UOKiK chce większej ochrony dla kupujących mieszkania

Joanna Opublikowano 13 lutego 2018

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi prace nad nowelizacją ustawy deweloperskiej. Planowane zmiany mają na celu zapewnienie większej ochrony dla osób kupujących mieszkania, np. w sytuacji bankructwa banku, upadłości dewelopera czy też zaprzestania prowadzenia przez niego prac budowlanych. O jakich rozwiązaniach mowa?

Dotychczasowa ustawa już nie wystarczy

Obowiązująca od 2011 r. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – tzw. ustawa deweloperska, nie zabezpiecza należycie kupujących mieszkania na rynku pierwotnym przed ewentualną utratą pieniędzy. Stąd potrzeba nowelizacji przepisów i dostosowania ich do obecnych i przyszłych potrzeb.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Likwidacja otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bez zabezpieczenia

To ważna zmiana, dzięki której nabywcy mieszkań będą mogli odzyskać wpłacone już pieniądze m.in. w przypadku, gdy deweloper ogłosi upadłość, nie zakończy budowy czy też będzie opóźniał przeniesienie praw własności.

W tej chwili, w przypadku realizacji większości inwestycji na rynku pierwotnym, kupujący mieszkanie wpłacają pieniądze do banku na tzw. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Bank, zgodnie z ustalonym harmonogramem, przekazuje pieniądze deweloperowi, nie kontrolując przy tym postępów jego prac. W przypadku kłopotów dewelopera z dokończeniem budowy, klient może nie odzyskać pieniędzy, które zostały już przekazane na konto dewelopera – dotychczasowa Ustawa nie daje w tej kwestii zabezpieczenia.

Projekt zmian opracowany przez UOKiK zakłada, że kupujący mieszkanie będą mogli wpłacać pieniądze wyłącznie na jeden z rachunków:

zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – deweloper otrzyma pieniądze kupującego po zakończeniu inwestycji, czyli po przeniesieniu prawa własności mieszkań (oznacza to, że deweloper będzie musiał realizować budowę z własnych lub pożyczonych środków),

albo

otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zabezpieczony gwarancją ubezpieczeniową lub bankową – deweloper będzie otrzymywał pieniądze kupującego w miarę postępu prac na budowie, ale w razie kłopotów z dokończeniem inwestycji kupujący będą mogli odzyskać całą wpłaconą kwotę (zarówno tę część, która znajduje się nadal na rachunku powierniczym, jak i tę przekazaną deweloperowi).

Dokładniejsza weryfikacja dewelopera i powiązanie harmonogramu wpłat z postępami prac na budowie

Rozwiązania proponowane przez UOKiK nakładają na bank prowadzący rachunek powierniczy obowiązek dokładniejszej kontroli dewelopera przed przekazaniem mu pieniędzy od kupujących. Tym samym wpłaty nabywców mieszkań mają być powiązane z kolejnymi etapami prac na budowie.

Do obowiązku banku będzie należało m.in. sprawdzenie, czy deweloper posiada:

prawo do terenu, na którym prowadzona jest inwestycja,
ważne pozwolenie na budowę,
czy nie toczy się wobec niego postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe.

W razie nieprawidłowości wypłaty kolejnych transz od kupujących będą wstrzymane do czasu ich usunięcia. Ponadto, jeśli deweloper zaprzestanie budowy, bank obowiązkowo będzie musiał rozwiązać z nim umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego i zwrócić kupującemu wszystkie pieniądze zebrane na rachunku.

Ta zmiana pozwoli ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku.

Przeczytaj: Jak sprawdzić, czy kupowane mieszkanie nie jest zadłużone?

Rozszerzenie ochrony na zakup gotowych mieszkań i garaży

Obowiązująca umowa deweloperska obejmuje ochroną wyłącznie nabywców, którzy kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. Zmiana proponowana przez UOKiK ma na celu rozszerzenie ochrony na:

mieszkania gotowe – dzięki temu pieniądze kupującego będą zabezpieczone do czasu przeniesienia na niego prawa własności (w razie bankructwa dewelopera nie straci ich),
przynależące do mieszkań miejsca postojowe w garażach podziemnych, boksy rowerowe,
udziały w prawie własności dróg wewnętrznych (np. osiedlowej ulicy).

W wyniku zmian deweloper będzie zobowiązany prowadzić rachunek powierniczy do czasu sprzedaży ostatniego lokalu w inwestycji. A nabywcy gotowych mieszkań zyskają dodatkowo takie same prawa związane z odbiorem lokalu i zgłaszaniem wad jak ci, którzy kupili nieruchomość w trakcie budowy lub przysłowiową “dziurę w ziemi”.

Uregulowanie umów rezerwacyjnych

W chwili obecnej nie ma przepisów, które regulowałby zasady zawierania umów między kupującym a deweloperem o rezerwację mieszkania czy domu – czyli wyłączenia nieruchomości z oferty sprzedaży np. na czas potrzebny do uzyskania kredytu hipotecznego.

UOKiK dąży do tego, aby opłata rezerwacyjna miała charakter kaucji i nie przekraczała 1 proc. ceny nieruchomości. Jeśli do umowy deweloperskiej nie dojdzie (bo np. klient zrezygnował albo bank odmówił kredytu), pieniądze wrócą do kupującego.

Po zawarciu umowy deweloperskiej kaucja zostanie zaliczona na poczet ceny nabywanej nieruchomości i zostanie przekazana na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Natomiast jeśli do umowy deweloperskiej nie dojdzie z winy dewelopera, będzie on musiał zwrócić kupującemu kaucję w podwójnej wysokości.

Ochrona kupującego w przypadku upadłości banku

Dodatkowych regulacji wymagają także prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej na wypadek upadłości banku, który zajmuje się prowadzeniem rachunku powierniczego.

UOKiK proponuje, aby deweloper miał obowiązek zawarcia w prospekcie informacyjnym (prospekt przekazywany jest klientowi przed zawarciem umowy deweloperskiej) ostrzeżenia o ryzyku utraty przez kupującego części środków wpłaconych na mieszkaniowy rachunek powierniczy – w przypadku upadłości banku prowadzącego ten rachunek. W takiej sytuacji klienci odzyskają wpłacone pieniądze w kwocie do 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, utracona będzie kwota powyżej limitu gwarantowanego przez BFG.

Jeżeli nowelizacja przepisów dojdzie do skutku, deweloper będzie musiał w ciągu 30 dni zawrzeć umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem oraz poinformować o tym fakcie nabywców nieruchomości. Jeśli tak się nie stanie, kupujący będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej.