Zamiana nieruchomości – na czym polega i kiedy warto to zrobić

Joanna Opublikowano 3 września 2019

Zamiana nieruchomości gruntowej, budynkowej czy lokalowej jest jedną z form nabycia bądź zbycia nieruchomości.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Na czym polega transakcja zamiany nieruchomości

Transakcję zamiany nieruchomości reguluje Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Art. 603. Zgodnie z zapisami cytowanej ustawy:

„Przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy”.

W transakcji zamiany nieruchomości uczestniczą osoby, które są właścicielami nieruchomości i na skutek różnych przyczyn zmierzają do ich zamiany.

Najczęstsze powody zamiany nieruchomości

Istotnymi powodami zamiany nieruchomości mogą być:

a) w przypadku nieruchomości gruntowych – utrudnienia w prowadzeniu gospodarki rolnej na skutek rozdrobnienia powierzchni. Poprzez zamianę gruntów rolnych bądź leśnych oddalonych od większych kompleksów gruntów dochodzi do uregulowania granicy kompleksów rolnych, a tym samym do uzyskania możliwości lepszego gospodarowania na tych gruntach;

b) w przypadku nieruchomości nieruchomości budynkowych i lokalowych – do zamiany dochodzi najczęściej w sytuacji życiowej tj. powiększenia się rodziny spowodowanej narodzinami nowego jej członka, czy pomniejszenia się rodziny np. na skutek rozwodu czy śmierci jednego z małżonków. Często do zamiany nieruchomości dochodzi w sytuacji, gdy dorosłe już dzieci usamodzielniają się, a dotychczasowe mieszkanie staje się zbyt duże.

Wskazane sytuacje życiowe podyktowane są zazwyczaj koniecznością pomniejszenia kosztów związanych z utrzymaniem dużego mieszkania.

Przeczytaj: Podział dużego mieszkania na dwa mniejsze lokale

Umowa zamiany w formie aktu notarialnego

Podstawowa formą zamiany nieruchomości jest zamiana na zasadzie sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza. Informuje o tym Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, która w Art. 604 mówi, że:

„Do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży”.

Jednym z podstawowych przepisów dotyczących sprzedaży jest przepis mówiący o tym, że (Art. 158.):

„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”.

Akt notarialny dotyczący zamiany nieruchomości, sporządzony przez notariusza, powinien zawierać w swej treści następujące dane:

dane osobowe uczestników zamiany z podaniem ich nazwiska imienia oraz PESEL,
dane adresowe uczestników zamiany nieruchomości,
dane adresowe nieruchomości zamienianych,
wartości zamienianych nieruchomości (przy określaniu wartości strony mogą korzystać z usług rzeczoznawczy majątkowego – wówczas do umowy zamiany dołącza się operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego),
oświadczenie stron uczestniczących w zamianie nieruchomości o tym, że zapoznały się ze stanem nieruchomości i nie wnoszą z tego tytułu żadnych uwag,
zobowiązanie każdej ze stron do przeniesienia swojej własności na własność osoby wskazanej w umowie oraz uiszczenie stosownej dopłaty wynikającej z różnicy wartości zamienianej rzeczy (nieruchomości),
ustalenie stron o tym, że w przypadku wszelkiego rodzaju kosztów mogących wynikać z realizacji ustaleń umowy zamiany nieruchomości, strony ponoszą te koszty po połowie.

Przeczytaj: Zniesienie współwłasności nieruchomości

Koszty związane z transakcją umowy zamiany

Podstawowe koszty transakcji zamiany nieruchomości to:

podatek dochodowy od zbycia nieruchomości,
koszt wyceny nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego,
koszty notarialne,
podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, liczony od różnicy w wartości zamienianych mieszkań i płacony po połowie przez strony transakcji.

Transakcja umowy zamiany, pomimo że nie towarzyszy jej bezpośredni przepływ gotówki, podobnie jak sprzedaż nieruchomości, stanowi formę odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zgodnie z Ustawą z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, czynność zbycia nieruchomości, jak i zamiany nieruchomości, stanowi źródło przychodu i jako taka obciążona jest podatkiem dochodowym, którego wysokość stanowi przychód pomniejszony o koszt uzyskania przychodu.

Zgodnie z w/w przepisami prawa dochód ze sprzedaży nieruchomości, a tym samym z zamiany nieruchomości, jest zwolniony z podatku od osób fizycznych, jeśli od nabycia nieruchomości do chwili jej zbycia (zamiany) minęło 5 lat.

Ustawodawca, biorąc pod uwagę potrzeby mieszkaniowe osób fizycznych wprowadził do obowiązującej ustawy o podatku dochodowym warunek, zgodnie z którym, zwolnił od uiszczania podatku dochodowego te osoby, które zamieniły bądź zbyły nieruchomość przed upływem 5 lat pod warunkiem, że uzyskane z transakcji środki przeznaczyły na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych.

Wobec tego, jeżeli do zamiany nieruchomości dojdzie przed upływem 5 lat od chwili jej nabycia, a zamieniający nieruchomość nie przeznaczy uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe będzie musiał uiścić podatek dochodowy w wysokości 19% od wartości transakcji, tj. wartości zamienianej nieruchomości pomniejszonej o koszty transakcji.

Zalety transakcji zamiany nieruchomości

Do podstawowych zalet związanych z transakcją zamiany nieruchomości należy zaliczyć to, że czynność zbycia nieruchomości oraz nabycia ujęta zostaje w jednym dokumencie – umowie zamiany nieruchomości. W tym samym czasie dokonywane jest zbycie starej nieruchomości i nabycie nieruchomości nowej.

Przeczytaj: Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze – co to oznacza?

Podstawa prawna: