Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad. Jedną z nich jest jawność ksiąg wieczystych – dzielimy ją na jawność formalną i jawność materialną.
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Na czym polega jawność formalna ksiąg wieczystych?
Jawność formalna ksiąg wieczystych uregulowana została w art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który mówi, że:
”Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”.
Księgi wieczyste pełnią rolę rejestru stanu prawnego nieruchomości. Aby obrót nieruchomościami mógł być pewny i bezpieczny, księgi wieczyste muszą być jawne, a dostęp do nich powszechnie dostępny.
Jeszcze do niedawna księgi wieczyste można było przeglądać tylko i wyłącznie w sądzie rejonowym wydziale wieczystoksięgowym. Obecnie, każdy kto zna numer księgi wieczystej i posiada dostęp do Internetu, może przeglądać księgi wieczyste nie wychodząc z domu.
Osoby, które nie posiadają Internetu mogą korzystać z przeglądarek internetowych za darmo w ekspozyturach sądów rejonowych, wydziałów wieczystoksięgowych.
Wprowadzenie przeglądania ksiąg wieczystych w systemie internetowym nie zamknęło możliwości przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych przez sądy rejonowe w wersji papierowej.
Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!
Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych
Przeglądanie księgi wieczystej w Internecie stało się możliwe dzięki utworzeniu przez Ministra Sprawiedliwości Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych umożliwiającej dostęp do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych.
Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych umożliwia za pośrednictwem systemu teleinformatycznego przeglądanie ksiąg wieczystych (art. 36.5.u.o.k.w.i.h).
Przeglądanie księgi wieczystej w Internecie polega na wywołaniu strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/.
Na stronie tej mamy możliwość wejście w aplikację ”Przeglądanie księgi wieczystej”. Strona „wymusza” wprowadzanie danych, których wynikiem będzie poznanie treści księgi wieczystej. Po wprowadzeniu numeru księgi wieczystej, na ekranie monitora wyświetli się szukana księga wieczysta. Na wywołanej stronie mamy możliwość przeglądania aktualnej albo zupełnej treści żądanej księgi wieczystej.
Udostępnienie przeglądarki ksiąg wieczystych w Internecie spełniło oczekiwania społeczeństwa w zakresie jawności ksiąg wieczystych.
Naturalnym skutkiem powszechnego dostępu do ksiąg wieczystych jest, że skoro księgi wieczyste są jawne i każdy może bez przeszkód zapoznać się z treścią księgi wieczystej, to w sytuacji jakiegokolwiek procesu sądowego nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, albowiem w myśl obowiązujących przepisów, takie działanie będzie w sądzie bezpodstawne.
Przeczytaj: Centralna Baza Ksiąg Wieczystych – kilka faktów
Na czym polega jawność materialna ksiąg wieczystych?
Zasada jawności materialnej ksiąg wieczystych została zawarta w art. 3.1 i 3.2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Art. 3.1. mówi:
„Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym”.
Art.3.2 mówi:
“Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje.”
Warto nawiązać w tym miejscu do komentarza znanego, polskiego prawnika – Stanisława Rudnickiego:
„Domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych, zwane także domniemaniem wiarygodności ksiąg wieczystych jest konsekwencją zasady jawności formalnej ksiąg wieczystych. Domniemanie przemawia na korzyść wszystkich praw wpisanych do księgi, w tym także użytkowania wieczystego”.
Księga wieczysta ujawnia zawsze stan prawny nieruchomości, dla której jest prowadzona. Osoba wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, zgodnie z prawem, faktycznie nim jest. Tak więc, zawsze w sytuacji uprzywilejowanej jest osoba, której prawo jest wpisane w księdze wieczystej.
Zmiana właściciela nieruchomości wymaga przedłożenia w sądzie wyroku sądowego nakazującego wykreślenie osoby figurującej jako właściciel i wpisanie osoby, której prawo do nieruchomości zostało stwierdzone sądownie.
W sytuacji gdy np. w dziale II księgi wieczystej wpisana jest osoba, która nabyła prawo do nieruchomości na podstawie darowizny, to domniemanie wynikające z art. 3 legitymuje tę osobę jako właściciela nieruchomości.
Jeżeli po jakimś czasie zgłosi się osoba, która twierdzi, że nabyła prawo własności do tej nieruchomości wcześniej, np. na podstawie ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. nr 27, poz. 250 ze zm.), to nie może domagać się wpisania swojej osoby do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości dopóty, dopóki nie przedstawi w sądzie prawomocnego wyroku nakazującego wykreślenie osoby „obdarowanej” i wpisanie w jej miejsce siebie.
Dzieje się tak dlatego, że w postępowaniu wieczystoksięgowym sąd nie może rozstrzygać sporów o własność (art. 626 k.p.c.), a bez takiego rozstrzygnięcia wykreślenie osoby – w tym przypadku „obdarowanej” i wpisanie osoby, która legitymuje się prawem do nieruchomości uzyskanym wcześniej nie byłoby możliwe. (St. Rudnicki – Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przepisy o postępowaniu w sprawach wieczysto księgowych – Komentarz, Wydanie 6).
Przy czym należy mieć na uwadze, że ujawnienie prawa własności do nieruchomości w księdze wieczystej jest obowiązkiem każdego właściciela nieruchomości. Niewykonanie prawa ujawnienia własności w księdze wieczystej może skutkować karą grzywny (art. 35. 1.2. u.o.k.w.i.h.).
Przeczytaj: Zmiana właściciela nieruchomości – wpis do księgi wieczystej
Na co zwrócić uwagę analizując treść księgi wieczystej przed nabyciem nieruchomości?
Przygotowując się do nabycia nieruchomości przeglądajmy księgę wieczystą zwracając szczególną uwagę na wpisy:
- w dziale II – Własność – podane są tutaj dane właściciela. Z działem tym związana jest tzw. rękojmia wiary publicznej, która stanowi, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe”.
- w dziale III – ograniczone prawa rzeczowe (służebności przechodu i przesyłu, drogi koniecznej – te istniejące oraz te planowane),
- w dziale IV – Hipoteka – umieszczone w tym dziale wpisy, nawet po zbyciu nieruchomości, nie naruszają praw wierzycieli hipotecznych, tzn. że nabywając nieruchomość obciążoną hipoteką nabywamy ją z długami, które będziemy musieli uregulować, albowiem po fakcie nie możemy się tłumaczyć, że nie znane nam były wpisy w zakresie zadłużenia nieruchomości. Jawność ksiąg wieczystych wyklucza nieznajomość wpisów w księdze wieczystej.
- wzmianki – w każdym dziale księgi wieczystej znajduje się rubryka „Wzmianka”. Wpis w tej rubryce powinien nas ostrzegać, że do sądu wpłynął wniosek o wpis do danej księgi wieczystej i oczekuje wprowadzenie. Chwila pojawienia się wzmianki może świadczyć o tym, że osoba figurująca w księdze wieczystej jako właściciel w rzeczywistości już nim nie jest. Wzmianka wyłącza zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Przeczytaj: Co oznaczają zapisy o ograniczeniach w III dziale KW
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r. poz. 790).
- Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych – Komentarz, Wydanie 6. St. Rudnicki
Foto: Fotolia
Podobne artykuły
