Ile się czeka na wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Nabywając nieruchomość – mieszkanie za pieniądze pożyczone w banku, należy liczyć się z tym, że bank (wierzyciel), udzieli wnioskodawcy odpowiedniego kredytu pod warunkiem, że ten złoży wniosek o ustanowienie hipoteki na nabywanej nieruchomości.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Z chwilą ustanowienia hipoteki i wpisania jej do działu IV księgi wieczystej oznaczonej nieruchomości zostaje zakończona procedura kredytowa.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, której celem jest zabezpieczenie wierzytelności prawem, na mocy którego wierzyciel – bank może domagać się zwrotu udzielonego kredytu bez względu na to czyją własnością stała się nieruchomość, na której ustanowiono hipotekę. Oznacza to, że w przypadku, gdy kredytobiorca nie będzie regularnie spłacał rat zaciągniętego kredytu, co może mieć miejsce w przypadku utraty płynności finansowej spowodowanej nieoczekiwanym zwiększeniem wydatków (choroba w rodzinie, utrata pracy), bank może przejąć nieruchomość, na której ustanowiono hipotekę. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości stanowi więc dla banku – wierzyciela zabezpieczenie udzielonego kredytu.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej następuje po uprzednim złożeniu wniosku o ustanowienie hipoteki do Sądu Rejonowego.

Kto składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Wpis hipoteki do księgi wieczystej następuje po uprzednim złożeniu wniosku o ustanowienie hipoteki w Sądzie Rejonowym, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla oznaczonej nieruchomości.

Wniosek o wpis hipoteki do oznaczonej księgi wieczystej składa kredytobiorca bądź notariusz.

Kredytobiorca składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej na formularzu KW-WPIS. Do wniosku o wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej, wnioskodawca dołącza dokumenty określone w ustawie w Art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (z późn. zm.), tj.:

• a. oświadczenie banku wystawione na podstawie ksiąg rachunkowych banku, z którego powinno wynikać, że bank zawarł z właścicielem nieruchomości skuteczną umowę o ustanowieniu hipoteki (zob. Ustanowienie hipoteki umownej). Umowa ustanawiająca hipotekę powinna w swej treści zawierać m.in. oznaczenie przedmiotu hipoteki, czyli konkretnej nieruchomości bądź prawa, na których hipoteka ma być ustanowiona, sumę i walutę hipoteki, termin spłaty wierzytelności, zasady oprocentowania oraz inne zobowiązania. Oświadczenie powinno być podpisane przez osobę reprezentującą bank.
  b. oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Oświadczenie powinno być podpisane imieniem i nazwiskiem przez osobę uprawnioną do nieruchomości bądź przez jego pełnomocnika.

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w zależności od wymagań Sądu powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego. Co prawda, w uchwale z dnia 20 czerwca 2007 r. Sąd Najwyższy wskazał, że „Artykuł 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) jest przepisem szczególnym w stosunku do Art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. Z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.), to jednak niektóre banki wymagają, aby oświadczenie było dokumentem z podpisem notarialnie poświadczonym.

Wniosek o ustanowienie hipoteki może również zostać zawarty w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży nieruchomości.

Notariusz sporządzając akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości nabywanej w ramach umowy kredytowej, składa w tym akcie wniosek o wpis w dziale IV księgi wieczystej hipoteki, do określonej kwoty (określonej w umowie zawartej pomiędzy bankiem a kredytobiorcą) na rzecz banku. W takim przypadku nie ma wymogu dodatkowego składania wniosku na formularzu KW-WPIS.

Notariusz, po sporządzeniu aktu notarialnego jest zobowiązany do przekazania tego aktu do Sądu wieczystoksięgowego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Z chwilą skutecznego złożenia wniosku o wpis prawa ujętego w akcie notarialnym, czyli z chwilą rejestracji wniosku o wpis (wszystkich wniosków ujętych w akcie notarialnym) w dzienniku ksiąg wieczystych, w poszczególnych działach księgi wieczystej zostanie zamieszczona automatycznie wzmianka o wniosku.

Wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych i stanowi ostrzeżenie, że do sądu wpłynął wniosek o wpis i wniosek ten po jego załatwieniu może zmienić treść księgi wieczystej. W tym zakresie zaufanie do księgi wieczystej powinno być ograniczone.

Wzmianka o wniosku nie jest wpisem. Treścią wzmianki jest numer kolejny dziennika Kw z dodaniem dwóch kolejnych cyfr danego roku. Dlatego też nie można traktować pojawienia się wzmianki  jako wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

W przypadku, gdy wniosek o wpis do księgi wieczystej jest sprzeczny z istniejącą treścią księgi wieczystej, sąd odmawia wpisu złożonego wniosku.

Zobacz przykład uzupełnionego wniosku: Wniosek o wpisanie hipoteki w księdze wieczystej

Jaki jest koszt wpisu hipoteki do księgi wieczystej?

