Nieprawidłowy opis lokalu w księdze wieczystej – jak go zmienić?

Remont mieszkania bardzo często sprowadza się do zmiany liczby pomieszczeń w lokalu. Dzieje się to najczęściej w mieszkaniach posadowionych w blokach wybudowanych w latach siedemdziesiątych i osiemdziesiątych XX wieku z tzw. wielkiej płyty. Działanie to prowadzi do powstania rozbieżności pomiędzy opisem lokalu w księdze wieczystej a stanem faktycznym mieszkania. W niniejszym artykule wyjaśniamy, jak sprostować tę niezgodność.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Zmiana liczby pomieszczeń w lokalu mieszkalnym

Jeżeli mieszkanie jest małe i podzielone na kilka mniejszych pokoi, to jeżeli jest to tylko możliwe, można poprzez połączenie np. kuchni z pokojem uzyskać salon z aneksem kuchennym i w ten sposób uzyskać przestrzeń i poprawić funkcjonalność mieszkania.

Aby wykonać zaplanowane prace i nie narazić się na ewentualne kary administracyjne należy ustalić, czy prace, które zamierzamy wykonać, zaliczane są do prac remontowych czy do prac budowlanych. Od kwalifikacji planowanych do wykonania prac zależy ustalenie toku postępowania w zakresie pozwoleń na ich przeprowadzenie.

Zgodnie z prawem budowlanym remont nie może wpływać na zmiany parametrów budynku, stąd, jeżeli prace dotyczą tylko zwiększenia lub zmniejszenia układu pomieszczeń bądź ich liczby i nie ma to wpływu na zmianę kubatury lokalu – mieszkania, prace te mogą być zaliczone do prac remontowych i wykonane na zgłoszenie do właściwego organu.

Remont nie może powodować ingerencji w ściany nośne budynku ani też nie pozwala na np. wybicie dodatkowego okna w budynku. W przypadku konieczności ingerencji w ściany nośne budynku bądź wykonanie prac, w wyniku których kubatura wewnętrzna ulegnie zmianie, na prace budowlane niezbędne będzie uzyskanie stosownego pozwolenia.

Przed przystąpieniem do planowania prac remontowych w mieszkaniu zawsze należy powiadomić o tym wspólnotę mieszkaniową, a w przypadku prac zaliczonych do prac budowlanych z ingerencją w części wspólne, należy uzyskać na to zgodę wspólnoty.

Przeczytaj: Ujawnienie zmiany przeznaczenia lokalu w księdze wieczystej

Opis lokalu w księdze wieczystej niezgodny ze stanem faktycznym mieszkania – jakie mogą być tego skutki? Czy sprostowanie tych informacji jest obowiązkowe?

Połączenie lub podział pomieszczeń – izb w lokalu powoduje nie tylko zmianę układu mieszkania, ale również konieczność poprawy opisu mieszkania w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości lokalowej. Nieprzeprowadzenie tej zmiany, trwanie w niej, powoduje niezgodność opisu lokalu ujawnionego w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokali z rzeczywistym stanem prawnym i traktowane jest jako błąd w zapisie.

Poprawa opisu lokalu jest na tyle ważna, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, niezgodność stanu rzeczywistego ze stanem ujawnionym w treści księgi wieczystej może na tyle skomplikować transakcję, że jako sprzedający tracimy wiarygodność wobec nabywcy nieruchomości, który z uwagi na występujący błąd, może nawet odstąpić od zakupu takiej nieruchomości.

Niezgodność stanu rzeczywistego lokalu ze stanem ujawnionym w treści księgi wieczystej może też być przeszkodą do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w banku.

Tak więc aby nie dopuścić do trwania powstałych niezgodności należy przystąpić do poprawy opisu lokalu w księdze wieczystej i zlikwidować ujawnione w niej błędy.

Zanim jednak złożymy w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o zmianę opisu lokalu w księdze wieczystej powinniśmy przeprowadzić zmianę opisu lokalu w rejestrze lokali prowadzonym przez starostę.

W tym celu należy przedłożyć w starostwie:

• inwentaryzację pomieszczeń lokalu przeprowadzoną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane o specjalności architektonicznej oraz dowód opłaty skarbowej.

Inwentaryzacja lokalu powinna składać się z rysunku – rzutu lokalu, który powinniśmy posiadać w dokumentacji nabycia lokalu oraz części opisowej lokalu. Część opisowa powinna zawierać:

• numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej,
• numer lokalu,
• informacje na temat usytuowania lokali,
• określenie powierzchni lokalu z wyszczególnieniem powierzchni poszczególnych izb lokalu.

