Błąd w akcie notarialnym – jak go poprawić?

Joanna Opublikowano 9 marca 2022

Akt notarialny jest dokumentem sporządzanym przez notariusza na okoliczność dokonania określonej czynności prawnej, w wyniku której powstają określone skutki prawne. Czynność prawna ujęta w akcie notarialnym może być ważna, nieważna albo wadliwa w stopniu niepowodującym nieważności bezwzględnej. Przy czym akt notarialny nieposiadający cech wymaganych prawem ujętych w ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Art. 92-94) nie jest aktem notarialnym.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Czynności ujęte w treści aktu notarialnego, pomimo że są wykonywane przez notariusza – osobę posiadającą ku temu stosowne uprawnienia, wiedzę i umiejętności, mogą być obarczone błędem (pisarskim, rachunkowym) bądź zawierać omyłki, które, pomimo że nie zmieniają treści czynności prawnej ujętej w akcie notarialnym i nie podważają ważności samego aktu notarialnego, to jednak mogą mieć wpływ na inne czynności prawne.

Z uwagi na fakt, że akt notarialny stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej warto pochylić się nad tym dokumentem i w przypadku ujawnienia jakichkolwiek błędów należy dokonać ich sprostowania.

Błędy w treści aktu notarialnego dzieli się na tzw. błędy oczywiste oraz błędy istotne, merytoryczne.

Błąd oczywisty w akcie notarialnym

Błędy oczywiste to najczęściej błędy pisarskie, błędy rachunkowe oraz inne oczywiste omyłki, które nie mają wpływu na treść merytoryczną samej czynności prawnej i nie powodują zmiany woli stron wyrażonej w danym akcie notarialnym.

Do błędów oraz omyłek niepowodujących zmiany treści merytorycznej aktu notarialnego zaliczane są najczęściej:

błędy ortograficzne, gramatyczne, niewłaściwe użycie wyrazu lub pisowni czy niewłaściwa nomenklatura;
błędy rachunkowe wynikające z niewłaściwego obliczenia np. udziałów w nieruchomości wspólnej, błędy w podaniu metrażu nieruchomości (literówka);
błędna numeracja postanowień ujętych w treści aktu notarialnego;
powoływanie się na akty prawne z podaniem ich niewłaściwej daty;
omyłka np. polegająca na zniekształceniu nazwisk stron, czy na podaniu numeracji działek innych aniżeli występujące na mapie ewidencyjnej.

Występujące w akcie notarialnym błędy są najczęściej ujawniane w trakcie czytania aktu notarialnego przed jego podpisaniem.

Sprostowanie błędów oczywistych w akcie notarialnym

Zgodnie z ustawą prawo o notariacie, zauważone podczas czytania aktu notarialnego błędy w postaci zbędnych wyrazów albo ich części można po prostu przekreślić, ale w taki sposób, aby treść przekreślona była czytelna. Zakazuje się wszelkiego rodzaju wywabiania i wyskrobywania wpisanego tekstu. Tego typu czynności są niedopuszczalne.

Wolne miejsca w akcie notarialnym powinny być przekreślone, natomiast wszelkie poprawki i przekreślenia powinny być omówione na końcu aktu notarialnego, przed złożeniem podpisu przez osoby biorące udział w czynności lub przed złożeniem podpisu przez notariusza, jeżeli poprawka dotyczy aktu niepodpisywanego. Przekreślenia nieomówione uważa się za niedokonane.

Jeżeli błąd w akcie notarialnym został zauważony po podpisaniu aktu notarialnego przez strony tego aktu, notariusz może sprostować zauważony błąd pisarski, rachunkowy lub inną oczywistą omyłkę (Art. 84 § 4) przez spisanie protokołu zwanego protokołem niedokładności i dołączenie tego protokołu do aktu notarialnego. Przy czym należy nadmienić, że ustawodawca w zakresie sprostowania aktu notarialnego, w którym zauważono błąd lub omyłkę pisarską, nie określił w ustawie terminu sporządzenia protokołu niedokładności.

