Stan prawny nieruchomości to stan zgodny ze stanem materialnym, czyli stan „prawdziwy”.
Nabywanie nieruchomości lokalowej czy budynkowej wiąże się zawsze z wydaniem sporej kwoty pieniężnej, niejednokrotnie kwota ta to oszczędności całego życia. Mając powyższe na uwadze chcielibyśmy, aby nabycie nieruchomości nie było obarczone żadnym ryzykiem.
Aby jednak już po nabyciu nieruchomości ustrzec się od wszelkich nieprzyjemnych „niespodzianek”, dobrze jest zapoznać się z kilkoma dokumentami określającymi stan prawny nieruchomości.
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Jakie dokumenty i informacje sprawdzić przed nabyciem nieruchomości?
Księga wieczysta
Podstawowym dokumentem prowadzonym w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości jest księga wieczysta.
Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych:
„Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.”
Oznacza to, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej może tę księgę przeglądać, zapoznać się z jej treścią, a w sytuacjach procesowych nie może zasłaniać się nieznajomością treści księgi wieczystej.
Aby zapoznać się z treścią księgi wieczystej możemy, przed nabyciem nieruchomości, poprosić jej właściciela o podanie numeru księgi wieczystej zbywanej nieruchomości. Możemy też sami pokusić się o odnalezienie numeru księgi wieczystej, jednakże czynność ta może trochę potrwać.
Sprzedający, jeżeli nie ma nic do ukrycia, zapewne przekaże nam numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, którą zamierza zbyć.
Posiadając numer księgi wieczystej możemy poprzez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/ odnaleźć prowadzoną dla nieruchomości księgę wieczystą, jak również przeglądać ją.
Księga wieczysta jest dokumentem zbudowanym z czterech części.
W części pierwszej księgi wieczystej „Oznaczenie nieruchomości” i „Spis praw związanych z własnością” powinniśmy zwrócić uwagę na zgodność danych księgi z danymi ujawnionymi w katastrze nieruchomości.
Z działu II księgi wieczystej „Własność” dowiemy się, kto jest właścicielem nieruchomości, którą chcemy nabyć. W dziale tym musimy szczególnie zwrócić uwagę, czy osoba, od której chcemy nabyć nieruchomość jest jej jedynym właścicielem, może się, bowiem zdarzyć, że, że w księdze wieczystej oprócz osoby nam znanej są wpisani współwłaściciele. Bywa również, że w księdze wieczystej, jako właściciel figuruje jeszcze osoba, która jest spadkodawcą.
W dziale III księgi wieczystej powinniśmy zwrócić uwagę na istniejące wpisy dotyczące wszelkich praw, roszczeń i ograniczeń ciążących na nieruchomości. Do najczęściej spotykanych ograniczeń, z jakimi możemy się spotkać w księdze wieczystej jest służebność przesyłu bądź służebność przechodu, służebność drogi koniecznej czy prawo dożywocia. Znamienne przy tym jest to, że zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przeciwko prawom dożywocia, służebności drogi koniecznej, służebności ustanowionej na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej czy służebności przesyłu, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa.
W dziale IV księgi wieczystej – „Hipoteka”, możemy natknąć się na ewentualne wpisy o ustanowionej hipotece na nieruchomości, jak również roszczenia o ustanowienie hipoteki przymusowej. Podstawowy cel hipoteki polega na tym, że wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Tak więc, jeżeli dłużnik, jakim może okazać się zbywca nieruchomości, nie uregulował w porę swoich długów, a my nabyliśmy od niego nieruchomość, to wierzyciel – np. bank, będzie dochodził swoich praw właśnie od nas.
Przeczytaj: Jak znaleźć numer księgi wieczystej po adresie lub numerze działki?
Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej
Innym dokumentem, z którym powinniśmy się zapoznać jeszcze przed nabyciem nieruchomości jest wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.
Co prawda, w oparciu o treść wymienionych dokumentów zakładana jest księga wieczysta, jednakże zdarzają się sytuacje, że dane zawarte w księdze wieczystej różnią się od danych ujętych w katastrze. Z wyrysu z mapy ewidencyjnej dowiemy się, gdzie leży „nasza” nieruchomość, jakie posiada oznaczenie ewidencyjne, jak również jaką posiada powierzchnię.
O tym, jak uzyskać te dokumenty napisaliśmy w artykule „Jak uzyskać wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej?„.
Zaświadczenia od spółdzielni mieszkaniowej – ewentualne zadłużenie
W przypadku nabywania mieszkania na rynku wtórnym musimy sprawdzić czy mieszkanie nie jest zadłużone.
Ważną czynnością przed nabyciem nieruchomości jest sprawdzenie czy zbywający nieruchomość nie posiada zaległości płatniczych wobec dostawców energii, gazu, wody czy innych mediów.
W przypadku, gdy przedmiotem zakupu jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej, nabywca takiego lokalu powinien żądać od zbywającego mieszkanie zaświadczenia z właściwej spółdzielni mieszkaniowej, w którym zawarte będą dane na temat właścicieli nieruchomości, położenia i powierzchnia nieruchomości, stan techniczny nieruchomości jak również informacje o ewentualnym zadłużeniu.
Do dobrych praktyk spółdzielni należy to, że tego typu zaświadczenia wydawane są dopiero wówczas, gdy wnioskodawca uiści wszystkie zobowiązania wobec spółdzielni.
Zbywający nieruchomość powinien przedstawić nabywcy dokumenty, z których będzie wynikało, że:
- zbywający zapłacił on należny podatek od nieruchomości,
- zbywający nie zalega w opłatach eksploatacyjnych wobec spółdzielni mieszkaniowej,
- zbywający nie zalega w opłatach za dostawę prądu, gaz, wody, ciepła, wywóz śmieci, Internet.
Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy nabywane mieszkanie nie jest zadłużone?
Stan zameldowania
Nabywca nieruchomości, przed jej kupnem powinien sprawdzić czy w mieszkaniu, które zamierza zakupić, nie jest zameldowana jakaś osoba. Informacje w tej sprawie można uzyskać w wydziale meldunkowym urzędu gminy (miasta).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W przypadku nabywania nieruchomości gruntowej powinniśmy sprawdzić, na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona nabywana przez nas nieruchomość gruntowa oraz grunty sąsiednie. Opinię na ten temat możemy pozyskać w gminie właściwej dla miejsca położenia nieruchomości.
Może się okazać, że dla nabywanej działki gruntu gmina nie ma opracowanego planu miejscowego, w przypadku chęci budowy domu na takiej nieruchomości gruntowej, będziemy zmuszeni do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Podatek z tytułu nabycia nieruchomości
Przygotowując się do nabycia nieruchomości powinniśmy sprawdzić czy od czynności nabycia nieruchomości powinniśmy zapłacić podatek, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości i w jakim terminie od chwili nabycie nieruchomości.
Zgłoszenie nabycia nieruchomości
Niezwłocznie po nabyciu nieruchomości budynkowej czy gruntowej powinniśmy zgłosić tę czynność w gminie, na terenie której znajduje się nabyta nieruchomość. Zgłoszenie nabycia nieruchomości ma związek z naliczeniem podatku od nieruchomości, którego obowiązek powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nabyliśmy nieruchomość.
Przeczytaj również: Odziedziczyłeś nieruchomość? Zadbaj o wpis w księdze wieczystej
Podstawa prawna:
1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych.
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
Foto: Unsplash.com
Podobne artykuły