Złożenie w Sądzie Rejonowym w wydziale wieczystoksięgowym wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej na formularzu KW-WPIS wymaga uprzedniego uiszczenia w tym Sądzie stosownej opłaty stałej w wysokości 200 zł. Opłatę tę można uiścić w formie:

1. bezgotówkowej polegającej na wpłacie kwoty na rachunek bankowy sądu, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla nieruchomości objętej wnioskiem o ustanowienie hipoteki;
2. wpłaty gotówkowej polegającej na uiszczeniu opłaty sądowej w kasie sądu, w którym prowadzona jest księga wieczysta dla nieruchomości objętej wnioskiem o ustanowienie hipoteki;
3. znaków opłaty sądowej polegającej na nabyciu znaków opłaty skarbowej i dołączeniu ich do składanego wniosku.

Informacje związane z uiszczaniem opłat sądowych udostępniane są na stronie internetowej sądu oraz na tablicy ogłoszeń w sądzie.

W przypadku, gdy nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej, pierwszym krokiem do ustanowienia hipoteki powinno być jej założenie. Brak księgi wieczystej dla nabywanej nieruchomości wyklucza ustanowienie hipoteki, a tym samym udzielenie kredytu przez bank.

W przypadku, gdy wniosek o ustanowienie hipoteki zostanie zawarty w akcie notarialnym dotyczącym sprzedaży-kupna nieruchomości, wówczas kredytobiorca musi liczyć się z tym, że opłata za ustanowienie hipoteki będzie wyższa aniżeli ta, którą uiści składając wniosek do sądu osobiście (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r.w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).

Notariusz sporządzając akt notarialny umowy sprzedaży nieruchomości nabywanej w ramach umowy kredytowej składa w tym akcie wniosek o wpis w dziale IV księgi wieczystej hipoteki do określonej kwoty (określonej w umowie zawartej pomiędzy wierzycielem – bankiem a kredytobiorcą) na rzecz banku.

Za ustanowienie hipoteki notariusz pobiera opłatę w wysokości ustalonej w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. (§3, §6 pkt. 11. Wysokość opłaty za ustanowienie hipoteki jest zależna od wartości nabywanej nieruchomości.

Od ustanowienia hipoteki, na mocy Art. 7 ust. 1 pkt. 7 podpunkt b, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych pobierany jest podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 0,1 % od kwoty zabezpieczonej wierzytelności.

Przeczytaj: Zakup mieszkania na rynku wtórnym – notariusz, podatki i inne koszty

Od czego zależy czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Jak wspomniano w niniejszym artykule, złożenie wniosku o wpis hipoteki bezpośrednio przez kredytobiorcę bądź przez notariusza nie oznacza, że wniosek ten zostanie od razu wprowadzony do oznaczonej księgi wieczystej.

Z chwilą skutecznego złożenia wniosku (zarówno przez kredytobiorcę, jak i przez notariusza) w księdze wieczystej danej nieruchomości w dziale IV księgi wieczystej – Hipoteka w rubryce „Wzmianka” wprowadzona zostanie wzmianka o wniosku obejmująca: kod wydziału, numer kolejny dziennika (dz. Kw), którym został oznaczony wniosek z dodaniem dwóch kolejnych cyfr danego roku i numeru żądania.

Od chwili pojawienia się wzmianki do chwili ujawnienia wpisu o ustanowieniu hipoteki mija często kilka, a nawet kilkanaście miesięcy.

W tym czasie, sąd wieczystoksięgowy w postępowaniu nieprocesowym na posiedzeniu niejawnym rozpoznaje, w kolejności wg dat złożenia, wszystkie złożone w sądzie wnioski, w tym wnioski o ustanowienie hipoteki. Sąd po rozpoznaniu złożonego wniosku dokonuje wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W postępowaniu wieczystoksięgowym wpis w księdze wieczystej jest orzeczeniem.

W księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym podpisany przez sędziego lub referendarza sądowego wpis uważa się za dokonany dopiero z chwilą jego zapisania w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.

Po dokonaniu wpisu sąd zawiadamia strony postępowania o dokonanej czynności, chyba że strony zrzekły się na piśmie zawiadamiania ich.

Czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej jest różny w poszczególnych sądach wieczystoksięgowych.

Okres od złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej do jej ujawnienia w dziale czwartym jest zależny m.in. od:

• obłożenia danego sądu rejonowego wnioskami o wpis hipoteki, czyli od ilości i kolejności wpływów wniosków o wpis hipoteki do księgi wieczystej,
• liczby zatrudnionych w sądzie wieczystoksięgowym sędziów i referendarzy,
• liczby zaległych spraw-wniosków o wpis pozostających do rozpoznania od początku roku.

W zależności od w/w czynników w jednym sądzie czas oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej będzie wynosił kilka tygodni, a w innym, czas ten może wynosić nawet kilkanaście miesięcy.

