Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska a zakup nieruchomości

Nieruchomość nabyta przez małżonków ze środków pochodzących z majątku wspólnego stanowi wspólność ustawową majątkową małżeńską.

Małżonek może nabyć nieruchomość i stać się jej jedynym właścicielem, jeżeli środki przeznaczone na nabycie nieruchomości pochodzą z majątku osobistego małżonka. Natomiast, jeżeli środki na zakup nieruchomości pochodzą z majątku wspólnego małżonków, to zakup nieruchomości przez jednego z małżonków może nastąpić po uzyskaniu zgody drugiego z małżonków.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Kiedy powstaje małżeńska ustawowa wspólność majątkowa?

Wspólność ustawowa małżeńska to instytucja, która powstaje między małżonkami z mocy prawa z chwilą zawarcia małżeństwa.

Przedmioty, w tym również nieruchomości, nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej przez jednego z małżonków lub przez oboje małżonków stanowią majątek wspólny.

Wspólność ustawowa może zostać wyłączona tylko na skutek ustanowienia przez małżonków rozdzielczości majątkowej.

Co należy do majątku wspólnego małżonków?

W myśl ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Art. 31 § 2, do majątku wspólnego małżonków należą w szczególności:

1. pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;
2. dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;
3. środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;
4. kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w Art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 266, 321, 568, 695 i 875).

Do majątku wspólnego małżonków należą również przedmioty zwykłego urządzenia domowego służące do użytku obojga małżonków, które zostały nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej.

Co należy do majątku osobistego małżonka?

Pomimo istnienia wspólności ustawowej małżeńskiej, każdy z małżonków może dysponować majątkiem osobistym. Katalog przedmiotów oraz praw należących do majątku osobistego małżonka określa ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Art. 33.

Zgodnie z treścią tego artykułu do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków (np. biżuteria, przedmioty związane z jego hobby);
5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie (prawo do alimentów, do wynagrodzenia, prawo dożywocia, użytkowanie, służebność osobista, prawo pierwokupu, prawo odkupu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego);
6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego.

W razie ustania małżeństwa przedmioty i prawa należące do majątku osobistego jednego z małżonków nie podlegają podziałowi. Aby jednak do tego nie doszło koniecznym jest udokumentowanie źródła pochodzenia danych przedmiotów.

Przeczytaj: Dopisanie do księgi wieczystej żony/męża jako współwłaściciela nieruchomości

Kiedy konieczna jest zgoda małżonka na zakup nieruchomości?

Zgoda małżonka na zakup nieruchomości (domu, mieszkania) jest wymagana wówczas, gdy pomiędzy małżonkami występuje wspólność majątkowa, a środki na zakup tej nieruchomości pochodzą z majątku wspólnego małżonków.

Jeżeli natomiast, środki na zakup nieruchomości pochodzą z majątku osobistego jednego z małżonków, zgoda na zakup nieruchomości nie jest wymagana.

Szczegółowy katalog czynności, których może dokonać jeden z małżonków tylko za zgodą drugiego określa Art. 37. § 1. ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. W myśl cytowanego przepisu, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;
3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;
4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia zawartej umowy przez drugiego małżonka.

W myśl obowiązującego prawa, zakup nieruchomości przez jednego ze współmałżonków bez zgody drugiego jest nieważny.

Ustawodawca tworząc katalog czynności prawnych, których dokonanie wymaga zgody drugiego małżonka, miał na względzie ochronę dobra rodziny przed działaniami jednego z małżonków, które mogłyby doprowadzić do negatywnych skutków dla całego gospodarstwa domowego.

Zakup mieszkania w czasie trwania wspólności majątkowej

Zakup nieruchomości w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej, za środki pochodzące z majątku wspólnego, wymaga zawarcia umowy, do której stawiają się oboje małżonkowie.

