Licytacja komornicza mieszkania a służebność osobista

Zdarza się, że zbywane na licytacji komorniczej mieszkanie jest obciążone hipoteką bądź innym ograniczonym prawem rzeczowym, takim jak służebność mieszkania czy prawo dożywocia. Co to oznacza dla ewentualnego nabywcy takiego mieszkania?

Szukasz numeru księgi wieczystej?
Znajdź go na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki:
Wejdź na Ksiegiwieczyste.pl
Sprawdź, jakie to proste!

Czym jest służebność mieszkania a czym prawo dożywocia

Pojęcie służebności mieszkania oraz prawo dożywocia określa ustawa z dnia 23 kwietnia Kodeks cywilny, odpowiednio Art. 296, 908-916.

Prawo służebności mieszkania oraz prawo dożywocia stanowią ograniczone prawa rzeczowe. Zarówno prawo służebności mieszkania, jak i prawo dożywocia, aby mogło być skuteczne, musi zostać ustanowione poprzez czynność prawną w formie aktu notarialnego.

Służebność mieszkania polega na tym, że uprawniony posiada prawo do mieszkania w wyznaczonym lokalu bez obowiązku uiszczania czynszu, często z możliwością korzystania z urządzeń przypisanych do niego, korzystania z kuchni, łazienki oraz innych pomieszczeń. W prawie służebności mieszkania nie ma obowiązku zapewnienia służebnikowi utrzymania, wyżywienia czy opieki w czasie choroby.

Natomiast prawo dożywocia powstaje w sytuacji, gdy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie). W ramach umowy dożywocia nabywca nieruchomości w braku odmiennej umowy zobowiązuje się przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Czy kupując na licytacji komorniczej mieszkanie obciążone służebnością mieszkania lub prawem dożywocia kupujemy “mieszkanie z lokatorem”?

W sytuacji licytacji komorniczej mieszkania obciążonego prawem służebności czy prawem dożywocia, nasuwa się pytanie, czy nabywca mieszkania obciążonego wymienionym prawem będzie zobligowany do przejęcia na siebie zobowiązań wynikających wprost z ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny Art. 908 – 916, jak również w przypadku służebności mieszkania zobowiązań wynikających z prawa służebności.

Odpowiedzi na powyższe pytania udziela ustawa z dnia 17 listopada Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.) Art. 1000.

Zgodnie z treścią artykułu 1000 k.p.c., z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, wygasają. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2007 r. sygn. akt II CSK 97/07 pod pojęciem „wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości przyjmuje się ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność) oraz prawa i roszczenia osobiste”.

Przy czym, tak jak w wielu uregulowaniach prawnych, od zasad i reguł istnieją wyjątki, i tak z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie wygasają następujące prawa:

• prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, np. hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy,
• służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli i innego urządzenia,
• służebność przesyłu.

Przeczytaj: Mieszkanie z przetargu lub licytacji – jak tanio kupić nieruchomość?

Kiedy służebność mieszkania i prawo dożywocia pozostają w mocy – pod jakimi warunkami?

Pomimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości przez sąd, służebność mieszkania oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy w przypadku, gdy:

• prawo służebności mieszkania, jak również prawo dożywotnika, zostały ujawnione w treści księgi wieczystej,

lub

• dokumenty ustanawiające prawo służebności mieszkania, jak również prawo dożywotnika, zostały złożone do zbioru dokumentów księgi wieczystej (prowadzonych przy każdej księdze wieczystej) pod warunkiem, gdy zgłoszenie tych praw nastąpiło najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji.

Służebność mieszkania oraz prawo dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli są spełnione w/w warunki oraz gdy prawu temu przysługuje prawo pierwszeństwa przed wszystkimi hipotekami ustanowionymi na nieruchomości.

Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych

O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonywanego wpisu. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo (Art. 12 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece).

O tym, które z ograniczonych praw, posiada pierwszeństwo decyduje data wprowadzenia danego prawa do księgi wieczystej. Prawo wcześniej wpisane do księgi wieczystej ma wyższe pierwszeństwo od prawa wpisanego później, albowiem istotę praw pierwszeństwa stanowi data wpisu danego prawa do księgi wieczystej, a nie data sporządzenia dokumentu, którym wprowadzono to prawo.

Data ustanowienia lub powstania prawa nie ma wpływu na stopień pierwszeństwa. Prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.

W przypadku, gdy na mieszkaniu najpierw ustanowiono hipotekę, a następnie służebność mieszkania, hipoteka będzie miała pierwszeństwo.

Prawo służebności mieszkania oraz prawo dożywotnika pozostają również w mocy, jeżeli nieruchomość nie jest obciążona hipotekami albo jeżeli wartość służebności mieszkania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Z powyższego wynika jak ważnym jest nie tylko wpis danego prawa do księgi wieczystej, ale również samo zgłoszenie danego prawa.

Niezbędna analiza księgi wieczystej nieruchomości oraz dokumentów złożonych w aktach księgi

O konieczności zgłoszenia dokumentów ustanawiających prawa służebności, użytkowania oraz prawa dożywotnika, przypomina zapis Art. 953 k.p.c, który mówi o tym, że komornik ogłaszając licytacje przez publiczne obwieszczenie, wymienia m.in.:

(7) „wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności”.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że zawsze w przypadku chęci nabycia mieszkania z licytacji komorniczej należy przede wszystkim zapoznać się z treścią księgi wieczystej nieruchomości oraz dokumentami złożonym w aktach księgi wieczystej. Szczególnie należy przeanalizować dział III księgi wieczystej – przeznaczony na wpisy ograniczonych praw rzeczowych oraz dział IV księgi wieczystej przeznaczony na wpisy hipoteki. Może się bowiem okazać, że zachęceni niską ceną mieszkania pochodzącego z licytacji komorniczej, nabędziemy nie tylko mieszkanie, ale również lokatora.

Przeczytaj również: Zasada pierwszeństwa praw wpisanych w księdze wieczystej

Podstawa prawna:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Zdjęcie: Pixabay.com