Dwie księgi wieczyste dla jednej nieruchomości

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, ujętymi w Art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: „Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione”.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

W myśl cytowanego artykułu każda nieruchomość może mieć tylko jedną księgę wieczystą bez względu na osobę właściciela.

Od zasady – jedna nieruchomość – jedna księga wieczysta, mogą wystąpić wyjątki, ale tylko wówczas, gdy zostaną wprowadzone przepisem szczególnym. Jak dotychczas takiego przepisu nie ustanowiono. Przepis szczególny do przepisu o randze ustawy musi również zostać ogłoszony w tej samej randze, czyli ustawy. Nie można bowiem przepisu ustawowego zmieniać przepisem o randze niższej.

Przyczyny istnienia dwóch ksiąg wieczystych dla tej samej nieruchomości

Pomimo jasnych i precyzyjnych przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz rozporządzeń wykonawczych do ustawy w rejestrach, jakimi są księgi wieczyste, można znaleźć nieruchomości, dla których zostały założone dwie księgi wieczyste. W świetle obowiązującego prawa sytuacja, w której dla jednej nieruchomości są prowadzone dwie księgi wieczyste, jest niedopuszczalną, niejednokrotnie prowadzącą do chaosu prawnego w zakresie stanu prawnego nieruchomości.

Z uwagi na funkcję, jaką pełnią księgi wieczyste w obrocie nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego ich wiarygodność, czyli zgodność stanu prawnego nieruchomości ujawniona w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinna być niepodważalna.

W sytuacji, gdy dla jednej nieruchomości są prowadzone dwie księgi wieczyste, można twierdzić, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. W przeciwnym przypadku prowadzenie ksiąg wieczystych nie miałoby sensu.

Jedną z przyczyn założenia księgi wieczystej dla nieruchomości, dla której jest już prowadzona księga wieczysta, jest m.in. fakt, że zakładanie ksiąg wieczystych odbywa się na wniosek, a sąd wieczystoksięgowy nie ma obowiązku badania, czy dla danej nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta, czy też nie.

Zgodnie z ustawą z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, Art. 626(8) § 2:

„Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.”

Z treści przytoczonego przepisu wynika, że w zakresie sądu nie leży badanie, czy dana nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą czy też nie. W tym zakresie sąd opiera się na oświadczeniu złożonym przez osobę składającą wniosek o założenie księgi wieczystej.

Na czynność złożenia oświadczenia wskazuje § 103.4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, który brzmi:

„Jeżeli nieruchomość nie miała księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, wniosek (o założenie księgi wieczystej) powinien zawierać odpowiednie oświadczenie w tej sprawie.”

Do założenia drugiej księgi wieczystej dochodzi niejednokrotnie w przypadku ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych Umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wymagała pod rygorem nieważności zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, a do powstania tego prawa niezbędny był wpis w księdze wieczystej.

Od 15 grudnia 2000 r., tj. od momentu wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, osoby, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego mogły na pisemne żądanie zawrzeć ze spółdzielnią mieszkaniową, której przysługiwało prawo do gruntu, umowę przeniesienia własności lokalu. Warunkiem przeniesienia prawa własności było spłacenie przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat.

Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego następowało w drodze umowy – aktu notarialnego. Co prawda, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Art. 1.3, nie nakłada obowiązku zakładania księgą wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, to w sytuacji zawarcia umowy o takie prawo, księgi wieczyste były zakładane. Następnie z chwilą przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego właściciel tego lokalu ponownie zwrócił się z wnioskiem do sądu o zaŁożenie księgi wieczystej, nie bacząc na to, że dla danej nieruchomości jest już urządzona księga wieczysta.

W ten oto sposób dla nieruchomości mogą zostać założone dwie księgi wieczyste, jedna dla lokalu stanowiącego własność, druga natomiast dla ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, Art. 24.2, w razie przekształcenia ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w prawo własności, nie zakłada się dla tej nieruchomości nowej, drugiej księgi wieczystej.

Właściciel nieruchomości (bądź notariusz), aby ujawnić swoje prawo do nieruchomości powinien wraz z aktem notarialnym złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis w istniejącej księdze wieczystej prawa własności oraz wniosek o wykreślenie z istniejącej księgi wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Wpisana w księdze wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego hipoteka, staje się hipoteką na nieruchomości.

Przeczytaj: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego a prawo odrębnej własności

Najczęstsze sposoby usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zasadą jest, że dla nieruchomości prowadzi się jedną i tylko jedną księgę wieczystą. Każda inna sytuacja, różna od wymogów ujętych w Art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, wymaga wyjaśnienia i uzgodnienia stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym. Od stanu prawnego nieruchomości zależy m.in. bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami, jak i sprawność przebiegu transakcji w tym obrocie.

W przypadku prowadzenia dwóch ksiąg wieczystych dla jednej nieruchomości należy podjąć działania zmierzające do doprowadzenia zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej do rzeczywistego stanu prawnego.

Doprowadzenie do stanu, w którym dla jednej nieruchomości zamiast dwóch ksiąg wieczystych będzie prowadzona tylko jedna księga wieczysta, wymaga zbadania stanu prawnego obu ksiąg wieczystych i podjęcia stosownych decyzji umożliwiających doprowadzenie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej do rzeczywistego stanu prawnego.