Może się zdarzyć, że w terminie zakupu nieruchomości jedno z małżonków nie będzie mogło stawić się u notariusza celem podpisania aktu notarialnego. Wówczas rozwiązaniem może być udzielenie drugiemu małżonkowi zgody na zawarcie umowy nabycia nieruchomości. Zgoda jednego z małżonków na zawarcie umowy powinna być udzielona w formie aktu notarialnego, jest to tzw. zgoda notarialna. Zgoda notarialna jest okazywana notariuszowi w trakcie czynności notarialnych dotyczących nabycia nieruchomości.

Nabycie nieruchomości przez obojga małżonków ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżonków, następuje na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Prawo wspólności ustawowej określone w akcie notarialnym w dziale „sprzedaż” zostaje ujawnione w treści księgi wieczystej Dział II „Własność” w podrubryce 2.2.1 – Udział, Pole 3 „Rodzaj wspólności” jako – „Wspólność ustawowa majątkowa małżeńska”:

Przykład wpisu w księdze wieczystej

Odmowa zgody na nabycie lub sprzedaż nieruchomości przez jednego z małżonków

W przypadku, gdy jeden z małżonków odmawia zgody na dokonanie nabycia nieruchomości, bądź jeżeli trudno się jest z nim porozumieć, lub jeżeli porozumienie się z małżonkiem napotyka na trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na nabycie danej nieruchomości.

Sąd po zapoznaniu się z argumentami stron udzieli zezwolenia jednemu z małżonków (bez zgody drugiego) na nabycie danej nieruchomości, jeżeli za nabyciem nieruchomości przemawia dobro rodziny w postaci istotnej poprawy sytuacji mieszkaniowej.

Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości, sąd może wydąć zezwolenie na dokonanie tej czynności przez jednego z małżonków, jeżeli uzyskane ze sprzedaży środki zostaną przeznaczone na sfinansowanie ważnej potrzeby życiowej, jaką jest np. sfinansowanie leczenia członka rodziny.

Sąd z ważnych powodów może na żądanie jednego z małżonków pozbawić drugiego małżonka samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym bądź postanowić, że na dokonanie czynności nabywania i zbywania nieruchomości, wydzierżawienia lub innych czynności wskazanych w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Art. 37 § 1, zamiast zgody małżonka będzie potrzebne zezwolenie sądu.

Postanowienie sądu w zakresie pozbawienia drugiego małżonka samodzielnego zarządu może zostać uchylone w razie zmiany okoliczności.

Kupno nieruchomości za środki z majątku osobistego

Współmałżonek może nabyć nieruchomość, mieszkanie, dom bez zgody drugiego małżonka również wówczas, gdy środki na nabywaną nieruchomość podchodzą z jego majątku osobistego. Nieruchomość nabywana ze środków osobistych małżonka wchodzi do jego majątku osobistego.

W takiej sytuacji nie ma obowiązku uzyskiwania zgody drugiego ze współmałżonków, jedynie wymagane jest złożenie stosownego oświadczenia nabywcy nieruchomości o pochodzeniu środków finansowych przeznaczonych na ten cel.

Notariusz sporządzając akt notarialny odbiera od nabywcy – jednego ze współmałżonków oświadczenie, że środki przeznaczone na zakup nieruchomości pochodzą z majątku osobistego. Jeżeli natomiast jedno z małżonków stwierdzi, że środki na nabycie nieruchomości pochodzą z majątku wspólnego, wówczas może on dochodzić przed sądem ustalenia, że nabywana nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego małżonków, a nie do majątku osobistego nabywcy.

Zawsze małżonek, który nabywa nieruchomość ze środków własnych do majątku osobistego, powinien być gotowy do udowodnienia przed sądem, że środki przeznaczone na nabycie nieruchomości pochodziły z jego majątku osobistego. Dlatego też w trakcie trwania małżeństwa warto zachować wszelkie dokumenty świadczące o przedmiotach majątkowych nabytych przez dziedziczenie, zapis, darowiznę bądź z zadośćuczynienie.

Przeczytaj również: Zniesienie współwłasności nieruchomości

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Zdjęcie: Unsplash.com