Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

Nabycie działki rolnej z myślą o budowie domu nie oznacza, że cały proces odbędzie się łatwo i szybko. Grunty rolne, do których zaliczane są wszystkie grunty posiadające w ewidencji gruntów status użytków rolnych, jak i grunty w obszarze ogródków działkowych czy zadrzewienia, śródpolne i wiele innych, podlegają ochronie prawnej.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Jak sprawdzić, czy na danej działce rolnej można wybudować dom?

Ochrona prawna gruntów rolnych polega między innymi na ograniczaniu przeznaczania tych gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Stanowi o tym ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (u.o.o.g.r.i.l).

Z uwagi na powyższe budowa domu na gruntach rolnych nie zawsze jest możliwa. Dlatego przed nabyciem działki rolnej, wskazane jest przeprowadzenie rozeznania czy na danej działce rolnej możliwe jest wybudowanie domu. Aby sprawdzić, czy na danej działce rolnej można wybudować dom należy skontaktować się z gminą i uzyskać jak najwięcej informacji odnośnie planowanej inwestycji.

W myśl obowiązujących przepisów prawa, tj. ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w pierwszej kolejności na cele budownictwa jednorodzinnego powinny być przeznaczane grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki (N). Zgodnie z cytowaną ustawą, budowa domu na działce rolnej wymaga przeprowadzenia procesu odrolnienia.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go online na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Ksiegiwieczyste.pl
Przekonaj się, jakie to proste!

Proces odrolnienia działki

Proces odrolnienia można podzielić na dwa etapy tj.:

1. etap pierwszy, polegający na zmianie przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy;
2. etap drugi, polegający na wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej, rozumiany jako rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów rolnych.

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

Etap pierwszy procesu – zmiana przeznaczenia gruntów rolnych ma na celu doprowadzenie do zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem sporządzanym przez wójta gminy. Ustalenia zawarte w MPZP stanowią akt prawa miejscowego i pozwalają m.in. na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W celu zmiany przeznaczenia działki rolnej na cele nierolnicze i nieleśne należy w gminie, w której położona jest przedmiotowa działka, złożyć wniosek o dokonanie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki rolnej na cele budowlane. Samo złożenie wniosku nie oznacza, że sprawa zostanie podjęta od razu. Składanie wniosków „do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego” ma charakter postulatywny, co oznacza, że gmina nie jest związana żadnymi terminami w sprawie, a do rozpoznania wniosku nie stosuje się przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Formularz wniosku można pobrać ze strony internetowej gminy bądź w przypadku, gdy gmina nie dysponuje takim formularzem, wniosek można sporządzić odręcznie.

Wniosek o dokonanie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomości rolnej na cele budowlane powinien zawierać m.in.:

1. imię i nazwisko wnioskodawcy,
2. adres wnioskodawcy,
3. uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów,
4. numer ewidencyjny działki, powierzchnię działki,
5. wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej.

Przeczytaj: Jak uzyskać wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej?

W przypadku, gdy gmina jest na etapie tworzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zebrane wnioski w sprawie zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne, wójt, burmistrz czy prezydent miasta przesyła do ministra właściwego do spraw rozwoju wsi z prośbą o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia w MPZP jest wymagana w przypadku użytków rolnych klas I – III. Zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze i nieleśne stanowi podstawą do ujęcia wniosku w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne w MPZP nie jest wymagana dla gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1. co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2. grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 624 i 820);
3. położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1440, 1920, 1948 i 2255 oraz z 2017 r. poz. 191);
4. ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Spełnienie warunków określonych w/w punkcie od 1 do 4 pozwala na wydanie przez organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) decyzji o warunkach zabudowy, a następnie o ubieganie się na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W przypadku, gdy w chwili złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na nierolnicze i nieleśne, gmina nie jest na etapie sporządzania planu miejscowego, to złożony przez zainteresowanego wniosek zostanie przyjęty, lecz jego dalsze losy są zależne od terminu, w którym gmina przystąpi do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnośnie terminu przystąpienia gminy do opracowania MPZP, warto śledzić miejscową prasę, w której może się ukazać ogłoszenie bądź obwieszczenie o podjęciu uchwały o przystąpieniu gminy do sporządzenia MPZP. W przypadku ukazania się takiego ogłoszenia, można złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne i liczyć na pozytywne załatwienie sprawy bez ponoszenia kosztów. Termin składania wniosków od momentu ukazania się ogłoszenia to 21 dni.

Ponieważ koszty sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są znaczne i obciążają budżet gminy, gmina nie ma obowiązku przystąpienia do opracowania MPZP w sytuacji, gdy ilość złożonych wniosków jest znikoma.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kończy pierwszy etap odrolnienia gruntu rolnego i otwiera ścieżkę do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej jest procesem poprzedzającym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zgodnie z ustawą z dnia 2 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych decyzje zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej wydaje starosta, jako właściwy organ w sprawach ochrony gruntów rolnych. Starosta wydaje decyzję zezwalającą na wyłączenie użytków rolnych z produkcji rolnej wówczas, gdy:

• użytki rolne są wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego oraz zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
• użytki rolne są wytworzone z gleb pochodzenia organicznego i stanowią klasy IV, IVa, IVb, V i VI.

W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIIa, IIIb, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne, starosta określa obowiązki związane z wyłączeniem.

Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny.

Opłaty i należności związane z wyłączeniem gruntów rolnych z produkcji

Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, jest obowiązana uiścić należność i opłaty roczne. Obowiązek wniesienia należności i opłat rocznych powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Jednorazowa należność

Przez należność należy rozumieć jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji określoną w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych i ujętą w tabeli zamieszczonej w Art. 12, ust. 7.

Należność za wyłączenie z produkcji 1 ha gruntów rolnych jest zależna od klasy gruntu rolnego oraz od kategorii jej wytworzenia. Należność pomniejsza się o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji. Może się okazać, że po pomniejszeniu należności o wartość gruntu ustaloną w danej miejscowości, pozostała do zapłacenia kwota z tyt. wyłączenia z produkcji jest nieznaczna.

Aby obliczyć wysokość należności należy, zatem pomnożyć powierzchnię wyłączanego gruntu danej klasy przez stawkę za wyłączenie, np. 0,05 ha gruntu I klasy gleb pochodzenia mineralnego i organicznego x 437 175 zł/1ha = 21 858,75 zł. Następnie od tak obliczonej kwoty należy odjąć wartość rynkową wyłączanego gruntu.

Należność uiszcza się w terminie do 60 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Właściciel, który w okresie 2 lat zrezygnuje w całości lub w części z uzyskanego prawa do wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej, otrzymuje zwrot należności, jaką uiścił, odpowiednio do powierzchni gruntów niewyłączonych z produkcji. Zwrot uiszczonej należności następuje w terminie do trzech miesięcy od dnia zgłoszenia rezygnacji.

Opłaty roczne

Natomiast przez opłatę należy rozumieć opłatę roczną z tytułu użytkowania gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze lub nieleśne i wyłączonych z produkcji. Opłata za wyłączenie gruntów z produkcji stanowi wysokość 10% należności. Opłata jest uiszczana: w razie trwałego wyłączenia – przez lat 10, a w przypadku nietrwałego wyłączenia – przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat od chwili wyłączenia tych gruntów z produkcji.

Opłatę roczną za dany rok uiszcza się w terminie do dnia 30 czerwca tego roku.

W razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzje wyłączające je z produkcji rolnej, a niewyłączonych jeszcze z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. Zbywający jest obowiązany uprzedzić nabywcę o tym obowiązku. W razie zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę.

Umorzenia należności

Na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego marszałek województwa – w odniesieniu do gruntów rolnych, może umorzyć całość lub część należności w przypadku inwestycji o charakterze użyteczności publicznej z zakresu oświaty i wychowania, kultury, kultu religijnego oraz ochrony zdrowia i opieki społecznej, jeżeli inwestycja ta służy zaspokojeniu potrzeb lokalnej społeczności, oraz dotyczącej powiększenia lub założenia cmentarza, jeżeli obszar gruntu podlegający wyłączeniu nie przekracza 1 ha i nie ma możliwości zrealizowania inwestycji na gruncie nieobjętym ochroną.

Zwolnienia z opłat i należności

Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

1. do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
2. do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej to rozpoczęcie innego niż rolniczy charakter użytkowania. W przypadku stwierdzenia przez organ właściwy – starostę, że nastąpiło niekontrolowane wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, sankcje z tego tytułu mogą być bardzo bolesne i nie ma znaczenia, że ten, kto wyłączył grunty z produkcji, naprawił wyrządzoną szkodę przywracając tym gruntom rolnicze użytkowanie.

Przeczytaj również: Jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, Art. 6 – 14.
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Art. 61 ust. 1 pkt. 4.

Zdjęcie: Pixabay.com