Posiadanie domu, mieszkania czy działki gruntu na zasadzie współwłasności nie należy do sytuacji komfortowej. Niejednokrotnie stosunki pomiędzy współwłaścicielami takich nieruchomości są trudne, a często nawet nie do zniesienia, dodatkowo sprzedaż udziału w nieruchomości graniczy wręcz z cudem.
Zatem, czy istnieje możliwość zniesienia współwłasności i poprawy stosunków międzysąsiedzkich, jeżeli tak to, w jaki sposób można ją przeprowadzić?
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Czym jest współwłasność
Ze współwłasnością rzeczy mamy do czynienia, gdy własność tej samej rzeczy (prawa), np. domu, mieszkania lub innej nieruchomości, przysługuje niepodzielnie kilku osobom.
Może być ona albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną (niekiedy zwaną również bezudziałową).
Zgodnie z obowiązującym prawem, współwłasność nieruchomości, domu, działki czy innej rzeczy może być zniesiona. Pozwala na to zapis Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 210, zgodnie z którym:
”Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.”
jak również zgodnie z treścią Art. 211 tej samej ustawy:
“Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba, że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.
Zniesienie współwłasności może być przeprowadzone w formie umowy przez notariusza bądź w drodze postępowania sądowego.
Zniesienie współwłasności przez notariusza
Zniesienie współwłasności przez notariusza wymaga podpisania umowy przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Dokumentem potwierdzającym zniesienie współwłasności jest akt notarialny sporządzony przed notariuszem.
Akt notarialny znoszący współwłasność powinien zawierać w swej treści w szczególności:
- zasadę podziału nieruchomości, mieszkania, domu, działki gruntowej w sposób ustalony przez współwłaścicieli,
- rozliczenie współwłaścicieli w zakresie podziału nieruchomości,
- oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia.
Umowa w formie aktu notarialnego powinna być zawarta pod rygorem nieważności.
Akt notarialny powinien również zawierać wnioski do sądu wieczystoksięgowego dotyczące założenia nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości, które dotychczas takich ksiąg nie posiadały, bądź wnioski w sprawie dokonania wpisów nowych właścicieli w księgach wieczystych już istniejących.
Akt notarialny powinien również określać wartości nowopowstałych nieruchomości niezbędnych dla celów podatkowych.
Zniesienie współwłasności w sądzie
Zniesienie współwłasności w trybie postępowania sądowego następuje najczęściej w sytuacji, gdy pomiędzy współwłaścicielami nie ma zgody w zakresie prawidłowości podziału nieruchomości.
Sąd znosząc współwłasność może zastosować jeden z trzech sposobów, a mianowicie:
- zniesienie współwłasności na podstawie zgodnego fizycznego podziału,
- zniesienie współwłasności na zasadzie podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym, a różnice wartości wyrównywane są przez dopłaty pieniężne, bądź zniesienie współwłasności w drodze przyznania prawa czy rzeczy jednemu ze współwłaścicieli i obowiązku spłaty pozostałych współwłaścicieli,
- zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej na podstawie licytacji, a następnie podział pieniędzy.
Wszczęcie procesu zniesienia współwłasności przez sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, wymaga złożenia przez współwłaścicieli nieruchomości (rzeczy, mieszkania, domu czy gruntu,) stosownego wniosku o zniesienie współwłasności.
We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. Dowodem prawa własności jest wypis z księgi wieczystej nieruchomości bądź akt notarialny, decyzja administracyjna, z którego wynika prawo własności do nieruchomości wspólnej.
Przeczytaj: Zamiana nieruchomości – na czym polega i kiedy warto to zrobić
Zniesienie współwłasności przez sąd na podstawie zgodnego fizycznego podziału nieruchomości
Podział w naturze na podstawie zgodnego fizycznego podziału nieruchomości następuje po zasięgnięciu przez sąd opinii biegłych, co do sposobu podziału.
Biegły bada przede wszystkim zgodność przeznaczenia rzeczy, nieruchomości z ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przed i po podziale, jak również wpływ podziału nieruchomości na jej wartość.
Pozytywna opinia biegłych stwierdzająca, że podział nieruchomości nie jest sprzeczny z przepisami ustawy, jak również ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, nieruchomości, stanowi podstawę do pozytywnego rozstrzygnięcia sprawy.
Projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych.
W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd nakłania współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek, co do sposobu zniesienia współwłasności oraz dołączą do wniosku:
- zgodny z prawem projekt podziału nieruchomości (mapa ewidencyjna sporządzona przez uprawnionego geodetę z klauzulą przyjęcia dokumentu przez ewidencję gruntów z zaznaczonym podziałem), nienaruszający zasad współżycia społecznego, ani też nienaruszający w sposób rażący interesu osób uprawnionych,
- dowody prawa własności nieruchomości,
sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku.
Przeczytaj: Zmiana właściciela nieruchomości – wpis do księgi wieczystej
Zniesienie współwłasności przez sąd na zasadzie podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z dopłatą różnicy wartości wyrównywanej
W przypadku stwierdzenia przez sąd braku podstaw do wydania postanowienia o zniesieniu współwłasności na podstawie zgodnego projektu podziału nieruchomości, a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokona tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym.
Różnice wartości wyrównane zostaną przez dopłaty pieniężne.
Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia przyznającego dotychczasowym współwłaścicielom części lub jednemu z nich całość rzeczy własność przechodzi na uczestników wskazanych w postanowieniu.
Jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypadnie współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą lub jej częścią, sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności orzeknie również, co do jej wydania lub opróżnienia przez pozostałych współwłaścicieli pomieszczeń znajdujących się na nieruchomości, określając stosownie do okoliczności termin wydania rzeczy lub opróżnienia pomieszczeń.
Zniesienie współwłasności przez sąd na zasadzie sprzedaży nieruchomości
Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest zarządzenie przez sąd sprzedaży rzeczy należących do współwłaścicieli, a następnie podział uzyskanej kwoty na części równe odpowiadające udziałowi w rzeczy lub w prawie.
Sprzedaż dokonywana w tym procesie powinna być zgodna z zasadami ujętymi w Art. 212 K.c. § 2:
„Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego”.
Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu.
W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Koszty procesu zniesienia współwłasności
Koszt zniesienia współwłasności przeprowadzony przez notariusza to kwota od 100 zł do 10 000 zł. Koszt ten zależy od wartości nieruchomości dzielonej (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).
Czas trwania procesu zniesienia współwłasności prowadzony przez notariusza to czas sporządzenia aktu notarialnego, nie licząc czasu przygotowania dokumentów.
Koszty notarialne związane ze zniesieniem współwłasności to opłaty sądowe oraz taksa notarialna, której wysokość jest zależna od wartości nieruchomości. Do podstawowych kosztów sądowych o zniesienie współwłasności należy zaliczyć stałe opłaty sądowe, do których należą:
- opłata sądowa od wniosku o wszczęcie postępowania nieprocesowego w wysokości – 40 zł;
- opłata sądowa stała od wniosku o zniesienie współwłasności – 1000 zł (Art. 41. 1.). Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobierana jest opłata stała w kwocie 300 zł (Art.41.2.);
- wynagrodzenie i zwrot kosztów poniesionych przez biegłych, tłumaczy oraz kuratorów ustanowionych dla strony w danej sprawie;
- opłata stała od wniosku o wpis w księdze wieczystej zniesienia współwłasności w wysokości 150 zł niezależnie od liczby udziałów w tych prawach,
- opłata stała od wniosku o założenie księgi wieczystej w kwocie 100 zł.
Zawierając umowę – akt notarialny przed notariuszem należy się liczyć z tym, że koszty zniesienia współwłasności będą wyższe od kosztów, jakie wnioskodawca poniósłby w tej samej sprawie załatwiając ją w sądzie.
Przewidywany czas załatwienia sprawy zniesienia współwłasności przez notariusza jest znacznie krótszy aniżeli czas zniesienia współwłasności przeprowadzany przez sąd.
Natomiast koszty notarialne zniesienia współwłasności są wyższe od kosztów sądowych zniesienia współwłasności, co najmniej o stawkę taksy notarialnej, której wysokość jak wspomniano wyżej, zależy od wartości nieruchomości będącej we współwłasności.
Przeczytaj również: Ile kosztują usługi notariusza?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Art. 195 – 221).
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Art. 617 – 625).
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Zdjęcie: Unsplash.com
Podobne artykuły
