Operat szacunkowy nieruchomości – czym jest i kiedy jest potrzebny?

Przeprowadzenie transakcji nabycia nieruchomości, uzyskanie kredytu hipotecznego bądź wynajęcie lokalu czy zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, to tylko niektóre czynności, przy których wymagane jest określenie wartości nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego.

Do określenia wartości nieruchomości dla różnych celów i sporządzenia na piśmie opinii o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, stanowiącego dokument urzędowy, został powołany zawód rzeczoznawcy majątkowego. Kim jest rzeczoznawca majątkowy, jakie ma obowiązki i czym jest operat szacunkowy oraz kiedy jest potrzebny, na te i inne pytania postaramy się udzielić odpowiedzi w niniejszym artykule.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Czym jest i kiedy jest potrzebny operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym sporządzanym na piśmie na okoliczność wyceny nieruchomości – mieszkania, domu bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Operat szacunkowy może być również sporządzony dla celów ustalenia wysokości czynszu za najem nieruchomości liniowych (linie teleenergetyczne, sieci gazowe, sieci wodociągowe).

Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy posiadający ku temu stosowne uprawnienia. W przypadku wyceny tej samej nieruchomości i ujawnienia rozbieżności w opinii tej samej nieruchomości, wycenę nieruchomości sporządza organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Operat szacunkowy jest wynikiem działań rzeczoznawcy majątkowego i stanowi dowód w sprawie, dla której został sporządzony.

Formę i treść dokumentu – operatu szacunkowego określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W myśl tego rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, wskazanie rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz podanie wyniku końcowego.

Operat szacunkowy musi obrazować całe postępowanie rzeczoznawcy majątkowego, wynikiem którego będzie określenie wartości nieruchomości.

Sposób sporządzenia operatu, a zwłaszcza jego zgodność z wytycznymi ujętymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, świadczy o staranności autora operatu, w wyniku czego budzi zaufanie do ostatecznego wyniku wyceny nieruchomości.

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, a w szczególności:

1. określa przedmiot i zakres wyceny;
2. określa cel wyceny;
3. podaje podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4. ustala daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
5. opisuje stan nieruchomości na dzień wyceny;
6. wskazuje przeznaczenie wycenianej nieruchomości (nieruchomości gruntowej i budowlanej – przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy);
7. przedkłada analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8. wskazuje rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania;
9. przedstawia obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem.

Kwotę wartości nieruchomości w dokumencie – operacie szacunkowym, wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Wskazanym jest, aby kwotę wartości nieruchomości podać w cenie brutto oraz cenie netto. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu m.in. takie jak:

• aktualny wypis z rejestru gruntów i budynków,
• aktualny wyrys z mapy ewidencyjnej,
• aktualny odpis zupełny księgi wieczystej nieruchomości wycenianej przedstawiający ostatni stan wpisów w księdze wieczystej oraz wzmianki o wnioskach, skargach na orzeczenie referendarza sądowego, apelacjach, skargach kasacyjnych i wszczęciu postępowań z urzędu,
• opinię z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, a w przypadku jej braku opinię ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy,
• aktualne fotografie obiektu – nieruchomości,
• aktualne zestawienie cen nieruchomości podobnych oraz źródło ich pozyskania.

Wykorzystane w operacie szacunkowym dane posiadające formę wypisów i wyrysów dokumentów powinny być potwierdzone przez rzeczoznawcę majątkowego.

Z uwagi na brak w przepisach prawa informacji określającej wzór operatu szacunkowego, przyjmuje się, że powinien on zawierać wszystkie elementy wskazane w rozporządzeniu w sprawie sporządzenia operatu szacunkowego ułożone w formie umożliwiającej podział operatu na:

• okładkę operatu szacunkowego obejmującą stronę główną, na której rzeczoznawca majątkowy umieszcza pieczęć z imieniem i nazwiskiem oraz numerem uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego. W przypadku, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. Na okładce umieszczany jest również tytuł operatu szacunkowego oraz oszacowana wartość netto i brutto danej nieruchomości;
• cześć ogólną zawierającą: przedmiot wyceny, zakres i cel wyceny, podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomościach, daty istotne dla sporządzenia operatu oraz metodologię wyceny;
• część szczegółową obejmującą: opis przedmiotu wyceny, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wycenę szczegółową oraz obliczenia wartości nieruchomości z podaniem końcowego wyniku w postaci ceny nieruchomości.

Wszystkie strony operatu szacunkowego powinny być ponumerowane i zszyte.

Przeczytaj: Jak oszacować wartość mieszkania?

Kto sporządza operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy, tj. osoba posiadająca stosowne uprawnienia do wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego, które nadaje Minister Rozwoju i Technologii.

Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego może uzyskać osoba, która:

• posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
• nie była karana za przestępstwo:
  – przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego,
  – przeciwko wymiarowi sprawiedliwości,
  – przeciwko wiarygodności dokumentów,
  – przeciwko mieniu,
  – przeciwko obrotowi gospodarczemu,
  -przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi,
• posiada wyższe wykształcenie,
• ukończyłeś studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
• odbyła co najmniej 6-miesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,
• przeszła postępowanie kwalifikacyjne oraz zdała egzamin na uprawnienia do szacowania nieruchomości.

Osoba, która posiada dyplom ukończenia studiów wyższych, na kierunku którego program umożliwia nabycie wiedzy i umiejętności z zakresu wyceny nieruchomości nie musi kończyć studiów podyplomowych, aby aplikować na rzeczoznawcę majątkowego. Zgodność programu potwierdza suplement do dyplomu lub zaświadczenie z uczelni. Osoba, która ukończyła studia wyższe poza Polską, a chciałaby aplikować na rzeczoznawcę majątkowego powinna nostryfikować posiadany dyplom.

Z obowiązku odbycia 6 miesięcznej praktyki zawodowej zwolnione są:

• osoby, które odbyły w czasie studiów praktykę w zakresie wyceny nieruchomości w wymiarze jednego semestru. Powinna ona być objęta programem studiów oraz realizowana na podstawie umowy dotyczącej praktyki zawartej między uczelnią, a organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych;
• osoby posiadające udokumentowane 2-letnie doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości.

Szczegółowe wymagania w zakresie rzeczoznawcy majątkowego przedstawia ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz informacje ujęte na stronie serwisu internetowego przedsiębiorcy umieszczonej pod adresem: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/98.

Uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego

Rzeczoznawca majątkowy, jako osoba posiadająca szczególne zaufanie społeczne, aby móc wykonywać swój zawód w sposób uczciwy i wiarygodny korzysta z szeregu uprawnień, które mają swoje uregulowania w przepisach prawa, a mianowicie:

1. Rzeczoznawca majątkowy posiada wyłączne prawo do określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością w formie operatu szacunkowego jak również może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
   a) rynku nieruchomości,
   b) efektywności inwestowania w nieruchomości,
   c) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów zagospodarowania przestrzennego gminy,
   d) określania wartości nieruchomości na potrzeby banku w celu pozyskania kredytu hipotecznego,
   e) wyceny nieruchomości, jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości,
   f) wyceny nieruchomości stanowiącej masę spadkową (biegły sądowy – na potrzeby postępowania sądowego), w którym nieruchomość jest spadkiem,
   g) wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania komorniczego.
2. Prawo do używania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy”.
3. Prawo do prowadzenia działalności na terenie Rzeczpospolitej Polski pod warunkiem, że czynności z zakresu wykonywania szacowania nieruchomości będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.
4. Prawo do uzyskania dokumentów i rejestrów niezbędnych do określenia wartości nieruchomości.

Rzeczoznawcy majątkowi wpisani są do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Z dniem wpisu do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych osoba posiadająca uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy”.

Biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, przy czym rzeczoznawca nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego.

Rzeczoznawca majątkowy w związku z wykonywaniem czynności zawodowych jest obowiązany do zachowania tajemnicy zawodowej, a wszelkie dane pozyskane w trakcie wykonywanych czynności uważane są za poufne. Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowi ubezpieczenia zawodowego od odpowiedzialności cywilnej za szkody mogące wystąpić w zakresie sporządzania opinii – operatu szacunkowego. Kopia dokumentu ubezpieczenia stanowi załącznik do operatu szacunkowego.

Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest postrzegany jak zawód dużego zaufania społecznego, cieszący się uznaniem i szacunkiem w społeczeństwie. Zawód rzeczoznawcy majątkowego jest obciążony ogromną odpowiedzialnością i koniecznością zachowania nienagannej postawy moralnej.

Wymagania stawiane rzeczoznawcy majątkowemu oraz szereg obowiązków wynikających z przepisów prawa powodują, że liczba osób aplikujących na stanowisko rzeczoznawcy majątkowego jest dość ograniczona, a istniejąca kadra rzeczoznawców majątkowych nie zawsze może sprostać zapotrzebowaniom rynku.

Ile kosztuje operat szacunkowy nieruchomości?

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego jest zależny m.in. od celu wyceny nieruchomości oraz od rodzaju nieruchomości.

Przeciętny koszt sporządzenia operatu szacunkowego zawiera się w granicach od 500 do 1500 zł.

Ponieważ przepisy prawa nie określają ceny sporządzania operatu szacunkowego, rzeczoznawcy majątkowi wyceniając swoją pracę korzystają z rozeznania rynku wyceny nieruchomości.

Zlecając rzeczoznawcy majątkowemu wycenę nieruchomości nie możemy kierować się tylko zaproponowaną stawką. Oczywiście, koszt wyceny nieruchomości jest ważny, ale nie może on być jedynym kryterium przy wyborze rzeczoznawcy majątkowego. Istotny wpływ na wybór rzeczoznawcy majątkowego mają opinie klientów w zakresie sposobu wykonania operatu, formy oraz jego wiarygodności.

Ile trwa wykonanie operatu szacunkowego?

Czas wykonania operatu szacunkowego zależy od rodzaju nieruchomości, jej położenia, oddalenia od miejsca zamieszkania rzeczoznawcy majątkowego oraz od czasu potrzebnego na pozyskanie dokumentów określających nieruchomość, takich jak: wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, odpis zupełny księgi wieczystej czy opinii z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na czas wykonania operatu szacunkowego nieruchomości, np. budowlanej, ma również jej powierzchnia oraz stan prawny nieruchomości, tj. zgodność stanu prawnego nieruchomości ujętego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Jeżeli rzeczoznawca majątkowy sporządzając wycenę nieruchomości nie napotka na tej drodze istotnych przeszkód, operat szacunkowy może sporządzić w terminie nawet do 10 dni roboczych. Natomiast w przypadkach trudnych, wymagających wyjaśnień, operat szacunkowy może być sporządzony w terminie nawet do jednego miesiąca.

Jak długo ważny jest operat szacunkowy nieruchomości?

Operat szacunkowy nieruchomości może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy. Po upływie tego okresu, operat może być w dalszym ciągu wykorzystywany, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników takich jak:

• cel wyceny nieruchomości,
• rodzaj nieruchomości,
• zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
• stan nieruchomości,
• dane o cenach,
• dane o dochodach,
• dane o cechach nieruchomości podobnych,
• „zachwianie” zgodności stanu prawnego ujętego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu 12 miesięcy, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa powyżej.

Przeczytaj również: Jak sprawdzić, kto jest właścicielem mieszkania?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Art. 156. Operat szacunkowy.
2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Rozdział 4. Sposób sporządzania, forma i treść operatu szacunkowego.

Zdjęcie: Pexels.com