Umowa najmu a umowa dzierżawy – różnice

Umowa najmu, jak i umowa dzierżawy, to umowy, których istota polega na pozwoleniu na używanie cudzej rzeczy – z tym, że jeżeli przedmiot umowy przynosi pożytki, to najemca, inaczej niż w umowie dzierżawy, nie może tych pożytków pobierać.

Definicję umowy dzierżawy oraz umowy najmu określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Dodatkowo umowę najmu w sprawie lokalu doprecyzowuje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Umowa najmu nieruchomości – najważniejsze informacje

W myśl Art. 659 §1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej k.c.):

„Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.”

oraz (Art. 336):

„Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).”

Forma zawarcia umowy najmu nieruchomości

Umowa najmu nieruchomości (mieszkania, lokalu mieszkalnego) powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony (Art. 660 k.c.).

Umowę najmu zawartą na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony (Art. 661. § 1).

Umowa najmu jest konsensualna, wzajemna i odpłatna. Oznacza to, że treść umowy zawartej pomiędzy najemcą i wynajmującym została przez nich uzgodniona, a zapisy tej umowy są wynikiem zgodnych oświadczeń woli obu stron umowy.

Istotą umowy najmu jest to, że może ona przynosić pożytki, ale najemca nie może z tych pożytków korzystać (np. wynajem gruntu leśnego pod miejsce na biwak, najemca nie może wycinać drzew czy krzewów rosnących na wynajmowanym gruncie).

Najem lokali mieszkalnych regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa najmu mieszkania czy domu jednorodzinnego powinna zawierać w swej treści informacje obejmujące m.in.:

• dane osobowe stron umowy, najemcy i wynajmującego,
• określenie przedmiotu umowy,
• wysokość czynszu, termin płatności czynszu,
• zapisy dotyczące kaucji, bądź zapisy dotyczące zastawu,
• wypowiedzenie umowy, terminy wypowiedzenia,
• remonty bieżące,
• czynności najemcy po zakończeniu umowy najmu.

Strony umowy najmu

Stronami umowy najmu są najemca i wynajmujący. Określenie najemcy oraz wynajmującego pojawia się w definicji lokatora i właściciela w Art. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z treścią cytowanej ustawy, przez „lokatora” należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Przez określenie właściciel należy rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Przedmiot umowy najmu

Przedmiotem umowy najmu mogą być rzeczy, do których należą wszystkie rzeczy ruchome oraz nieruchomości. Do tych pierwszych można zaliczyć np. samochód, motor czy łódź, a do nieruchomości można zaliczyć np. mieszkanie, część rzeczy, część działki, a nawet część ściany np. w celu zamieszczenia reklamy.

Czynsz oraz terminy płatności

Najemca za wynajmowaną nieruchomość (lokal, mieszkanie) obowiązany jest uiszczać wynajmującemu czynsz w terminie określonym w umowie.

Jeżeli w zawartej umowie najmu termin płatności czynszu nie został określony, to zgodnie z ustawą czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie:

• gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – czynsz powinien być zapłacony jednorazowo za cały okres najmu,
• a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo, gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – czynsz powinien być płacony miesięcznie, do każdego dziesiątego dnia miesiąca rozpoczętego (np. czynsz za mieszkanie za sierpień powinien być zapłacony do 10 sierpnia).

Kaucja oraz zapisy dotyczące zastawu

W zależności od woli stron umowa najmu może obejmować zapisy dotyczące kaucji.

Jeżeli jednak strony zrezygnują z wprowadzenia w umowie zapisów o kaucji, wówczas w interesie wynajmującego powinno być wprowadzenie do umowy postanowienia o wcześniejszym wypowiedzeniu umowy – np. w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą za kilka kolejnych okresów płatności.

Uiszczenie kaucji zabezpieczającej nie stanowi przeszkody na wprowadzenie do umowy najmu zapisów wynikających z Art. 670 § 1. k.c. Zgodnie z jego treścią, jeżeli najemca zalega z czynszem oraz świadczeniami dodatkowymi dłużej niż jeden rok, to wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba, że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Terminy wypowiedzenia najmu

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Jeżeli czas trwania najmu nie jest w umowie oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca, mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku braku takich zapisów, z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca, mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Termin końcowy umowy zawartej na czas określony może być również określony przez pewne zdarzenie, które po zaistnieniu będzie oznaczało termin ustania stosunku najmu. Przy czym zdarzenie to nastąpi w przyszłości i zaistnieje, jako zdarzenie pewne (orzeczenie SN z 30 VIII 1990r., IV CR 236/90, OSN CP 1991, poz. 125.).

Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu, najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Remonty bieżące

W przypadku, gdy umowa najmu zostanie zawarta na okres dłuższy niż jeden rok, wynajmujący może w treści tej umowy wyrazić zgodę na dokonanie przez najemcę w wynajmowanym mieszkaniu pewnych ulepszeń i remontów. Jednocześnie w umowie najmu powinien znaleźć się zapis, że z chwilą rozwiązania umowy najmu strony umowy dokonają rozliczenia poniesionych przez najemcę kosztów (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 1991r. III CZP 124/91).

Czynności najemcy po zakończeniu umowy najmu

Po zakończeniu najmu, najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Do ochrony prawa najemcy lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

Dzierżawa nieruchomości – najważniejsze informacje

Definicję dzierżawy określa ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodek cywilny, Art. 693. Zgodnie z treścią Art. 693, § 1:

„Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.”

Przedmiotem dzierżawy mogą być również rzeczy, tj. ruchomości i nieruchomości, jak również ich części.

Strony umowy dzierżawy

Stronami umowy dzierżawy są wydzierżawiający i dzierżawca. Wydzierżawiający to osoba fizyczna bądź prawna, która wydzierżawia (oddaje w dzierżawę) np. nieruchomość gruntową w celu pobierania przez dzierżawcę pożytków.

Natomiast dzierżawca to osoba, która użytkuje wydzierżawiony grunt, rzecz (nieruchomość) i pobiera z tego gruntu (nieruchomości) pożytki. Takim wydzierżawiającym jest np. Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa, która w trybie przetargu wydzierżawia grunty będące własnością Skarbu Państwa.

Forma zawarcia umowy dzierżawy

W zakresie formy zawarcia umowy dzierżawy obowiązują przepisy ujęte w przepisach o najmie.

Umowa dzierżawy nieruchomości, podobnie jak umowa najmu, powinna być zawarta na piśmie, a w razie niezachowania tej formy uznaje się, że umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony (Art. 660 k.c.). Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Prawa i obowiązku dzierżawcy

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Na przykład, jeżeli dzierżawca wydzierżawił grunt rolny, to w żaden sposób nie może zmienić sposobu użytkowania tego gruntu bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.

Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania, ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Czynsz za dzierżawę gruntu

Czynsz za dzierżawę np. gruntów może być ustalony przez strony umowy w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.

Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, to dzierżawca mając na względzie poniesione straty, może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Przykładem może być znaczne zmniejszenie płodów rolnych na skutek klęski żywiołowej typu susza, przymrozki późnowiosenne, ulewne deszcze czy trąby powietrzne. W przypadku wystąpienia w/w czynników dzierżawca może wystąpić z wnioskiem do wydzierżawiającego o pomniejszenie czynszu dzierżawnego za dany okres.

Jeżeli w umowie dzierżawy zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia w przypadku, gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. Jednakże wydzierżawiający o wypowiedzeniu umowy dzierżawy powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

W braku odmiennej umowy, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Procedura zwrotu przedmiotu dzierżawy

Po zakończeniu dzierżaw, dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.

Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.

Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego.

Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw.

Podstawowe równice pomiędzy najmem a dzierżawą

Cel umowy

Podstawową różnicą pomiędzy najmem a dzierżawą jest cel umowy, który został ściśle określony w ustawie 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego definicje najmu i dzierżawy brzmią następująco:

• Art. 659 k.c. § 1: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
• Art. 693 k.c. § 1: Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Jak wynika z treści definicji, umowa najmu pozwala najemcy tylko na używanie rzeczy, natomiast umowa dzierżawy – w odróżnieniu od umowy najmu, pozwala dzierżawcy nie tylko na używanie rzeczy, ale również na pobieranie pożytków z przedmiotu dzierżawy. Należy nadmienić, że pobieranie pożytków z przedmiotu dzierżawy przysługuje tylko dzierżawcy.

Pożytki

Pożytkami pobieranymi przez dzierżawcę w trakcie trwania umowy dzierżawy może być wszystko to, co może przynieść dzierżawcy zysk, dochód czy korzyści. Jeżeli np. dzierżawa dotyczy stawu rybnego, to pożytkiem jest nie tylko dochód ze sprzedaży ryb, ale również korzyść niematerialna polegająca na przebywaniu na świeżym powietrzu, które niewątpliwie posiada pozytywny wpływ na stan zdrowia.

W myśl ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Art. 53 pożytki dzieli się na:

• pożytki naturalne rzeczy takie jak jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Do pożytków naturalnych można zaliczyć płody rolne, zboża, owoce z drzew w przypadku dzierżawy sadu;
• pożytki cywilne rzeczy stanowiące dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, np. czynsz;
• pożytki prawa, którymi są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem (np. odsetki należne od wierzytelności pieniężnej).

Uprawnionemu do pobierania pożytków przypadają pożytki naturalne, które zostały odłączone od rzeczy w czasie trwania jego uprawnienia, a pożytki cywilne – w stosunku do czasu trwania tego uprawnienia.