Dłuższe oczekiwanie na wpis hipoteki do księgi wieczystej dotyczy nieruchomości nabytych na rynku pierwotnym. Zazwyczaj nieruchomości te nie mają założonej księgi wieczystej. Oznacza to, że aby dla nabywanej nieruchomości ustanowić hipotekę należy najpierw założyć dla niej księgę wieczystą.

W obecnym czasie, kolejkę „do wpisu hipoteki do księgi wieczystej” wydłużają także wnioski o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności składane na podstawie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U.2019.0.1314 t. j. – Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości).

Przeciętny czas rozpoznania wniosków o wpis w wybranych miastach Polski przedstawia poniższa tabela.

Z powyższych danych wynika, że najdłużej oczekuje się na wpis wniosku do księgi wieczystej w miastach wojewódzkich o znacznej liczbie mieszkańców, np. w Gdańsku czy w Warszawie czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej jest przybliżony i wynosi od 8 do 12 miesięcy. Natomiast w miejscowościach mniejszych takich jak Gorzów Wielkopolski czas oczekiwania na wpis wniosku do księgi wieczystej wynosi tylko od 1 do 2 miesięcy.

Optymistycznym jest to, że wskaźnik określający szybkość postępowań sądowych rośnie, co oznacza, że sądy w danym okresie rozpatrują znacznie więcej spraw aniżeli miało to miejsce jeszcze przed rokiem.

Czy można przyspieszyć dokonanie wpisu hipoteki w księdze wieczystej (wniosek o przyspieszenie rozpoznania sprawy poza kolejnością)?

Długi okres oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej przekłada się na dodatkowe koszty kredytu, które musi ponosić kredytobiorca.

Banki, aby uniknąć sytuacji, w której mogłyby być stratne, w okresie, w którym nie posiadają zabezpieczenia udzielonego kredytu – tj. w czasie od udzielenia kredytu (złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki) do czasu uzyskania wpisu hipoteki w księdze wieczystej wskazanej nieruchomości, wprowadziły ubezpieczenie pomostowe. Ubezpieczenie pomostowe jest ubezpieczeniem dodatkowym, obowiązkowym i czasowym. Koszt ubezpieczenia pomostowego dopisywany jest w umowie kredytowej poprzez podwyższenie oprocentowania.

Jak można skrócić czas oczekiwania na wpis hipoteki w księdze wieczystej?

Otóż okazuje się, że kredytobiorca może wnioskować do Sądu o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Prawo o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej wynika z Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. Regulamin Urzędowania Sądów powszechnych § 79.ust. 3.

W myśl § 79. ust. 3. Regulaminu Urzędowania Sądów Powszechnych, sprawy powinny być rozpoznawane według kolejności ich wpływu do danego referatu, chyba że przepisy szczególne określają termin do ich rozpoznawania lub zachodzi inna uzasadniona przyczyna zmiany tej kolejności wynikająca z organizacji pracy sądu. W szczególnie uzasadnionych przypadkach przewodniczący wydziału może zarządzić rozpoznanie sprawy lub spraw poszczególnych kategorii poza kolejnością. Oznacza to, że dłużnik hipoteczny w szczególnie uzasadnionym przypadku może wnioskować do sądu o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej

Wniosek w sprawie przyspieszenia wpisu hipoteki do księgi wieczystej należy złożyć wraz z wnioskiem o wpis hipoteki do księgi wieczystej składanym na formularzu KW-WPIS. Natomiast, jeżeli wniosek o wpis hipoteki składa notariusz w akcie notarialnym, to wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki powinien zostać złożony wraz z tym aktem.

W niektórych sądach wieczystoksięgowych wnioski o wpis hipoteki poparte wnioskiem o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej są traktowane priorytetowo i jako takie są kierowane na tzw. dyżur hipoteczny. Wnioski z dyżuru hipotecznego są rozpoznawane nawet w terminie 14 dni, chyba że istnieją przeszkody do ich rozpoznania.

Składając wniosek o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej należy wskazać Sądowi powody przyspieszenia wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Do istotnych powodów mających wpływ na decyzję sądu w zakresie przyspieszenia rozpoznania złożonego wniosku o wpis, należą np. trudności w spłacie kredytu podyktowane nieoczekiwaną chorobą czy utratą pracy.

Dodatkowo we wniosku o przyspieszenie rozpoznania wniosku o wpis należy udowodnić Sądowi wszystkie dodatkowe koszty ponoszone tytułem braku wpisu hipoteki do księgi wieczystej wskazanej nieruchomości (wysokość ubezpieczenia pomostowego, marże, odsetki).

Przeczytaj: Jak przyspieszyć wpis hipoteki w księdze wieczystej?

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
3. Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. Regulamin Urzędowania Sądów powszechnych § 79. ust. 3.

Zdjęcie: Pexels.com