Zakup działki budowlanej – notariusz, podatki i inne koszty

Zakup działki budowlanej to bardzo poważna decyzja życiowa, nierzadko obarczona znacznym ryzykiem finansowym. Planując nabycie działki budowlanej należy nie tylko obejrzeć działkę, poznać jej lokalizację oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, ale także zapoznać się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla danej działki oraz skonfrontować cenę ofertową działki z ceną rynkową działek oferowanych do sprzedaży na rynku nieruchomości.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Cena działki jest zależna od jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli działka jest gruntem rolnym, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego została przeznaczona na cele budowlane (inne niż rolnicze i leśne), to z chwilą zmiany przeznaczenia działki z rolnej na budowlaną wartość tej działki znacznie wzrasta.

Niezależnie od ceny rynkowej działki, transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości (działki budowlanej) zawsze wiąże się z poniesieniem dodatkowych opłat i podatków, które powodują, że ostateczna cena działki jest znacznie wyższa.

Aby nie dąć się zaskoczyć i uniknąć przykrych niespodzianek w czasie odczytywania aktu notarialnego należy wcześniej, jeszcze przed spotkaniem stron u notariusza, zapoznać się z dodatkowymi kosztami, jakie kupujący będzie zobowiązany ponieść, oprócz ceny podstawowej działki.

Zakup działki budowlanej, tak jak nabycie każdej innej nieruchomości, związany jest z przeniesieniem prawa własności. W myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 158, umowa przeniesienia prawa własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Osobą upoważnioną z mocy prawa do sporządzenia aktu notarialnego jest notariusz (Art. 79 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie).

W przypadku nabycia nieruchomości, jaką jest działka budowlana, stronami aktu notarialnego są „sprzedający” oraz „kupujący”.

Przeczytaj: Jak sprawdzić działkę przed jej kupnem?

Jak przebiega transakcja kupno-sprzedaży działki budowlanej?

Zazwyczaj kupujący działkę po zaakceptowaniu proponowanej przez sprzedającego ceny działki, zmierza do zawarcia umowy zakupu w formie aktu notarialnego. Kupujący, jako strona ponosząca koszty zawarcia umowy, ma prawo wyboru kancelarii notarialnej, w której nastąpi zawarcie umowy notarialnej. Prawo to jest na tyle istotne, że pewne koszty pobierane przez notariusza za sporządzenie aktu notarialnego mogą się różnić pomiędzy kancelariami nawet do kilkuset złotych za te same czynności.

Przygotowanie przez notariusza umowy sprzedaży nieruchomości wymaga zgromadzenia przez strony odpowiednich dokumentów. Notariusz po sprawdzeniu dostarczonych dokumentów pod względem formalnym i prawnym sporządza umowę kupna-sprzedaży nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem interesów obu stron umowy.

Notariusz, na szczególne życzenie stron umowy, może jeszcze przed terminem spotkania stron i podpisania aktu notarialnego, przesłać stronom umowy projekt aktu notarialnego, celem zapoznania się z jego treścią i ewentualnego wniesienia uwag.

Istotną częścią aktu notarialnego jest ta obejmująca cenę nieruchomości, jaką kupujący zobowiązał się zapłacić za nabycie nieruchomości oraz część obejmująca koszty związane z zakupem nieruchomości (koszty dodatkowe). Do kosztów zakupu nieruchomości należą:

1. Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna).
2. Koszt wypisów aktu notarialnego.
3. Podatek VAT od wynagrodzenia notariusza.
4. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC).
5. Opłaty sądowe związane z koniecznością założenia nowej księgi wieczystej dla nabywanej działki budowlanej oraz ujawnieniem w tej księdze prawa własności nowego właściciela.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy nabywana działka nie jest zadłużona?

Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna)

Podstawowe wynagrodzenie notariusza związane ze sporządzeniem aktu notarialnego stanowi taksa notarialna. W myśl rozporządzenia z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, notariusz wykonując czynności notarialne, do których m.in. zaliczane są czynności sporządzenia aktu notarialnego, pobiera za te czynności wynagrodzenie zwane taksą notarialną.

Maksymalne stawki taksy notarialnej za czynności notarialne zależą od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Przy czym za wartość czynności notarialnej obejmującej przeniesienie prawa własności do nieruchomości przyjmuje się cenę nieruchomości podaną przez stronę (strony) z uwzględnieniem zasad przewidzianych w ustawie z dnia 28 lica 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Jak już wcześniej wspomniano w niniejszym artykule, cena działki jest zależna od jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy. Skoro przeznaczenie działki w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego ma wpływ na cenę działki, to ma ono również wpływ na wysokość taksy notarialnej pobieranej przez notariusza.

Wysokość maksymalnych stawek taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004r . w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2020r. poz.1473).

Należy podkreślić, że podane w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, stawki taksy notarialnej są stawkami maksymalnymi, co oznacza, że notariusz sporządzając umowę kupna-sprzedaży nieruchomości, może zastosować stawkę taksy notarialnej niższą od tej wskazanej w rozporządzeniu. Jeżeli notariusz z własnej woli nie obniży stawki taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego, kupujący działkę budowlaną powinien podjąć próbę negocjacji tej stawki, zwłaszcza jeżeli wartość nieruchomości – działki budowlanej jest znaczna. Może się okazać, że w wyniku negocjacji stawka taksy notarialnej zostanie obniżona, a kupujący zyska w ten sposób nawet do kilkuset złotych (zob. „Jak obniżyć wysokość opłat u notariusza?„).

Przykładową taksę stawki notarialnej za zakup działki budowlanej o wartości 150 000 zł ujęto w tabeli dołączonej do niniejszego artykułu. Taksa notarialna przy nabyciu działki budowlanej o wartości 150 000 zł wynosi połowę stawki przewidzianej w § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. z 2020r. poz. 1473) i jest obliczona w następujący sposób: [1010 zł + (90 000 zł x 0,4%)]/2 = 685 zł.

Dodatkowo, w przypadku ujęcia w treści aktu notarialnego wniosku o wpis własności do księgi wieczystej, czy wniosku o założenie nowej księgi wieczystej, notariusz pobiera od kupującego taksę notarialną w wysokości 200 zł od każdej z tych czynności. Podstawę do naliczenia dodatkowej taksy notarialnej stanowi § 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, który określa, że „Za dokonanie czynności notarialnej niewymienionej w przepisach poprzedzających maksymalna stawka wynosi 200 zł”.

Koszt wypisów aktu notarialnego

Składnikiem wynagrodzenia notariusza jest również koszt wypisów aktu notarialnego. Przy zakupie nieruchomości, nabywca nieruchomości oraz sprzedający będą potrzebowali co najmniej po dwa egzemplarze wypisów aktu notarialnego.

Maksymalna stawka wypisu aktu notarialnego wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę aktu notarialnego (rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej). Tak więc, w przypadku, gdy akt notarialny zawiera np. 10 stron, kupujący musi liczyć się z dodatkowym kosztem w wysokości 120 zł.

Podatek VAT od wynagrodzenia notariusza

Wynagrodzenie notariusza za czynności takie, jak:

• udokumentowanie transakcji sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego (taksa notarialna),
• sporządzenie wniosku o wpis własności w księdze wieczystej (w sytuacji konieczności założenia nowej księgi wieczystej – wniosku o założenie księgi wieczystej),
• wydania wypisów aktu notarialnego,

jest objęte podatkiem od czynności cywilnoprawnych VAT.

Przemawiają za tym przepisy ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług zgodnie, z którymi czynności notariusza ujęte w akcie notarialnym dotyczące zakupu działki budowlanej objęte są podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce o wysokości 23%.

Podstawę naliczenia podatku od towarów i usług (VAT) stanowią:

• kwota taksy notarialnej za sporządzenie aktu notarialnego według stawki 23% – Art. 41 ust.1 w związku z Art. 146 aa ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 roku poz.106 ze zm.),
• kwota taksy notarialnej za sporządzenie wypisów aktu notarialnego według stawki 23% – Art. 41 ust 1 w związku z Art. 146 aa ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020r. poz.106 ze zm.).
• kwota taksy notarialnej za złożenie wniosku wieczystoksięgowego według stawki 23% – Art. 41 ust.1 w związku z Art. 146 aa ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.z 2020r. poz.106 ze zm.).

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Nabywca nieruchomości oprócz ustalonej ze sprzedającym ceny nieruchomości oraz kosztów związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnej od umowy sprzedaży nieruchomości w wysokości 2% wartości sprzedaży nieruchomości.

W myśl ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r. poz. 815), sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% od wartości (rynkowej) nieruchomości – Art. 7, ust. 1, pkt. 1, podpunkt a. wymienionej ustawy.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Termin ten zobowiązuje nabywcę nieruchomości do uiszczenia kwoty podatku w Urzędzie Skarbowym, w którym kupujący (podatnik) składa zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu w danym roku podatkowym. W przypadku ujęcia podatku w akcie notarialnym, obowiązek wpłacenia podatku na rachunek bankowy właściwego Urzędu Skarbowego ciąży na notariuszu. W myśl ustawy z dnia 9 września 2000 r. Art. 10. 1. pkt. 2. notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Opłaty sądowe (księga wieczysta)

Opłaty sądowe są następstwem ujęcia w sporządzonym przez notariusza akcie notarialnym wniosków do sądu wieczystoksięgowego:

• o założenie nowej księgi wieczystej dla nabywanej nieruchomości,
• o wpis w księdze wieczystej prawa własności do nieruchomości nabytej przez kupującego,

bądź w przypadku odłączenia nabywanej działki od istniejącej nieruchomości, wniosku o odłączenie działki od danej nieruchomości i założenie dla części odłączonej nieruchomości, nowej księgi wieczystej.

W myśl Art. 42, ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych za wpis prawa własności do księgi wieczystej pobierana jest opłata stała w kwocie 200 zł.

Opłaty sądowe w zakresie postępowania wieczystoksięgowego mogą się zwiększyć w zależności od sytuacji prawnej nieruchomości ujętej w akcie notarialnym. Jeżeli zachodzi konieczność odłączenia nabytej działki od nieruchomości (nieruchomość może się składać z kilku działek), to nabywca działki musi ponieść opłatę stałą za odłączenie działki od istniejącej księgi wieczystej oraz za założenie nowej księgi wieczystej dla nabywanej nieruchomości. Opłata stała od wniosku o założenie księgi wieczystej oraz od wniosku o odłączenie nieruchomości lub jej części wynosi razem 200 zł.

Wniesienie wszelkich opłat przez notariusza

Opłaty, podatki oraz taksa notarialna związane ze sprzedażą nieruchomości są obliczane przez notariusza i ujęte w treści aktu notarialnego. Notariusz, jako płatnik, posiada prawo do pobierania opłat i podatków oraz obowiązek przekazywania naliczonych kwot do odpowiednich instytucji. W myśl tej zasady, notariusz po sporządzeniu aktu notarialnego ma obowiązek w określonym terminie przekazać wraz z deklaracjami, stosowne kwoty pobranego podatku od czynności cywilnoprawnych (VAT) na rachunek bankowy właściwego Urzędu Skarbowego.

Jeżeli w akcie notarialnym zostały ujęte wnioski wymagające postępowania wieczystoksięgowego, np. o założenie nowej księgi wieczystej, o wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz wskazano w tym akcie wysokość pobranej opłaty sądowej, notariusz ma obowiązek przekazania kwoty tej opłaty na rachunek bankowy właściwego Sądu Rejonowego, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla zakupionej nieruchomości.

Taka konstrukcja prawa zwalania stronę kupującą od konieczności osobistego zaangażowania się w dokonywanie płatności zarówno do Urzędu Skarbowego, jak i do Sądu Rejonowego wydziału ksiąg wieczystych, w którym prowadzona jest dana księga wieczysta. Nabywca nieruchomości nie musi się zamartwiać tym, czy wszystkie formalności związane z zakupem nieruchomości zostały załatwione.

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości w zakresie opłat i podatków związanych z nabyciem nieruchomości – działki budowlanej, nabywca nieruchomości może przed zawarciem umowy zwrócić się do notariusza prowadzącego sprawę o wyszczególnienie wszystkich kosztów, jakie będzie zobowiązany ponieść z chwilą podpisania aktu notarialnego.

Przykładowe wyliczenie kosztów dodatkowych (nieobejmujących ceny działki) przy zakupie działki budowlanej o wartości 150 000 zł

Wskazane w tabeli koszty, które musi ponieść kupujący, są tylko kosztami przykładowymi i w zależności od sytuacji prawnej nieruchomości oraz od wysokości taksy notarialnej, koszty dodatkowe mogą ulec zmianie.

W przedstawionym wyżej przykładzie wysokość kosztów dodatkowych to kwota 4 782,20 zł.

Przeczytaj: Przykład wypełnienia wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej

Podstawa prawna:

1. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r. poz. 106 ze zm.).

Zdjęcie: Fotolia