Ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (Art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). Wpisy do ksiąg wieczystych są dokonywane przez Sądy Rejonowe w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Z uwagi na istniejące przepisy, mające na względzie szybką aktualizację ksiąg wieczystych, postępowania sądowe są uproszczone i przyspieszone. Sąd rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie treść i formę wniosku, treść dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej (Art. 626 paragraf 2 k.p.c).

Naturalną konsekwencją takiego postępowania są zdarzające się niekiedy nieprawidłowości w treści księgi wieczystej. Z tego też względu nawet prawomocnie wprowadzone wpisy nie mogą zamykać drogi do sprostowania zaistniałych nieścisłości.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Sprostowanie danych właściciela nieruchomości w księdze wieczystej

Zgodnie z art. 5-9 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stan prawny osoby wpisanej do księgi wieczystej jako właściciela jest chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Może się zdarzyć, że osoba wpisana do księgi wieczystej jako właściciel w rzeczywistości tym właścicielem nie jest.

Właściciel wpisany do księgi wieczystej, który zdaje sobie sprawę, że w każdej chwili może zostać pozbawiony tego władania, aby utrudnić wejście w posiadania osobie, której przysługuje prawo własności do nieruchomości, może dążyć do zbycia tej nieruchomości, nie ponosząc przy tym żadnych konsekwencji.

Osoba rzeczywiście uprawniona jako właściciel nieruchomości ma prawo, a nawet obowiązek wystąpić do sądu z powództwem zmierzającym do ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowią, że roszczenie o usunięcie takich niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie.

Prawowity właściciel nieruchomości winien podjąć działania zmierzające do sprostowania księgi wieczystej. Zgodnie bowiem z treścią art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:

“Osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia, może żądać usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym”.

Przeczytaj: Błąd w księdze wieczystej – jak poprawić?

Sprostowanie wpisu właściciela nieruchomości w księdze wieczystej

Od jakich czynności należy rozpocząć działania zmierzające do sprostowania wpisów w księdze wieczystej?

Osoba, której prawo nie jest wpisane do księgi wieczystej powinna wystąpić do sądu z żądaniem usunięcia niezgodności. W tym celu, osoba/powód powinna w Sądzie Rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości złożyć wniosek z żądaniem usunięcia nieścisłości i wprowadzenia wpisu rzeczywistego stanu.

Przykładowa treść żądania składanego przez powoda powinna brzmieć:

”Powód wnosi o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej o nr ……….… z rzeczywistym stanem prawnym tej nieruchomości poprzez ustalenie, że powód jest właścicielem tej nieruchomości, a zarazem, że wpis X jako właściciela tej nieruchomości jest błędny”.

Do wniosku o uzgodnienie stanu prawnego księgi wieczystej powód powinien dołączyć wszelkie dowody świadczące o jego prawie. Dowodami takimi mogą być zarówno dokumenty świadczące o nabyciu nieruchomości (np. akt notarialny), jak i zeznania świadków, czy opinie biegłych.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki?

Wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej i jego skutki

Podstawą wpisu ostrzeżenia do księgi wieczystej jest nieprawomocne orzeczenie Sądu Rejonowego lub postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia (art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

Przy wpisie ostrzeżenia w księdze wieczystej Sąd wymienia prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane oraz osobę, której roszczenie zostało przez wpis zabezpieczone.

Wprowadzone do księgi wieczystej ostrzeżenie ma następujące skutki:

• “wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• wyłącza dobrą wiarę nabywców ograniczonych praw rzeczowych od właściciela, przeciwko któremu zostało wpisane ostrzeżenie, jednakże ostrzeżenie przeciwko prawu własności nie działa przeciwko ograniczonym prawom rzeczowym już wpisanym,
• wyłącza rękojmię z chwilą złożenia wniosku o wpis (art.29 u.o.k.w.i.h.); po jego wciągnięciu do dziennika ksiąg wieczystych zaznacza się niezwłocznie w odpowiednim dziale księgi wieczystej wzmiankę o wniosku (art. 627 k.p.c),
• nie wpływa na egzekucję z nieruchomości wszczętą przed ujawnieniem ostrzeżenia,
• nie ogranicza rozporządzania zabezpieczonym prawem”. (St. Rudnicki, Komentarz do Ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Informacja o ostrzeżeniach na temat toczącego się postępowania sądowego o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym wprowadzana jest w Dziale III księgi wieczystej.

Przeczytaj także: Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Temat opracowano w oparciu:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147 z późn. zm.).
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 Nr 43 poz. 296 z późn. zm.).
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2005 Nr 167 poz. 1398 z późn. zm.).
4. St. Rudnicki. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksiegowych. Wydanie 6.

Foto: Fotolia