Jak obniżyć wysokość opłat u notariusza?

Nabywając nieruchomość często negocjujemy cenę nieruchomości nie bacząc na inne koszty, które trzeba będzie ponieść z chwilą przeniesienia prawa własności – wysokość których z nich można obniżyć u notariusza?

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Nabycie nieruchomości wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Dokument ten za odpowiednią opłatą może sporządzić jedynie notariusz. Za dokonanie czynności prawnych związanych z przeniesieniem prawa własności-nabyciem nieruchomości przysługuje notariuszowi stosowne wynagrodzenie. Wysokość wynagrodzenia notariusza określa Art. 5 ustawy z dnia z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.

Niestety wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna) nie jest jedynym kosztem, który musi ponieść nabywca nieruchomości. Do innych kosztów związanych z nabyciem nieruchomości zaliczane są:

• koszty wypisów aktu notarialnego,
• podatek VAT od czynności notariusza,
• koszty założenia księgi wieczystej,
• koszt wpisu nabytej nieruchomości do założonej księgi wieczystej,
• podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego – koszt podatku wynosi 2% wartości nieruchomości.

Suma kosztów związanych z nabyciem nieruchomości w zależności od wartości nieruchomości może być różna, a ich wysokość niejednokrotnie sięga kilku tysięcy złotych.

Koszty stałe vs. koszty podlegające negocjacjom

Wśród w/w wymienionych kosztów możemy wyróżnić koszty stałe, których wysokość nie podlega żadnym negocjacjom oraz koszty „ruchome”, których wysokość może być negocjowana z notariuszem.

Do kosztów „ruchomych”, a więc takich, co do wysokości których można umówić się z notariuszem, należy taksa notarialna oraz opłata za wypisy aktu notarialnego.

Taksa notarialna stanowi wynagrodzenie notariusza i jest najwyższym kosztem, jaki musi ponieść nabywca nieruchomości. Wysokość taksy notarialnej jest zależna od wartości nieruchomości. Maksymalne, tj. górne granice stawki taksy notarialnej, określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Zgodnie z w/w rozporządzeniem, maksymalna stawka taksy notarialnej liczona od wartości nieruchomości wynosi:

1. wartość nieruchomości do 3000 zł – taksa notarialna 100 zł;
2. wartość nieruchomości powyżej 3000 zł do 10 000 zł – taksa notarialna 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3. wartość nieruchomości powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – taksa notarialna 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. wartość nieruchomości powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – taksa notarialna 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. wartość nieruchomości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – taksa notarialna 1010 zł + 0, 4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. wartość nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – taksa notarialna 4770 zł + 0, 2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. wartość nieruchomości powyżej 2 000 000 zł – taksa notarialna 6770 zł + 0, 25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Z powyższych danych wynika, że taksa notarialna w zależności od wartości nieruchomości stanowi pewną określoną w rozporządzeniu kwotę podwyższoną o kwotę wynikającą z procentu nadwyżki ponad tę kwotę. Np. nabywca nieruchomości o wartości 65 000 zł. będzie zobowiązany do zapłacenia taksy notarialnej w wysokości 1010 zł + 0, 4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł, (5 000 zł x 0,4 %.). Natomiast nabywca nieruchomości, np. garażu o wartości 3000 zł będzie zobowiązany do zapłaty notariuszowi taksy notarialnej w wysokości 100 zł.

W przypadku nabycia nieruchomości o wartości 1 000 000 zł nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do uiszczenia notariuszowi taksy notarialnej w wysokości 4770 zł, a nabywca nieruchomości o wartości 1 200 000 zł będzie zobowiązany do uiszczenia taksy notarialnej w wysokości 4770 zł + (200 000 x 0, 2%) = 4770 zł + 400 zł = 5170 zł.

Oczywiście, w/w przykłady zostały podane przy założeniu, że notariusz będzie stosował maksymalną taksę notarialną.

Przeczytaj: Ile kosztują usługi notariusza?

Czy można negocjować wysokość opłat notarialnych?

Tak, można próbować negocjować z notariuszem wysokość taksy notarialnej. Pozwala na to zapis § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, którego treść należy rozumieć w ten sposób, że podana w rozporządzeniu taksa notarialna stanowi górną granicę taksy notarialnej, jaką notariusz może pobrać za czynność notarialną, jaką jest sporządzenie aktu notarialnego, obejmującego przeniesienie prawa własności (sprzedaż nieruchomości).

Oczywiście notariusz sporządzając akt notarialny nigdy sam nie zaproponuje nabywcy niższej stawki taksy notarialnej. To nabywca znając prawo powinien podjąć negocjacje z notariuszem odnośnie zmniejszenia opłaty – taksy notarialnej za daną czynność notarialną.

Należy jednak mieć na uwadze, że negocjacje dotyczące wysokości taksy notarialnej powinny się odbyć przed sporządzeniem aktu notarialnego, tak, aby w trakcie podpisywania aktu notarialnego nie było wątpliwości, co do wysokości taksy notarialnej.

Notariusz może obniżyć wysokość zastosowanej taksy notarialnej rezygnując tym samym z przysługującego mu prawa do wyższego wynagrodzenia.

W praktyce każdy, kto zamierza nabyć nieruchomość, przed sporządzeniem aktu notarialnego powinien porównać ceny kilku kancelarii notarialnych i wybrać tę kancelarię, która oferuje najkorzystniejszą taksę notarialną, niższą od maksymalnej taksy notarialnej wskazanej w rozporządzeniu Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Okazuje się, że wysokość taksy notarialnej między kancelariami może się różnić nawet o kilkaset złotych. Oznacza to, że nabywca nieruchomości przy odrobinie pracy może obniżyć swoje koszty o kilkaset złotych. Zazwyczaj notariusz jest skłonny do pewnych ustępstw zwłaszcza wtedy, gdy cena nieruchomości jest wysoka.

Do kosztów, które mogą być negocjowane, należą również koszty wypisu aktu notarialnego. Zgodnie z rozporządzeniem koszt wypisu aktu notarialnego wynosi 6 zł od strony wypisu i podobnie jak taksa notarialna stanowi górną granicę kosztu, jaki może pobrać notariusz z chwilą wydania wypisu aktu notarialnego. Oczywiście, jeżeli akt notarialny zawiera kilka stron, koszt wypisu aktu notarialnego nie stanowi problemu. Ale w przypadku, gdy akt notarialny zawiera kilkadziesiąt stron, koszt wypisu aktu notarialnego może okazać się znaczny i sięgać nawet kilkuset złotych.

Które koszty sporządzenia aktu notarialnego są kosztami stałymi i dlaczego nie można ich negocjować?

Niezależnie od taksy notarialnej i kosztów wpisów aktu notarialnego, nabywca nieruchomości z chwilą sporządzenia aktu notarialnego jest zobowiązany do uiszczenia u notariusza:

• podatku od czynności cywilnoprawnych – PCC (ustawa z dnia 9 września 2000 r. z p. zm. o podatku od czynności cywilnoprawnych, Art. 1, 6, 7ust.1 pkt1 lita.) Podatek ten jest liczony w wysokości 2 % wartości nieruchomości;
• opłaty stałej w kwocie 100 złotych od wniosku o założenie księgi wieczystej;
• opłaty stałej w kwocie 200 złotych od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności.

Wskazanych opłat sądowych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych nie można negocjować, są to opłaty stałe. Opłaty sądowe oraz podatek PCC są niezależne od notariusza.

Notariusz pobierając wskazane opłaty jest zobowiązany do ich niezwłocznego przekazania przelewem na konto Urzędu Skarbowego oraz Sądu. Wysokość opłaty sądowej reguluje ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Zobacz również: Depozyt notarialny – czym jest i kiedy z niego skorzystać?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
2. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. (z p. zm.) o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zdjęcie: Pexels.com