Jak uregulować stan prawny działki?

Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym należy rozumieć nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe (Art. 113, ust. 6. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Kiedy nieruchomość ma nie uregulowany stan prawny

Do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym zaliczane są również nieruchomości posiadające założoną księgę wieczystą, lecz na skutek śmierci właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości i nieprzeprowadzenia postępowania spadkowego, stan prawny tej nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Pomimo upowszechnienia ksiąg wieczystych istnieje wiele nieruchomości gruntowych, których stan prawny do dnia dzisiejszego nie został uregulowany. Na rynku nieruchomości można dotrzeć do nieruchomości, które z różnych względów nie posiadają założonej księgi wieczystej. Zazwyczaj nieruchomości te były zbywane w formie umowy kupna sprzedaży spisanej odręcznie bądź przekazywane w rodzinie w formie darowizny bez sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego prawo własności na nabywcę czy obdarowanego.

W świetle obowiązujących przepisów umowa przeniesienia prawa własności zawarta w innej formie niż akt notarialny jest nieważna, albowiem zgodnie z Art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (k.c.):

„Podstawową formą przeniesienia prawa własności jest forma aktu notarialnego.”

Jak zatem doprowadzić do uregulowania stanu prawnego działki?

Istnieje kilka sposobów na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości gruntowej, przy czym każdy ze sposobów uzależniony jest od tego czy:

• w danej chwili znany jest właściciel nieruchomości gruntowej,
• czy obecnie władający nieruchomością posiada do niej prawo własności (akt notarialny),
• czy władający nieruchomością wiedział bądź nie wiedział o tym, że prawnie nie jest właścicielem danej nieruchomości, a mimo to użytkował ją, uiszczał należne opłaty i podatki.

Powodem zachowania się władającego nieruchomością – jak właściciel danej nieruchomości, jest najczęściej przekonanie, że nieruchomość, którą włada, pochodzi ze spadku, jednakże z różnych przyczyn nie dopełnił on warunków postępowania spadkowego i ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej. Niedopełnienie obowiązku ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej skutkuje niezgodnością stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Zasiedzenie nieruchomości

Jedną z form uregulowania stanu prawnego nieruchomości przez osobę władającą daną nieruchomością jest sądowe udowodnienie zasiedzenia nieruchomości.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (Art. 172.) posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność nieruchomości przez zasiedzenie wówczas, jeżeli posiada daną nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu, jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, wówczas okres posiadania przedłuża się do lat trzydziestu.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze musi udowodnić przed sądem, że przez okres 20 lat użytkował daną nieruchomość, uiszczał należne podatki i opłaty oraz, że nie wiedział, że nieruchomość, którą władał posiada właściciela.

W przypadku, gdy władający nieruchomością wiedział, że nieruchomość posiada prawowitego właściciela, a mimo to użytkował tę nieruchomość jako swoją, musi udowodnić, że w okresie 30 lat zajmował się tą nieruchomością, uiszczał należne podatki i opłaty, utrzymywał np. grunt rolny w stanie sprawności – przy czym nieruchomość rolną może nabyć przez zasiedzenie jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekracza 300 ha użytków rolnych.

Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga złożenia w sądzie rejonowym, właściwym dla miejsca położenia nieruchomości, wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

Złożenie w sądzie rejonowym wniosku o stwierdzenie zasiedzenia wymaga uiszczenia opłaty w wysokości 2000 zł (Art. 40 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Opłatę należy uiścić przy wniesieniu do sądu pisma – wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

W drodze zasiedzenia nie można nabyć nieruchomości przeznaczonych pod:

• drogi publiczne,
• na szczególne cele społeczne (wybrzeże morskie, ścieżki holownicze, place publiczne, parki, skwery).

Przeczytaj: Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze – co to oznacza?

Stwierdzenie nabycia spadku

Innym sposobem na uregulowanie prawa własności do nieruchomości, której władający jest spadkobiercą, jest stwierdzenie nabycia spadku przez sąd.

Bardzo często dochodzi do sytuacji, w której po śmierci właściciela nieruchomości jego następca prawny włada pozostawioną nieruchomością, uiszcza podatki i inne opłaty nie mając ku temu żadnego dokumentu pozwalającego na takie zachowanie.

Pomimo, że do stwierdzenia nabycia spadku dochodzi z mocy prawa w dacie otwarcia spadku, a więc z chwilą śmierci spadkodawcy, to ze względów prawnych wskazanym jest, aby dziedziczący nieruchomość posiadał dokument stwierdzający, że jest on prawowitym właścicielem nieruchomości, którą włada.

W myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny osoba, która uzyskała orzeczenie o nabyciu spadku, faktycznie jest spadkobiercą.

Aby władający nieruchomością mógł tą nieruchomością rozporządzać tak jak własną, musi doprowadzić do uregulowania stanu prawnego tej nieruchomości. W takim przypadku, władający nieruchomością powinien doprowadzić do przeprowadzenia przez sąd postępowania i wydania orzeczenia stwierdzającego nabycie spadku w drodze dziedziczenia.

Jednocześnie, jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość gruntowa, to osoba która uzyskała prawo do spadku, jest zobowiązana do ujawnienia swego prawa własności w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Wskazuje na to zapis ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece Art. 35, ust. 1, którego treść brzmi:

”Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania tego obowiązku”.

Dodatkowo, właściciel nieruchomości, który zwleka z ujawnieniem swego prawa do nieruchomości, może narazić się na grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł. W razie ujawnienia prawa własności nieruchomości, grzywny nieuiszczone mogą być umorzone w całości lub w części.

W praktyce nabycie spadku przez spadkobiercę wymaga złożenia w sądzie rejonowym właściwym dla ostatniego miejsca zwykłego pobytu (zamieszkania z zamiarem stałego pobytu) spadkodawcy wniosku o stwierdzenie nabycia spadku.

Wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia spadku

Wniosek składa osoba mająca w tym interes prawny. Wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia spadku powinien spełniać warunki formalne oraz powinien być złożony nie wcześniej niż 6 miesięcy od daty otwarcia spadku (śmierci darczyńcy).

Wniosek powinien zawierać:

1. Oznaczenie sądu, do którego jest skierowany.
2. Dane wnioskodawcy (imię i nazwisko, miejsce zamieszkania oraz PESEL).
3. Dane spadkobiercy (imię i nazwisko, miejsce zamieszkania oraz PESEL).
4. Wskazanie, czego wnioskodawca się domaga – np. stwierdzenia przez sąd, że spadek po zmarłym nabywa osoba /osoby na podstawie ustawy bądź testamentu.
5. Uzasadnienie wniosku.

W uzasadnieniu wniosku należy podać:

• adres ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy,
• datę śmierci spadkodawcy,
• stan cywilny spadkodawcy,
• ilość zawieranych związków małżeńskich,
• podać czy spadkodawca wystąpił o rozwód lub separację oraz ile po śmierci spadkodawca pozostawił: … (należy zwięźle opisać sytuację rodzinną spadkodawcy, wymieniając z imienia i nazwiska jego dzieci i małżonka, a w przypadku braku dzieci dane rodziców spadkodawcy, a w przypadku ich braku również rodzeństwo spadkodawcy lub ich spadkobierców, lub dalszych spadkobierców przypadku braku osób wcześniej wskazanych)

6. Odpis skrócony aktu zgonu spadkodawcy, a w przypadku braku aktu zgonu i niemożności jego uzyskania z urzędu stanu cywilnego (USC) – wniosek o zwrócenie się przez sąd do USC o sporządzenie i przesłanie do sądu odpisu ww. aktu zgonu oraz przedłożenie dowodu śmierci spadkodawcy w postaci odpisu skróconego aktu zgonu.
7. Odpis skrócony aktu urodzenia (dotyczy osób, które nie zmieniały nazwiska na skutek zawarcia związku małżeńskiego) lub aktu małżeństwa (dotyczy osób, które zmieniły nazwisko na skutek zawarcia związku małżeńskiego) wnioskodawcy, jeżeli jest spadkobiercą, i pozostałych uczestników postępowania będących spadkobiercami, jeżeli akty te są w posiadaniu wnioskodawcy.
8. Oryginał decyzji administracyjnej wydanej w przedmiocie zmiany imienia lub nazwiska (dla osób, które zmieniły imię lub nazwisko na drodze decyzji administracyjnej).
9. Oryginał testamentu (jeżeli został sporządzony) albo wskazanie miejsca i osoby posiadającej oryginał dokumentu, jeżeli testament został sporządzony w formie notarialnej – wszystkie znane dane, jak dzień i miejsce sporządzenia, dane notariusza oraz repertorium i numer aktu notarialnego.
10. Odpisy wniosków i odpisy załączników dla każdej osoby wymienionej we wniosku, jako spadkobiercy (jeżeli wnioskodawca we wniosku o stwierdzenie nabycia spadku wymienił 3 spadkodawców to oznacza to, że powinien do wniosku dołączyć 3 odpisy całego wniosku i wszystkich załączników do tych trzech wniosków).
11. Podpis i data wnioskodawcy lub jego pełnomocnika/przedstawiciela ustawowego.

Przed złożeniem wniosku o stwierdzenie nabycia spadku należy w kasie sądu bądź przelewem na konto bankowe sądu, uiścić opłatę w wysokości 100 zł oraz opłatę za wpis do Rejestru Spadkowego w wysokości 5 zł. Dowód uiszczenia opłaty sądowej oraz opłaty za wpis w Rejestrze Spadkowym należy dołączyć do wniosku o stwierdzenie nabycia spadku.

Pozytywnie zweryfikowany przez sąd wniosek o nabycie spadku umożliwia sądowi wyznaczenie rozprawy, w której uczestnikami są wszyscy spadkobiercy.

Zakończenie rozprawy kończy wydanie przez sąd postanowienia stwierdzającego nabycie spadku. Aby otrzymać odpis postanowienia o nabyciu spadku należy w sądzie, który wydał postanowienie, złożyć stosowny wniosek i uiścić opłatę w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę odpisu postanowienia.

Wpis w księdze wieczystej – wniosek o ujawnienie prawa własności do nieruchomości

Po wydaniu postanowienia o nabyciu spadku, sąd z urzędu zawiadamia Sąd Rejonowy Wydział ksiąg wieczystych o zmianach w prawie własności do nieruchomości.

Sąd wieczystoksięgowy, na podstawie otrzymanego zawiadomienia, wpisuje w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, ostrzeżenie, w wyniku przejścia prawa własności nieruchomości przysługującego spadkodawcy na rzecz spadkobierców. Wpis w księdze wieczystej ostrzeżenia informuje, że stan prawny księgi wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Przy czym, wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej nie oznacza, że sąd z urzędu dokonał wpisu nowego właściciela.

Niezwłocznie po wydaniu przez sąd postanowienia o nabyciu spadku, spadkobierca powinien złożyć w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej dla odziedziczonej nieruchomości, wniosek o ujawnienie prawa własności do nieruchomości ujętej w danej księdze wieczystej.

Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS. Do wniosku należy dołączyć oryginał postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Opłata od wniosku o wpis prawa własności wynosi 150 zł.

Jak wskazano wcześniej, zaniechanie ujawnienia swojego prawa przez spadkobiercę, może skutkować wymierzeniem opieszałemu właścicielowi grzywny.

Przeczytaj: Odziedziczyłeś nieruchomość? Zadbaj o wpis w księdze wieczystej

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości na skutek błędnych wpisów w księdze wieczystej

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości może być wynikiem niezgodności treści wpisów ujawnionych w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W takim przypadku, zgodnie z Art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h.), osoba której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie, albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Ujawniona niezgodność wpisu – błędu merytorycznego w księdze wieczystej w dziale II, III i IV księgi wieczystej nie może być usunięta w zwykłym postępowaniu wieczystoksięgowym. Jedyną drogą do sprostowania błędu merytorycznego w księdze wieczystej we wspomnianych działach księgi wieczystej jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie Art. 10 u.o.k.w.i.h.

W myśl Art. 10 u.o.k.w.i.h., sprostowanie oznaczenia nieruchomości ujętej w dziale I-O „Oznaczenie nieruchomości” nie jest uzgodnieniem, dlatego że wpisy ujęte w tym dziale nie są objęte domniemaniem prawdziwości, ani też nie są chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości bądź dokonuje sprostowania z urzędu.

Zalety uregulowania stanu prawnego nieruchomości

Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości jest zadaniem nie tylko indywidualnych właścicieli nieruchomości, ale również instytucji zajmujących się nieruchomościami. Uregulowany stan prawny nieruchomości pozwala na bezpieczny obrót nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Ponadto nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, na rynku nieruchomości są mniej atrakcyjne, często znacznie tańsze od nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym, a ich sprzedaż jest rozciągnięta w czasie, niekiedy wręcz niemożliwa. Nabycie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym jest obarczone znacznym ryzykiem. W każdej bowiem chwili może znaleźć się prawowity właściciel takiej nieruchomości legitymujący się aktem notarialnym upoważniającym go do posiadania danej nieruchomości.

W przypadku gospodarstw rolnych właściciel gospodarstwa, którego stan prawny nie jest uregulowany, nie może liczyć na korzystanie z dopłat unijnych.

Uregulowany stan prawny nieruchomości pozwala na tworzenie zasobów nieruchomości przeznaczonych pod realizację zadań publicznych. Zarządzanie terenami o uregulowanym stanie prawnym, a więc ich podział, scalanie, określanie wartości, wykup, wywłaszczenie czy inne formy obrotu, są prostsze i nieobarczone ryzykiem naruszenia prawa własności osób trzecich.

Przeczytaj również: Numer działki a identyfikator działki – co oznaczają i jak je znaleźć?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
5. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 7 września 2016 r. w sprawie sposobu uiszczania i wysokości opłat za wpisy dokonywane w Rejestrze Spadkowym przez notariusza albo sąd.

Zdjęcie: unsplash.com