 niniejszej ustawy czytamy:

„w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej)”.

Pod pojęciem stanu prawnego nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, należy rozumieć aktualny stan prawny nieruchomości zapisany w księdze wieczystej na dzień przeprowadzenia transakcji.

Innymi słowy, nabywając nieruchomość (w dobrej wierze) od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, stajemy się właścicielem tej nieruchomości, nawet w przypadku jeśli osoba wpisana jako właściciel w rzeczywistości nim nie jest. Od osoby, która jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości możemy domagać się wydania nieruchomości (właściciel nieujawniony w księdze wieczystej zostaje pozbawiony nieruchomości).

Aby móc mówić o zastosowaniu rękojmi wiary publicznej, musi zaistnieć niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym – Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym

Do niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym dochodzi najczęściej w sytuacji, gdy wykazane poniżej zmiany stanu prawnego z różnych przyczyn nie zostały ujawnione w księdze wieczystej.

Do przykładowych zmian stanu prawnego należy zaliczyć m.in.:

• tzw. pozaksięgowy obrót nieruchomościami – zdarza się, że dochodzi do przeniesienia prawa własności bez ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej,
• nabywanie nieruchomości tylko przez jednego z małżonków, w sytuacji gdy majątek małżonków stanowi ich wspólnotę majątkową,
• śmierć właściciela nieruchomości wpisanego do księgi wieczystej,
• połączenie spółek handlowych,
• nabycie użytkowania,
• ustanowienie służebności osobistej lub gruntowej,
• wygaśnięcie hipoteki wskutek zapłaty.

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych została wprowadzona do ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece po to, aby zwiększyć zaufanie nabywcy do stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księgach wieczystych.

Księgi wieczyste są bowiem rejestrem publicznym prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, będącego podstawą prawnego obrotu nieruchomościami.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni pewność obrotu nieruchomościami dokonywaną w dobrej wierze i w zaufaniu do ksiąg wieczystych. Szczególnie chroni ona tych obywateli, którzy nie są biegli w interpretacji zapisów ujętych w treści księgi wieczystej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, wg St. Rudnickiego, jest sposobem nabycia własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która zamiast rzeczywiście uprawnionej została wpisana w księdze wieczystej jako ta, której to prawo przysługuje.

Zasada rękojmi wiary publicznej odnosi się do praw wpisanych do księgi wieczystej, a nie do danych wynikających ze zbioru dokumentów.

Nabycie prawa własności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Aby możliwe było nabycie prawa własności w drodze rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, muszą zaistnieć niżej wymienione warunki:

1. Osoba zbywająca, ujawniona w księdze wieczystej, nie jest osobą uprawnioną do rozporządzania nieruchomością.
2. Nabycie nieruchomości musi nastąpić w drodze aktu notarialnego.
3. Czynność nabycia nieruchomości musi być odpłatna albowiem rękojmia wiary publicznej nie chroni nabywcy, który stał się właścicielem nieruchomości w drodze darowizny.
4. Nabywca nieruchomości musi działać w dobrej wierze.
5. W księdze wieczystej brak jest wpisów wyłączających rękojmię wiary publicznej, w księdze nie widnieją np. ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

• prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
• prawu dożywocia,
• służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
• służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
• służebnościom przesyłu.

W wymienionych wyżej przypadkach wyłączenie rękojmi wiary publicznej spowoduje, że przyszły nabywca nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem prawami i służebnościami wymienionymi w tym przepisie, nawet jeżeli nie były one ujawnione w księdze wieczystej (Bałan-Gonciarz Ewa, Ciepła Helena).

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości – Art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Wzmianka stanowi ostrzeżenie dla każdego ewentualnego nabywcy nieruchomości, że do sądu wpłynął wniosek o wpis do danej księgi wieczystej, który po jego dokonaniu, może zmienić treść księgi wieczystej.

Rękojmia zaczyna obowiązywać, gdy wzmianka lub ostrzeżenie zostaną wykreślone z księgi wieczystej.

Przeczytaj: Jak sprawdzić księgę wieczystą?

Zastosowanie rękojmi wiary publicznej w praktyce

W praktyce rękojmia wiary publicznej ma zastosowanie w następujących przypadkach:

• nabycie prawa własności nieruchomości w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej,
• nabycie prawa użytkowania wieczystego w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej,
• nabycie ograniczonego prawa rzeczowego (hipoteki) w dobrej wierze od osoby nieuprawnionej,
• nabycie prawa własności , użytkowania wieczystego w dobrej wierze bez obciążeń.

Rękojmia wiary publicznej księgi wieczystej nie działa jeżeli nieruchomość będąca przedmiotem obrotu:

• nie posiada księgi wieczystej,
• księga wieczysta nie została założona,
• księga wieczysta uległa zniszczeniu,
• księga wieczysta zaginęła,
• księga wieczysta utraciła moc prawną,
• dla nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których wpisani są różni właściciele.

Niniejsze opracowanie sporządzono w oparciu o „Ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych – Komentarz”. Stanisław Rudnicki, wydanie 6.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2016, poz. 790).

Foto: Fotolia