Forma i czas zawarcia umowy

Umowa najmu, jak i umowa dzierżawy, może być zawarta w formie ustnej jak i pisemnej. Jednakże, jeżeli przedmiotem najmu jest nieruchomość (np. mieszkanie), a czas trwania umowy jest dłuższy niż rok, to zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, wymagana jest forma pisemna umowy.

W przypadku, gdy umowa najmu została zawarta na czas dłuższy niż lat 10, a umowa dzierżawy na czas dłuższy niż lat 30, to po upływie tych terminów poczytuje się przedmiotowe umowy za zawarte na czas nieoznaczony.

Czynsz oraz terminy płatności

Z definicji umowy najmu oraz umowy dzierżawy określonej w przepisach Kodeksu cywilnego wynika, że obie umowy są umowami odpłatnymi.

Najemca oraz dzierżawca w zawartej umowie najmu, dzierżawy zobowiązują się do płacenia czynszu określonego w pieniądzu bądź w innej formie i w umówionym terminie.

Jeżeli w zawartej umowie nie oznaczono terminu płatności czynszu, to w przypadku najmu powinien on być wnoszony na konto wynajmującego z góry, np. czynsz za mieszkanie za sierpień powinien być wpłacony na konto wynajmującego do 10 sierpnia.

Natomiast w podobnym przypadku, lecz w umowie dzierżawy, czynsz płaci się z dołu. Oznacza to, że czynsz np. za miesiąc sierpień zapłacimy nie do 10 sierpnia – jak to ma miejsce w przypadku umowy najmu, lecz na koniec miesiąca sierpnia lub w przypadku zawarcia umowy na rok na koniec roku.

Praktykowany jest też sposób płacenia czynszu dzierżawnego w okresie półrocznym. Umożliwia to dzierżawcy zapłacenie czynszu ze sprzedaży płodów rolnych pozyskanych w danym roku.

Wpis umowy najmu i umowy dzierżawy do księgi wieczystej

Zarówno umowa najmu, jak i umowa dzierżawy, mogą być ujawnione w treści księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości (Art. 16 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej u.o.k.w.h.). Wniosek w sprawie wpisu umowy najmu czy dzierżawy do księgi wieczystej może złożyć najemca (dzierżawca albo właściciel nieruchomości).

Podstawą wpisu do księgi wieczystej (Art. 31 w zw. z art. 32 u.o.k.w.h.) jest:

• umowa najmu oraz umowa dzierżawy, która jest podpisana przez właściciela nieruchomości, a jego podpis jest notarialnie poświadczony,
  lub
• zgoda właściciela nieruchomości z podpisem notarialnie poświadczonym na wpis umowy najmu (dzierżawy) do księgi wieczystej.

W każdym przypadku, gdy zostaje złożony wniosek do sądu o wpis umowy najmu (dzierżawy), sąd bada czy w dziale drugim księgi wieczystej występuje osoba, która w charakterze wynajmującego lub wydzierżawiającego zawarła umowę najmu lub dzierżawy bądź wyraziła zgodę na zawarcie takiej umowy.

Podstawą wpisu umowy najmu (dzierżawy) w księdze wieczystej może być również odpis orzeczenia sądu (Art. 189 k.p.c.).

Wpisu umowy najmu i dzierżawy dokonuje sąd w dziale III księgi wieczystej.

W księdze wieczystej prowadzonej w postaci elektronicznej prawo najmu, jako „prawo osobiste” wpisuje się w polu 3.4.1.1. Treść tego prawa opisuje się w polu 3.4.1.2.

Opłata sądowa od wpisu do księgi wieczystej prawa najmu (dzierżawy) wynosi 150 zł (Art. 43 pkt.3 u.o.k.w.h.).

Przeczytaj:

Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej

Wpis prawa najmu do księgi wieczystej

Skutki wpisu umowy najmu i umowy dzierżawy do księgi wieczystej

Wpis umowy najmu i umowy dzierżawy do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny.

Konsekwencją wpisu prawa najmu i dzierżawy do księgi wieczystej jest:

• nadanie temu prawu skuteczności względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (Art. 17 u.o.k.w.h);
• objęcie tego prawa domniemaniem, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (Art. 3 u.o.k.w.h); domniemywa się, że prawo najmu i dzierżawy wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

Przez prawo jawne z księgi wieczystej rozumie się zarówno prawo rzeczowe, jak i prawo osobiste i roszczenia wymienione w Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tj. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia.

Zbycie wynajętej lub wydzierżawionej nieruchomości

W przypadku zbycia wynajmowanej nieruchomości w drodze czynności prawnej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy i nie ma tutaj znaczenia, czy prawo najmu (dzierżawy) zostało wpisane do księgi wieczystej czy też nie.

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece.
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Zdjęcie: Pexels.com