Zakup mieszkania od dewelopera – notariusz, podatki i inne koszty

Zakup mieszkania od dewelopera to przedsięwzięcie związane nie tylko z obciążeniem psychicznym, ale przede wszystkim dużym wydatkiem finansowym.

O ile sprawy finansowe związane z nabyciem nieruchomości posiadają solidne podstawy prawne, to rzeczywiste warunki nabycia mieszkania od dewelopera nie zawsze są pewne i zrozumiałe dla przeciętnego nabywcy.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Prospekt informacyjny

Na dzień dzisiejszy, warunki nabycia mieszkania od dewelopera są ujęte w prospekcie informacyjnym inwestycji.

Prospekt informacyjny to dokument, który jest nieodzownym załącznikiem do umowy nabycia nieruchomości. W dokumencie tym zawarte są informacje odnośnie konkretnej inwestycji obejmującej budowę mieszkania, jak i informacje określające samego dewelopera.

Do podstawowych informacji określających inwestycję, jak i wiarygodność dewelopera, należą:

• doświadczenia dewelopera w zakresie zrealizowanych inwestycji,
• czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
• jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
• na jakie cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są działki sąsiednie,
• czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.).

Przeczytaj: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera?

Negocjacje ceny

Po wyborze mieszkania można przystąpić do negocjacji ceny mieszkania z deweloperem. W negocjacjach w zakresie ceny mieszkania należy zawsze domagać się upustu ceny bądź to w gotówce bądź w wykończeniu mieszkania o podwyższonym standardzie.

Bywa, że możliwości dewelopera w zakresie upustu ceny mieszkania mogą być znaczne i ostatecznie za mieszkanie zapłacimy znacznie mniej od ceny pierwotnej.

Po ustaleniu ceny mieszkania dochodzi najczęściej do przeniesienie prawa własności.

Przeniesienie prawa własności

Czynność przeniesienia prawa własności (nabycia mieszkania) jest czynnością sformalizowaną i powinna nastąpić w obecności notariusza z zachowaniem formy aktu notarialnego oraz dokonania wpisu w księgach wieczystych.

Zarówno samo przeniesienie własności, jak i wpis w księgach wieczystych, to czynności związane z koniecznością wniesienia określonych opłat i podatków, takich jak:

Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna + VAT)

Już w dniu podpisania umowy nabycia mieszkania na rynku pierwotnym zmuszeni będziemy do wniesienia opłaty zwanej taksą notarialną. Taksa notarialna, to wynagrodzenie notariusza za przeprowadzone czynności notarialne (Art. 5. § 1. Ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie).

Wynagrodzenie notariusza nie obejmuje kosztów przejazdu i innych niezbędnych wydatków, poniesionych przez notariusza w związku z dokonaniem czynności.

Podstawę prawną naliczenia opłaty za czynności notarialne stanowi Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z dnia 29 czerwca 2004 r.).

Zgodnie z wymienionym rozporządzeniem art. 5 § 3:

„maksymalna stawka taksy notarialnej za czynności notarialne, zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej”.

Wynagrodzenie notariusza zależy wobec tego od ceny mieszkania i w przypadku maksymalnych stawek przedstawia się następująco:

Z powyższego wynika, że im wyższa cena mieszkania tym wyższa będzie opłata notarialna.

Określone w rozporządzeniu maksymalne stawki notarialne za czynności notariusza stanowią stawki netto. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa należy doliczyć do nich podatek VAT, którego stawka na dzień dzisiejszy wynosi 23%.

Należy pamiętać o tym, że tak „skonstruowane” prawo pozwala potencjalnemu nabywcy mieszkania skorzystać z prawa negocjacji z notariuszem ostatecznej wysokości taksy notarialnej.

Stawka taksy notarialnej, obliczona według powyższego schematu, jest w przypadku aktu notarialnego dokumentującego umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę dzielona przez 2. Oznacza to, że nabywca mieszkania zapłaci połowę wyliczonej kwoty.

Koszt wypisów aktu notarialnego + VAT

Dodatkowym kosztem, który należy uiścić u notariusza z chwilą zawarcia umowy notarialnej, jest koszt sporządzenia wypisów aktu notarialnego.

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. § 12. 1., za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych lub innego dokumentu maksymalna stawka wynosi 6 zł + obowiązująca stawka podatku VAT (23 proc.) za każdą rozpoczętą stronę. Przy czym za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy.

Zazwyczaj sporządzane są ok. 3-4 wypisy aktu notarialnego (np. po jednym dla każdej ze stron umowy, jeden dla Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, w którym dokonywane będą wpisy do księgi wieczystej, dla banku, gdy mieszkanie kupowane jest na kredyt).

Opłaty sądowe – wpisy w księdze wieczystej

Notariusz sporządzając akt notarialny uzależnia tę czynność od objęcia jej wnioskiem o wpis w księdze wieczystej oraz od uprzedniego uiszczenia przez wnioskodawcę należnej opłaty sądowej.

Zasady i tryb pobierania kosztów sądowych w sprawach cywilnych, zasady ich zwrotu, wysokość opłat sądowych w sprawach cywilnych, zasady zwalniania od kosztów sądowych oraz umarzania, rozkładania na raty i odraczania terminu zapłaty należności sądowych określa Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Zgodnie z zapisami wymienionej ustawy, opłaty związane z prawem o księgach wieczystych należą do opłat stałych i nie są uzależnione od wartości nabywanej nieruchomości (mieszkania, domu jednorodzinnego).

Do uiszczenia kosztów sądowych obowiązana jest strona, która wnosi do sądu pismo podlegające opłacie lub powodujące wydatki.

Zgodnie z ww. Ustawą nabywca mieszkania od dewelopera jest zobowiązany zazwyczaj do uiszczenia następujących opłat sądowych:

• 100 zł – opłata sądowa za założenie księgi wieczystej,
• 200 zł – opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej prawa własności. Jeżeli natomiast wniosek dotyczy wpisu udziału w prawie, pobiera się część opłaty stałej proporcjonalnej do wysokości udziału, nie mniej jednak niż 100 złotych,
• 200 zł – opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej hipoteki (w przypadku, gdy dokonujemy zakupu, posiłkując się kredytem hipotecznym).

Pobraną opłatę sądową notariusz przekazuje właściwemu Sądowi Rejonowemu.

Jeżeli wnioskodawca został zwolniony od kosztów sądowych od wniosku o wpis w księdze wieczystej, notariusz wskazuje we wniosku o wpis w księdze wieczystej, że opłata sądowa nie została pobrana i załącza prawomocne postanowienie sądu w przedmiocie zwolnienia od kosztów sądowych do dokumentów stanowiących podstawę wpisu w księdze wieczystej, które przesyła do sądu prowadzącego księgę wieczystą.

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera nabywca mieszkania jest zwolniony z obowiązku odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nabywanej nieruchomości (na rzecz Skarbu Państwa).

Zgodnie z Art. 41 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, nabycie mieszkania czy domu jednorodzinnego opodatkowane jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. liczonych od wartości nabywanej nieruchomości. Jeżeli jednak nabycie mieszkania opodatkowane jest podatkiem VAT, nabywca mieszkania nie jest obciążany podatkiem PCC.

Jak powszechnie wiadomo, cena mieszkania nabywanego od dewelopera jest zależna nie tylko od jego standardu, ale również od metrażu i wysokości stawki VAT.

Zgodnie z zapisami ustawy o podatku VAT Art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, mieszkania spełniające wymogi tzw. społecznego programu mieszkaniowego to mieszkania objęte podatkiem VAT o wysokości 8%. Do mieszkań tych zaliczamy mieszkania, których metraż nie przekracza 150 m2., a domu jednorodzinnego 300 m2.

W obu przypadkach stawka podatku VAT wynosi 8% ceny nabywanej nieruchomości. Przy nabywaniu mieszkania od dewelopera podatek VAT jest wkalkulowany w cenę mieszkania. Znając wysokość stawki podatku VAT możemy bez problemu określić cenę netto mieszkania.

Przy zakupie mieszkania na kredyt będziemy zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki. Podatek ten wynosi 19 zł.

Przeczytaj również: Zakup mieszkania na rynku wtórnym – notariusz, podatki i inne koszty

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
3. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Zdjęcie: Pixabay.com