Jednym ze sposobów na uregulowanie stanu prawnego jest złożenie do sądu wieczystoksięgowego wniosku o zamknięcie jednej z dwóch ksiąg wieczystych prowadzonych dla tej samej nieruchomości. Czynność tę można przeprowadzić pod warunkiem, że wpisy w obu księgach są tożsame i nie ma sporu, co do własności nieruchomości – właścicielem nieruchomości w oby księgach jest ta sama osoba.

Innym sposobem na zamknięcie jednej z ksiąg wieczystych jest całkowite przeniesienie (praw i roszczeń) z jednej do drugiej księgi wieczystej. Księga, z której „zabrano” prawa i roszczenia, staje się księgą pustą, a dalsze jej prowadzenie staje się bezprzedmiotowe. Księgę taką na wniosek należy zamknąć.

Na takie postępowanie pozwala Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Zgodnie z treścią § 129. 1 w/w rozporządzenia „Zamknięcia księgi wieczystej dokonuje się w przypadku:

1. całkowitego przeniesienia nieruchomości do innej księgi wieczystej;
2. gdy jej prowadzenie stało się bezprzedmiotowe;
3. gdy wynika to z orzeczenia sądu;
4. gdy przepisy odrębne tak stanowią”.

Istotnym jest, że zamknięcie jednej z dwóch ksiąg wieczystych prowadzonych dla jednej nieruchomości, jest możliwe pod warunkiem, że obie księgi prowadzone dla danej nieruchomości (lub prawa) ujawniają ten sam stan prawny i nie ma sporu (np. w kwestii własności) wymagającego rozstrzygnięcia merytorycznego, co do prawidłowości wpisów.

Przeczytaj: Zamknięcie księgi wieczystej

Znacznie inaczej wyglądała sytuacja, w której w obu księgach wieczystych prowadzonych dla danej nieruchomości w dziale II – Własność ujawnieni są różni właściciele tej samej nieruchomości. W takim przypadku podstawą usunięcia takiej niezgodności może być jedynie stosowne orzeczenie sądu. Wskazuje na to zapis Art. 10 w powiązaniu z Art. 31 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Z treści Art. 31 wynika, że wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. W powyższej kwestii wypowiedział się również Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 29 lutego 1996 r. III CZP 16/96 podjął następującą uchwałę:

„W sytuacji, gdy ta sama, oznaczona ewidencyjnie działka, objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym (Art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.).

Z powyższego wynika, że w przypadku, gdy dla nieruchomości – działki są prowadzone dwie księgi wieczyste i w każdej z nich w dziale II – Własność jest ujawniony inny właściciel, jedynym sposobem pozwalającym na usunięcie niezgodności, jest rozstrzygnięcie niewątpliwie powstałego sporu, w drodze procesu o ustalenie prawa własności. Z uwagi na to, że nieprawidłowość dotyczy prawa własności, czyli tego czyją własnością jest przedmiotowa nieruchomości, dopuszczalne jest rozstrzygniecie sporu na podstawie Art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece”.

W celu uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, strona, która uważa, że jest ona prawowitym właścicielem danej nieruchomości powinna wystąpić do sądu z powództwem o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie o Art. 10 ust.1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Sąd prowadząc postępowanie w zakresie prawa własności do nieruchomości nie tylko zbada wszelkie rozbieżności w zakresie dokumentów, ale przede wszystkim rozstrzygnie, któremu podmiotowi przysługuje prawo własności nieruchomości i którą księgę należy zamknąć.

Wszczynając sprawę o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, dla której są prowadzone dwie księgi wieczyste i w każdej z nich prawo własności należy do innej osoby, należy mieć na uwadze, że tego typu sprawy należą do spraw z zakresu praw majątkowych, a co za tym idzie złożenie w sądzie pozwu o uzgodnienie stanu prawnego spornej nieruchomości wymaga podania szacunkowej wartości nieruchomości oraz uiszczenia na konto sądu stosownej opłaty, której wysokość jest zależna od wartości nieruchomości. W zależności od wartości przedmiotu sporu opłaty kształtują się następująco:

1. do 500 zł – opłata w kwocie 30 zł,
2. ponad 500 zł – do 1500 zł – opłata wynosi 100 zł,
3. ponad 1500 zł – do 4000 – opłata wynosi 200 zł,
4. ponad 4000 zł – do 7500 zł – opłata wynosi 400 zł,
5. ponad 7500 zł – do 10 000 zł – opłata wynosi 500 zł,
6. ponad 10 000 zł – do 15 000 zł – opłata wynosi 750 zł,
7. ponad 15 000 zł – do 20 000 zł – opłata wynosi 1000 zł,
8. ponad 20 000 zł – opłata w kwocie równej 5% wartości przedmiotu sporu (maksymalnie 200 000 zł).

(Art. 13. 1. ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych)

W świetle powyższych ustaleń wynika, że dbanie o poprawność wpisów w księdze wieczystej jest obowiązkiem nie tylko instytucji, które są odpowiedzialne za prowadzenie ksiąg wieczystych, ale również osób fizycznych i prawnych, którym przysługuje prawo własności, użytkowania wieczystego czy innego ograniczonego prawa rzeczowego.

Ujawnienie w księdze wieczystej praw osobistych i roszczeń, wiąże się z określonymi skutkami prawnymi, które chronią przyszłego nabywcę danej nieruchomości przed nieoczekiwanymi zdarzeniami. Jednym z takich praw jest prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, które wyraża się tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Przeczytaj również: Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Podstawa prawna:

1. Ustawa dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
2. Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego 1996 r. III CZP 16/96.

Zdjęcie: Pixabay.com