Przedłożona dokumentacja pozwoli staroście na dokonanie stosownych zmian w danych katastru nieruchomości.

Starosta po wprowadzeniu zmian w operacie ewidencyjnym, w którym zawarte są informacje o gruntach budynkach i lokalach oraz właścicielach nieruchomości, zawiadamia wydział ksiąg wieczystych właściwego miejscowo sądu o dokonanych zmianach danych objętych Działem I-O.

Zmiana liczby pomieszczeń w mieszkaniu – jak poprawić opis lokalu w księdze wieczystej?

Jak pamiętamy z poprzednich artykułów, księgi wieczyste są zakładane dla nieruchomości (nie dla właściciela!) i pełnią rolę rejestracyjną i ewidencyjną. W myśl ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, nieruchomościami są nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.

Księga wieczysta składa się z czterech działów, z których:

1. Dział I – składa się z części: Dział – I-O „Oznaczenie nieruchomości” i Dział – I-Sp „Spis praw związanych z nieruchomością”;
2. Dział II – „Własność” – wpisuje się tutaj uprawnionych z tytułu własności, wysokość ich udziałów lub rodzaj wspólności;
3. Dział III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” – w dziale tym wpisuje się wszelkie, ograniczone prawa rzeczowe za wyjątkiem hipotek, prawa osobiste, roszczenia z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipoteki, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym;
4. Dział IV – Hipoteka. Dział ten przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej, opis lokalu znajduje się w dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” (1.4), podrubryce – 1.4.4 ”Lokal”, w polu 1.4.4.6 „Opis lokalu”.

W podpolu „A” opisu lokali ujawnia się rodzaj izby, zaś w podpolu „B” liczbę izb wchodzących w skład lokalu.

źródło: https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/

Sprostowanie oznaczenia nieruchomości w zakresie opisu lokali wymaga złożenia przez właściciela lokalu bądź użytkownika wieczystego lokalu wniosku o sprostowanie danych ujętych w dziale w Dziale I-O” Oznaczenie nieruchomości”.

Przemawia za tym m.in. zapis ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 27, którego treść brzmi”:

„w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości”.

Wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości – gdzie złożyć oraz jakie dokumenty dołączyć?

Jeżeli lokal stanowi współwłasność lub współużytkowanie, wniosek o sprostowanie oznaczenia w księdze wieczystej może złożyć każdy ze współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych.

Wniosek o sprostowanie oznaczenia w księdze wieczystej należy złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości lokalowej.

Wniosek o sprostowanie oznaczenia składa się na formularzu urzędowym KW-WPIS. Formularz KW-WPIS można pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (TUTAJ) bądź ze strony internetowej sądu wieczystoksięgowego. Można też, będąc w sekretariacie Wydziału Ksiąg Wieczystych poprosić o wydanie stosownego formularza.

Do wniosku o wpis, wypełnionego zgodnie z pouczeniem znajdującym się na pierwszej stronie formularza KW-WPIS, należy dołączyć:

• „Wypis z kartoteki lokali” lub „Wypis z rejestru lokali” wydany przez organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków właściwy dla miejsca położenia lokalu,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej – opłatę w wysokości 100 zł można wnieść w kasie sądu bądź przelewem na rachunek bankowy danego sądu.

Istotne jest to, że w podobny sposób można poprawić wszystkie błędy i nieścisłości znajdujące się w Dziale I-O ”Oznaczenie nieruchomości”, a więc takie jak: powierzchnię lokalu, położenie, nazwę urządzenia, bądź nazwę ulicy, przy której położony jest lokal i opis pomieszczeń przynależnych do lokali.

Sąd badając złożony wniosek sprawdza z urzędu dane zawarte we wniosku z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej oraz z danymi ujętymi w ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości) (art. 6288 par. 4 KPC.).

Sprostowanie oznaczenia nieruchomości następuje w trybie postępowania nieprocesowego. Sąd po dokonaniu zmiany oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości – lokalu zawiadomi właściciela nieruchomości (współwłaścicieli) o dokonanych zmianach.

Przeczytaj również: Błędny metraż mieszkania w księdze wieczystej

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Art. 27 Sprostowanie oznaczenia nieruchomości.
2. Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dnia 28 lipca 2020 r. w sprawie wzorów wniosków o udostępnienie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, licencji i Dokumentu Obliczenia Opłaty, a także sposobu wydawania licencji.
3. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne.
4. „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz przepisy związane. Komentarz” – Heropolitańska/Tułodziecka, Hryćków-Mycka/Kuglarz.

Zdjęcie: Pexels.com