Zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych ma na celu ustalenie i ciągłe utrzymanie stanu prawnego nieruchomości zgodnego z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki
Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia nieruchomości. Wszelkie działania sądu rejonowego w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych określa się, jako postępowanie wieczystoksięgowe.
Prawidłowe i wiarygodne prowadzenie ksiąg wieczystych przez sąd stanowi podstawę bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
Zasady rządzące instytucją ksiąg wieczystych
Instytucja ksiąg wieczystych opiera się na kilku zasadach, a mianowicie na:
- zasadzie, zgodnie z którą prowadzeniem ksiąg wieczystych zajmują się sądy wieczystoksięgowe,
- zasadzie powszechności ksiąg wieczystych polegającej na tym, że dla każdej nieruchomości powinna być założona i prowadzona księga wieczysta,
- zasadzie jawności ksiąg wieczystych, rozumianej w ten sposób, że każdy, kto zna numer księgi wieczystej może ją przeglądać nie tylko w sądzie, ale również za pośrednictwem systemu informatycznego,
- zasadzie domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych, zgodnie z którą domniemywa się, że prawo jawne wpisane do księgi wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, domniemywa się również, że prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje,
- zasadzie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zgodnie z którą w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe,
- zasadzie deklaratywnego charakteru wpisu rozumianego w ten sposób, że sam fakt dokonania wpisu nie powoduje powstania prawa.
Obowiązek składania wniosków o wpis w księgach wieczystych
Stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej wynika z treści dokonanych w niej wpisów. Obowiązek składania wniosków o wpis w księgach wieczystych wynika wprost z Ustawy z dnia 8 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (u.o.k.w.i.h.) Art. 35 i 36.
Zgodnie z wymienioną ustawą właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Z kolei, w Art. 36 u.o.k.w.i.h. ustawodawca nakłada na sądy oraz organy administracji publicznej obowiązek zgłaszania każdej zmiany właściciela do sądu wieczystoksięgowego. Ma to szczególne znaczenie przy nabywaniu własności w wyniku dziedziczenia, zasiedzenia lub uwłaszczenia.
Niezwłoczne ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej stanowi o jej wiarygodności.
Sąd wieczystoksięgowy nie posiada uprawnień do zmiany właściciela nieruchomości z urzędu, może natomiast, po otrzymaniu zawiadomienia z sądu bądź organu administracji rządowej z urzędu dokonać w księdze wieczystej wpisu ostrzeżenia informującego, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawny.
Właściciel nieruchomości wraz z zawiadomieniem o wpisie ostrzeżenia do księgi wieczystej otrzymuje od sądu wieczystoksięgowego pouczenie o obowiązku ujawnienia prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. Niespełnienie wymogu ujętego w pouczeniu grozi grzywną w wysokości od 500 zł do 10 000 zł.
Postępowanie wieczystoksięgowe
Sprawy w zakresie postępowania wieczystoksięgowego regulują przepisy Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, Art. 626(1) – 626(13).
W polskiej procedurze cywilnej istnieją dwa tryby postępowania, tj. postępowanie procesowe, którego funkcja polega na zbadaniu i rozstrzygnięciu sporu oraz postępowanie nieprocesowe, zgodnie z którym sprawy należące do postępowania nieprocesowego są rozpoznawane na posiedzeniu niejawnym.
Zgodnie z treścią Art. 626 (1) sprawy w postępowaniu wieczystoksięgowym rozpoznawane są przez sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie nieprocesowym. Uczestnikami postępowania oprócz wnioskodawcy są tylko te osoby, których prawa zostały wykreślone lub obciążone bądź na rzecz których wpis ma nastąpić.
Rozpoznawanie spraw wieczystoksięgowych odbywa się na posiedzeniu niejawnym. Oznacza to, że sąd rozpoznając sprawę z zakresu złożonego wniosku o wpis do księgi wieczystej, rozpoznaje tę sprawę bez udziału uczestników postępowania (art. 152 KPC § 2. Na posiedzenia niejawne mają wstęp tylko osoby wezwane).
Postępowanie nieprocesowe (niejawne) dotyczące sprawy o wpis do księgi wieczystej jest wszczynane na wniosek bądź z urzędu (Art. 506).
Z urzędu sąd może dokonać wpisu ostrzeżenia w przypadku, gdy dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jak również w razie stwierdzenia, że dla tej samej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste ujawniające odmienny stan prawny. W takiej sytuacji sąd dokonuje wpisu ostrzeżenia we wszystkich księgach wieczystych prowadzonych dla tej nieruchomości.
Sprostowaniu z urzędu podlegają również usterki niepowodujące niezgodności stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powstałe w wyniku wprowadzania wpisów przez sąd.
Przeczytaj: Elektroniczne postępowanie wieczystoksięgowe – na czym polega?
Kto może złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej
Wniosek o wpis do księgi wieczystej może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.
Wniosek o wpis do księgi wieczystej może również złożyć w imieniu osoby uprawnionej, notariusz.
Innym uprawnionym do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej jest komornik. Komornik działając na podstawie przepisu szczególnego, na rzecz i w interesie wierzyciela może złożyć wniosek o wpis w sprawie wszczęcia egzekucji w nieruchomości.
W sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy ustawy wniosek może złożyć uprawniony organ (podatki).
Czynności sądu w zakresie postępowania wieczystoksięgowego
Wniosek o dokonanie wpisu do księgi wieczystej należy złożyć na urzędowym formularzu. Do wniosku o dokonanie wpisu należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej.
Złożony w sekretariacie sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis do księgi wieczystej zostaje zarejestrowany w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzony kolejnym numerem.
Za chwilę wpływu wniosku o wpis do księgi wieczystej uważa się godziną i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu. Oznaczenie to decyduje o kolejności rozpoznawania wniosków.
W przypadku, gdy do sądu wpłynie w tym samym dniu wniosek o wpis prawa własności tej samej nieruchomości od różnych właścicieli, na podstawie różnych umów, to o kolejności rozpoznania wniosków rozstrzyga wcześniejsza data zawarcia umowy.
Niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych zaznacza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej numer wniosku (wzmianka o wniosku). Wzmianka o wniosku złożonym za pośrednictwem systemu teleinformatycznego umieszczana jest automatycznie z chwilą umieszczenia wniosku w systemie. Jeżeli wniosek o wpis zawiera więcej niż jedno żądanie, zamieszcza się tyle wzmianek ile żądań zawiera wniosek.
Natomiast na złożonym wniosku o wpis do księgi wieczystej, sąd umieszcza numer dziennika z dodaniem dwóch ostatnich cyfr roku.
Wprowadzona w odpowiednim dziale księgi wieczystej wzmianka o złożonym wniosku ma istotne znaczenie w zakresie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Opóźnienie wpisania przez sąd wzmianki do księgi wieczystej może przyczynić się do powstania szkody osobie działającej w zaufaniu do praw ujawnionych w księdze wieczystej.
Wzmiankę o wniosku wykreśla się z urzędu, niezwłocznie po dokonaniu wpisu, po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub o odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania albo po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku.
Sąd rozpoznaje złożony wniosek o wpis do księgi wieczystej w składzie jednego sędziego. Apelacja natomiast rozpoznawana jest w składzie trzech sędziów. Sprawy o wpis wniosku do księgi wieczystej mogą być rozpoznawane również przez referendarza sądowego.
Przeczytaj: Cofnięcie wniosku o wpis w księdze wieczystej
Jakie elementy wniosku o wpis w księdze wieczystej są poddane badaniu przez sąd
Sąd wieczystoksięgowy rozpoznając złożony wniosek o wpis do księgi wieczystej bada treść i formę złożonego wniosku, a w szczególności:
- dołączone do wniosku dokumenty,
- treść istniejącej już księgi wieczystej,
- zgodność danych wnioskodawcy wskazanych we wniosku z danymi wynikającymi z systemów prowadzących ewidencję powszechnych numerów identyfikacyjnych (NIP, REGON),
- w przypadku wniosku o zmianę oznaczenia nieruchomości, sąd rozpoznając taki wniosek bada zgodność danych ujętych w katastrze nieruchomości z danymi ujętymi we wniosku i ujawnionymi w księdze wieczystej.
Sąd po pozytywnym sprawdzeniu złożonego wniosku o wpis, ujawnia żądaną treść poprzez wpis do księgi wieczystej. Wpis w księdze wieczystej uważa się za dokonany z chwilą zapisania go w centralnej bazie danych.
Podpisem sędziego lub referendarza sądowego są dane w postaci elektronicznej. Dane te służą do identyfikacji sędziego lub referendarza sądowego dokonującego czynności w systemie informatycznym.
Kto jest powiadamiany o dokonanym wpisie do księgi wieczystej
O dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postępowania. Nie zawiadamia się uczestnika, który na piśmie zrzekł się zawiadomienia. Zrzeczenia się zawiadomienia można dokonać w akcie notarialnym dotyczącym czynności, z którą wiąże się wpis.
Jakie informacje zawiera zawiadomienie o wpisie
Zawiadomienie o wpisie powinno zawierać treść wpisu ujętą w sposób jasny i zrozumiały. Z uwagi na fakt, że sąd nie uzasadnia wpisu, zawiadomienie o wpisie powinno zawierać treść umożliwiającą ewentualne wniesienie apelacji od wpisu.
W jakich sytuacjach sąd może oddalić wniosek o wpis w księdze wieczystej
Sąd oddala wniosek o wpis w księdze wieczystej, jeżeli brak jest podstaw albo istnieją istotne przeszkody w jego dokonaniu (Art. 626(9) k.p.c.). Oddalenie wniosku następuje postanowieniem, które sąd uzasadnia i doręcza z urzędu stronom postępowania (Art. 357 § 2 k.p.c.).
Sąd może oddalić złożony wniosek w przypadku stwierdzenia braków formalnych we wniosku, do których należy zaliczyć:
- złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej na nieobowiązującym urzędowym formularzu,
- niedokonanie opłaty sądowej.
W przypadku braków formalnych, sąd wieczystoksięgowy wzywa wnioskodawcę na piśmie do poprawienia wniosku lub jego uzupełnienia w terminie tygodnia.
Po bezskutecznym upływie terminu 1 tygodnia, przewodniczący zwraca wniosek stronie postępowania, przy czym „Wezwanie do poprawienia wniosku lub jego uzupełnienia powinno wskazywać wszystkie braki pisma oraz pouczenie, że w razie bezskutecznego upływu terminu lub ponownego złożenia pisma dotkniętego brakami przewodniczący zarządza zwrot pisma.” – St. Rudnicki. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych.
Przeszkodą powodującą oddalenie wniosku może być sytuacja, gdy z dołączonych do wniosku dokumentów wynika, że nastąpiła nieujawniona w księdze wieczystej zmiana własności. W takim przypadku sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Oddalenia wniosku sąd dokonuje w postanowieniu. Postanowienie sądu może być zaskarżone – przysługuje od niego apelacja.
Obowiązek złożenia wniosku w sprawie wpisu prawa do księgi wieczystej nie dotyczy sytuacji, gdy wniosek o wpis został ujęty w akcie notarialnym.
Czynności związane z zakładaniem i prowadzeniem ksiąg wieczystych w systemie informatycznym dokonywane są w ekspozyturach Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych funkcjonujących przy wydziałach sądów rejonowych.
Przeczytaj: Skarga na orzeczenie referendarza sądowego na wpis w księdze wieczystej
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 17 listopada, 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, Rozdział 6. Postępowanie wieczystoksięgowe.
- St. Rudnicki. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych.
Zdjęcie: Picjumbo.com
Podobne artykuły
