Podatek katastralny – na czym polega, czy będzie wprowadzony w Polsce?

Podatek katastralny obowiązuje w wielu krajach Europy. W Polsce, co jakiś czas w przestrzeni publicznej pojawia się pytanie, czy podobnie jak w innych państwach podatek katastralny zostanie wprowadzony, jeżeli tak, to kiedy i w jakiej wysokości?

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

W myśl przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w Polsce właściciel nieruchomości zobowiązany jest do corocznego uiszczania podatku od posiadanej nieruchomości (gruntu, budynku mieszkalnego, mieszkania) zwanego podatkiem od nieruchomości. Konstrukcja podatku od nieruchomości jest odmienna od konstrukcji podatku katastralnego.

Wysokość obowiązującego w Polsce podatku od nieruchomości jest zależna od rodzaju nieruchomości, jej powierzchni oraz stawki podatku określonej przez Radę gminy. Przy czym wartość stawki podatku nie może przekroczyć rocznie górnej granicy stawki podatku określonej przez Ministra właściwego do spraw finansów publicznych.

W niektórych krajach Unii Europejskiej czy w krajach z poza Unii zamiast podatku od nieruchomości funkcjonuje podatek katastralny. Czym charakteryzuje się ten podatek i czy w najbliższej przyszłości możemy się spodziewać, że zamiast podatku od nieruchomości zostanie także u nas wprowadzony podatek katastralny?

Co to jest podatek katastralny?

Podatek katastralny to podatek, którego wysokość jest uzależniona od wartości katastralnej nieruchomości. Im wyższa wartość nieruchomości – mieszkania, domu, innego obiektu budowlanego, czy działki, tym podatek katastralny jest wyższy.

Szczegółowy tryb ustalania wartości katastralnej nieruchomości określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl przepisów wspomnianej ustawy wartość katastralną nieruchomości mieliby określać rzeczoznawcy majątkowi w procesie powszechnej taksacji nieruchomości. Wartość katastralna nieruchomości ustalana byłaby na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Z kolei wartość nieruchomości reprezentatywnych określana byłaby z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.

Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, mają przeprowadzać rzeczoznawcy majątkowi.

W myśl obowiązujących przepisów wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość katastralna jego części składowych.

O ustaleniu wartości katastralnej nieruchomości i jej wpisie w katastrze nieruchomości będzie orzekał organ prowadzący kataster w drodze decyzji.

Wartości katastralne nieruchomości ustalone na podstawie obowiązujących map i tabel taksacyjnych, wpisane w katastrze nieruchomości, uzyskają z datą ich wpisu moc danych urzędowych. Wpisane w katastrze wartości katastralne nieruchomości będą podstawą do naliczenia podatku katastralnego.

Wartości katastralne nieruchomości będą mogły być aktualizowane na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego oraz innej osoby, na której ciąży obowiązek podatkowy, a także z urzędu, na podstawie indywidualnego oszacowania nieruchomości.

Podatek od nieruchomości a podatek katastralny

Konstrukcja podatku od nieruchomości jest znacznie prostsza od konstrukcji podatku katastralnego. Podstawą naliczenia podatku od nieruchomości jest rodzaj powierzchni, wielkość tej powierzchni oraz stawka podatku ustalona przez Radę gminy. Przy czym stawka podatku ustalona przez Radę gminy nie może przekraczać stawki podatku określonej przez ministra do spraw finansów na dany rok.

Natomiast podatek katastralny to podatek, którego wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w powszechnej taksacji. Nie oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy oszacuje (fizycznie) wartość każdej nieruchomości. Na potrzeby określenia wysokości podatku katastralnego rzeczoznawca majątkowy określi wartość nieruchomości reprezentatywnych. Następnie na podstawie oszacowanej wartości nieruchomości reprezentatywnych, urzędnicy po zastosowaniu odpowiednich wskaźników będą mogli szacunkowo określić wartość wszystkich nieruchomości położonych w danym obszarze gminy. Ustalona wartość nieruchomości będzie podstawą do określenia wysokości podatku katastralnego.

Na wartość nieruchomości mają wpływ takie wskaźniki jak:

• atrakcyjność położenia nieruchomości, zapewne nieruchomości położone w okolicy jeziora czy lasu będą bardziej atrakcyjne od tych położonych w pobliżu fabryki czy innego miejsca uciążliwego, a zatem wskaźnik wartości katastralnej dla tych nieruchomości będzie wyższy;
• położenie nieruchomości względem instytucji, szkoły, przedszkola, przychodni zdrowia, odległość nieruchomości od centrum, dostęp do komunikacji miejskiej;
• rodzaj i forma zabudowy – szczególnie istotne znaczenie ma tutaj rodzaj materiału, z którego zbudowano dom, mieszkanie czy inny lokal oraz czy mieszkanie znajduje się w budynku jednorodzinnym, kamienicy czy np. w wieżowcu;
• powierzchnia nieruchomości – na wysokość wskaźnika katastralnego ma wpływ powierzchnia jak i kubatura nieruchomości, jak również układ pomieszczeń w mieszkaniu.

W Polsce obowiązuje podatek od nieruchomości

W Polsce, jak na razie, podatek katastralny nie obowiązuje. Właściciele nieruchomości, obiektów budowlanych, posiadacze samoistni nieruchomości lub obiektów budowlanych, użytkownicy wieczyści gruntów, a także posiadacze nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, mają obowiązek przekazywać na konto gminy podatek od nieruchomości.

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W obecnej formie podatek od nieruchomości je opłatą, która zasila budżet gminy. Każdy posiadacz nieruchomości ma obowiązek przekazania do gminy, w której położona jest nieruchomość, określonej kwoty, której podstawę naliczenia stanowi powierzchnia nieruchomości oraz stawka podatku.

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku, np. nabycie nieruchomości, oddanie do użytkowania budynku, obiektu budowlanego czy inne zdarzenie w wyniku, którego osoba fizyczna bądź prawna nabyła prawo do nieruchomości.

W kwocie podatku od nieruchomości, w odróżnieniu od podatku katastralnego, poza jednym przypadkiem (budowle), nie znajdujemy elementu określającego wartość nieruchomości.

Obowiązujące w 2021r. stawki podatku od nieruchomości nie mogą przekraczać stawek określonych przez ministra do spraw finansów i tak:

• Dla budynków mieszkalnych – nie mogą przekraczać 0,85 zł za 1 mkw.
• Dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – nie mogą przekraczać 24,84 zł za 1 mkw.
• Dla budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – nie mogą przekraczać 11,62 zł za 1 mkw.
• Dla budynków, w których prowadzi się działalność związaną z świadczeniami zdrowotnymi – nie mogą przekraczać 5,06 zł za 1 mkw.
• Dla budynków pozostałych – nie mogą przekraczać 8,37 zł za 1 mkw.
• Dla budowli – nie mogą przekraczać 2 proc. wartości.
• Dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności – nie mogą przekraczać 0,99 zł za 1 mkw.
• Dla gruntów pod wodami stojącymi lub płynącymi – nie mogą przekraczać 4,99 zł za 1 ha.
• Pozostałe grunty – stawka podatku nie może przekraczać 0,52 zł za 1 mkw.
• Dla obszarów niezabudowanych objętych planem rewitalizacji, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym – nie mogą przekraczać 3,28 zł za 1 mkw.

Podatek katastralny zwany również podatkiem od wartości nieruchomości w swej konstrukcji nie zawiera elementu powierzchni ani też elementu stawki podatku. Podstawą podatku katastralnego jest wartość nieruchomości.

Podatek katastralny w Polsce – czy zostanie wprowadzony?

W Polsce, co jakiś czas w przestrzeni publicznej słyszy się pogłoski, że już niebawem zostanie wprowadzony podatek katastralny. Zapewne wprowadzenie podatku katastralnego w znaczny sposób wzbogaciłoby budżet gmin. Czy jednak wprowadzenie nowego podatku, jakim byłby podatek katastralny, byłoby korzystne dla przeciętnego Kowalskiego?

Być może wprowadzenie w życie podatku katastralnego pomogłoby wielu gminom na realizację swoich planów prospołecznych, jednakże znaczne podwyższenie opłat z tytułu posiadania domów, mieszkań czy innych nieruchomości wpłynęłoby bardzo niekorzystnie na budżet domowy wielu właścicieli. I choć wydaje się, że „grunt” pod nowy podatek jest przygotowywany (zmiana użytkowania wieczystego w prawo własności), to jednak podatek katastralny w najbliższych latach raczej się nie pojawi.

Pojawienie się nowego wyższego podatku od posiadanej nieruchomości miałoby niekorzystny wpływ na najem nieruchomości. Najemcy chcąc zrekompensować sobie wysokie podatki zapewne podnieśliby czynsze wynajmującym, a wielu właścicieli mieszkań o znacznej wartości nie stać by było na ich utrzymanie.

Wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce odczuliby zapewne ludzie o niskich dochodach, których nie stać by było na uiszczanie tak wysokich podatków. Niejednokrotnie musieliby dokonać zamiany dotychczasowego mieszkania, domu na mniejszy, mniej wygodny, położony z dala od centrum miasta.

Jak na razie w Polsce podatek katastralny nie obowiązuje i nie zanosi się na jego wprowadzenie w najbliższym czasie.

Ile miałby wynosić podatek katastralny Polsce?

Gdyby jednak doszło do wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego, to jak wysokiej stawki tego podatku należy się spodziewać? Otóż jakiś czas temu Fundacja Batorego przedstawiła tabelę ilustrującą działanie podatku katastralnego w Polsce. Według obliczeń Fundacji Batorego stawka podatku katastralnego powinna być uzależniona od wartości nieruchomości i powinna wynosić:

(źródło: Raport Fundacji Batorego: “Polska samorządów. Silna demokracja, skuteczne państwo”, s. 98 – do wglądu TUTAJ)

Wadą podatku katastralnego opartego tylko i wyłącznie na wartości nieruchomości jest niesprawiedliwość polegająca na tym, że wysokość podatku katastralnego w miastach, gdzie mieszkania są droższe, będzie wyższy od podatku za takie samo mieszkanie położone w miejscowości, w której mieszkania są tańsze. Wysoki podatek katastralny dla osób o niskim i średnim uposażeniu może być zbyt wysokim obciążeniem. Podobnie jak w innych krajach europejskich wartość podatku katastralnego powinna uwzględniać stan materialny podatnika.

Podatek katastralny w Europie i na świecie

Obecnie podatek katastralny funkcjonuje w wielu krajach świata. W Europie podatek katastralny uiszczają m.in. Niemcy, Hiszpanie, Szwedzi, Czesi czy Litwini.

Jeden z najwyższych podatków katastralnych funkcjonuje w Singapurze. Jego wysokość sięga 4% wartości nieruchomości.

W Europie wysokość podatku jest zależna od majętności społeczeństwa. W Niemczech, kraju zaliczanego do jednego z najbogatszych w Europie, podatek katastralny wynosi ok. 0,26 do 1,5% wartości nieruchomości.

W Hiszpanii podatek katastralny wynosi od 0,4% do 1,5% wartości nieruchomości. Dodatkowo, jeżeli właściciel nieruchomości wynajmie daną nieruchomość to musi uiścić dodatkową opłatę w wysokości 24,75 proc. przychodów!

W Szwecji wysokość podatku katastralnego stanowi 0,75% wartości nieruchomości, a gdy podatnikiem jest osoba fizyczna, podatek katastralny nie może przekraczać 6 tys. koron.

Na Łotwie podatek katastralny został nałożony na właścicieli gruntów rolnych, którzy są zobowiązani do ponoszenia podatku w wysokości 1,5% niezależnie od rodzaju nieruchomości. Dodatkowo właściciele nieużytków rolnych są obciążani podatkiem w wysokości 3 % wartości tych gruntów. W tym przypadku podatek ma stanowić impuls do uprawy gruntu.

Dobrze jest wiedzieć, w jakim kraju i jakiej wysokości obowiązuje podatek katastralny, zwłaszcza gdy ktoś nosi się z zamiarem nabycia nieruchomości za granicami naszego kraju. W każdym kraju, mieszkańcy – właściciele nieruchomości, niezależnie od osiąganych dochodów, muszą wnosić do budżetu gminy/państwa określone podatki od posiadanych nieruchomości. Wysokość tych podatków jest zazwyczaj ustalana przez lokalne władze. W wielu krajach elementem podatku katastralnego jest nie tylko wartość katastralna nieruchomości, ale również wskaźnik korygujący tę wartość zależny od sytuacji ekonomicznej podatnika.

Podstawa prawna i inne źródła:

1. Ustaw z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.
3. Raport Fundacji Batorego: “Polska samorządów. Silna demokracja, skuteczne państwo”, s. 98.

Zdjęcie: Pixabay.com