Tak więc, błąd pisarski w akcie notarialnym można poprawić nawet po latach od chwili sporządzenia tego dokumentu. Praktycznie w każdym czasie od zauważenia błędu można zwrócić się do notariusza, który sporządzał akt notarialny bądź, jeżeli ten nie wykonuje już swojego zawodu, do innego notariusza, z prośbą o sprostowanie aktu notarialnego poprzez spisanie protokołu niedokładności.

Sprostowanie błędu poprzez spisanie protokołu niedokładności, nawet po latach, nie wymaga wniesienia dodatkowej taksy notarialnej.

Konsekwencją sprostowania błędu w akcie notarialnym powinno być sprostowanie wpisu w treści księgi wieczystej. Notariusz sporządzając protokół niedokładności powinien jednocześnie zawrzeć w tym protokole wniosek o sprostowanie wpisu w księdze wieczystej – oczywiście tylko wtedy, gdy istnieje taka potrzeba. Opłata za wpis sprostowania błędu pisarskiego, rachunkowego czy oczywistej omyłki pisarskiej wynosi 200 zł.

W przypadku, gdy do wniosku o wpis do księgi wieczystej dołączony zostanie akt notarialny obarczony omyłką, która stanowi przeszkodę do wpisu, sąd wieczystoksięgowy oddali złożony wniosek bez wzywania do usunięcia przeszkody (Art. 6269 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego).

Wypis aktu notarialnego, do którego sporządzono protokół niedokładności, uwzględnia wprowadzone korekty błędów oczywistych.

Przeczytaj: Błąd w księdze wieczystej – jak poprawić?

Błąd istotny (merytoryczny) w akcie notarialnym

Akt notarialny może być obciążony błędem istotnym (merytorycznym), który posiada istotne znaczenie dla realizacji całej umowy. Najczęściej do błędu merytorycznego – istotnego dochodzi na skutek pomyłki w oświadczeniu woli stron umowy wynikającej z przeświadczenia obu stron o słuszności błędnych postanowień umowy lub gdy strony mają błędne wyobrażenie o dokonywanej czynności prawnej. Istotą błędu merytorycznego w danym przypadku jest to, że gdyby strony umowy nie działały pod wpływem błędu i mogły ocenić sytuację rozważnie, złożyłyby oświadczenie innej treści.

Do najczęściej spotykanych błędów istotnych w akcie notarialnym należą:

błędne wskazanie nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, np. zamiast nieruchomości A w akcie podano nieruchomość B, której wszelkie dane administracyjne oraz powierzchnia są inne aniżeli nieruchomości A. Wynikiem takiego błędu jest sprzedaż zupełnie innej nieruchomości;
brak wymaganych prawem dokumentów poświadczających własność nieruchomości zbywanej bądź podejrzenie o sfałszowanie dokumentów;
błędne określenie sytuacji polegającej na przyjęciu, że nieruchomość nabyta np. od Agencji Nieruchomości Rolnej Skarbu Państwa (AWRSP), obecnie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), nie podlega prawu pierwokupu, jaki przysługuje tej instytucji w chwili zbycia tej nieruchomości i dokonania bezwarunkowej sprzedaży tej nieruchomości bez powiadomienia i otrzymania odpowiedzi od tej instytucji. Poprawnie, zbywający nieruchomość nabytą od KOWR, powinien najpierw z nabywcą tej nieruchomości zawrzeć umowę warunkową, a po otrzymaniu odpowiedzi od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, sporządzić umowę docelową;
w akcie notarialnym sporządzonym przez notariusza brak wniosku do właściwego sądu o założeniu nowej księgi wieczystej dla nabywanej nieruchomości oraz brak wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa własności lub innego prawa wynikającego z umowy;
brak w akcie notarialnym wpisów dotyczących pobrania podatków od towarów i usług czy innych opłat publicznoprawnych bądź pobranie ich w nienależytej wysokości;
brak dokumentów określających nieruchomość, a wymaganych prawem, (np. przy sprzedaży nieruchomości brak wypisu i wyrysu z rejestru gruntów).

Sprostowanie błędów istotnych w akcie notarialnym

Jeżeli błąd w akcie notarialnym nie wynika z błędu notariusza, a na jego powstanie miały wpływ oświadczenia stron umowy, w niektórych przypadkach błąd ten może zostać poprawiony przez sporządzenie aneksu do aktu notarialnego.

Osoba zainteresowana, po zauważeniu w akcie notarialnym błędu, powinna zwrócić się do notariusza o jego poprawienie przez sporządzenie aneksu do aktu notarialnego. Sporządzenie aneksu do aktu notarialnego wymaga stawienia się u notariusza wszystkich stron umowy. Notariusz sporządzając aneks do aktu notarialnego powinien zawrzeć w tym dokumencie wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wniesienie zmian zgodnie z aneksem. Odpłatność za sporządzenie aneksu do aktu notarialnego jest ustanawiana przez notariusza i zależy od ilości zmian ujętych w aneksie.

Sporządzenie aneksu do aktu notarialnego może okazać się niemożliwe w przypadku, gdy jedna ze stron umowy ujętej w akcie notarialnym, już nie żyje. W takiej sytuacji, aby poprawić błąd istotny obarczający czynność ujętą w akcie notarialnym należy wnieść do sądu powództwo:

o ustalenie treści aktu notarialnego na podstawie Art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej k.p.c.),
o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie Art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej u.k.w.h.).

Jednocześnie, należy mieć na uwadze, że powództwo o ustalenie treści aktu notarialnego na podstawie Art. 189 k.p.c. nie jest odmianą powództwa przewidzianego w Art. 10u.k.w.h. Jak orzekł SN w wyroku z dnia 26 lutego 2016 r., IV CSK 257/15: „roszczenie, którego źródłem jest Art. 10, jest szczególną odmianą powództwa o ustalenie”.

Powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie Art. 10 u.k.w.h.

Podstawowym celem powództwa o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomości.

Jak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 kwietnia 2016 r. IV CSK 435/15:

„Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym pozostaje w ścisłym związku z ustrojową funkcją ksiąg wieczystych, jaką jest ujawnienie – w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu – stanu prawnego nieruchomości.”

Roszczenie o uzgodnienie stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym nie ulega przedawnieniu, dlatego że według Art. 117 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (dalej k.c.), przedawnieniu ulegają roszczenia majątkowe, w rozumieniu materialnego prawa cywilnego. Roszczenie o usunięcie niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nie jest roszczeniem w znaczeniu materialno-prawnym.

Powództwo o uzgodnienie stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej. W myśl Art. 6262 k.p.c., osobą upoważnioną do złożenia wniosku do dokonania wpisu w księdze wieczystej jest: właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane w księdze wieczystej.

Powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w treści księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym wnosi się do sądu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości będącej przedmiotem powództwa. Opłata sądowa wynosi 5% wartości sporu, jednak nie mniej niż 30 tys. zł i nie więcej niż 100 tys. zł.

Powództwo o ustalenie treści aktu notarialnego na podstawie Art. 189 k.p.c.

Z powództwem o ustalenie treści aktu notarialnego na podstawie Art. 189 k.p.c. może wystąpić osoba z poza kręgu osób, które zostały określone w Art. 6262 k.c.

Powództwo oparte na Art. 189 k.p.c. służy udzieleniu ochrony prawnej w procesie – przez ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego – osobie, która ma interes prawny w jej uzyskaniu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 lutego 2015 r., V ACa 553/14).

Osoba składająca pozew do sądu o ustalenie treści aktu notarialnego powinna w tym pozwie dokładnie określić powód składania danego pozwu. W miarę możliwości, powinna wskazać fakty, na których opiera swój pozew. Powodem, dla którego osoba składa pozew, będzie zapewne usunięcie niepewności, co do stanu prawnego powstałych na skutek błędów ujawnionych w akcie notarialnym.

Pozew o ustalenie treści aktu notarialnego na podstawie Art. 189 k.p.c. należy wnieść do sądu, którego właściwość jest zależna od wartości przedmiotu sporu. W przypadku, gdy wartość przedmiotu sporu nie przekracza 75 tys. zł, pozew należy wnieść do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Jeżeli natomiast wartość przedmiotu sporu przekracza 75 tys. pozew należy wnieść do sądu okręgowego. W obu przypadkach opłata sądowa wynosi 5 % wartości przedmiotu sporu.

Podstawa prawna i inne źródła: