Jak bezpiecznie kupić nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym?

Joanna Opublikowano 13 stycznia 2020

Nosząc się z zamiarem nabycia domu bądź mieszkania skupiamy się najczęściej na przeglądaniu ofert sprzedaży tych nieruchomości. Zdarza się, że któraś z ofert tak nas zauroczy, że jesteśmy zdecydowani nabyć oferowaną nieruchomość bez zbędnej zwłoki.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Jednakże, po bliższym zapoznaniu się z prowadzoną dla tej nieruchomości księgą wieczystą stwierdzamy, że w dziale IV księgi wieczystej widnieje wpis, z którego wynika, że nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym.

Najczęściej tego typu obciążenie odstrasza potencjalnych nabywców i powoduje, że nieruchomość pomimo swoich atutów nie może znaleźć nabywcy. Funkcjonuje bowiem przekonanie, że nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką staje się dłużnikiem i przejmuje na siebie zobowiązania wobec banku w postaci spłaty kredytu hipotecznego.

Tego typu sytuacje zdarzają się bardzo rzadko, niemniej jednak mając na uwadze cel hipoteki określony w Art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h.), którego treść brzmi:

“W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).”,

nabycie „w ciemno” nieruchomości obciążonej hipoteką sprawi, że nabywca stanie się dłużnikiem hipotecznym.

Czy istnieje zatem możliwość nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką w sposób bezpieczny, nienarażający nabywcy na przykre niespodzianki?

Bezpieczne nabycia nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest możliwe w sytuacji pełnego zaufania do sprzedającego nieruchomość oraz po wykonaniu niezbędnych czynności prawnych.

Przedstawiamy 2 sposoby na bezpieczne nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką.

1. Spłata kredytu ze środków własnych sprzedającego

Jednym ze sposobów bezpiecznego nabycia nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest całkowita spłata kredytu hipotecznego ze środków własnych przez właściciela nieruchomości. Przy czym nabywca nieruchomości będąc w kontakcie ze sprzedającym powinien zapoznać się z warunkami kredytu hipotecznego.

W tym czasie, właściciel nieruchomości zbywanej powinien wystąpić do banku o wydanie zaświadczenia określającego wysokość kredytu hipotecznego obciążającego wskazaną w treści pisma nieruchomość oraz podanie przez bank informacji dotyczącej wysokości wpłaty, która po uiszczeniu do banku będzie skutkować całkowitą spłatą kredytu.

Całkowita spłata kredytu pozwala na wykreślenie zapisu hipotecznego z księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Aby jednak mogło dojść do uwolnienia księgi wieczystej z zapisu hipotecznego, zbywający nieruchomość po całkowitym spłaceniu kredytu hipotecznego powinien zwrócić się do banku o uzyskanie zaświadczenia stwierdzającego całkowitą spłatę kredytu hipotecznego oraz wyrażenie zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości.

Zaświadczenie banku o spłacie kredytu hipotecznego stanowi podstawę do złożenia wniosku do sądu rejonowego o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Wniosek do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych należy złożyć na urzędowym formularzu KW-WPIS, uiszczając przy tym stosowną opłatę sądową.

Zbywający nieruchomość, po złożeniu w sądzie rejonowym wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla zbywanej nieruchomości, powinien niezwłocznie przekazać notariuszowi prowadzącemu sprawę sprzedaży, potwierdzenie o wykonaniu tej czynności. Notariusz będąc w posiadaniu zaświadczenia banku o spłacie kredytu hipotecznego i zgody banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości zbywanej, powinien umieścić te informacje w treści aktu notarialnego.

2. Spłata kredytu przez nabywcę nieruchomości

Innym sposobem na nabycie nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym jest sytuacja, w której strony nabywca i sprzedający, sporządzają umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.

Istotą tej sytuacji jest to, że nabywca nieruchomości (mieszkania czy też domu jednorodzinnego) sam dokonuje spłaty kredytu hipotecznego ze środków przeznaczonych na kupno nieruchomości.

Sprzedający przed sporządzeniem umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego powinien dostarczyć kupującemu aktualne zaświadczenie o wysokości zadłużenia oraz zgodę wierzyciela (banku) na wykreślenie hipoteki po całkowitej zapłacie długu.

W umowie przedwstępnej powinna znaleźć się informacja o tym, że nieruchomość będąca przedmiotem kupna – sprzedaży została nabyta przez właściciela ze środków wierzyciela (banku) oraz że na dzień …….. pozostała do spłaty kwota w wysokości……… (Dane z zaświadczenia banku).

Nabywca nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym, posiadając wiedzę o wysokości zadłużenia, część pieniędzy przeznaczonych na zakup nieruchomości przeznacza na spłatę kredytu hipotecznego i zasila konto wierzyciela (banku). Wpłacona do banku kwota równa wysokości zadłużenia na dzień sporządzenia umowy przedwstępnej jest traktowana jako zadatek za nabywaną nieruchomość. Informacja o tej czynności staje się elementem treści umowy przedwstępnej.

Z chwilą (wykonania umowy przedwstępnej) podpisania umowy kupna – sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, nabywca nieruchomości zobowiązuje się do uiszczenia na konto sprzedającego, w ściśle określonym terminie, pozostałej części pieniędzy przeznaczonych na zakup przedmiotowej nieruchomości.

Istotną częścią umowy przedwstępnej powinna być informacja o skutkach uchylania się od zawarcia umowy przedwstępnej (Art. 390 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny).

Nabywca nieruchomości po spłacie kredytu hipotecznego zwraca się z wnioskiem do wierzyciela (banku) o wydanie zaświadczenia o całkowitej spłacie zadłużenia i wyrażenie zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Przeczytaj: Umowa przedwstępna – czym jest i co powinna zawierać

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Należy pamiętać, że zawsze po spłacie kredytu hipotecznego należy wystąpić do wierzyciela o wydanie zaświadczenia o spłacie kredytu i wyrażenie zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Zgodnie z Art. 100 u.o.k.w.i.h. obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki ciąży na dłużniku, a bank – wierzyciel powinien dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Zaświadczenie banku o spłacie kredytu hipotecznego oraz zgoda banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej stanowią podstawę do złożenia do sądu rejonowego wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nabywca nieruchomości składa w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca prowadzenia księgi wieczystej danej nieruchomości na formularzu KW-WPIS. Formularz KW-WPIS można pozyskać w sądzie rejonowym wydziale wieczystoksięgowym bądź wydrukować ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości – POBIERZ.

W zależności od miasta, w którym znajduje się sąd rejonowy, rozpatrzenie sprawy o wykreślenie kredytu hipotecznego trwa od kilku do kilkunastu miesięcy.

Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej może być również ujęty w akcie notarialnym, wówczas indywidualne złożenie wniosku KW-WPIS jest zbędne. Notariusz sporządzając akt notarialny kupna sprzedaży nieruchomości dołącza do niego zaświadczenie wierzyciela o spłacie kredytu hipotecznego oraz zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Postanowienie o wykreśleniu hipoteki sąd wysyła na adres nowego właściciela.

Wierzycielem może być nie tylko bank, ale też Urząd Skarbowy lub ZUS. W takim przypadku hipoteka musi zostać wykreślona przed transakcją sprzedaży.

Przeczytaj: Przykład wypełnienia wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Podstawa prawna: