Darowizna nieruchomości (mieszkania) a podatek od spadków i darowizn

Darowizna to obdarowanie kogoś swoim majątkiem rzeczowym, przeniesienie na niego praw do własności nieruchomości, np. w postaci mieszkania, bądź przekazanie tej osobie określonej kwoty pieniężnej.

Definicję darowizny określa Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. W Art. 888 wymienionej ustawy czytamy:

„Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.”

Zapewne obdarowanie kogoś bliskiego prezentem w postaci mieszkania jest bardzo cenne, ale przekazując taki prezent nie wolno zapominać, że od każdej darowizny należy uiścić podatek do Urzędu Skarbowego.

Księgi Wieczyste Online – znajdź po adresie lub numerze działki

Jak dokonać darowizny?

Sposób, w jaki można dokonać darowizny, również określa Kodeks Cywilny. Zgodnie z Art. 890:

“§ 1. Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

§ 2. Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla oświadczeń obu stron.”

Darowizna przyjmuje zatem formę umowy (najczęściej pisemnej), w której darczyńca jasno wyraża chęć nieodpłatnego przekazania określonej “rzeczy” (nieruchomości, samochodu, pieniędzy itp.), a obdarowany oświadcza, że darowiznę przyjmuje. W chwili złożenia tych oświadczeń wspomniana “rzecz” staje się własnością obdarowanego.

Darowizna w formie zwykłej umowy pisemnej lub ustnej zawierana jest najczęściej przy okazji przekazywania “codziennych” przedmiotów, np. określonej sumy pieniędzy (w gotówce lub na konto), samochodu lub innej, wartościowej rzeczy. Darowizną może być również zwolnienie obdarowanego z długu.

Darowizna w formie aktu notarialnego jest bezwzględnie wymagana w przypadku przenoszenia prawa własności do nieruchomości – mieszkania, domu, działki itp.

Nie ulega wątpliwości, że forma aktu notarialnego gwarantuje największe bezpieczeństwo. W sytuacji, gdy darczyńca nie chce wydać rzeczy, która jest przedmiotem umowy, obdarowany może dochodzić wykonania darowizny przed sądem.

Darowizna mieszkania koniecznie z udziałem notariusza

Czynność przeniesienia własności nieruchomości – darowania nieruchomości, należy powierzyć notariuszowi. Notariusz załatwi za nas wiele istotnych czynności związanych z usankcjonowaniem przeniesienia darowizny, a w szczególności przeprowadzi takie czynności jak:

• naliczy stosowny podatek od spadków i darowizn,
• przekaże naliczony podatek do Urzędu Skarbowego,
• dokona stosownych wpisów w księgach wieczystych,
• w przypadku, gdy nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, notariusz założy za nas tę księgę.

W celu zawarcia umowy darowizny u notariusza konieczne jest przedstawienie mu następujących dokumentów:

• dowód własności nieruchomości (np. akt notarialny, orzeczenie sądu),
• odpis z księgi wieczystej,
• wypis z ewidencji gruntów i budynków,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Strony umowy muszą także okazać dowody osobiste w celu potwierdzenia ich tożsamości.

Przeczytaj: Umowa darowizny nieruchomości – notariusz, podatki i inne koszty

Podatek od darowizny

Podatek od darowizny reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z jej treścią, nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabycie praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:

1. dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego,
2. darowizny, polecenia darczyńcy,
3. zasiedzenia,
4. nieodpłatnego zniesienia współwłasności,
5. zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu,
6. nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.

podlega podatkowi od spadków i darowizn.

Wysokość podatku a grupa podatkowa

Wysokość podatku od spadków i darowizn ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca (obdarowany). Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

• do grupy I – małżonka, zstępnych (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępnych (np. matka, ojciec, dziadkowie), pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
• do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,
• do grupy III – innych nabywców.

Za rodziców, w rozumieniu ustawy, uważa się również przysposabiających, a za zstępnych także przysposobionych i ich zstępnych.

Kwoty wolne od podatku

Do każdej z wyżej wymienionych grup podatkowych przypisana jest inna kwota wolna od podatku. Oznacza to, że darowizny do tej kwoty nie trzeba zgłaszać do Urzędu Skarbowego i płacić od niej podatku.

Są to następujące kwoty:

• I grupa podatkowa – kwota wolna od podatku wynosi 9.637 zł,
• II grupa podatkowa – kwota wolna od podatku wynosi 7.276 zł,
• III grupa podatkowa – kwota wolna od podatku wynosi 4.902 zł.

Jak oblicza się podatek od darowizny mieszkania?

Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal podatkowych:

Osoby, które otrzymały darowiznę o wartości, której kwota przekracza kwotę wolną od podatku, zobowiązane są do uiszczenia podatku we właściwym miejscowo Urzędzie Skarbowym.

Obowiązek odprowadzenia podatku od darowizny

Obowiązek podatkowy od darowizny ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych – na obdarowanym.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy (bez aktu notarialnego) – z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia.

Jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń.

W sytuacji, gdy obdarowany nie zgłosi do właściwego Urzędu Skarbowego, że został obdarowany obowiązek podatkowy powstaje:

• z chwilą sporządzenia pisma, gdy darowiznę taką stwierdzono następnie pismem,
• z chwilą powołania się przez podatnika przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt nabycia.

Przy obliczaniu kwoty wolnej od podatku sumowane są wszystkie nabyte prawa majątkowe o określonej wartości rynkowej w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło nabycie spadku (darowizny).

Obowiązek złożenia zeznania podatkowego nie występuje, gdy:

• wartość rynkowa darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku przy założeniu, że suma darowizn w okresie 5 lat poprzedzających darowiznę nie przekracza tej kwoty,
• umowa darowizny jest umową sporządzoną przez notariusza.

Kiedy nie zapłacimy podatku od darowizny mieszkania

Aby móc skorzystać ze zwolnienia z podatku od darowizny mieszkania należy spełnić kilka warunków:

• obdarowany musi należeć do tzw. zerowej grupy podatkowej, czyli być członkiem najbliższej rodziny (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha), do grupy tej nie zaliczymy teściów, zięcia czy synowej,
• obdarowany musi posiadać obywatelstwo Polski (lub innego kraju UE, EFTA) lub mieć miejsce zamieszkania lub stałego pobytu w Polsce,
• powierzchnia użytkowa darowanej nieruchomości (mieszkania) nie może być większa niż 110 m2; jeśli lokal jest większy podatek wylicza się od proporcjonalnej wartości metrażu przekraczającego limit 110 m2,
• obdarowany nie może być właścicielem innego budynku lub lokalu mieszkalnego, chyba że przekaże go zstępnym (dzieciom), Skarbowi Państwa lub gminie – w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego lub podpisania umowy darowizny,
• obdarowany nie może posiadać spółdzielczego lub własnościowego prawa do innego lokalu, chyba że przekaże je zstępnym (dzieciom) lub do dyspozycji spółdzielni – w terminie jak powyżej,
• obdarowany nie może być najemcą żadnego lokalu lub budynku, chyba że rozwiąże umowę najmu – w terminie jak powyżej.

Zwolnienie od zgłoszenia nabycia majątku w drodze darowizny

Obowiązkowi zgłoszenia nabycia majątku w drodze darowizny nie podlegają przypadki, gdy:

• gdy wartość majątku nabytego od tej samej osoby w drodze darowizny wraz z wartościami rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie tych praw nie przekracza kwoty wolnej od podatku (obecnie 9.637zł),
• nabycie majątku następuje na podstawie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza, albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.

Konsekwencje niezgłoszenia nabycia praw majątkowych w drodze darowizny

Jeżeli obdarowany w ciągu 6 miesięcy nie zgłosi nabycia praw majątkowych w drodze darowizny lub nie zgłosi otrzymanej kwoty pieniędzy w sposób opisany wyżej, nabycie darowizny podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Odwołanie darowizny

Ustawa Kodeks cywilny dopuszcza możliwość odwołania darowizny w następujących sytuacjach:

• odwołanie darowizny niewykonanej – darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych (Art. 896),
• odwołanie wykonanej darowizny – darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności (Art. 898), np. przemocy fizycznej lub psychicznej, kradzieży, oszustwa, znęcania się itp. Darowizna nie może być jednak odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o akcie niewdzięczności obdarowanego.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
3. Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zeznania podatkowego składanego przez podatników podatku od spadków i darowizn.

Przeczytaj również: Mieszkanie z przetargu lub licytacji – jak tanio kupić nieruchomość?

Zdjęcie: Pixabay.com, Fotolia.