Umowa darowizny nieruchomości – notariusz, podatki i inne koszty

Umowa darowizny nieruchomości powinna być obowiązkowo złożona przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy darowizny wiąże się z poniesieniem przez obdarowanego pewnych kosztów, opłat i podatków.

Do kosztów należy zaliczyć wynagrodzenie notariusza oraz koszt wypisów aktu notarialnego. Wysokość wynagrodzenia notariusza jest uzależniona od wartości nieruchomości.

Opłaty to koszty sądowe, które są związane z wniesieniem wpisu do księgi wieczystej bądź w przypadku braku księgi są związane z koniecznością jej założenia.

Ponadto, tytułem darowizny nieruchomości (mieszkania czy domu jednorodzinnego), obdarowany jest zobowiązany do wniesienia do Urzędu Skarbowego stosownego podatku – o ile brak jest podstaw do skorzystania ze zwolnień podatkowych.

W sytuacji, gdy akt notarialny sporządza notariusz możemy być pewni, że to notariusz przekaże wymienione w akcie notarialnym opłaty i podatki zarówno do Sądu Rejonowego, Wydziału Ksiąg Wieczystych, jak również do Urzędu Skarbowego. Notariusz sporządzając akt notarialny wyszczególni w nim wszystkie koszty (wynagrodzenie notariusza), opłaty i podatki.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna + VAT)

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego przedmiot darowizny na obdarowanego jest zależne od wartości nieruchomości – mieszkania, domu jednorodzinnego, czy też działki.

Maksymalne stawki taksy notarialnej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Zgodnie z wymienionym rozporządzeniem stawki taksy notarialnej wynoszą:

Od wynagrodzenia notariusza nalicza się także podatek VAT, którego stawka wynosi 23% (obliczoną wartość podatku VAT należy doliczyć do stawki widniejącej w tabeli).

Ponadto, każdy notariusz stosuje własne stawki, mogą być one niższe niż stawki przedstawione w tabeli (maksymalna stawka nie jest obowiązkowa!). Dlatego przed podjęciem współpracy z konkretnym notariuszem warto poszukać najkorzystniejszej oferty.

Koszt wypisów aktu notarialnego + VAT

Za każdą rozpoczętą stronę wypisu aktu notarialnego uiszcza się opłatę w wysokości 6 zł + obowiązująca stawka podatku VAT (23 proc.). Koszt jednego wypisu zależny jest zatem od ilości stron aktu notarialnego – w przypadku umowy darowizny zazwyczaj nie przekracza on kwoty 60 zł.

Potrzebna ilość wypisów aktu notarialnego to zazwyczaj 4-6 egzemplarzy (po jednym dla darczyńcy nieruchomości, obdarowanego, Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, Urzędu Gminy/Miasta, Urzędu Skarbowego).

Opłata sądowa – wpis w księdze wieczystej

Koszt opłaty sądowej za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej wynosi 200 zł. Koszt założenia księgi wieczystej to 100 zł.

Podatek od spadków i darowizn

Od darowizny mieszkania czy domu musimy również uiścić podatek do Urzędu Skarbowego – o ile nie zachodzi zwolnienie z tego podatku. Jak wspomniano wyżej, podatek ten naliczy i przekaże do Urzędu Skarbowego, notariusz.

Zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn wysokość podatku jest zależna od tego, do jakiej grupy podatkowej jest zaliczony nabywca (obdarowany). Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

• Do I grupy podatkowej należą: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie.
• Do II grupy podatkowej zaliczeni zostali: zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.
• Do III grupy podatkowej należą: inni nabywcy.

Do każdej z tych grup przypisana jest inna kwota wolna od podatku:

• I grupa podatkowa – 9.637 zł,
• II grupa podatkowa – 7.276 zł,
• III grupa podatkowa – 4.902 zł.

Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:

Przykładowe wyliczenie wysokości podatku od darowizny mieszkania

Przykład dotyczy sytuacji, w której teść dokonuje darowizny mieszkania o wartości 350.000,00 zł na rzecz synowej. Synowa należy do nabywców zaliczanych do I grupy podatkowej, obowiązek podatkowy istnieje.

Najpierw obliczamy wysokość nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku.

Wysokość kwoty wolnej od podatku dla grupy I to: 9.637,00 zł, zatem:

350.000,00 zł – 9.637,00 zł = 340.363,00 zł

Zgodnie z danymi w powyższej tabeli (skale podatkowe), podatek będzie naliczany w tym przypadku według schematu: 822 zł 20 gr. i 7% od nadwyżki ponad 20.556 zł.

Obliczamy nadwyżkę, czyli o ile kwota 340.363,00 zł przekracza kwotę 20.556,00 zł:

340.363,00 zł – 20.556,00 zł = 319.807,00 zł

7% od nadwyżki 319.807,00 zł to kwota 22.386,00 zł:

319.807,00 zł x 0,07 zł = 22.386,49 zł (zaokrąglamy do pełnych złotych)

Otrzymaną kwotę sumujemy ze stawką 822,20 zł:

822,20 zł + 22.386,00 zł = 23.208,00 zł

Podatek od darowizny mieszkania wynosi w tym przypadku 23.208,00 zł.

Przeczytaj: Darowizna nieruchomości (mieszkania) a podatek od spadków i darowizn

Zwolnienia od zapłaty podatku od spadków i darowizn

Ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje również zwolnienia od zapłaty podatku.

Zwolnieni z podatku mogą być wszyscy obdarowani zaliczeni do tzw. zerowej grupy podatkowej: małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha. Do grupy tej nie należą teściowie, zięć czy synowa.

Warunkiem zwolnienia jest łączne spełnienie następujących kryteriów:

1. powierzchnia otrzymanego w spadku mieszkania, nie przekracza 110 m2; obdarowani nie są właścicielami innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość bądź będąc nimi przeniosą własność budynku lub lokalu na rzecz zstępnych, Skarbu Państwa lub gminy w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
2. obdarowanym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub wynikające z przydziału spółdzielni mieszkaniowej: prawo do domu jednorodzinnego lub prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym, a w razie dysponowania tymi prawami przekażą je zstępnym lub przekażą do dyspozycji spółdzielni, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
3. obdarowani nie są najemcami lokalu lub budynku lub będąc nimi rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego;
4. obdarowani będą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat:
   a) od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego, – jeżeli w chwili złożenia zeznania lub zawarcia umowy darowizny nabywca mieszka i jest zameldowany na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku,
   b) od dnia zamieszkania potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały w nabytym lokalu lub budynku, – jeżeli nabywca zamieszka i dokona zameldowania na pobyt stały w ciągu roku od dnia złożenia zeznania podatkowego lub zawarcia umowy darowizny w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj: Umowa o dożywocie – notariusz, podatki i inne koszty

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Zdjęcie: Unsplash.com